义乌农村宅基地“三权分置”探索值得借鉴

【义乌农村宅基地“三权分置”探索值得借鉴】 (3)中央1号文件明确了农村宅基地“三权分置”改革。

各地如何创造性地落实改革？作为先行者的义乌，在农村宅基地定价和资源分配等方面，进行了有益探索……【警惕盲目建特色小镇恶化地方政府债务】 (5)2016年和2017年，住建部先后公布了两批共403个中国特色小镇。

面对建设热潮，如何避免特色小镇建设成为地方变相举债、恶化债务的借口？……【从亚布力事件看地方投资环境建设的重要性】 (8)亚布力滑雪场事件再度折射出东北地区的投资环境恶劣问题，地方应该意识到，投资环境也是生产力，是未来地方发展竞争的重要软实力……【国内都市农业的几种发展模式】 (10)国内城郊农业正向现代都市农业转变，多种发展模式值得借鉴，如特色高效种养模式、市民农园模式、2018年2月13日 总第429期休闲观光模式、产业化经营模式及高新技术模式。

……【义乌农村宅基地“三权分置”探索值得借鉴】2018年中央1号文件明确提出，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

各地在改革试点中要开展农户资格权的法理研究，探索宅基地“三权分置”的具体实现形式，可以重点结合发展乡村旅游、返乡人员创新创业等先行先试，探索盘活利用农村闲置住房和宅基地、增加农民财产性收入、促进乡村振兴的经验和办法。

早在2015年4月，义乌就在全国率先提出农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”制度体系设计。

2016年4月26日，义乌市委、市政府印发了《关于推进农村宅基地制度改革试点工作的若干意见》，明确在落实宅基地所有权和保障集体经济组织成员资格权的前提下，允许宅基地使用权通过合法方式有条件转让。

作为农村宅基地“三权分置”改革先行者，义乌的经验或许可以给各地的农村宅基地“三权分置”提供一些经验和启示，尤其是在农村宅基地定价和农村宅基地资源分配方面。

在农村宅基地定价方面，义乌市探索建立了宅基地基准定价体系。

所谓宅基地基准地价，是指在义乌市行政区范围内，对一定开发利用条件下、不同均质地域的宅基地，按照法定用途评估，并由政府确定的，某一估价期日宅基地使用权区域平均价格。

2016年9月始，义乌市与中国国土资源经济研究院合作，率先在全国共同开展农村宅基地基准定价课题研究。

2017年6月12日，《义乌市宅基地基准定价成果》通过义乌市政府第六次常务会议审议通过，全国首个经过科学评估、适时更新、动态调整的农村宅基地基准定价体系在义乌市建立。

宅基地基准定价体系的建立，既有利于农民办理抵押贷款，也有助于银行审核宅基地价值，从而放宽贷款额度，促进农村经济的发展。

如家住义乌市北苑街道黄杨梅的季先生办了一家注塑厂，因生产规模扩大，急需资金。

当他得知自己的住宅也可以抵押贷款后，就到该市不动产统一登记中心办理了农民住房抵押登记。

义乌农商银行受理了季先生提供的相关资料后，及时为他发放了30万元抵押贷款，季先生也成为全国农村宅基地抵押贷款第一人。

季先生说，当时把钱投入造房子，房子就是他家最重要的资产，却无法作为抵押担保物申请贷款，导致做生意的资金周转困难。

现在农房可以抵押贷款，很快解决了资金上的难题。

在闲置宅基地资源的再分配和再利用方面，义乌市探索建立了“集地券”制度。

“集地券”制度的核心是盘活农村集体存量建设用地，在符合规划及相关条件的前提下，鼓励农村、农户将闲置、废弃和低效的建设用地先实施复垦，验收合格形成相应建设用地指标。

“集地券”实行台账式登记，把分散、零星的用地指标集中管理，建设项目需要时可在义乌市范围内灵活掌握、统筹使用，充分利用存量的集体建设用地，推进城乡统筹发展。

“集地券”可上市交易，并确定政府回购指导价，确保农户有保底收益。

同时，“集地券”允许进行银行质押，拓展其金融功能。

特别是各镇街形成的“集地券”，可以合理考虑农民的建房需要。

这既大大增强了农村、农户复垦形成“集地券”的积极性，又在很大程度上保障了农民建房的用地需求，有效缓解了农民建房用地指标紧张的问题。

此外，在“集地券”制度的保障下，义乌市推动了城乡新社区集聚建设，既有利于耕地资源的集聚所带来的规模化经营，也有利于农村的社区环境建设和居民居住保障。

农村宅基地“三权分置”改革是一项带有创新意义的重大改革，作为先行探索者，义乌的经验值得全国其他农村地区学习、借鉴。

（LHJ）【警惕盲目建特色小镇恶化地方政府债务】特色小镇建设正如火如荼。

2016年和2017年，住房和城乡建设部先后公布了两批共403个中国特色小镇，一些产业特色鲜明、要素积聚、宜居宜业、富有活力的特色小镇不断涌现。

但在推进过程中，也出现了概念不清、定位不准、急于求成、盲目发展以及市场化不足等问题，有些地区甚至存在政府债务风险加剧的苗头。

国家发展改革委、国土资源部、环境保护部、住房和城乡建设部于2017年12月4日发布《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》，指出各地区要严防政府债务风险，注重引入央企、国企和大中型民企等作为特色小镇主要投资运营商，尽可能避免政府举债建设进而加重债务负担。

县级政府综合债务率超过100%的风险预警地区，不得通过融资平台公司变相举债立项建设。

统筹考虑综合债务率、现有财力、资金筹措和还款来源，稳妥把握配套设施建设节奏。

引发政府债务的主要原因是特色小镇的盲目建设，它包括两个方面：第一，特色小镇建设所需资金规模过大，地方政府需要大量举债进行建设，而资金的回流慢，难以支撑地方债务的偿还。

以西部地区某县为例，该县具有较好的生态旅游资源，正在规划建设相关旅游步道和自行车道，总里程达46公里。

这样的项目投入巨大，但由于游客数量较少，建成后利用效率短时期内不会太高，产生的现金流难以支撑债务偿还。

一些专家提醒道，如果各地不能根据实际需要和市场可能，合理把握项目建设规模，今后政府性债务将持续攀升，杠杆率进一步上升将难以避免。

第二，地方政府盲目建设特色小镇，没有根据当地特色因地制宜地建设特色小镇，造成特色小镇建设失败，留下大量债务。

根据发改委规划，我国将建设大约1000个特色小镇，按已公布的第一批和第二批全国特色小镇名单来看，到2020年各省市特色小镇数量约在20-50之间。

但是，从部分省市的规划来看，特色小镇已经超出住建委规划2.7倍，而到实际操作方面，以浙江省为例，实际有建设规划的特色小镇数量高达315个。

由此可知，特色小镇最终建成概率约为11.7%。

而一旦这些特色小镇建设失败，失去特色，预先透支的房地产，难免走向鬼城，地方政府也难免会背上巨额债务。

在这其中，缺乏产业支持的特色小镇一定会首先走向灭亡，人为打造的特色小镇不可避免地背负债务，地方政府的债务问题会加剧。

金诚集团董事长韦杰曾指出，一些特色小镇的项目全部变成了变相的地方债，仅仅以地方债的形式在完成基础设施和债务的增加，借新债还旧债，这种方式最终并不能促进经济的深化改革。

经济的深化改革一定要从经济的结构上着手，特色小镇的出发点是利用农村的资源促进城镇化进程，带动农村和农业发展，同时促进产业转型和升级，提高产业发展水平。

从当前的特色小镇建设来看，如果继续放任各级政府进行盲目建设，会不可避免的增加地方政府的债务。

特色小镇的建设必须严格按照标准进行规划，根据各地的资源禀赋和当地的产业进行相应的建设。

由浙江省质监局发布的《特色小镇评定规范》将于1月29日正式实施，有助于解决浙江省的盲目建设问题。

其他地方政府也可以制定相应的规范和采取相应的措施，遏制盲目建设特色小镇，避免增加地方政府债务。

（LHJ）【从亚布力事件看地方投资环境建设的重要性】中国将于2022年举办北京冬奥会，这引爆了中国“冰雪”经济发展良机。

东北地区由于具备自然区位优势，占有较大市场。

《中国冰雪消费大数据报告（2018）》显示，冰雪旅游已占据东北地区众多城市全年旅游市场的一半份额。

东北地区的冰雪旅游前景广阔，但同时也面临着许多问题。

近期的亚布力事件折射出东北地区投资环境问题，使“投资不过山海关”的话题迅速被炒热。

在亚布力事件中，事件的主体之一亚布力旅游度假区管委会由省森林工业局代管，省森林工业局既是政府部门，也有企业身份，既是裁判员，又是运动员，在处理问题时出现了许多不合理的方式。

据知情人士称，管委会对亚布力的滑雪客源采取截留和分配政策，建立了酒店预订平台，订酒店的电话全部是平台接听，之后由管委会平台来分配酒店客源。

管委会分配客源的过程相当不合理，有的客人来到亚布力后指定去阳光度假村，但是由于管委会将游客接入系统直接关闭，想去阳光度假村的客人刷不了卡，无法办理交易手续。

亚布力事件发生的直接原因也是在协商过程中由于政府和企业没有达成一致意见政府运用手中的权力干扰企业的运行。

亚布力度假区公安局陆续传唤阳光度假村的工作人员，给阳光度假村的运行带来了极大的麻烦，引起了毛振华雪地控诉事件。

无独有偶，企业家柳传志在接受中国经营报的采访时，谈及了他对亚布力的印象。

柳传志说2000年前后他去亚布力参加活动时由于指责几个不排队的人，遭遇了管委会的不正常对待，查他们住的宾馆，用各种理由刁难他们。

在事件发生后，黑龙江政府开始进行调查，责成亚布力管委会向阳光度假村道歉，但并没有采取进一步的措施，包括具体的惩罚措施和进一步的赔偿数额等。

但黑龙江政府在3天内给出相应的调查结果和处置措施仍然宽慰了企业家的心，毛振华表示感谢黑龙江省委省政府主要领导对这件事情的高度重视，非常高效地进行了调查处理。

在亚布力事件的背后折射的东北地区政府行为方式的问题，正如学者孙建波所言，东北地区投资环境差不是政府不作为的问题，而是政府关心的方法不对，频度过高。

东北的营商环境，因民营企业少而导致政府服务水平低下，政府服务水平低下反过来又会导致民营企业少，从而产生恶性循环，留下的少数企业因此更加苦不堪言。

据知情人所言，管委会本身的素质十分低下，领导者实行的是铁腕政治，主要管理岗位的领导平均学历水平不高，思想固执，管委会的所有员工没有假期，管委会管理水平和服务水平低下。

亚布力事件也直接导致当地政府公信力下降。

根据猎云网对东北地区创业者的调查，创业者认为“投资不过山海关”的原因之一就是外来者认为政府的公信力不够，不相信政府的招商引资。

2017年9月，中央首次发文明确企业家精神的地位和价值，中共中央、国务院发布《关于营造企业家健康成长环境弘扬优秀企业家精神更好发挥企业家作用的意见》意见明确指出，企业家是经济活动的重要主体，要营造依法保护企业家合法权益的法治环境，营造尊重和激励企业家干事创业的社会氛围。

东北地区投资环境差已经在投资者群体中形成了共识，建设好东北地区投资环境是一个长久和艰难的工作。

因此要想“投资愿过山海关”，东北地区的政府必须做好打一场硬仗的准备，解决好当地政企不分的问题，划分好政府和企业的合理界限，做到政府的归政府，企业的归企业，是企业家成为经济活动的主体；同时，提升自身的队伍素质，提升服务水平，切实为投资者提供贴心的服务，让企业家安心地开展经济活动，促进东北地区的发展。