城市化质量导向下的房地产业发展趋势
赵峥北京师范大学中国市场经济研究中心
在城市化规模总体稳定的背景下，中国城市
化的质量问题日益突出，已经成为影响国家经济 社会持续健康发展的重要因素。而提升城市化的
质量与水平，也已成为我国“十二五”时期重要的 国家战略。房地产业发展与城市化质量的提升是
相互联系、不可分割的。城市房地产业的快速健 康发展为城市化质量的提供了持之不竭的动力， 而城市化质量的提升也为房地产业的发展提供
了良好的环境和条件。城市化质量的核心要求是 人口、产业、空间、社会的和谐统一，与之相适应，
在质量导向的城市化进程中，房地产领域也将出 现新的发展趋势，体现出民生化、绿色化、区域化 和多元化的发展特征。
一、民生化 我国城市化发展已经进入了从规模向质量
转变的关键时期。这一时期，大规模转移人口的 住房需求不断增加，而随着城市居民生活水平的
提高，对房地产的消费特别是改善型需求同样表 现出非常明显的同步提升。从长远来看，城市化 的大势不可逆转，我国国民经济又快又好的发展 方向没有发生根本变化，城市化对房地产持续而 旺盛的市场需求仍然会长期存在。但是，由于经 济社会发展的阶段转变和结构调整，这一时期的
住房问题已经不再是一个单纯的市场问题，伴随 着城市化进程的不断加速，大量城市人口的住房
问题已经不能通过完全市场化的办法来解决。在 新的历史阶段，从国家战略的角度出发，我国房 地产发展的目标已经具有更多的民生特色，其主
要任务是通过影响供给和需求，一方面通过加大 保障性住房供给，扩大保障覆盖范围；一方面抑 星塑 ＣｍⅣＡ艇 Ｌ Ｅ５ 阿
制投机性购房，规范房地产市场秩序，解决普通
民众的住房问题，最终实现“住有所居”的目标。 在这一大背景下，房地产业也需积极调整思路，
凸显民生主题，积极履行社会责任，体现行业道 德和操守，杜绝唯利是图、不择手段的行为方式，
自觉维护市场经济秩序，积极投身保障房开发建 设，缓解城市居民居住压力，努力提供优美的城 市景观，创造美好的生活环境，改善人民的生活
改革开放以来，我国的城镇化速率逐年提高，这对改善城乡二元经济状况，缩小地区经济差距有重大作用，随着城镇化水平的增长，与之紧密相连的房地产业也得到了国家越来越多的关注，房地产业不仅是国民经济的支柱产业，而且也是推动城镇化的重要动力，怎样处理好城镇化与房地产业发展的关系，使他们良性互动，相互促进协调发展，是现阶段我国发展重要关注的焦点，这对我国经济的发展、人民生活提高有重大的现实意义。
【关键字】城镇化；房地产业；重要动力；协调发展
引言
随着我国经济的发展，我国城镇化建设得到快速的推进，伴随而来的房地产事业的需求也逐年增加，两者之间相互作用相互影响，城镇化的加快带动了房地产业的发展，而房地产业的蓬勃又积极推动了城镇化水平的提高；当前我国房地产业不健康发展，导致各地房价过高的问题严重阻碍了我国城镇化进程的速率，因此，如何避免城镇化进程和房地产业的发展的利益冲突，使他们相互促进，达到和谐共赢的局面是迫切需要解决的关键问题。
1 城镇化进程与房地产业的相互关系
城镇化主要是指城乡人口分布结构变换，越来越多的人口由分散的农村向城镇集中，城镇规模和数量不断增多，而且城镇空间更加文明和设施不断完善，产业水平进一步提升，改革开放以来，城镇化进程和房地产业都保持良好的上升趋势，他们相互促进、相互影响，共同为我国社会进步和经济发展做贡献。
1.1 城镇化速率的提高促进了房地产业的发展，城镇化进程导致城市的数量和规模的增大，越来越多的农村人口和劳动力流向城市，住房需求摆在了首要位置，这直接导致了房屋刚性需求的变化，此外，人口的增加将会导致各种产业结构的变化的发展，工厂扩建，企业办公、服务行业及房产投资等对房屋的需求也拉动了房地产业的发展，还有很多非住房消费如休闲场所、度假区等，这些都对人们的生活和消费结构产生了很大影响，促进了房地产业的广阔发展。
1.2 房地产业的发展为城镇化进程提供了物质基础和保障，房地产业是我国国名经济的基础产业，它是社会生产、人民生活必不可少的生产生活资料，它通过城市功能结构的演化，对城市人口和市场结构进一步扩大，对改善居民居住坏境，促进城市发展有重要作用，只有房地产业的运行，才能建设良好的城市空间，为外来人口提供物质保证，为城镇化进程的实施打好坚实的基础，因此，只有以房地产市场的规范健康运行来稳妥地推进城镇化才能达到和谐发展的目的。
工海房地 ｌｌｌＩ≯＿０ 中小城市商业地产投资环境探讨 文／史玲 相对于一二线城市的商业地产， 我国广大中小城市商业地产尚处于发 展的初期阶段。不少开发商认为．中 小城市的商业地产是中国房地产业下 ～个蓝海。但是，中小城市的商业地 产投资环境和大城市、特大城市相比 有着很大的差异，不能简单地加以 复 制 。本文不揣疏漏，对我国中小城市 商业地产投资环境做初步探讨。 一、中小城市商业地产投资 环境特点 中小城市和发达城市的商业地产 发展环境存在很大的差异，突出表现 为以下六个方面。 （一）人口导入情况 中小城市的人口导入主要是以下 级行政区域的人口为主，导入人口的 区域范围和数量明显小于大城市。此 外 这些城市还存在人口外流的情况． ～些收入和学历较高的人会偏好向上 级行政单位迁移。这样一来，直接导 致中小城市人口导入的质量和数量不 及大城市的高，反而有可能导致区域 内消费者购买力水平的进一步下降。 （二）流动人口情况 流动人口也是决定商业地产发展 空间的一个很重要因素。比如有些旅 游城市，虽然其固定居民数量很少， 但是大量游客的存在会使得商业市场 规模不断增加。商务往来决定一个城 市流动人口的规模，而中小城市对外 贸易以及商务往来情况与大城市区别 很大。 ２４ Ｏｃｔｏｂｅｒ ２０１１ （三）城市规模 中小城市普遍规模较小 新区和 新城的开发速度没有大城市那样强 劲。新城和新区的开发可以为商业地 产提供很好的商圈环境条件。中小城 市多为单个中心城市．这就决定其商 圈环境也是单一的 新的商圈环境难 以形成和培养。 （四）消费能力与消费习惯 大城市居民的收入普遍高于中小 城市，其消费能力比中小城市高。大 城市的人们工作压力比中小城市要 大．由于居住区域和办公区域一般较 远，大城市上班族习惯于外出就餐． 而就餐时形成的人流会提升其他商业 业态的发展。 （五）商家进驻意向 目前很多商家在选择目标城市进 入时，有一套很严格的指标，比如： 人均可支配收入、商圈辐射范围、人 口总数及人口密度等。而很多中小城 市的基本条件并不能满足这些要求。 此外，国际著名品牌特别是奢侈品牌 的产品选择目标城市进入，一般情况 下是不考虑中小城市的。 （六）交通便利性 大城市交通体系比中小城市要完 善很多，交通的便利性一定程度上改 变了商业体的可达性。 中小城市的商业地产项目在规划 阶段，要综合考虑上述六个特点．审 慎做好对项目的体量控制、档次定位 业态的引入等方面的工作。 二、中小城市商业地产投资 环境评价指标体系 商业地产投资环境是一个复杂的 多学科交叉体系，涉及到城市竞争力、 城市投资环境、城市房地产投资环境 以及城市商业地产投资环境等方面的 研究。然而，现有的指标体系大多是 针对城市投资环境或者是房地产投资 环境．并不能完全和准确地揭示商业 地产投资环境的好坏。应根据有关数 据反映的深层次内在逻辑关系，完善 商业地产投资环境测评体系，综合考 虑商业地产投资环境的影响因素及数 据的准确性。建议采用如下指标。 （一）经济指标：地区生产总值、
２００８（３） 陕西农业科学
房地产市场健康发展对策研究 ——以我国中小城市为例
胡文联 。安兴国。。陈靠伟。 （１．杨凌示范区房地产开发有限公司，陕西杨陵７１２１００； ２．杨凌示范区质量技术监督局，陕西杨陵７１２１００； ３．杨凌示范区质量安全监督站，陕西杨陵 ７１２１００）
提要：近年来我国房地产市场得到了蓬勃发展，房地产业己成为我国的支柱产业和支持我国经济增长的重 要力量，为居民住房奔小康，促进国民经济发展、居民消费和投资，拉动内需做出了贡献。然而，与房地产业发 达大中城市和国外相比，我国的中小城市房地产市场发展还很不完善，问题较多，致使房价的持续攀升，也使 房地产业成为政府和公众关注的焦点。因此正视房地产市场存在的问题，采取积极有效的对策，已成为中国 房地产业特另４是中小城市房地产业健康发展的迫切要求。 关键词：房地产市场；房地产业；中小城市；可持续发展 中国的房地产市场从上世纪九十年代初开始 启动，经过十几年的发展，逐步从过去以单位房、 集资房、福利分房为主过渡到如今个人消费的商 品房以及政府开发的经济适用房、安居房为市场 需求的主体，市场化程度大大提高。连续七年保 持了远高于ＧＤＰ增长的增长态势，已经成为支持 我国经济增长的重要力量，为居民住房奔小康、促 进国民经济发展、居民消费和投资、拉动内需做出 了贡献。同时，随着中国经济的持续发展，人民生 活水平大幅度提高，改善居住条件的需求日益迫 切。 随着房屋商品化改革深化，房地产业已形成一 个独立的产业。然而，与房地产业发达大中城市及 发达国家相比，我国的中小城市房地产市场发展还 很不完善，其区域性、结构性问题非常突出，如房价 上涨过快、供求矛盾显著、市场供应结构不合理等。 同时，有关房地产业的制度、政策、法规等还很不健 全，国家的宏观调控力度尚有所欠缺，多年经济发 展的实践也表明，房地产市场的“冷与热”对国民经 济健康发展有着十分重要的影响。 １ 当前我国中小城市房地产市场现 状分析
