威尼斯水城商业步行街招商方案

威尼斯水城商业步行街招商方案集团标准化工作小组 #Q8QGGQT-GX8G08Q8-GNQGJ8-MHHGN#威尼斯水城商业街招商策划方案鑫业房地产顾问有限公司河南·郑州·威尼斯水城商业街项目组二00七年五月二十四日目录第七部分：水城商业物业管理（略）第一部分水城步行街基本情况一、本项目地段概述♍1、地理位置：威尼斯水城步行街项目位于西临冉屯东路，东靠桐柏北路，北倚五龙口南路。

系河南省城开集团公司集多年开发经验倾力打造的大型住宅小区水景项目，占地700亩，建筑面积约100万平方米，2005年荣获“中国住交会中国名盘”殊荣，以其成熟的外部环境、完美的内部规划、出色的建筑设计、国际标准的物业管理……，成为引领中原时尚的样板社区。

♍2、商业氛围：威尼斯水城,处于价值飙升中的西北板块，贯穿郑州东西的“经济新干线”农业路与横跨西区南北的“黄金大道”桐柏路共同构筑了完善的交通网络，坐拥都市繁华，项目3公里范围内临近郑州西区商业中心：公交总站、商业大厦、家世界等主力商业近在咫尺；项目内部配套包括：泛会所、高素质幼儿园、净菜超市……引领都市新贵品质生活。

步行街项目周边区域内交通道路状况良好，路面平整宽阔，周边商业上有天成批零商场、朱屯农贸批发市场、思达超市、双汇连锁店等，教育上有育才小学、秦岭路小学、郑州第八十中学等，交通方面已开通线路有216路、218路、68路、96路、55路、24路、71路、45路、76路。

3、水城步行街的商业规模：商业建筑面积：平方米；属住宅底层商业，其中：外街为两层，一楼层高米，2 层为米，开间米；内街为一层，层高为米，开间米。

商铺未进行全面招商，目前商铺尚未进行出租。

商铺面积统计表：第二部分：项目分析1、中原区城市社会经济发展状况中原区主要经济指标如下：经济发展：生产总值年均增长 %左右，到2010年地区生产总值达到43亿元。

地方财政收入达到亿元，年均增长%；规模以上工业企业增加值达到14亿元，年均增长22%；全社会固定资产投资5年累计完成125亿元，年均增长20%；社会消费品零售总额达到亿元，年均增长14%；出口总额达到亿美元，年均增长20%；5年累计实际利用外资亿美元，年均增长21%。

结构调整：三次产业比重调整为2：：；非公有制经济增加值比重达到90%以上。

人民生活：城镇居民人均可支配收入达到15294元，年均增长9%；农民人均纯收入达到7901元，年均增长8%；城镇登记失业率控制在%以内。

城市发展：全区总人口达到70万人，建成区面积达到68平方公里，建成区人口达到65万人。

2、项目周边居住人口、消费状况本项是对周边居民的户数、人口总数，居民的消费能力、消费现状等进行综合比较分析。

基本范围划定（北达五龙口村，南到陇海铁路，西至环城西路，东连郑北机务段）周边范围内人口及居民现状：大的居住点有24处，总户数约23000户居民，常住人口约70000余人。

具体情况如下：小结：中原区城镇居民人均可支配收入达万，较郑州市平均可支配收入万低万元，从该数据可以看出该区域在郑州市属中低收入人群，但人口总量较大，中原区人口总量约为65万，占郑州市常驻总人口216万的%。

从上表调查情况可以看出，水城周边公里商圈常住居民常住人口达70000人左右，随着该区域城市建设的发展，以及各个新建生活区入住人口的不断增加，在未来3—5年内水城周边楼盘将进一步增加密度，加之不断增强的居民人均收入，对住宅区域商业配套设施的消费需求将进一步增强，一个区域商圈也将逐步形成。

3、项目周边商业配套设施情况1、生活、教育、邮政、金融配套设施情况表银行（共计6家）通讯、客票：（共计5家）着名餐饮：（共计6家）超市：（共计8家）农贸市场（共计2家）药房（共计3家）其他 (共计14家)4、周边社区商业项目情况小结：水城周边主要商业网点主要分布在冉屯路、冉屯东路、桐柏路、煤仓北街以及农业路附近，商店数量350多家。

大部分面积很小，缺少大型商业与餐饮。

商铺平均在20-40平方米左右。

主要以烟酒百货、五金土杂、小吃店、小型服装鞋袜、干洗店、美容美发等业态为主。

较大型的超市、购物中心、餐饮、娱乐场所较少。

目前该区域较知名有左右间、思达、丹尼斯等三家便利型的超市。

4、水城商业街项目 SWOT分析：1）、优势S：A、项目周边交通便利，配套齐全；区域内交通道路状况良好，路面平整宽阔，商业上有天成批零商场、朱屯农贸批发市场、思达超市、双汇连锁店等，教育上有育才小学、秦岭路小学、郑州第八十中学等，B、已入住和即将入住住户人口数量庞大，市场前景广阔；仅城开小区包括威尼斯水城一、二期，银榕，银田住宅户数达3489户，入住人口约达1万余人，项目周边居住人口达7万余人；C、本项目不仅覆盖本项目小区，并且辐射核心商圈范围约一公里内的周边地区；2）、劣势W：A 、本项目商铺开发时缺乏商业规划，商业规划没有先于建筑规划进行设计施工，导致商业空间布局施和硬件设施不合理，不利商铺的经营，从而给商铺的下一步招商造成较大困难。

B、项目所处的冉屯东路非主干道，人流车流较少，该区域房地产发展的时间较一定的影响；总体感觉污染大、周边居民区档次较低，而且还给人有些荒凉的感觉；3）发展机遇O：A、农业路两侧辐射区域将迎来前所未有的发展契机。

由桐柏路、农业路、经三路、城东路和航海路共同构筑而成的郑州中环这一强大交通网络辐射区内，农业路走廊凭借其得天独厚的区位优势，正在形成新的经济中心、科技中心、信息中心、金融中心、文化教育中心和娱乐消费中心。

B、周边商业配套的相对滞后，蕴藏了周边人群对商业设施的较大需求，如能根据顾客消费需求准确定位本商业项目的话，将进一步提升项目品牌价值和创造利润空间。

4）发展威胁T：沿农业路、冉屯路的住宅小区基本都在售卖临街的底商，随着不断建设开发的住宅小区，底商的供应量也将不断增加，另外，在开发商铺模式上形成同质化，与周边商业构成竞争；小结：通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目招商成功的关键。

第三部分水城商业步行街商业定位（一）、根据市场现状和项目的自身特点，建议项目定位为：商业定位思路：经调研项目所处位置是非城市主要商业中心区，周边缺乏大型的商业设施，且周边居住人群消费水平属中等，平均年龄结构偏大，因此将业态定位于满足周边消费需求的配套商业业态，以此基础进行招商。

形象定位： 1、意大利风情步行街，品味异国情调，格调生活！ 2、居家迪士尼购物乐园消费定位：服务中等收入小区居民，辐射周边居住区域人；基本满足商圈内顾客以购物、餐饮、娱乐为主的必须性的消费需求。

市场定位：开放式社区型的商业模式，（邻里中心，便利生活）完美结合专业店+商业步行街，集合购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的“邻里中心”。

（二）、招商客户定位1、连锁商业；2、中小型品牌专业店的经营者3、功能性专业店的经营者第四部分项目业种业态组合（一）项目业种业态组合方案一：1#、特色餐饮、网吧；5#、中餐；11# 超市；14#、银行、服装品牌专卖、茶叶茶具、药店、干洗、眼镜；12#、鞋包、化妆品、饰品、糖烟酒、彩票投注；13#、西点面包房、卤制品专卖、水果店、保健品、布艺花艺； 15#、时装、男装、童装、童玩、等16#、儿童教育中心、文具、图书、音像制品、玩具、时尚数码用品、学生用包、书吧；方案二：（二） 招商业种范围： 外街：14#小吃11# 火锅店15# 时装、男装、童装、童玩 16# 儿童教育中心 12# 鞋包、化妆品、饰品13# 西点面包房14#银行、服装专卖11# 超市15# 时装、男装、童装、童玩 16# 儿童教育中心 12# 鞋包、化妆品、饰品13# 西点面包房1# 特色餐饮1#特色餐饮超市：连锁超市店等餐饮类：快餐店、中餐店、火锅店、串串香、粥屋、早餐店等特色餐饮。

电信：包括联通新时空、中国电信营业厅。

数码类：手机通讯专卖。

服装鞋包类：七匹狼、红蜻蜓等。

其他：千色店、柯达、银行办事处或自助银行、网吧、游戏厅、儿童教育中心等。

内街：糖烟酒、西点面包房、卤制品专卖、茶叶茶具、药店、保健品、冲印、干洗、钟表维修、首饰加工、机械修鞋、美容美发、布艺花艺、票务中心、旅行社、彩票投注、文具、图书、音像制品、玩具、时尚数码用品、学生用包、眼镜、时装、男装、童装等第五部分招商策略（一）、招商原则：1、商业街的业态和业种，实行统一布局规划进行招商；2、招商实行五统一：既统一进行招商，统一品牌管理，统一营销活动，统一装饰形象、统一物业管理；3、招商顺序原则。

招商采取先大户、后小户，先品牌户、后一般户的策略4、对进场租赁经营的商户，实行放水养鱼的政策，培养市场进入成熟期，对核心主力店及大商户招商给予各项优惠政策，以求达到带动市场的作用。

5、招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务，统一管理的原则为广大签约商户和顾客都提供尽可能的便利。

（二）、周边商铺租金调查通过对项目周边商铺的调查，农业路有近30商铺，冉屯路有45个商铺，冉屯东路5 个，桐柏路 400 个，集贸市场 150-300 个，得到的租金情况如下表：目前，水城周边街铺实行按整间出租形式计算，则其套内面积租价为20-40元/㎡之间，经过充分考虑市场因素，由此得出本项目市场租赁之保守价格，根据内外街位置不同，整套商铺套内面积租金应在15-30元/㎡之间。

（三）招商目标客户商业步行街（四）、租金制定1、原则上，临路外街商铺租金每平方米20 元，分层的租金制定一层为每平方米20 元，二层每平方米 10 元；实行范围：1#5#11#14#；2、内街商铺12#13#15#16#租金为每平方米25 元；以上适用于中小商户实行的租金，大客户与主力店具体进行协商；3、租金交纳方式及优惠措施方案一：租金建议：一般按季度交纳；按年度一次性交纳，优惠2个月租金；一次性交纳3年的租金，优惠6个月租金；方案二：入驻前半年实行零租金，商户仅缴纳相应的水电物业费；（五）、商户入驻经营费用交纳及优惠措施1、物业管理费按平方收取，费用待定；2、水电费一户一表，按商业用水用电价格，以实际发生额计算交纳；3、税费由商户自行办理；4、进场内装修费用商户自理；5、广告位统一进行规划，商户有偿使用；（六）、租金年收入预估以全部出租情况计算：上为粗步计算，未计算商铺年递增率增加的收入额。

第六部分招商推广（一）招商推广策略A、推广目的：结合项目定位，对辅助品牌店和主力品牌进行招商，筛选有实力有特色的主力品牌入驻；B、推广方式：（1）使用主力媒体发布招商广告；媒体选择对象：报纸硬广、户外广告、灯杆挂旗、立招、站牌广告、过街或楼体条幅、DM海报、招商手册；建议主要选择报纸硬广、户外广告、DM海报、过街或楼体条幅形式发布招商信息。