房地产中介融资ppt

今年，国家发改委预测固定资产投资增幅将继续回落。占固定资产 投资比重较大的房地产投资增长显著调整，将对下游相关产业投资
产生明显影响，进而导致整个投资增速放慢。
政策环境
121号文件 2003年6月，中国人民银 行颁布《关于进一步加强房地产信贷 业务管理的通知》，对房地产开发过 程中的流动资金贷款、房地产企业自 有资金比例（必须达到35%）、土地 储备贷款，建筑施工企业流动资金贷 款、个人住房信贷发放标准等七个方 面的内容作了严格规定。
发行股票作为一种权益融资，可以增 加股东的收益，并有效的转移风险， 是一种比较理想的融资方式。
我国资本市场还不完善，证券市场的 有效程度还有待提高，尚有一系列问 题急待解决，而证券市场对房地产企 业上市态度尤为严格。因而上市融资 风险和成本还是相对比较高的。但随 着股权分置改革问题的解决，上市 公司有可能会获得一些融资便利。
金融环境
目前，我国金融体制正在改革，各种金融工 具正在应运而生，随着我国加入WTO进入 第4个年头，我国承诺的事项开始逐步实施， 到2006年我国在金融领域的各项限制措施都 将要取消。界时，外国金融业将在我国境内 有着更为广阔的发展空间，各种金融工具以 及相当多金融服务公司将会涌现，融资渠道 将会更加宽泛，融资方式也必然会更加的丰 富。同时，越来越多的海外资金的介入对于 渴求资金的中国房地产商而言，不啻于进行 扩大再生产甚至走向海外的机遇。
目前房地产融资的方式
银行贷款 股票上市 发行债券 预售房款 合作开发 REITS和产业基金
2004年我国房地产开发资金共筹集
17168.8亿元，其中来源最大的是预收 款和定金，总数为7395.3亿元。但实
际上考虑到预收款以及自有资金中大部 分来自商品房销售收入，而这些收入中 绝大部分又是购房者信贷，故而实际上 银行贷款占得比重是非常高的。

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第二节 房地产开发项目主要融资方式
3、保本能力不同
从本金方面看，债券到期可回收本金，也就是说连本带利 都能得到，如同放债一样。股票则无到期之说。股票本金一旦
交给公司，就不能再收回，只要公司存在，就永远归公司支配。 公司一旦破产，还要看公司剩余资产清盘状况，那时甚至连本 金都会蚀尽，小股东特别有此可能。
1、发行主体不同
作为筹资手段，无论是国家、地方公共团体还是企业，都
可以发行债券，而股票则只能是股份制企业才可以发行。
2、收益稳定性不同
从收益方面看，债券在购买之前，利率已定，到期就可以
获得固定利息，而不管发行债券的公司经营获利与否。股票一 般在购买之前不定股息率，股息收入随股份公司的盈利情况 变动而变动，盈利多就多得，盈利少就少得，无盈利不得。
主要用于弥补亏损、追加投资，股份公司还可按规定用于分配股利， 也可转增为资本金。
（3）公益金 指房地产开发企业按照规定从其税后利润中提取的专门用于企业职
工福利设施的准备金。 （4）未分配利润 未分配利润=税后利润-盈余公积金-公益金-可分配利润
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二、银行贷款
(1)房地产 开发企业流 动资金贷款
(2)商品房建 筑材料、设 备补偿贸易
②没有银行贷款那种中途停贷或收回的风险。
③发行债券易于被大众所接受。
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第二节 房地产开发项目主要融资方式
三、社会集资 2.发行股票
股票：股份公司为集筹自有资金而发行的有价证券，是股 东按其所持股份享有权利和承担义务的书面凭证，它代表其对 公司相应的财产份额的私人占有权，是持有人对企业进行的一 种投资。当企业盈利时，所有股票的持有人按股份可领取股息 和分红。

房地产企业融资方式
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6、黄金时代是在我们的前面，而不在 我们的 后面。
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7、心急吃不了热汤圆。
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8、你可以很有个性，但某些时候请收是说 工具不 好)。
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10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。
谢谢！
36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
40、学而不思则罔，思而不学则殆。——孔子

（2）房地产投资风险全过程管理 按照全面风险管理的理论，房地产风险管理是
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险， 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其 一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上 市 融 资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等 场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资

Return
3. 房地产融资现状与创新
我国目前房地产业融资结构相当不合理。要 改变目前的不合理现状，需要实现房地产融 资的多元化。专家们建议我国房地产融资要 向上市融资、股权融资、信托计划等方向大 力发展。

3. 房地产融资现状与创新
3.1 传统融资方式 3.2 现阶段融资方式 3.3 融资方式创新
又称为公司融资。 －－不组建新的独立法人，由已有的公司出面筹集资 金，投资于新项目。
建立单一项目子公司 非子公司式投资 多家公司以契约式合作结构投资
1.2.1 既有项目法人融资
公司融资方式下的项目资本金筹集
来自于公司的自有资金，包括： 企业现有的现金 未来企业生产经营中获得的可用于项目的资金 企业资产变现 企业增资扩股
▪信用贷款：凭信用，无需抵押品或担保 ▪担保贷款：保证贷款（第三人担保）、抵押贷款
和质押贷款 房地产开发贷款信用保证
▪票据贴现：未到期的商业票据卖给银行而取得贷
款
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信用保证
当借款人的资信不足时，可用其它的信用 保证措施，如：
财产抵押 动产或权益质押 政府保证 投资方担保 第三方保证 股东承诺 帐户监管
第9章 房地产金融与项目融资
1. 融资的基本理论 2. 房地产开发项目融资实务 3. 房地产融资现状与创新
1. 融资基本理论
1.1 资金投入方式与来源渠道 1.2 项目的融资组织形式 1.3 负债融资与信用保证措施 1.4 筹（融）资方案分析
2 房地产开发项目融资实务
2.1 短期资金筹措 2.2 中长期资金筹措 2.3 开发各阶段融资方案 2.4 资金回笼与资金管理
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债务资金
债务资金来源主要有： 商业银行贷款 政策性银行贷款 国内非银行金融机构贷款 出口信贷 外国政府贷款 国际金融机构贷款 银团贷款 发行债券 发行可转换债券 融资租赁