北京某房地产开发项目经济评价案例分析说明

北京某房地产开发项目经济评价案例分析说明

摘要：

随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需作进一步调整。为此，首都规划建设委员会办公室于1996年1月30日召开第四次联席会议，原则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。该项目拟由北京益华集团房地产开发部负责开发建设。项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开发项目融资提供依据。

关键词：项目概况 市场研究 规划建设方案 建设条件 建设方式进度安排 投资估算 资金筹措 投资分析 经济效益评价 风险分析 财务评价

正文：

通过对该案例的分析，了解到该项目经济评价从九个方面分析评价。分别为项目概况、市场研究、项目规划建设方案与建设条件、建设方式及进度安排、投资估算与资金筹措、投资分析基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析、财务评价的结论与建议。通过图文并茂详细的分析了该项目的经济状况和工程细节，从而更加直观项目的基本情况。

我想从两个方面分析说明该项目，谈谈自己的想法。

一、市场分析

对于房地产市场来说，2015年房地产市场终于步入由局部地区调整发展到向全国调整。国房景气指数不断下滑，一、二线城市也开始进入调整状态。投资增速放缓，销售额和销售面积均呈现负增长，且增幅不断扩大，房价下降趋势也不断从三、四线扩展到一、二线，从新建住宅扩展到二手房。

1.房地产资金来源方面

总体来讲，2014年1-10月房地产资金来源增幅大幅下滑，房地产开发企业到位资金100241亿元，比去年同期低24.1个百分点。其中，国内贷款17735亿元，增长11.1%；利用外资489亿元，增长17.6%；自筹资金42232亿元，增长13.8%；其他资金39786亿元，下降9.0%。在其他资金中，定金及预收款24213亿元，下降11.2%；个人按揭贷款10895亿元，下降4.3%。国内贷款、其他资金等仍在继续下滑，但是国外资金出现快速增长。

2.商品房和住宅房方面

2014年以来，商品房的售额和销售面积直线下滑，而且呈现逐月扩大的趋势，住宅销售额和销售面积下降的幅度更大。1-10月份，商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，其中，住宅销售面积下降9.5%，办公楼销售面积下降9.9%，商业营业用房销售面积增长8.2%。商品房销售额56385亿元，下降7.9%，其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降20.4%，商业营业用房销售额增长8.3%。

3.从主要的各大城市的指标来看

房地产价格是反应房地产市场最重要的指标，2014年也出现一定的松动，下行趋势明显，房价下跌趋势从个别城市扩展到全国，房价下跌从一手房扩展到二手房。

70个大中城市商品房价格从环比来看，新建商品住宅环比价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，最小降幅为0.4%，最大降幅为1.9%。二手住宅价格环比全部下降。环比价格变动中，最小降幅为0.5%，最大降幅为2.0%。

4.保障房建设方面

2014年的保障房建设提前3个月完成了年度任务。分别达到年度目标任务的103%和98%，完成投资10700亿元。这意味着，虽然2014年全国保障性安居工程建设进展良好，但同时也存在一些例如：有些地方资金没有完全落实项目开工不齐；已建成的保障性住房出现部分闲置，没有卖出去；房子的规划、功能、质量等方面也不够完善等等。

二、风险分析

我国房地产市场起步比较晚，但是发展异常迅速，在这样的高速发展下，上文所述问题也将逐渐显露出来，投资者在这样的市场状况下将面临着巨大的投资风险。为了保证风险分析的质量，有必要对房地产投资过程中可能存在的各种风险因素进行科学的辨识与分析，使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。如下图给出了整个房地产投资风险因素的结构系统。

1.政策因素导致的风险

在房地产项目开发过程中，政府的土地供给政策、地价政策、税收政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产开发商收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资带来风险。如政策环境的不正确定性带来的房地产开发风险有政策变化因素，政治安定情况，社会治安状况等。房地产投资周期长的特点使得开发商必须在开发过程中经历国家政策法规、宏观经济变动，房地产变现能力弱又容易使之成为政治的牺牲品。

2.社会风险

社会风险因素是由于人文社会环境的因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。主要由城市规划因素、区域发展因素等。

3.经济风险

经济风险是指由社会因素导致的工程造价上升或工期延误的风险。经济风险主要产生于：宏观经济形势不利；工程投资硬环境（如交通、电力供应、通讯条件等）和软环境（政府管理部门服务意识和工作作风等）差；通货膨胀幅度过大；资金筹集困难；原材料价格（如钢材、水泥等）不正常上涨等。经济波动经济景气指数、金融与资本市场利率变动情况、汇率变动情况、资本市场投资收益率、多层次资本市场规模与健全程度都可以从一定程度上反应出经济风险。宏观经济风险还包括国民经济发展态势，管理体制的状况，汇率的稳定性，市场利率的变动，其他投资收益率的变动等。

4.技术风险

技术风险是由于科学技术的进步、技术结构及其相关变量的变动对房地产开发商和经营者带来的损失。比如，科技进步可能对房地产商品的实用性形成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的翻修与改造。造成技术风险的变量有很多，具体有以下集中：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新风险、建筑设计变动或计算失误风险、设备故障、损坏或施工事故风险。项目建设工程技术风险因素随着建设项目的不断增加和开发公司增多，特别是近期来建设工程事故的发生，项目建设工程技术风险显得越来越重要了。就目前来看引起技术风险的因素有：第一，无证设计、设计经验不足或未进行认真技术把关而导致设计错误；第二，施工队伍增长过快、无证施工、素质低劣致使施工质量不过关引起房屋倒塌；第三，设计工艺和布局不合理，致使危险或灾害发生时，殃及其他房屋安全或人员生命安全。

5.自然风险

自然风险指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品生产直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、地震风险、雪灾风险、气温风险、海啸风险、山体滑坡、地质灾害等。虽然这些为不可抗力因素，但加强抗灾自救能力，将意外损失降到最低限度，并积极做好投保工作是十分重要的。自然风险出现机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当大的。

6.北京市房地产投资风险识别

6.1北京市房地产投资存在的政策风险

截止2013年底，四大国有银行北京分行暂停房地产信托业务，这使得北京市房地产的风险不断加大。但由于我国独特的经济体系，北京市房地产市场将是“高位震荡，逐步降温”的态势，自2008年到2013年，国内及北京市的政策调控力度较大，2008年政策主线以保护市场平稳过渡为主基调。在具体政策层面，更加注重市场反馈情况及政策可操作性。土地、金融及税制改革将继续是未来房地产调控的主要领域，不同利益集团围绕政策的博弈也会更加激烈，这也意味着今后政策的复杂程度及不可预见性在增加。在实施措施土行政手段及经济手段并用，连贯性与系统性是未来房地产政策的重要特点。

6.2北京市房地产投资存在的社会风险

北京市城区规划发展已经接近瓶颈，如今北京市的城市发展重心已经从中心向四周呈辐射状分布。2013年，北京市重点建设项目计划全都是位于北京的外围城区，北京市中低速磁悬浮交通示范线（S1线）将西起门头沟的石门营，东至石景山的苹果园枢纽站。这无疑会进一步提升石景山区的房地产投资市场的分量。

2013年吸引外地在京投资协议额760.48亿元，实际利用内资源456.75亿元，均比上年增长0.8倍。从投资主体看，一批外地民营企业来京落户，外地民间资本投资迅猛增长。超过500万元的重点项目中累计引进民营资本到位额282.55亿元，占重点项目引资额的62%以上。从资金来源，来自长江三角洲和珠江三角洲的投资所占比重呈上升趋势。从资金投向看，主要集中于制造业、房地产业、商贸物流业，引资到位额分别占重点项目的42.1%、28.5%、19.5%。选址均偏重于通州、昌平、大兴、石景山等边缘城区。随企业而来的是工作岗位与住房需求，这对边缘城区低迷的房地产市场无疑是一剂强心针。相比边缘城区房价升温，中心城区的房地产投资市场将会缓慢且微妙地降温。

6.3北京市房地产投资存在的经济风险

如表3.2所示，北京市2012年末至2013年初成交量环比均有下降，这就是发生了供给风险，由于期间银行信贷业务的暂停开展导致投资者融资困难造成了需求量大幅下滑。2013年北京市商品房成交面积在1000万平方米左右，与2012年相比回落明显。在政府统一规划和引导下，2014年初北京市商品房需求呈现平稳回升态势。普通住宅占据需求主体，但高档房市场的增速更为明显。价格仍然是影响需求的关键因素，同时对开发商品牌及产品性价比关注明显提升，小户型及投资性物业由于供求相对短缺将保持较高市场关注度，大型郊县组团发展空间可观。理性置业、适度消费将是2014年需求市场的主流。

总结：

近年来我国经济发展迅速，人民生活水平有了巨大的提升，消费能力也明显增长，消费结构也在发生着改变，对于住房的需求越来越强烈和大众化，使得住房供应紧张，同时也加快了房地产行业之间的竞争。但是住房分配不均衡，存在偏差问题。所以，必须尽快调整住房结构，拓宽居民实用楼房的开发和建设空间。但是我相信，在我国社会主义市场经济背景下，房地产业将以它市场经济的发展特性会在我国宏观调控这只有力的手的协调下，会慢慢走向成熟，从而发挥它最有益的作用。

房地产项目投资是高投入、高回报和高风险的事业，投资数额大、投资周期长、变现能力差的特性决定了它在项目全过程中既有经营风险、金融风险等有形风险，也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。众多的不确定性因素，也决定了投资效益的不确定性，从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险。通过以北京市为例对房地产投资影响较大的政策风险、社会风险、经济风险、技术风险、自然风险五大风险进行识别，就对我国房地产投资风险控制得出以下几点结论：首先，正确处理好房地产投资规模、投资结构与市场的有效需求的关系。其次，对房地产投资者的发展目标或项目目标要准确定位。最后，房地产投资者在投资活动中要提高风险意识，采取有效措施，防范和控制控制风险。

房地产投资活动的特殊性，决定了房地产投资过程中将会有很多不确定因素，因此房地产投资者必须正视风险，制定出防范风险的方法，切忌冒进，把风险防范对策与管理的各项措施落实到实处，才能较好地控制房地产项目投资全过程中的风险。