公租房房地产信托投资基金融资模式构建

房地产投资信托基金通过REITs融资的优势REITs国际运行模式的比较房地产投资信托进展意义我国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。

再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。

房地产投资信托基金的引入，能够避免单一融通体系下银行有关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。

房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳固。

REITs与国内通常意义上的房地产信托有很大的差别第二，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国、香港要求把所得利润的95%分配给投资者；国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前通常在3%-9%左右。

第三，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或者经营团队进行投资运营；国内的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或者部分或者局部参与项目公司运作获取回报。

第六，国内的房地产信托概念较为宽泛，能够是REITs模式，也能够是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。

我国建立REITs的进展政策建议1、加快有关政策与法律法规制定2、加快房地产信托专门人才的培养4、建立信托企业信用制度房地产信托的定义房地产信托的进展房地产信托的性质房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：房地产信托的基本条件资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。

房地产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，要紧来源有：房地产信托的种类根据资金投向的不一致，REIT可分为三类：房地产信托的运作流程房地产信托的运作流程基本上能够分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。

这两种模式说到底就是资金信托与房地产资产信托的区别，由于各自的国情不一致，美国比较侧重于资金信托型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。

探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式师瑞斌(东万共创(平潭)投资管理有限公司，北京100026)摘要：房地产信托投资是当前国际上的一种主流房地产市场交易模式，其对于增强房地产市场资本流通，扩大市场交易规模具有重要意义。

在这一方面，我国的发展则相对较晚，但却给了我国更多时间去研究国外的发展情况。

本文对房地产信托投资基金以及概念厘定进行了分析，进而结合国际上的REITs模式对我国在这一方面的发展提出了相关措施。

关键词：房地产信托；信托投资；房地产市场中图分类号：F293.3；F832.49文献识别码：A文章编号：2096-3157(2020)27-0072-03—、弓I言房地产作为一个重要的经济产业，对社会整体经济发展有着极大带动作用。

我国是一个人口基数十分庞大的国家，在近年来城市化建设进程不断推进的情况下，城市人口数量激增，这就使我国拥有庞大的房地产市场需求。

因此，我国改革开放之后的房地产事业发展极为迅猛，房地产更成为我国多年来国民经济持续增长的重要支撑点。

但在房地产业不断发展的同时，我国房地产业的发展模式也亟待进行优化完善。

在国际房地产投资市场上，信托投资是一个十分先进的投资形式，且在许多国家中证实了其对房地产金融市场发展的积极促进作用。

对此，在我国房地产市场的发展中，将这一投资形式引入房地产行业中，可以进一步健全我国房地产市场上的金融运作模式，刺激房地产市场的更高层次演进。

因此，在我国房地产业蓬勃发展的当下，加强信托投资基金(REITs)运营模式的研究就显得尤为关键。

二、房地产信托投资基金(REITs)概述就房地产投资而言，其本身具有较低的流动性，这在市场化运行过程中明显无法形成旺盛的市场活力。

而房地产信托投资基金(REITs)则为房地产投资提供了一种证券化的手段。

具体而言，房地产信托投资实际上就是利用公开发行股票、受益凭证等来募集投资者的资金，再通过专业化房地产投资或房产抵押贷款投资信托来将房地产投资证券化,使得房地产投资可以直接进入资本市场，进行各种证券资产形式的金融交易。

学校代码：10730分类号：F83密级：公开论文题目（中文）我国租赁住房的REITs 融资模式研究--基于保利租赁住房REITs 的案例分析论文题目（外文）The Research on REITs Financing Model ofRental Housing in China--An Analysis of Poly Rental Housing REITs作者姓名金鑫类型领域金融硕士研究方向金融市场运行与管理教育类型学历教育指导教师高宏霞副教授合作导师论文工作时段2018年4月至2019年4月论文答辩日期2019年5月校址：甘肃省兰州市城关区天水南路222号我国租赁住房的REITs融资模式研究--基于保利租赁住房REITs的案例分析中文摘要国务院和多部委自2014年以来就频繁出台相关文件，要求培育和发展我国的租赁住房市场，同时加强房地产信托投资基金（REITs）的试点工作。

十九大更是奠定了“房住不炒”的政策基调，为投融资各方积极参与到租赁住房市场中吃下了定心丸。

目前我国的城镇化率只有60%，而欧美发达国家的城镇化率普遍都在80%以上，所以我国城镇化率还有较大的提升空间。

城镇化建设会促生大规模的流动人口，而流动人口往往会带来房屋租赁需求，因此我国租赁住房市场还有较大的增长潜力。

常规的融资方式已经难以满足租赁住房市场迅速发展的需要，而REITs可以较好的弥补租赁住房市场的资金缺口。

首先，论文介绍了REITs的定义、原理及分类，然后将REITs融资与租赁住房市场的其他融资方式进行了对比分析，发现REITs融资具有众多优点，是目前我国租赁住房市场的最佳融资选择之一。

其次，在深入剖析保利租赁住房REITs 案例的基础上，将保利租赁住房REITs分别和国内典型的租赁住房REITs--新派公寓REITs以及美国典型的公募REITs--EQR做对比分析，为我国租赁住房REITs 优化模式的构建和发展REITs市场提出对策建议。

房地产投资信托基金介绍房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）是一种透明化且流动性较强的投资工具，通过为投资者提供购买房地产资产的份额，使普通投资者能够间接参与房地产市场。

本文将介绍房地产投资信托基金的定义、特点、运作方式以及投资优势。

一、定义房地产投资信托基金，简称REITs，是由投资者组成的基金，用于购买、持有和经营房地产资产，同时让投资者以间接方式进行投资。

REITs的基础资产可以是商业、工业或住宅房地产，投资者通过购买REITs基金的份额，获得相应投资回报。

二、特点1. 透明度: REITs作为一种公开交易的投资工具，受到监管部门的监督和规范，其运作和财务状况都要进行定期公开披露。

2. 流动性: 投资者可以通过证券交易所买卖REITs的份额，相较于直接投资房地产，流动性更高，实现快速买卖。

3. 收益性: REITs通常通过租金收入、增值收益和房地产销售获得收益，以股息的形式分配给投资者，为投资者提供稳定的现金流。

4. 分散风险: REITs投资基金通常拥有多种房地产项目的份额，能够减少单一房地产项目的风险，实现风险的分散。

三、运作方式1. 房地产购买：REITs基金经理通过分散投资策略，购买并持有多个房地产项目。

2. 租金收入：基金通过租金收入实现持续现金流，并将收入分配给投资者。

3. 产权增值：基金通过把房地产资产进行增值管理，实现资产价值的提升。

4. 财务披露：REITs基金需遵循监管要求，定期向投资者公开披露基金的财务状况和业绩。

四、投资优势1. 低门槛投资: 普通投资者可以以较低的资金参与房地产市场，享受到房地产投资的收益。

2. 分散风险: REITs基金拥有多个房地产项目，有效降低了单一房地产项目的风险。

3. 高流动性: 同证券一样，REITs份额可以在证券交易所上市交易，提供较高的流动性。

4. 稳定收益: REITs通过租金和增值收益为投资者提供稳定的现金流回报。

保障性住房建设融资问题分析及融资模式探究摘要：保障性住房是重要的民生课题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。

十二五规划国家对保障房建设的力度大幅加强。

我国目前现有保障性住房融资模式是政府提供主要资金、自筹资金、社会机构提供为辅。

但存在着融资渠道不畅，模式单一，担保机制不健全、手续繁琐等问题，存在着很大的资金缺口。

加强对保障性住房建设资金的来源渠道、融资模式的探索研究，建立多样化的融资模式培育多元化的融资主体是当前推动我国保障性住房建设持续健康发展的重要保障。

关键词：保障住房建设；融资模式；存在问题；创新中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2013）04-0-01保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，它是与商品性住房相对应的一个概念。

目前我国的保障性住房可分为廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁房、棚户区等五种保障形势。

一、我国保障性住房融资面临的主要问题（一）过度依赖政府投入，来源渠道单一目前我国保障性住房资金大部分来源于财政资金，很少利用信托、证券等融资工具的市场机制，融资效率低下，激励效应不足，来源渠道单一，形成了过度依赖政府投入的局面。

（二）地方政府财力不足制约保障房建设地方政府集生产者、所有者、管理者三种角色于一身，并提供60%以上的建设资金。

随着我国经济发展方式的转变，主要依赖土地增值收益的地方财政收入模式势必将受到冲击，地方财政捉襟见肘。

地方政府在保障性住房市场上资金供应的积极性受到限制。

（三）金融机构参与保障房建设的热情被限制贷款收益低、偿贷的保障低、融资手续复杂，再加上在宏观经济调控与信贷规模控制的背景下银行信贷指标有限，各种风险上升，限制了金融机构的参与热情。

且保障性项目要经过层层部门的层层审批，延长了融资时间，也很难吸引以追求利润最大化为目标的商业性资金。

（四）担保机制不完备，缺少合理有效的风险分散机制有了担保的贷款，不用处理违约房产的繁杂手续，这将大大刺激放贷积极性，也会降低放贷成本。

2012年30期（10月）摘要：当前我国保障性住房需求量巨大，而建设资金主要来源于政府财政，私人资金虽有参与但规模不大、积极性不高，资金问题始终是制约保障房建设的瓶颈。

文章分析了我国保障性住房的投融资现状和存在的问题，借鉴国外保障房建设投融资的先进经验，针对中国实际情况，提出了解决我国保障房建设资金不足问题的对策，即房地产投资信托（REITs ）模式。

关键词：保障性住房；投融资模式；房地产投资信托基金保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，主要包括廉租住房、经济适用房、棚户区改造安置住房、限价商品房和公共租赁房等五大类。

我国保障性住房体系的构建始于1994年，但其建设长期落后于商品房的发展。

尤其是近十年来，随着房地产投资、住房消费需求的快速增长，城市房价不断飙升、甚至超出了普通百姓的承受能力，进而引发了一系列社会问题。

2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台后，中央开始把保障房视为一项重要的民生问题，并逐步加大对保障性住房的财政投入。

2009年全国建设保障房370万套，2010年上升为580万套，2011年达到了1000万套，2012年建设任务为700万套。

到“十二五”末开工建设3600万套保障性住房，静态估计至少需要资金7万亿元。

这些资金从何而来？当前的相关政策是：住房公积金增值收益部分、土地出让金中不少于10%的比例、市县财政预算安排、中央省级财政预算安排的补助资金。

这四项资金来源其实都算是政府财政，但自1994年实行分税制后，责任和收入的不对称引发地方政府财政困难，责任多、压力大，地方政府在保障房建设上积极性一直不高。

此外，2011年以来国家开始严格控制高房价，使得地方政府的土地出让收益大幅缩减。

保障房建设的资金单靠政府财政是无法保证的。

另一方面，由于保障房建设周期长、建设资金投入大、经济效益低等特点，加之保障房产权关系不明晰，企业与政府合作建设保障房的模式不成熟，建成之后经营维修等权利义务还处在探索阶段，故民间资本的参与也存在很大的障碍。

reits的运作方式-回复REITs的运作方式引言：房地产投资信托基金(REITs)是一种投资工具，它允许个人投资者通过购买信托基金的股票来参与房地产市场的投资。

REITs的运作方式相对复杂，需要遵守特定的法规和规定。

本文将一步一步回答有关REITs的运作方式的问题，以帮助读者更好地了解这一领域。

第一步：公司组织REITs的运作是通过以公司形式组织的信托基金来实现的。

这些信托基金通常是作为一家公司成立的，通过向公众发行股票来融资。

这些公司通常由一个董事会和一支管理团队管理。

董事会负责制定公司政策和策略，而管理团队负责执行这些政策和策略。

第二步：资产选择REITs的主要目标是通过投资房地产来获得收益。

为了实现这一目标，REITs的管理团队会从不同类型的房地产资产中选择投资对象。

这些资产可以包括商业房地产、住宅房地产、工业房地产等。

选择合适的资产是REITs运作的关键环节。

第三步：投资和融资一旦REITs确定了投资目标和资产选择，它们就会开始将资金投入到房地产市场中。

REITs可以通过现金投资或借款来购买房地产。

通常，REITs 会通过向金融机构申请贷款来获取融资。

第四步：收益分配一旦REITs开始从房地产投资中获得收益，它们必须按照特定的规定将收益分配给股东。

根据美国的法规，REITs必须将至少90的收入分配给股东。

这些收入主要来自房地产租金、出售房地产所获得的利润以及其他投资收益。

第五步：股东权益REITs的股东享有特定的权益。

他们可以通过购买REITs的股票来成为REITs的股东。

除了从REITs的收益中获得分红之外，股东还有权利参与公司的决策和管理。

这些权益由公司章程和董事会规定，并通过股东投票来行使。

第六步：监管和合规性作为一种投资工具，REITs需要遵守特定的法规和规定。

在美国，REITs 必须遵守美国证券交易委员会(SEC)的规定，以保护投资者的权益。

另外，REITs还需要按照特定的会计准则和报告要求进行财务披露。

CHINA COLLECTIVE ECONOMY摘要：房地产行业的飞速发展为我国国民经济的发展做出了重要的贡献,现在房地产经济已经和人民的生活息息相关。

然而，随着房地产经济过热发展带来的一系列问题，主要是房价的飞快上涨给人民带来了巨大的生活压力，为了抑制房价不合理的上涨现象，政府逐渐出台了一系列紧缩性的政策来调控房价,在调控政策等因素的多重影响下，房地产企业的融资渠道有所收紧，融资难度加大。

在此背景下，信托融资为一种新的融资房地产企业的睐。

文章将对我国的信托融资模式进行简要叙述并且围绕着当俞我国房地产企业在信托融资方面的发展现状及存在的问题进行分析，最后提出对房地产信托融资模式的见解，希望给我国从事房地产企业信托融资的一定的启发和参关键词：房地产企业；信托融资；融资模式-、房地产信托融资概述信托融资的定义是委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为"简单说，就是信托公司受到企业委托向社会投资者发行信托计划产品,为企业募集其所需的资金。

信托融资作为一种新兴的融资模式，主要包括信托贷款和股权信托两种形式。

一般来说,企业要通过信托融资可以选择直接找信托公司或者间接委托相关行找信托公司。

信托融资具有发行、、可控、适合中小房地产企业等优点。

众所知，房地产企业是资金集型企业，房地产企业的开发项目资、开发、资金投资等特点。

所以，对资金需：的房地产企业来说，可企业自资金发，房地产企业要对融资。

，和地方为理房地产，对房地产行业一新的，对行贷款投向的管。

金融的种融资式受到的管，房地产企业融资。

E，的行发贷融资，其种融资模式，信托融资其的融资特点为房地产企业融资的一种选择。

二、房地产信托融资模式的主要类型分析益信托计的2019信托业务数据显示，房地产信托融资集的资金模是所信托业模的，可，尽管“资管新规”，家要打破刚性兑付，信托业受到不小的挑战的环境下,信托融资手段依是不少房地产企业筹集资金的选择。

保障性住房建设存在的融资难题与原因分析摘要：现如今，随着保障性住房建设工作不断的深入与推进，一些深层次的新问题逐渐的显现出来，目前保障性住房建设面临的重点问题是融资存在困难，本文重点分析了保障性住房建设存在的融资困境和因素。

关键词：保障性住房建设；融资难题；原因分析；对策政府为满足中低收入住房困难家庭，所提供的规定标准、价格的住房简称为保障性住房，其大多是由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房组成。

近几年来，由于我国的货币政策和财政政策存在收紧状况，很多企业都面临着资金困难的窘境，其中受政策调控影响最明显的要数地方政府和房地产企业。

中央对各地方政府做出明确规定，要求扩大保障性住房的建设，导致地方政府对资金的需求越来越强烈。

本文以当前形势为基础，探讨当前保障房建设的融资方法。

1保障性住房建设存在的融资难题1.1 融资渠道窄，模式简单投融资平台的缺点是可持续性融资能力弱，难以突破资金瓶颈。

在2011年以前筹集的保障性住房建设资金中，一半以上的是由土地出让净收益提取资金、一般性预算安排和住房公积金增值收益补充资金构成，其他的有将近一半的地市均是由以上三项资金做支撑。

保障性住房建设之所以缺乏长期稳定的资金支持，是因为地方财政收入少，住房公积金增值收益的数额一般，公积金建设贷款无有效担保等。

缓解这一问题的关键是实施“5 +1”模式和成立房产投资公司，由于缺少合理的机制来吸引激励社会资金的参与，政府投入和银行贷款支撑着保障性住房投融资平台，该局面使得保障性住房建设资金受到政府投入能力和银行贷款能力的双向干扰。

房产投资公司与国家开发银行等大型金融机构进行合作，为保障性住房建设集合大量资金，对金融机构贷款依赖过分会给房产投资公司资带来的还本付息压力是很大的。

1.2 投融资风险预警机制有所欠缺以银行贷款为主的融资方式存在的弊端构成政府性的债务险。

由于地方政府债务结构较繁琐，存在较多隐性债务，债务信息缺乏透明度，商业银行都不易掌握完全，更何况一些地方政府自身都不清楚各级融资平台的负债以及担保情况。

万科房地产投资信托基金融资的案例分析房地产行业是典型的资金密集行业, 无论是初始开发、购置土地、施工还是后续销售 , 都需要大量的资金 , 尤其是初始开发 , 如果缺少资金 , 那么整个工程将无法运行下去。

可以说 , 资金是房地产行业最为关注的因素。

2021 年, 我国房地产行业进入平稳开展阶段, 存在大量的商品房库存 , 商品房空置无法售出 , 严重影响了房地产企业资金回笼, 也影响了经济的平稳开展。

如果大量商品房库存 , 房地产企业资金出现问题, 面临着破产的危险 , 而房地产行业作为国家重要的经济支撑行业, 如果出现大面积的危机 , 将会使国家经济局势动荡。

因此 ,2021 年起我国开始倡导去库存的方针, 对于房地产企业的贷款审批也愈加严格 , 房地产企业融资难的问题开始出现。

为了解决融资难的问题,房地产企业纷纷开始寻找多元化的融资方式。

房地产投资信托基金 ( 全称 Real Estate Investment Trusts, 本文简称 REITs)是基金产品 , 属于房地产证券化的一种。

REITs 有独特的优势 , 投资者的准入门槛较低 , 能够从社会公众募集到稳定的资金 , 同时也有利于盘活库存的商品房, 促进资金的流动性。

REITs 在国外已经是成熟且常用的融资方式, 但是在我国还处于起步阶段,万科 REITs 特殊在它是公募型的基金产品, 之前发行过的 REITs 都是私募型基金产品 , 所以万科 REITs 具有重要的研究意义。

本文采用了理论结合实证分析的方法, 在研究 REITs 相关理论的根底上 , 结合我国房地产企业融资的现状 , 对国内万科公司发行 REITs 成功的案例进行研究分析。

首先 , 梳理 REITs相关的研究文献 , 从 REITs应用模式和融资效果两个方面归纳总结国内外研究现状 , 为下文的案例分析奠定方向。

然后界定了REITs 根本概念 , 系统了解 REITs 融资实施动机及效果分析方法, 并重点阐述了融资理论根底,为进一步研究 REITs 融资效果打了下坚实的理论根基。

A Comparative Study of Financing Models for Public
Rental Housing --A case of Chongqing .
作者： 潘雨红 占健 孟卫军
作者机构： 重庆交通大学,重庆400045
出版物刊名： 西安建筑科技大学学报：社会科学版
页码： 31-36页
年卷期： 2012年 第5期
主题词： 公租房 融资模式 重庆 层次分析法 主成分分析
摘要：为解决公租房的融资难题，介绍几种可行的融资模式。

在分析几种融资模式优劣的基础上，通过建立模糊综合评判模型和主成分分析模型对几种融资模式的综合融资效率进行对比
分析，并得出结论：在公租房建设的资金供给问题上，民资融资渠道的效率显著高于政府融资
渠道，且房地产投资信托基金比其它传统民间资本融资渠道更高效。

所以应引入像REITS这样
的新型融资模式，并拓宽民间资本进入公租房建设的渠道。

reits的运作方式-回复REITs的运作方式是指房地产投资信托基金（REITs）在金融市场中的运作流程和机制。

房地产投资信托基金是一种通过集合资金投资于房地产资产的投资工具，旨在为投资者提供房地产市场的收益和多样化的投资选择。

以下是对REITs运作方式的详细解释。

第一步：设立REITsREITs的设立可以由各种机构或公司完成。

通常情况下，REITs由一家专门化的房地产投资公司或信托公司创建。

该公司将面向投资者发行股票，以吸收资金投资于不动产市场。

在设立过程中，该公司必须遵守特定的法律和监管要求，包括注册并获得监管机构的批准。

第二步：投资组合的创建一旦REITs设立完成并获得投资者的资金，REITs就会开始构建自己的投资组合。

投资组合包括各种类型的房地产资产，如商业地产、办公楼、住宅、工业物业等。

通过投资多种类型的资产，REITs可以实现多样化和分散风险的目标。

投资组合的创建需要详细的市场研究和尽职调查，以确保选择最具潜力和回报的资产。

第三步：租金收入和资本增值REITs的主要收入来源于租金收入和资产的增值。

一旦投资组合中的房地产开始出租，REITs将获得租金收入。

租金收入可以通过长期租赁合同确保持续和稳定的现金流。

此外，长期房地产市场的增值也为REITs带来了资本增值收益。

随着时间的推移，房地产市场的升值可能会提高REITs的净资产价值。

第四步：分配收益给投资者REITs必须遵守特定的法规，其中之一是分配大部分收入给投资者。

根据法律规定，REITs必须分配至少90的收入给股东。

这样做的目的是确保投资者可以获得REITs的收益，并吸引更多的投资者参与。

收益通常以现金形式向股东支付，也可以选择以股票或其他形式分配。

第五步：交易和市场流动性REITs与其他金融产品一样，可以在交易所上市和交易。

这为投资者提供了流动性和灵活性，可以在任何时候将REITs的股票买入或卖出。

REITs 的股票价格会受到市场供需和投资者对REITs未来表现的期望影响。