房地产开发项目成本控制的研究

房地产开发项目的成本管理与控制分析
随着房地产市场的不断发展，房地产开发项目的成本管理和控制变得越来越重要。

成
功的房地产开发项目需要一个合理的成本计划和控制系统，以确保项目的盈利能力和稳定性。

首先，成本管理和控制需要从项目的起始阶段开始。

在项目策划和分析阶段，必须进
行充分的成本分析，以确保项目的预算和目标是真实可行的。

这包括确定项目的总成本，
以及预算分配到不同的开支上，例如土地开发、建筑材料和劳动力。

其次，成本控制需要在整个项目的执行过程中持续进行。

这涉及到捕捉和追踪实际开支，以确保它们与预算相符。

必须确保每项开支都被准确地记录下来，以避免任何不必要
的成本和浪费。

这可能需要使用成本跟踪和分析工具，以确保项目团队能够及时发现和解
决任何成本问题。

最后，成本管理和控制需要与风险管理一起考虑。

项目可能面临的各种风险包括财务、市场、法律和技术，这些都可能会影响成本。

必须在项目策划阶段制定风险管理计划，并
在执行期间与成本控制紧密结合起来。

总之，房地产开发项目的成本管理和控制是确保项目成功的关键。

项目团队必须在整
个项目生命周期中进行仔细的成本规划和管理，以确保预算符合要求，任何成本都被记录
下来，并且与风险管理紧密结合起来。

只有这样，才能确保项目未来的可持续性和盈利能力。

房地产开发的成本控制房地产开发项目成本控制是项目管理中的一个重要方面，对于项目的成功与否至关重要。

成本控制是指房地产开发项目在规定的成本范围内，保证项目的质量、业主满意度和投资回报率的同时，实现合理有效的资源利用和成本管理。

本文将从以下几个方面介绍房地产开发项目的成本控制。

一、成本管理目标成本控制的目标是通过有效地管理房地产开发项目的成本，全面提高项目的效率和竞争力，同时实现投资回报。

包括以下几个方面：1.财务收支平衡。

在保证项目品质的前提下，尽可能控制成本，减少损失，确保项目财务收支平衡。

2.提高业主满意度。

开发商应该通过优化项目设计和施工质量，提高业主满意度，以提高房产销售量和租赁率。

3.提高市场竞争力。

合理控制成本还能增强房地产项目的市场竞争力，提高项目的吸引力。

4.满足环保要求。

在房地产开发的过程中，应遵守环保要求，减少环境污染和生态破坏。

二、成本的分类在房地产开发项目的成本控制中，需要对成本进行分类。

房地产开发项目成本主要分为以下几个方面：1.集成成本。

包括土地购置费、规划设计费、拆迁费、政府审批费用、咨询费用等。

这些费用主要是项目前期的开支，预算需要尽量准确，同时避免不必要的浪费。

2.建设成本。

包括院子建设费、土建工程费、安装工程费、室内装修等。

3.运营成本。

包括管理维护费、设备管护费、公共维修费等。

4.营销成本。

包括销售费、广告费等。

5.税费。

包括土地增值税、个人所得税、企业所得税等。

三、成本控制方法1.提前制定合适的预算。

房地产开发项目应预测和计划项目的成本，并制定合理的预算和成本控制计划。

2.减少浪费。

所有的企业都应该减少浪费和不必要的开支，提高效率和效益。

3.优化设计。

在项目的规划和设计阶段，应该尽量减少不必要的施工成本。

4.紧密跟进。

开发商应该定期对成本状况进行实时跟进，及时调整成本控制计划，确保项目在预算范围内。

5.采用新技术。

在房地产开发项目中，采用新技术和新材料能够有效地降低施工成本，提高效率和质量。

品或作业的价值为 目的 ， 力求以最低寿命 周期成本实现产 品或 作 业使 用所要求的必要功能的一项有组 织的创造 ｝活动 。有些 生 人也称其为功能成本分析 。价值 工程涉及到价值 、 功能和 寿命 周期成 本三个基 本要素 。 １ 价值工程主要 原理 。价值工程的表达公式为 ： 价值 ） 、 ｖ（ ＝
汽车制造厂 、 北京第一机床厂 、 上海机床厂 等企业 中应用 ， 并取 得 了可喜的成果 ， 进而逐步在各地各行业展开 。 对于房地产 等建 筑类企业 ， 国外已普遍应用了价值 工程技 术。 首次将价值工程应用于建筑类行业的是美国。 从应用实际中 可 以看出 ，价值 工程在 国外建筑业中应用的步骤主要包括信息 收集 、 功能分析 、 方案创造 、 方案筛选 、 方案发展和 方案 的实施与 反馈六个阶段。 在研究对象的确定上 ， 国外普遍采用 目标成本与 实际成本进 行对比的方式确定 ； 在应用 的时间上 ， 国外 的价值工 程主要是应用于 工程 的设计阶段 ； 其选择的应用方法也比较多 ， 包 括 ４ 时工作 法 （０ ｏ ｒＨｏ ｅｈ ｐ 、 ０小 ４ ｈ ｕ ｐｓｏ ） 设计方 案审 核法 （ｈ ｔｅ Ｃ ａ ｔ ）价值 工程审议法 （ ｅＶＥ Ａ ｄ ）承包 商建议 法（ｈ ｈｒ ｔ 、 ｅｅ ｔ ｕｉ 、 ｈ ｔ ｔｅ
价值工程 是从产品 功能分析 入手 来研 究产品 的功能和 成 本 的合理匹配 ， 调的是产品的功能提高 与产品成本降 低的有 强 机 结合。价值工程作为一种技术与 经济相结合 的方法 ， 迎 正好 合 了房 地产开发项 目的成本 目标追 求 ， 发项 目的各阶段 均 在开 可 以发挥很 大的效能 ， 为房地 产企业节约成本 ， 增加 利润 ， 优化 管理 ， 促进技术 进步 创造有利条件 。 价值工 程的研究和 应用也将 在 以下几个 方面起 到重 要作 用： 首先 ， 应用价值 工程 的评 价方 法可 以使房 地产行 业在推 进 绿 色建 筑的实施方面 发挥更 大的作用 ； 其次 ， 通过 对价值 工程 理 论的推 广应用 ，促 使我 国的房地产 产品人 性化 水平不断 提 高； 最后 ， 通过运用价值工程的评价 方法 ， 促进 我国房地 产行 业 的进一步向集约化发展 。 至今 ， 国房 地产行业 应用价值 工程还 不普 及 ， 我 如果我 国 房地 产行业推广应用价值工程 的水平能够迅速提 高 ， 会极大 将 推 动行业 的健康发 展 ， 有效 资源 发挥 更大 效益 ， 使 同时也能 够 更好满 足我 国经济均衡发展 、 社会稳定和谐 的要求 。

后 各阶 段 的基 础 和 根 本 ，直 接 影 Ⅱ着 整 个成 本 控 制 的科 学 性 和 合 理 向 性 。单 从 技 术 角 度 而 言 ， 策 阶段 对 建 设 标 准 水 平 的确 定 、 设地 点 决 建 随 着 我 国房 地产 行业 的发 展 和 住 房 制 度 改 革 的 深 入 ，房地 产 开 的选 择 、 建筑 物 功 能和 类 型 的选 择 等 ， 对项 目的最 终 成 本 生 成 有着 重 发企 业 要 想 适 应 激 烈 的市 场 竞 争 并 取 得 良好 的经 济 效 益 ，就 必须 合 大 影 响 ， 影 响程 度 可达 ８ ％ 以上 。 其 ０ 理地安排其产品和服 务质量 的投入产 出，重视成本控制并 提高成本 项 目设计阶段的成本控制主要包括以下几个 方面 ：①通过设计 管理水平。 此外 ， 还必须从经营的高度来衡量 自身 的质量体 系的有效 招 标 和 方案 竞 选 从 技 术 先 进 、 能 全 面 、 构 合 理 、 全适 用 、 足 建 功 结 安 满 性， 并且与销售量 、 资金周转额 以及社 会信 誉等结合起来进 行认识。 筑节能及环境要求等方面优 化设计方案 ：②运用价值工程优化设计 当前 ，房 地 产 公 司 所 拥 有 资 源 与所 面 临 环 境 的差 异 性 造成 了成 本管 方案 ， 合理 匹配工程造价成本 与建筑产品功 能 ； ②推行 限额 设计 ， 在 理 与控 制 中 的诸 多 不确 定 性 ，也 使 得 项 目成 本 管 理 与控 制成 为行 业 满 足 设 计 结 构 形 式 要 求 的基 础 上 降低 工 程 造 价 ，同 时 注 重优 化 设 计 关注 的 重 点 与难 点 。 并兼顾功能提高 ； ④利用 图纸会审对图纸技术上 的合理性、 施工上 的 １ 房 地 产 项 目质 量成 本 与 成 本 管 理 控 制 可行性、 工程造价 的最经济性进行审核 ， 避免 因设计考虑不周或失误 房 地 产 项 目质 量 成 本 也 称 为工 程 建 设 总 投 资 费 用 ，是 指 为建 成 而 造 成 施 工 中 的 拖 延和 经济 损 失 。 项 房 地 产 工程 需支 付 或 花 费 的投 资 。 房 地 产 项 目质 量 成 本 包 括 控 签订 了完 备 的 施 工承 包 合 同 之后 ， 进 入项 目的施 工 阶 段 ， 一 将 这 制 成 本 和 损 失成 本 ，前 者 是 企 业 为 了保 证 和 提 高 产 品质 量 而 导 致 的 阶段的质量成 本管理 与控制涉及 到项 目工期成本、 工程质量成本、 工 费 用 ， 者 则 包 括 因未 达 到 产 品质 量标 ； 不 能 满 足用 户和 消 费 者 需 后 隹， 程 量 变 更 成 本 以 及 施 工材 料 的成 本 。 程 项 目施 工过 程 中 ， 可预 见 工 不 要 而 产 生 的 有 形 的和 无形 的损 失 。 房 地 产 项 目成 本 管理 与 控 制 涉 及 的 因素 或 突 发 事 件 常 常 会对 工 期 产 生 较 大 的影 响 ，最 为 常见 的是 施 到 项 目评 估 决 策 、 选址 支 付 土 地 使 用 费用 、 行 各 类 设 计 招 标 、 程 进 工 工 中 的 一 些 技 术 难题 ， 引起 投 资 方 的 充 分 重视 。 施 工 过程 中妄 厂 应 在 承包招标、 场施ＴＮ竣工验收、 现 出售 交 付 使 用 等 各 个 阶段 的投 资 管 格 贯 彻 有 关 的 质 量体 系 ， 每 道 工 序都 要认 真监 督 管 理 ， 对 保证 产 品质 理 活 动 。 以 下 本 文提 出 了一 些 提 高 房 地 产 项 目成 本 管理 控 制 水 平 的 量 合 格 ，从 而 实 现 对成 本 的控 制 。 同时 还 要 充 分 发 挥工 程 监 理 的作 具体措施 ： 用 ， 取 有 效 措 施 管 理 好 相 关 的 现 场 人 员及 造 价 管理 人 员 ， 善 职 责 采 完 １１建立完整 的质量成 本核算体 系 我 国房地 产企业 大部分还 ． 分 工 及 有 关 制 度 ， 格 审 核 已签 认 的 工 程 变 更 ， 注 各 项 变 更对 总 投 严 关 没 有 建 立 完 整 的质 量 成 本 核 算 体 系 ，质 量成 本 数据 的搜 集 就 只 能 依 资 的 影 响 ， 少 不 必 要 的 成 本 支 出 。 施 工 阶 段 ， 了 降低 成 本 ， 考 减 在 为 可 靠原始的手工方式， 且没有统 一的规范 。 完整的质 量成 本核算体 系将 虑使用大宗的甲供 材料 ， 但要加强对甲供材 料的现场管理 ， 遵守施工 为质量成本建立科 目， 并列出成 本指标 明细 ， 在企业质量成本测算时 组 织 设计 的 工 序 及 施 工进 度 安排 ， 合理 堆 放 并减 少搬 运 及 损 耗 ， 降低 可 以直 接 获 取质 量成 本数 据 。 从 而 在 一 定 程 度 上 保证 了质 量 成 本 数 储存成本。 据 的真 实 性 和 可靠 性 。 项 目竣 工 后 ，要根 据 合 同和 实际 现 场 签 证 进 行 最 终 的工 程 造 价 １２ 层 次 分 析 法 的运 用 质 量 成 本核 算 体 系 中 可 以使 用 层 次 分 ． 结 算 。 价 审 计 人 员 要 认 真核 对 施 工 阶段 的增 补 项 目或 增 减 工 程 量 ， 造 析 法 （ ａｙｉ Ｈｅａｃ ｙ Ｐｏ ｅ ｓ 简 称 ＡＨ ） 质 量 成 本 的 每 一 分 Ａｎ ｌ ｃ ｉｒｒｈ ｒｃ ｓ ， ｔ Ｐ将 并 依 照 合 同 固 定 单 价包 含 的 内容 ，具 体 分 析 项 目变 更 是 否有 必要 重 类指标更加细化 ， 并将这些明细指标定位到每一个作业活动中 ， 然后 新 列 项 ， 否 已包 含 在 原 固定 单 价 中 。 于 需新 增 项 目或 增减 工程 量 是 对 根据指标的评价 因素和评价标准进行量化分析、 判断 ， 选择恰 当的核 的， 要根据工程量表 中相关细 目确定其单价。 算 方案 ， 并在实施过程中不断反馈信息 ， 对方案进 行修正和调整。这 ３ 结 语 样不但可以使质量成本数据更加全面 ，而且提高了成 本数据 的可靠 房 地 产 企 业 质 量 成 本 的 高 低 不仅 关 系 到 房 地 产 企 业 产 品 质 量 性 和 透 明性 。 的优劣 ， 也关系到建筑物价格 的高低。因而 ， 质量成本测量 与控制应 １３ 引 入信 息技 术 建 立质 量成 本 Ｍ Ｉ 统 信 息 技 术 可 以解 决 ． Ｓ系 该 是 房 地 产 企 业 加 以 重视 的 方 面 ， 但 要 重 视 质 量 的 提 高 和 成 本 的 不 很 多质 量成 本核 算手 段 与 方法 方面 的 问 题 。 很 多企 业 都 已经 建 立 了 控 制 ， 要 重 视 质 量 成 本 的准 确 测 量 和 均 衡 。 房 地 产 项 目的 质 量 成 更 企 业 管 理 信 息 系 统 （ Ｓ）可 以 在 此 基 础 上 利 用信 息 技 术 对 质 量 成 ＭＩ ， 本 管 理 与 控 制 应 注 重 既 能 满 足 用 户 的 要 求 ， 能 使 企 业 获 得 较 好 的 又 本 进 行 数据 的 收集 和 归纳 ， 立 质 量 成 本 Ｍｌ 统 。 这 样 收 集 的数 建 Ｓ系 经 济 效 益 。 施 工 中一 味 地 追 求 高 质 量 而 不顾 成 本 的做 法是 不 可取 在 据不但准确 、 全面 ， 且 也 节 省 了 人 力 资 本 ， 高 了 企 业 质 量 管 理 能 而 提 的。 只 有 从 项 目建设 的全 过 程 着 手 ， 眼 全 局 、 学 管 理 ， 能 将 成 着 科 才 力， 使质 量 管 理 发 挥 更 大 的 效 用 。 本 管 理 与 控 制 落 到 实 处 ， 得 较 好 的 经 济 效 益 ， 提 升 企 业 的 市 场 取 并 １４ 建立房地产企业质 量文化 房 地产项 目成 本管理 与控制是 ． 竞 争 能 力。 个 不 可 分 割 、 互 联 系 的 整体 ， 贯 穿 于 项 目建 设从 开 始 到 交 付 使 相 应 参考文献 ： 用 的全 过 程 。 有 把 质 量 管 理 提 升 到 文 化 的 高度 ， 企 业 的 管理 层 和 只 使 … 徐蓉 ， 旭峰 工程造价管理Ｉ ］ 海： 王 Ｍ． 上 同济 大 学 出版 社 ２ ０ ． ０ ５ 员工 明 白质 量 是企 业 的生 命 线 ， 可 忽视 ； 有 将 质 量 深 深根 植 在 每 不 只 【】 ２中国人民共和国建设部 发布 房地产开发项 目经济评价方法【 ． Ｍ］ 北京： 个 员工 的 心 里 ， 植 在 企 业 文 化 深 处 ， 能 发 挥质 量 管理 的最 大效 用 中国计划 出版社 ２ ０ ０ 根 才 ０ ０１ ． 提 高 企 业 整体 质 量水 平 和 竞 争 力。 【］ ３戚安邦． 工程项 目全面造价管理【 天津： Ｍ】 南开 大学 出版社 ２ ０ ０２ ２ 房 地 产 项 目开 发各 个 阶段 的成 本 控 制 【］ ４刘红莉 浅谈房地产开发过程 中的造价控制【］ Ｊ 山西建筑 ２ ０ １７： �