青海省2015年下半年房地产估价师《相关知识》：房地产拍卖及特征考试试题

青海省2015年下半年房地产估价师《相关知识》：房地产拍卖及特征考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在某幢建筑面积3000㎡的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。

假定该项目需缴纳的有关税金按开发成术的4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为元／㎡。

A：1067B：1070C：1087D：1141E：工业用地的监测点评估价格2、当前，二级房地产估价机构资质中，有__名以上专职注册房地产估价师。

A．3B．5C．8D．153、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元．则该房地产投资企业的速动比率为。

A：37．5％B：75％C：150％D：113％E：借款合同4、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。

A：6％B：7％C：7．2％D：8％E：工业用地的监测点评估价格5、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A．43.2%B．50%C．56.8%D．70%6、房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得__A．建设工程规划许可证B．施工许可证C．预售许可证D．房屋所有权证7、建设用地使用权出让，是土地__级市场。

A．一B．二C．三D．四8、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是__。

A．空置率＞合理空置率B．空置率＜合理空置率C．空置率＝合理空置率D．不能判断9、下列不属于平均指标的是__。

A．众数B．中位数C．水平指标D．调和平均数10、合同未作约定的，面积误差比的绝对值超过3％时，如果买受人退房，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起日内将买受人己付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

A：30B：45C：60D：90E：执行层的组织协调11、设立地役权通常会使。

A：供役地的价值下降B：需役地的价值下降C：供役地与需役地的价值都下降D：供役地与需役地的价值都上升E：工业用地的监测点评估价格12、拆除公益事业用房的货币补偿，通过__确定其价格。

A．成本核算B．协商C．评估D．房地产管理部门规定13、建筑使用中，人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载，属于。

A：永久荷载B：必然荷载C：可变荷载D：偶然荷载E：执行层的组织协调14、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为。

A：货币补偿B：产权调换C：产权调换或货币补偿D：加倍补偿E：房地产估价机构必须加盖公章15、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。

如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是__。

A．14%B．10%C．33%D．15%16、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。

如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少__元。

A．544.10B．555.10C．1776.32D．2109.3817、国务院宣布从年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

A：1995B：1996C：1998D：2000E：房地产估价机构必须加盖公章18、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的__。

A．使用计划B．出租计划C．销售计划D．租售计划19、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权，价格为1000万元/m2，容积率为3。

后经批准容积率扩大至3.6，此时开发商应补交地价为__元/m2。

A．100B．200C．300D．60020、在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择是。

A：地域分析与选择B：具体地点的分析与选择C：开发內容和规模的分析与选择D：开发时机的分析与选择E：借款合同21、确定房改“三改四建”基本内容的是。

A：1991年11月，国务院办公厅下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》B：1994年7月18日国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》C：1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》D：2003年8月12日国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》E：房地产估价机构必须加盖公章22、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。

A．7.5%B．8.3%C．12.5%D．16.7%23、对单位或个人获准征用或占用耕地超过__年不使用，加征规定税额__倍以下的耕地占用税。

A．1，1B．1，2C．2，1D．2，224、投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后推向市场销售，并以此获得利润的过程是指__。

A．房地产开发投资B．房地产直接投资C．房地产置业投资D．房地产间接投资25、住房公积金管理的决策机构是。

A：住房公积金管理委员会B：城市人民政府C：住房公积金管理中心D：住房公积金缴存单位E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件中的__。

A．生产成本高于市场平均成本B．生产成本低于市场平均成本C．自由竞争D．该种商品本身可以大量重复生产E．生产成本等于市场平均成本2、收益性物业的经营费用不包括__。

A．人员工资及办公费用B．保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用C．保险费、房产税和法律费用等D．抵押贷款还本付息费用3、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前__申请续期。

A．15日B．3个月C．6个月D．1年4、某城市住宅市场调查结果显示，该城市约总需求与总供给量基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120以上的住宅供过于求，70以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于状态。

(2008年试题)A：均衡B：非均衡C：结构性失衡D：失衡E：借款合同5、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是。

A：房地产直接投资B：房地产间接投资C：房地产混合投资D：房地产有效投资E：借款合同6、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有__。

A．私有住宅转让后用于商业经营的B．经济适用住房转让后用于经济适用住房的C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的D．按照国务院有关规定出售公有住房的E．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的7、下列统计指标中属于变异指标的是__。

A．众数B．调和平均数C．中位数D．标准差8、房地产拍卖通常需交纳的税、费项目包括等。

A：企业所得税B：营业税及其附加、合同和权证印花税、契税C：交易手续费、评估费、登记费D：合同公证费E：拍卖佣金费9、采取定额税率的税种有__。

A．房产税B．城镇土地使用税C．耕地占用税D．土地增值税E．契税10、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有。

(2006年试题)A：随着研究目的改变，统计总体和总体单位可以相互转化B：反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标C：调查对象就是被调查和访问的具体单位D：调查单位与报告单位可以一致也可以不一致E：相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比11、利率分为等类型。

A：基础利率B：结算利率C：同业拆放利率D：存款利率E：贷款利率12、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的。

A：最佳规模B：最佳经营手段C：最佳集约度D：最佳管理方式E：最佳投资渠道13、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。

A．签订估价委托合同之日B．发放抵押贷款之日C．完成估价对象实地查看之日D．未来处置抵押房地产之日14、管理中心运作住房公积金的基本要求是。

A：效益性B：安全性C：流动性D：风险性E：执行层的组织协调15、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。

如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还。

年贷款利率为6%，月还款额为__元。

A．1655.33B．1719.43C．1743.69D．2149.2916、注册管理初审机构自准予注册变更之日起__日内，报建设部登记备案。

A．15B．30C．45D．6017、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。

A．37B．40C．60D．6318、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有。

A：居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升B：如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C：如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升D：如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E：居民收入水平的变化对房地产价格影响不大19、对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为阶段。

A：风险预测B：风险辨识C：风险估计D：风险评价E：风险决策20、可比实例选取的恰当与否，直接影响到市场法评估结果的准确性，因此应特别慎重，选取可比实例应符合的要求有。

A：可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产B：可比实例的交易类型应与估价对象吻合C：可比实例的交易类型应与估价目的吻合D：可比实例的成交日期应尽量接近估价时点E：可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格21、发生工程索赔的原因包括等。