物业管理调研报告

物业管理相关情况的调研报告
物业管理是提高居民生活质量和生活水平的主要途径，也是
衡量城市管理水平的重要标志，对加快城市经济文化发展起着重
要作用。住宅小区物业管理因为关乎人们生活的居家环境、与群
众生活息息相关而倍受关注，
一、 物业管理现状
园林城区建设规模在5000平米以上老旧住宅小区有48个。
物业管理搞的基本满意或一般的小区约19个，其他的物业管理
搞的比较混乱，由于线条不足历史帐较多，大部分小区都存在屋
面漏雨、下水管道老化堵塞、配套设施缺乏、无人管理，脏、乱、
差现象严重，住户多为改制企业的下岗职工，收入低，经济条件
差，难以支付物业管理费，居民受福利性住房、管房观念影响，
物业服务消费意识淡薄。凡2007年以后新建的住宅小区都严格
按物业管理要求配备了物业管理用房、实施了水电改造、缴交了
维修基金，并实行了社会化的物业管理，住户满意度较高，社会
反响好。
二、 物业管理工作中存在的主要问题
由于物业管理是一个服务性的行业，面临较多的复杂情况和
问题，因此信访量大，纠纷较多，存在的问题主要有：
1、2007年以前建成的旧住宅小区普遍存在规模小，公共配
套设施不健全，部分新建小区物业用房等相关配套设施不够完
善。等问题。旧小区在建设时基本没考虑到物业管理和水电改，
在售房时也没有向购房者收取房屋维修资金，使得保修期过后的
公用设施设备管理得不到保障，出现问题后业主不愿意缴费维
修，长期得不到解决，引发一些社会矛盾。小区中的物业用房、
水、电、排水、道路等基础设施缺乏，部分新建小区由于开发商
对物业用房等相关配套设施不够完善，进行物业管理难度较大。
2、部分居民物业管理意识淡薄。一是部分小区业主物业管
理意识不强，认为垃圾堆多了环卫自然来清理，下水道堵塞了几
家凑钱请人疏通了就行了等等。认为自己的小区不需要物业管
理，缺乏一个高品质的生活需求。二是部分业主缺乏有偿服务意
识，有的业主千方百计寻找一些服务质量问题，为缴费理由,这
些不健康的消费心理造成物业费难收，不缴欠缴物业费现象时有
发生，物业服务收费难导致物业管理服务跟不上，物业管理服务
跟不上更加导致居民不愿意缴费，形成恶性循环。
3、小区业主大会、业主委员会组建难且运作不规范。有的
小区很难产生业主委员会，有的小区虽然成立了业主委员会，但
业主委员会的作用发挥不明显，部分小区规模较大、业主户数较
多且相互之间大多又不熟悉，组织业主进行选举、决策等事务存
在较大难度，加上业主参与意识不强，业主委员会组成复杂、人
员良莠不齐，缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者。有些
业主大会与业主委员会建立、运作不够规范，管理机制不健全，
难以选聘物业公司，影响和制约了物业管理工作发展。
4、物业管理队伍素质偏低、人才短缺。目前，我市有经验、
有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自
“转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，普遍缺
乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经
过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知
识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然我中心近年来下
大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟
不上物业管理行业迅速发展的需要。
三、下一步工作计划
物业管理在我国是一个新生事物，引入我市也不过十多年时
间，必然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何
应对和解决我市物业管理相关的问题，推动物业管理规范化、顺
畅化、健康化方向发展，我中心打算：
1、加大对老旧住宅小区基础设施的投入改造力度。对部分
老旧住宅小区的基础设施改造，应纳入政府财政统筹考虑，结合
我市老旧住宅小区的实际，按照“全面摸底、分门别类、先急后
缓、办好试点、全面推广”的工作原则，启动我市老旧住宅小区
改造工作，建议由政府拨款，进行水改、电改、排水、垃圾清洁，
再配一个公益性的岗位。目前我中心已经基本完成园林青老酒
厂、汽修厂小区的改造工作，章华花园正在改造中。
2、物业收费由政府定价改为物业服务公司与业主共同协商。
2014年9月份国家发改委发文，除保障性住房外的住宅小区物
业收费实行市场化运作，由物业公司与业主共同协商住宅小区物
业收费标准。但运作过程中存在很多负责因素，因此我省在已经
成立业主委员会的住宅小区实行市场化运作，没有成立的暂时沿
袭以前的收费标准，但物价部门不再核发收费依据。保障性用房
的物业收费标准与普通住宅小区的物业收费标准是一样的，都是
以服务等级来收费。
3、加快业主大会制度规范化进程。按照《物业管理条例》
等相关法律法规规范成立业主大会，公开选举业主委员会，使业
主的合法权利得到保护，正当权益扥到维护。经选举产生的业主
委员会要热心公益事业，对这项工作有足够的热情，能够在物业
管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时将业主意愿反映
给物业管理企业，消除二者之间误会分歧，使小区物业管理在和
谐的氛围中正常运行，建议参考武汉市由民政局协助成立小区业
主委员会。
4、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和道
德素质，在提高员工专业技能方面应重点做好以下几个方面工
作，一是做好人力资源管理，提高员工的专业技能，提高管理服
务水平。二是制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经
考试合格后持证上岗。三是多渠道吸纳有经验的专业人才，与本
地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素质。在提高员工
道德素质方面，要着力从培养其服务意识入手，说话、办事时刻
从服务者的角度出发。因为在物业小区里，住户人数多，人员素
质参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从
自身找差距，摆正自己的位置，用自己良好的服务态度和优质的
服务水平赢得业主的理解和支持。
5、对开发商及物业公司监管，严格把好验收关。开发商遗
留问题是日后小区物业管理的最大难题，所在小区竣工验收时，
相关部门必须严格把关，房屋质量、配套实施必须保质保量。物
业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况，包括小区业主
档案资料等，不能因盲目扩大管理项目而为日后经营管理埋下隐
患。
6、加大宣传力度。深入仔细宣传《物业管理条例》，让广大
业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，也能在适当时候运
用法律武器保护自己的利益，充分行使自己作为物业主任的权
利。同时通过宣传，也要是物业管理企业进一步明确自己的工作
性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，促使我
市住宅小区环境优化，推动整个物业管理行业健康、有序发展。

2015年7月8日