济宁项目策划报告

WORD. 专业资料. 项目策划报告

XXXX房地产营销策划

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目录 前言 第一部分：宏观形式 一、宏观形势 （一）社会地理状况 （二）经济结构及发展特点 1、GDP增长率 2、社会消费品零售总额 3、固定资产投资总额 4、招商引资 5、旅游业发展 6、城市规划 7、社会经济增长率 （三）市区人口结构及增长率 1、市区人口总和及结构 2、市区人口增长率

第二部分：市场调查分析 一、市整体房地产市场分析 （一）房地产市场供给分析 （二）房地产市场需求分析 WORD. 专业资料. 二、项目片区市场分析 （一）交通状况 （二）居住氛围 （三）商业氛围 三、发展趋势分析 第三部分项目定位分析 一、项目分析 （一）项目概况 （二）基地分析 （三）产品分析 （四）项目SWOT分析 1、优势（Strength） 2、劣势（Weakness） 3、机会点（Opportunist） 4、威胁点（Threats） 二、项目市场定位 三、目标客户定位 四、价格定位 1、定价策略建议 2、价格走势建议

第四部分：营销推广策略 一、项目营销总体目的 二、推广策略 1、推广思路 WORD. 专业资料. 2、入市时机 3、入市前期准备 三、销售策略 1、销售总策略 2、销售阶段划分 四、媒体策略及投放计划

前 言

个案的成功并非是在最后取得的，而是在开始，前期的整体定位往往决定个案最终的成败。当开发商完美地将自身优势与外部条件有效地结合时，系统而又专业的前期准备工作随之而展开，一个有生命力的产品也将应运而生，它代表走向成功的第一步，也是最关键的一步。 作为房地产的全程策划，基本可分为两步骤：项目前期策划与中、后期的营销推广策划。项目前期市场策划主要针对整体市场与区域市场做出项目的市场定位，进行市场论证，做最适应市场的产品，挖掘项目的最大物业价值。 在房地产逐步走向商品化、市场化的今天,为充分体现贵公司地块的价值，在产品层面上领先市场，在竞争日趋激烈的市场中取得最终的胜利。特针对该地块展开系统深入细致地调查研究,客观地对该地块的整体定位进行分析。 XXXX作为成熟的专业营销策划公司，深知与业主合作过程中自身责任重大，不敢丝毫懈怠，公司上下无论是市场调研还是定位分析，都将兢兢业业，以专业服务贯穿始终。

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第一部分：宏观形势 一、宏观形势 （一）社会地理状况 市，位于鲁西南，地处华东与华北、半岛与中原地区、长江流域与黄河流域的结合部，鲁豫皖四省交界带。 市辖12个县、市、区，面积11000平方公里，人口756万，东部是山区，中西部是平原、洼地和湖泊，河流纵横交错，地形较为复杂。 京杭大运河和京沪铁路、京九铁路纵贯南北，兖石铁路和济新铁路横穿东西，又是104国道和327国道的交汇处。交通十分方便，地理位置优越，未来受城市群辐射较高。

（二）经济结构及发展特点： 1、GDP增长率 到2005年，国生产总值突破1000亿元，年均增长11%，人均1.2万元；一、二、三产业增加值分别达到145亿元、465亿元和390亿元，年均分别递增5%、13%和13%左右。 2、社会消费品零售总额 随着社会经济高速发展，社会各项事业的突飞猛进，近年来经济发生了巨大变化，人均收入有大幅度上升，社会消费品零售总额连续几年都有较大增长幅度，其中2004年增长14%，2005年发展前景看好，预计在16％左右。 3、固定资产投资总额 WORD. 专业资料. 固定资产投资总额，五年累计完成1300亿元左右，年均增长13%，其中国有基建和技改投资年均分别增长13%和15%。投资率保持在30%左右。预计在全市布局建设100个重点项目。 4、招商引资 近年来市面向海外选聘高层次外经贸人才，充实了专业招商力量，派驻重点国家和地区蹲点招商。强化对各类招商代理激励约束，扩大代理招商成果。明确各类出国团组招商引资责任，增强了出访活动的目的性、实效性。加强全市招商力量、经贸信息、项目资源的有机整合和调度协调，提高对外开放整体效益。 优化了招商环境。积极接轨国际惯例和通行规则，为外商提供优质高效的行政服务。全面推行外资项目审批“代办制”，建立项目建设协调联席会制度，及时解决问题，切实兑现承诺。在全社会营造亲商、安商的浓厚氛围，最大限度地为外商工作生活提供便利条件，严肃查处侵害投资者合法权益的行为。为经济发展创造了良好的环境。

5、旅游业发展 市创新发展旅游产业。以荣获中国优秀旅游城市为新起点，进一步完善了规划，理顺了关系，创新了机制。集中抓好主要景区景点综合开发，提升旅游主导产品档次水平。整合景区景点，面向海外游客，设计推出了品位高、体量大、代表旅游整体形象的精品线路；搞好市景区景点衔接，面向城乡群众，开辟一批各具特色的短距线路。开发健康、文明的娱乐项目，延长了游客游览时间。创新旅游企业经营机制，组建新型旅游企业集团。借助主流媒体，宣传推介旅游产品。打响孔子了品牌，深入重点客源市场促销。积极发展与国外大型旅游集团、旅行社联合协作，结合全省无障碍旅游区建设，加强了与周边旅游城市协作联动，发挥旅游业综合带动效应，促进服务业全WORD. 专业资料. 面发展。 6、城市规划 被列为全省三大都市圈之一，大大推动了城市规划建设。 放开了规划建筑设计市场，招标引进国外一流规划设计力量承担重大规划项目编制任务。继续深化都市圈规划，修编完善城市总体规划，做好了市区水系河道、交通干道等专项规划，加快编制市区重点区域和曲区控制性详细规划，形成整体布局和谐统一、功能分区定位准确、单体设计风格独特、城市空间全面覆盖的科学体系。继续推进“绿亮清”工程建设。房地产实行连片综合开发，杜绝零星分散建设。做活水的文章，重点搞好市区古运河沿岸整体规划开发，实施城区河道水系贯通工程，加大北湖景区招商开发力度。做好城北片区综合开发和山推片区等旧城改造项目，建设了一批高层组团住宅。抓好亮灯工程延伸配套。实施天然气引进工程，加快推进以供水、供气、供热、排污为重点的城区管网建设。在城市管理上水平上，围绕建立长效机制，健全完善“两级政府、三级管理、四级网络”的城市管理体制。强化了城市综合执法功能。面向国外引进有实力的投资者参与城市开发。

7、社会经济增长率 地区生产总值增长14%，地方财政收入增长17%，全社会固定资产投资增长30%，外贸进出口增长20%，其中出口增长20%，实际利用外资增长35%，社会消费品零售总额增长14%，城镇居民人均可支配收入增长8%，农民人均纯收入增长5%。

（三）市区人口结构及增长率 1、市区人口总和及结构 WORD. 专业资料. 2004年末全市总人口802.29万人。其中，男性人口410.9万人，女性人口391.39万人；农业人口563.06万人，非农业人口239.23万人。

2、市区人口增长率 人口保持低速增长，自然增长率为5.96‰。全年出生人口9.02万人，出生率为11.27‰；全年净增加人口3.41万人，

第二部分：市场调查分析

一、市整体房地产市场分析 （一）房地产市场供给分析 近年来房地产正处于一个较大的发展时期，是建国以来建设量最大的阶段，道路交通，经济环境，社会环境，文化教育环境等，政府经营政策都有较大程度市场化；人均收入在1.2万元左右，处在一个发展房地产最好的时机。其供应形态以2003年为分界线，之前是解决生活居住困难为主的生存型住房。之后房屋形态，结构都发生了本质变化，是舒适、享受、投资受益的精品房屋形态。

（二）房地产市场需求分析 1、畅销户型； 根据目前市场在售楼盘的具体情况，和市居民居住消费习惯；和市区人口年龄结构得知面积90—120平方米，户型三室到四室紧凑型为市场热销。 2、关心问题； WORD. 专业资料. 从市场调查的结果来看，价格、户型、环境、地段、建材、配套、交通、立面、成为消费者购房所关心的问题。 二、项目片区市场分析 （一）交通状况 项目地处开发区，位于吴泰闸路与菱花路交叉口，北通高速公路，交通较为便利。 （二）居住氛围 项目周边大型居住社区少，目前不是大规模的居住社区，居住人口不多，购买力、消费能力较差。 （三）商业氛围 开发区，新兴区域，目前商业氛围不浓，餐饮、酒店、写字间、休闲娱乐场所少，整个开发区板块没有与本项目类似的写字楼、酒店（拟建除外），商务氛围不浓，这是我们考虑项目策划时的关键问题之一。

三、发展趋势分析 房地产自2003 年以来步入了发展的快车道，无论是数量还是质量都发生了翻天覆地的变化，以开发区板块、太白路板块、火炬路板块为代表的区域进入了一个全新的发展阶段。 2005年房地产将呈现如下趋势：将结束先前的多层为主的时代，步入一个以高层和小高层为主的时代；在小区建设中更加注重环境的营造和文化符号的建设；物业管理在消费者购房考虑因素中的比例将加大；小区向集约化和规模化方向发展，精品高端住宅将成为市场的主流；在节能和智能化应用方面将有更大的突破；开发商的视