房地产评估课件

1.1.3 房地产的分类 1）按房地产用途分类
（11）特殊用地房地产； （12）军用房地产； （13）综合房地产。
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1.1 房地产及其特征
1.1.3 房地产的分类 2）按房地产实物状态分类
（1）按处于不同区位、地段划分，可分为城 市中心、城市边缘、城市郊区、农村等房地 产；
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1.1 房地产及其特征
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1.1 房地产及其特征
1.1.2 房地产的特征 5）价值较大 6）用途多样 78）相 保互 值影 增响 值（邻避设施）
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习题
房地产具有供给有限特性，本质在于（B）
A.土地总量有限 B.房地产的不可移动性 C.房地产的独一无二性 D.房地产的价值量大
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1.1 房地产及其特征
1.1.3 房地产的分类
学习目标
本章学习目标是使同学们掌握房地产的基 本概念、特性和分类；了解房地产价值与 价格的关系；掌握影响房地产价值的各个 因素。
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第1讲 房地产概述
1.1 房地产及其特征 1.2 房地产价值与价格 1.3 房地产价值的影响因素
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上 海 环 球 金 融 中 心
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台 北 标 志 性 建 筑
广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如 水、矿藏、森林等自然资源。
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1.1 房地产及其特征
1）房地产的定义 土地是指地球陆地表面上下一定范围内的空间。
建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑 构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋 和构筑物两大类。
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补充
• 房屋和构筑物的区别
• 房屋：人工建造的供人们进行生产、生活等活 动的房屋或场所。一般指有基础、墙、顶、门 、窗，可以遮风避雨、保温隔热。

第三节 房地产的特性
从房地产估计和把握房地产价值的角度来 看，房地产的特性主要有１０个：１、不可 移动性；２、独一无二性；３、寿命长久性； ４、数量有限性；５、用途多样性；６、相 互影响性；７、易受限制性；８、价值高大 性；９、难以变现性；１０、保值增值性。
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第四节 房地产的类型
２、商业房地产 ３、办公房地产 ４、旅馆房地产 ５、餐饮房地产 ６、娱乐房地产 ７、工业和仓储房地产 ８、农业房地产 ９、特殊用途房地产 １０、综合房地产
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第五节 房地产估价的概念
从专业估价的角度来讲，房地产估价是指 专业估价人员，根据估计目的，遵循估价原 则，按照估价程序，选用适宜的估价方法， 并在综合分析影响房地产价格因素的基础上， 对房地产在估价时点的客观合理价格或价值 进行估算和判定的活动。 房地产估价概念中的一些关键术语 （1）专业估价人员（2）估价目的（3）估价 原则（4）估价程序（5）估价方法（6）影响
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6未来状况下的房地产；7已经消失的房地 产；8现在的状况下的房地产与过去状况下 的房地产的差异部分，如后来增加的装修； 9房地产的局部，如某栋公寓中的某套房； 10包括有其他资产的房地产；11作为企业 整体的一部分的房地产。 （5）本课程对房地产的用词
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为明了起见，本书主要使用“房地产”、“房 地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含 义分别如下： １、“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还 可指土地与建筑物的合成体，即它可能为土地， 也可能为建筑物，还可能为土地与建筑物的合成 体。 ２、“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如 说房地产价格时，此价格既包含土地的价格，也 包含地上建筑物的价格。 ３、“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时， 此价格不含地上建筑物的价格。 ４、“建筑物” ：仅指建筑物部分。 10 ppt课件

5.1.6 房地产评估的程序
1）明确评估的基本事项 2）拟订评估工作方案 3）实地查勘收集资料 4）选用评估方法评定估算 5）确定评估结果，撰写评估说明或报告5.2 土地使用权的评估
5.2.1 土地使用权价格的特征
土地的不可再生性、供给的稀缺性、位置的固定性 使土地使用权价格具有不同于一般商品价格的特征。
土地使用权出让合同约定的住宅建设用地 使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用 地使用权期间届满、使用者需要继续使用土地 的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据 社会公共利益需要收回土地的，出让人应当予 以批准。出让人同意续期的，受让人应当与出 让人重新签订土地使用权出让合同，并依照规 定支付土地有偿使用费。土地使用权出让合同 约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期 或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的， 土地使用权由国家无偿收回。
房地产评估中的最佳使用原则是指，房地产评估应以估价对象的最佳使用 为前提。这种最佳使用的含义是法律上允许、技术和功能上可能、经济上可行， 经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值。 3）法律、法规约束严格
我国关于房地产价格方面的法律、法规和政策有很多，如《中华人民共和 国城市规划法》《中华人民共和国土地管理法》《城市私有房屋管理条例》 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《房屋完损等级 评定标准》等。因此，对房地产进行评估必须以房地产的合法取得、合法使用、 合法交易、合法处分为前提。
无论是房地产中的土地还是建筑物，对其投资的数额都是较大的； 无论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大 数额的资金。房地产投资的大量性不仅说明了投资者对于房地产投资应事 先做好可行性研究，要有的放矢、有效进行，也说明了房地产具有变现风 险。 5）价值的保值增值性

面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面 地价=土地总价/总建筑面积 。
练习： 现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/ 平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率 分别为6、4、2。如果三块地其他条件完全相同，则明智的 买者应购买哪一块地？
难以采用收益法估价。收益性房地产与非收益性房地产的 划分，不是看它们目前是否正在直接产生经济收益，而是 看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益 的能力。
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第二节 房地产的特性和类型
4. 按经营使用方式来划分的类型 房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列4类： （1）出售型房地产。 （ 2 ）出租型房地产。 （ 3 ）营业型房地产。 （ 4 ）自用型房地产。 这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房 地产可以采用比较法估价；出租或营业型房地产可以采用 收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。
练习：决定某一房地产价格水平高低的，主要是（ ） A、全国房地产总的供求状况 B、本地区房地产的供求 状况 C、全国本类房地产的供求状况 D、本地区本类房地产的 供求状况
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第二节 房地产的特性和类型
2.寿命长久性 可以说土地具有不可毁灭性，建筑物虽然不像土地那样
具有不可毁灭性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十 年，甚至上百年。由于具有寿命长久性，房地产可以给其 占用者带来持续不断的利益。但是，通过政府出让方式取 得的土地使用权是有期限的。国家规定土地使用权出让的 最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科 技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用 地为40年，综合或者其他用地为50年。对此点的认识在房 地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很 好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。