烂尾楼案例：万菱广场
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万菱广场（亿安广场）改造
烂尾背景：亿安科技股价操纵案
“亿安科技股价操纵案”年前闹得拂拂扬扬，至今让无数人记忆犹新。
而亿安广场的开发商就属于亿安控股的公司。
“亿安科技”股票是国内第一只股价过百元大关的股票，“亿安科技”股票曾经从年月的元左右，最高上涨到去年月的元，涨幅高达倍，被广大股民誉为中国股票市场的神话，但“亿安科技”很快因为操纵股票价格东窗事发而神话破灭。
“亿安科技”前身为深圳市锦兴实业股份有限公司，它于年月日在深圳证券交易所上市交易。
年月，广东民营企业亿安集团通过收购成为第一大股东并更名为“亿安科技”。
“亿安科技”股票从年月日到年月日，在短短的个交易日中，股价由元左右不停歇地上涨，到年月日，“亿安科技”股价突破百元大关，成为自沪深股票实施拆细后首只市价超过百元的股票，引起了市场的极大震动。
从中国证监会披露的资料来看，“亿安科技”股票的飙升纯属庄家操纵行为，四家公司通过它们控制的股票账户进行几乎没有成本的对敲买卖，来联手操纵“亿安科技”的股票价格，大肆牟利。
“亿安科技”股票在证监会调查后暴跌，亿安集团资金链断裂，中小投资者损失惨重，亿安广场项目也随之陷入困境。
亿安广场拆迁处理
在案件执行过程中，广州中院发现该案还涉及征地拆迁问题，经查实，有户的房屋拆迁问题需要解决，涉及金额两亿余元。
广州中院执行局执行二庭庭长王向荣告诉记者，有关部门曾就此问题召开专题会议，研究拆迁户补偿问题。
会议一致决定：在分配拍卖款前先解决拆迁户安置补偿问题。
今年月日，广州中院召开亿安广场拆迁户、临迁户安置补偿协议有关事项通报会。
会上，广州中院执行局公布：亿安广场拍卖所得款项将优先用于对余户拆迁补偿款、临迁补偿款进行补偿，补偿款总额达到亿元，这是广州市通过司法拍卖途径返还的最大一笔拆迁费。
记者了解到，这余户拆迁补偿案并未经过法院审理，而是由执行局审查申请人资格。
对此，王向荣解释，由于该大厦已建成窗体顶端窗体底写字楼，原拆迁户不能回迁，所以申请人须先与有关开发单位签订弃产弃租协议，同意以货币补偿形式解决拆迁安置问题，由拆迁办公室核销拆迁档案后，再办理相关手续后来中院领取补偿款。
拍卖过程
(一)项目简介
年月，受广州市中级人民法院的委托，广州产权交易所组织拍卖因经济纠纷背负巨额债务的亿安广场商业综合楼。
这是继广东国际大厦(“层”)拍卖后广州最大的房地产类拍卖标的。
亿安广场设计高度为米(地下层、地上层)，具备商场、写字楼和地下停车场三大功能，项目计划投资亿元，建设用地面积平方米，总建筑面积平方米，减除第至第层已预售约平方米的商铺面积，拍卖标的建筑面积平方米。
该标的地下层和层群楼的设备安装和装修工程虽已完成，主体结构已经验收，但余下部分仍为简单装修甚至毛坯，整座楼未经确权及验收，是一个俗称“烂尾”的在建工程。
二、拍卖过程
一项复杂的标的能成功拍出，并非人们看到的台上轻轻一槌如此简单，这背后蕴涵了多少精确巧妙的策划组织，蕴涵了多少周密细致的台下功夫，蕴涵了多少科学专业的分工合作。
整个过程可分为策划组织、清理产权、投资定位、招商推介以及巧妙拍卖五个阶段，五个阶
段环环相扣，缺一不可，并且独树一帜。
(一)策划组织
越是大项目，成败越系于细节，科学的组织、合理的分工，是项目成功的基石。
接受委托后，广州产权交易所从该所的托管部、交易部、投资策划部以及属下的广州君通拍卖行等部门抽调了部分精英，组成了“亿安广场项目组”，由广州产权交易所总经理李正希任组长，负责该项目的策划和组织。
项目组明确了分工，召开多次周密而详细的会议，经过深入的讨论和研究，很快形成了一套成熟的工作方案。
(二) 清理产权
对拍卖项目而言，如果产权不清晰，工程不扫尾，就会让投资者的信心大打折扣，因此，拍卖的前期工作虽然看似琐碎，但对整个过程却至关重要。
项目组作出了第一个决定：清理该在建工程的产权。
该项目不仅为烂尾工程，并且原投资商涉案的相关人员已失踪四散，为完善产权手续设置了很大的障碍。
项目组组织人员进行耐心的资料清理工作，把相关材料一点一点地清理出来，并多次奔赴规划、国土、房管、消防等不下个部门办理手续，多方协调委托人、债权人以及相关部门的关系，基本完善了前期手续，理顺了拍卖标的的经济、法律责任与关系，进一步明确了标的产权状况，把一个“烂尾”工程清理得井井有条。
把潜在买家担心的一切问题想在先，解决在先，迈出了成功拍卖关键的第一步。
(三) 投资定位
一次拍卖，从根本上说，只有让客户发现了项目的价值，才能引起他们的投资欲，而拍卖的最关键处，就是从客户的角度挖掘标的潜在的价值，并找出适当的客户群。
项目小组经过分析和研究发现，亿安广场，是广州市区南北向交通干道与珠江北岸连接处最大规模的一幢标志性建筑，其地处商铺最集中的一德路，临近海珠广场的地铁站，从设计、功能、档次来说，都是一个富有投资升值潜力的标的。
对项目进行了清楚的定位后，潜在的客户群也逐渐浮出水面：这样的一个投资项目，应该把客户群锁定在房地产开发商、投资型公司这一类的社会投资者上。
另外，项目组经过测探了解到，广州地区的意向收购者的报价均没有超过亿元人民币的，项目组又及时地将客户群锁定在港澳及华东等地区，并进行有针对性的推广。
(四)推介招商
接下来进入了标的的推介和招商阶段。
项目组派出了由专业人士组成的团队，在多次实地考查和分析的基础上，编印了精美的项目推介书，分别在内地和香港举行项目推介会，为更好地发动市场打下了坚实的基础。
而在推广和宣传上，媒体是不可忽视的有效工具。
项目组除了在《香港文汇报》、《北京日报》、《福州日报》、《温州日报》、《广州日报》、《羊城晚报》等报刊发布拍卖信息外，还专门召开了媒体发布会，统一新闻口径发布消息，很快掀起了境内外各大媒体争相报道的热潮，引起了社会各界的充分重视。
(五)巧妙拍卖
马上就要进入拍卖，为此项目组审时度势，对类似标的操作效果作了分析并作出了决定：占据拍卖场上的主动性，以委托方的拍卖保留价为基准，避开竞买人的惯性思维，出其不意地采用荷兰式减价方式进行拍卖，该方案报呈委托方并获得了确认。
果然，当拍卖师宣读拍卖方式并开始叫价后，竞买人均大吃一惊，陷入了被动局面。
当叫价下调到亿元时，拍卖师宣布把减价幅度从万元调整为万元。
就在他叫出亿元的第二次询价时，号竞买人举起了竞投号牌，拍卖师立即果断敲槌。
0年月日，广州市政府公开拍卖大型烂尾楼亿安广场万平方米的商场和商务写字楼，广。
