房地产企业所得税税前扣除项目的确认(上)

房地产开发企业所得税、增值税税务风险全揭示[作者]华税律师事务所[发布日期]2020.02.24编者按：房地产开发企业以营利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设到销售，这一系列经济活动设计的财务核算复杂，税种繁多。

虽然房地产开发企业大多对税务遵从比较重视，但是业务本身的复杂性导致在全国每年发生的税务大案中，房地产企业涉案数量占比仍超过20%。

本文拟对房地产开发企业开发过程中主要的涉增值税、企业所得税的税务风险进行分析，以作提示！一、销售收入常见税务问题房地产开发企业活的销售收入的整个期间会涉及增值税、土地增值税、企业所得税的交纳。

土地增值税的计算中也涉及收入、成本、费用的确认，其与企业所得税有相似也有不同。

土地增值税的重要性不言而喻，它属于房地产开发企业税负比较重的税种，直接影响利润率，因此我们将在后续的文章中单独阐述。

本文主要围绕企业所得税、增值税的常见税务风险。

（一）隐瞒销售收入隐瞒各种形式的销售收入，会影响增值税、企业所得税的正确计算。

常见的隐瞒销售收入的情形有：销售面积虚假，提供虚假或不完整的销售面积；以商品房抵债，例如冲抵施工费、材料费等；预收账款挂往来账；回迁安置房不确认收入；关联交易价格明显偏低；对股东分配、员工奖励等，未能按视同销售确认收入。

（二）未及时确认收入房地产开发按企业的开发项目已经完工并开始销售，当满足要求是，需要及时结转收入，由于各种原因，常存在预收账款未能及时结转的问题。

例如，项目在年度内已经全部竣工，并取得了额竣工备案表，根据企业所得税发要求，年底“预收账款”科目余额应全部结转，若未能全部结转即违反了企业所得税法规定。

而将代收商品房转为投资性房地产、或者临时出租时，也存在租赁期间取得的价款未能及时按租金确认收入的问题。

page 1 of 4（三）价外收费、收取的房租、售后服务费用未按规定申报纳税价外收费、收取的房租、售后服务费用未按规定申报纳税也比较常见。

房地产企业会计核算中会计与税法差异分析摘要：目前，随着城市建设综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是税收收入的一项重要来源。

而房地产房开企业的经营具有复杂性、多样性和流动开发性及生产周期长，投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。

财政部、国家税务总局近年来相继出台了房地产企业一系列相关政策，以达到对该行业的宏观调控。

房地产开发经营要进行会计核算，企业还必须遵循《企业会计制度》及相关会计准则。

由于会计与税收的目的不同，从而导致在有关收益、费用或损失的确认计量标准，在会计与税收上形成了差异。

关键词：会计制度；税法；差异1 房地产企业的特点高杠杆化，要求资金充沛才能进行开发。

资源密集，要求手中必须有储备土地。

人才密集，要求个方位的人才密集集中。

经济支柱，房地产一直是国民经济的支柱产业，上下游和相关产业能达到200多种。

现阶段发展受到制约，由于房价上涨过高，政策要求银行停止对房地产企业贷款，其他融资渠道也被封住，这严重制约了房地产企业的发展。

高收益，房地产在调控之前都基本处于高收益状态。

未来产业集中化，部分中小企业将被大企业兼并重组，土地资源和市场占有率将被集中在大型企业手里。

由于房地产企业的特殊性，所以在会计和税务处理上出现了很多差异。

国家房地产的政策正在逐渐完善。

为适应我国房地产发展的需要，促进房地产市场化，规范房地产在市场化过程中的运作行为，中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。

2 预售账款的差异分析按照会计制度及相关准则规定房地产房开企业按照合同规定向购房者收取的预售房款应记入“预收帐款”科目，收到时，借：银行存款；贷：预收帐款。

销售实现时按实现的收入，借：预收帐款；贷：主营业务收入。

另外，预收房款在开发产品确认完工前，会计制度要求是不确认收入的，即收入不能结转。

房地产企业所得税预缴计算方法房地产行业作为我国国民经济的支柱产业之一，其所得税预缴计算方法对于企业的财务管理至关重要。

在实际操作中，房地产企业需要按照相关法规和规定，合理计算所得税预缴额，以确保企业的税收合规和财务稳健。

本文将就房地产企业所得税预缴计算方法进行详细介绍，帮助企业准确掌握相关知识。

首先，房地产企业所得税预缴计算方法的基本原则是按照企业的实际利润额进行计算。

具体而言，企业应当根据《企业所得税法》和《企业所得税法实施条例》的规定，将企业的应纳税所得额与税率相结合，计算出应当预缴的所得税额。

在这一过程中，企业需要严格遵守税法规定，确保所得税的预缴计算准确无误。

其次，房地产企业所得税预缴计算方法的关键是正确把握企业的应纳税所得额。

房地产企业的应纳税所得额是指企业在一定期间内取得的应税所得，减去法定扣除项目后的余额。

因此，企业在计算应纳税所得额时，需要充分了解相关的税前扣除项目和税前减免政策，合理计算企业的应纳税所得额。

另外，房地产企业所得税预缴计算方法还需要考虑税率的影响。

目前，我国对于房地产企业的所得税税率有一定的优惠政策，但具体的税率标准和适用条件需要根据企业的实际情况进行具体分析。

因此，企业在进行所得税预缴计算时，需要准确把握适用的税率，并按照规定进行计算。

最后，房地产企业在进行所得税预缴计算时，还需要注意相关的申报和缴纳程序。

企业应当按照税法规定的时间节点，及时向税务机关申报预缴所得税，并按照规定的方式和时间进行缴纳。

同时，企业还需要保留好相关的税务资料和凭证，以备税务机关的查验。

综上所述，房地产企业所得税预缴计算方法是企业财务管理中的重要环节，企业需要充分了解相关的法规和政策，确保预缴所得税的准确计算和及时缴纳。

只有这样，企业才能在税收合规的基础上，实现财务稳健和可持续发展。

希望本文的介绍能够对房地产企业有所帮助，谢谢！。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号条款失效成文日期：2009-03-06注释：条款失效，第二十六条第二款失效。

参见：《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》国家税务总局公告2014年第35号。

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二) 开发产品已开始投入使用。

(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。