关注项目开发细节打造企业品牌论文
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关注项目开发细节打造企业品牌
【摘要】在当前日益激烈的市场竞争中，项目开发的细节效果，往往会成为吸引客户、树立品牌的关键所在。
作为开发商应对项目开发细节加以足够的重视，才能够全面打造好企业品牌，使公司能持续高效地发展壮大。
【关键词】项目开发；细节；企业品牌
本文作者根据多年来在房地产开发项目管理中，碰到的各种由于项目实施细节处理不到位，影响到开发产品质量的问题，针对实际情况，将相关细节以及处理办法整理出来，希望设计、开发、施工、监理等有关单位能加以注意和预防，共同夯实品牌基础。
1 门窗类细节处理
1.1 入户门相碰现象（图1）
在高层建筑中，由于消防《高规》要求防火门向外开（该规范条款在各地审图总工中仍有不同的理解和执行），由此往往会造成隔壁（对面）两户入户门碰头或者阻碍开启现象，或出现阻碍消防通道的问题。
这些问题设计单位应该在方案设计阶段加以注意和解决，通常采用的方法有：加大通道宽度，将门位置进行调整，入口内凹等方法处理。
1.2 消防楼梯间防火门（图2）
按规范，防烟楼梯间防火门只要求自闭、达到防火等级即可，因此，开发单位在定型和采购过程中因加以注意，不必追求豪华繁杂。
特别是不能采购带反锁的防火门，否则可能会带来严重的后果。
1.3 大面积的pvc塑料窗稳定性差问题
由于pvc塑料门窗的固有特性，很多竣工验收以及在建的工程，均发现大面积的落地窗稳定性差、门扇前后摆动幅度过大的问题。
究其原因主要有以下几方面：（1）落地窗过大，超过图集里面给出的组装限度，而没有在组拼中设计独立的主拼镗梁柱加强支架；（2）施工图纸和开发商没有明确门窗的使用系列和用料规格，特别是加强钢的规格；（3）施工方没有严格按图集要求的规定用料和节点要求施工，比如：拼镗料插钢不合规格、内插钢没有露头锚固等。
解决办法：设计时合理控制组合门窗的宽度、合理的组拼方式；开发方和施工方要明确要求用料规格；严格按照图集施工。
1.4 住宅入户门禁的智能化设计
随着住宅逐步向高层化、高档化发展，小区入口越来越繁杂，因此，开发方应在土建施工前及时与物业、设计部门共同商讨确定一套成熟的智能门禁系统，以避免后期返工的损失。
1.5 在施工和监理过程中还应严格把关的其它门窗细节问题
1.5.1 门窗四周必须严格打发泡剂和密封胶，窗台由专人灌填细石混凝。
1.5.2 开发商选定材料时，外窗框尽量按设计效果图颜色选配。
1.5.3 在方案设计阶段，要尽量注意平面布置中门窗的合理位置，比如：卫生间门避免正对入口大门；房间门避免互相正对；卫生间门合理偏位以便能留出安装洗手盘或者洗衣机位置等等细节。
1.5.4 根据行业竞争的激烈局面和现时流行做法，挑窗尽量设
计成布置合理的落地方式，入户花园尺度应适当合用等等。
2 建筑泛水、反边细节
2.1 厨房烟道、下水管的洞口反边设置
由于烟道一般都是使用仅为2cm厚的预制结构，无任何防水功能，现实中，大量的厨房（包括出屋面）烟道的渗漏水，均是由于没有做混凝土反边致使厨房地面水流渗出。
建议设计单位要将烟道洞口混凝土反边作为常用的构造大样在施工图中固定下了来，施工方应严格按图与结构层同时施工。
2.2 屋面高低差的泛水
由于立面造型的原因，一些斜坡屋面与平屋面之间往往存在几十公分的高低差墙体，由于一般的做法是按外墙的砌砖方法施工，也就不可避免的出现水平温度裂缝，很容易造成雨水的渗入。
在设计时应采用上下梁合成用混凝土整体浇注的做法。
2.3 屋面女儿墙、马头墙等泛水
实际工程中，经常发生由于女儿墙或马头墙和楼板交接处水平开裂，雨水渗出，造成外墙大面积污染的情况。
主要原因是屋面温度应力造成墙脚与楼板面交接处开裂。
解决方法：在女儿墙脚与楼板交接处设置钢筋混凝土整体泛水，泛水高起300以上。
斜屋面泛水还必须分成台阶式，严禁墙起脚处混凝土为斜底；马头墙不宜设计太高，同时应加密构造柱，加强压顶梁等处理。
屋面水平的刚性防水层与垂直的女儿墙脚交接处须采用柔性填充。
3 装饰、构造、阳台栏杆等细节处理
3.1 现阶段开发项目中的空调机设置不合理，大部分不能使用，主要原因有：（1）设计空调位置与实际使用不合适、或尺寸不够、或散热效果差业主不愿用；（2）没有设计好设备安装的洞口，竣工后，由于外面有装饰栅格，业主无法高空进行安装。
3.2 阳台栏杆踢脚板留置太低，在业主清理卫生时容易产生高空坠物；另外，在高层建筑中，实体部分太低，易造成临边恐惧感。
建议设计时设置实体挡板200-300高。
3.3 项目的效果图往往很做得漂亮，但施工图设计时很多构造细节和颜色与效果图不符，到竣工验收才发现与批准的效果差距很大；另外，设计单位在做没有出立面效果的背立面施工图时，设计往往很简单，希望设计单位加以重视；同时，开发单位在施工过程中也应及时做好样板与设计方确认。
4 施工总图、标高、节点处理等细节处理
4.1 在一些开发的项目规划文本审批过程中，均不同程度存在规划总图与单体建筑的尺寸、标高不对，技术指标不附，阳台、挑出不清等现象，造成规划反复审批的状况，也给施工过程中带来不同程度的损失，希望今后设计单位在设计时要加以注意。
4.2 一些临街的商业建筑，一层铺面一般都是直接连接人行道，如果道路坡度较大，则如果一层铺面室内标高定位不准，很容易造成返工损失的现象。
因此，开发单位应主动地联系政府规划部门、设计单位和施工单位，及时根据实际道路标高逐户商定推算好室内
标高，并按此报批和施工。
5 水电、消防、场地景观等细节处理
在房地产开发过程中，该部分出现的问题比较多，主要是总图场地设计和管线综合还没有做到与施工图设计同步，各方应引起足够的重视。
5.1 消防设计应尽量优化。
现状的消防工程一般是承包给特定的单位施工，基本是以通过消防验收为原则，因此在消防设计中，应以优化、节省为原则。
尽量套用规范中相应较低、较节省的标准等级。
5.2 一些项目在没有进行总图场地设计，或是设计不合实际就进入施工，造成很多没必要的重复施工损失和景观破坏。
因此应将场地设计、管线综合和施工图同时出图，并希望设计人员到现场准确了解场地情况，确保设计切实可行（主要内容有：变压器房、消防与生活水增压泵房、供水系统、排水系统、高低压线路走向、光纤电信线路等）。
5.3 单体建筑中的水电管线的走向、井道位置设计、消防设施布置仍较混乱，管线不合理布置影响到其它功能的使用。
这其中有不按图施工原因，也有设计不细、不合实际、无法施工的原因。
建议设计方在水电设计时能更加深入细致，开发、设计、施工方应加强碰头协调，研究出一套更适合相应项目实际的水电安装做法。
5.4 在房地产项目开发过程中，应特别注意强电设计中的入户总等电位联结、卫生间等电位联结、浪涌保护器等细节，严格按有
关规范要求设置和施工，以杜绝各种安全隐患。
参考文献
[1]广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司近年开发项目的图纸资料和实体照片
作者简介
梁启勇，现任职于广西梧州市规划设计院，工程师，国家一级注册建筑师。
