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2008年佛山二手房市场研究报告

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2008年佛山二手房市场研究报告 满堂红佛山市场部 1 2008年上半年佛山二手房市场研究报告

一、 08年佛山二手楼市概况 二手楼市经历了一波三折的07年，受房政持续影响，今年市场迟迟未能复苏。2月新春之际，佛山二手房成交量大幅下滑47%；即农历新年后3-5月，二手房市场首次迎来了曙光，租赁活跃，买卖有所回暖，成交量逐月高走；由于金融海啸突发袭来，一手房价不断下调，二手房优势遭受冲击，6月成交走势随之转弱，同比5月下滑11%；7-9月，各种利好带动二手楼市平稳发展，直至9月成交量突破2000大关；10月新政出台救市，市民期望值增强，持币待购现象延续，商家肆机大搞促销，打压二手房市场，导致10月成交量下滑30%；11-12月，面对年底刚性需支撑下，二手房市场逐步回暖。

2008年佛山各月成交量明细

157214862128184119571766

1984

19511912

1577

2944

050010001500200025003000

3500

一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月数据来源：佛山建设局网 二、 各区域二手楼市场成交情况 (一) 禅/南/顺 二手房买卖整体情况 08年以来，二手房市场成交量一度萎缩，禅/南/顺 除一月份成交较好之外，2月——11月各区成交都存在不同程度缩紧，并且成交量均比其一月下滑近30%。虽然市场仍未明朗，但佛山二手楼市结构健康，适合长期发展的需要。纵观全年成交走势，各区域成交量及均价皆呈平稳态势。此外，二手楼市受一手降价冲击，市场价位仍需调整，且南海部分镇街二手房市场尚未成熟，倒置禅/南6月二手房均价整体下滑10%。7-9月随着银行首度降息，各向利好政策相继出台救市，直接带动了禅/南/顺 二手房市场，并在9月形成小高潮，三地成交量均仅次于1月成交量；面对各种利好，开发商因急于套现，借“金九银十”大搞促销降价，直接打压二手房市场，倒置禅/桂两地10月成交急速下滑近25%，均价萎缩近8%；然而临近年末，二手房市场在刚性需求的带动下，11-12月成交量及均价略幅上2008年佛山二手房市场研究报告 满堂红佛山市场部 2 升5%，颇有回暖的迹象。

数据来源：佛山建设局网、满堂红市场部 a) 节前成交量普遍下滑，节后够卖力释放，二手楼市初显井喷效应 由于我国传统节日——农历新年的来临，不少业主早在年前置业迎接新年，导致禅/南/顺 三地2月份成交量普遍下滑近50%；新春之后，消费重心逐渐转向楼市，由于年前储蓄了购买力突然解冻，3月二手楼市初显井喷效应，均呈上涨走势。禅/南/顺 三地分别成交415套/575套/728套，环比2月新年分别上涨61% / 41% / 8%。

b) 东华里拆迁户刚性需求逐渐饱和，难以大幅拉升成交量 去年我市加快城建步伐，东华里拆迁带来大量的市场刚性需求，数月过去，该需求量逐渐消化已进入饱和期。如今二手房市场仍未明朗，近40%拆迁户选择回迁，还有部分拆迁户更是期盼降价，期盼廉价房、限价房进一步推出，使市场观望、持币待购现象延续；加上开发商面临“熊市”急于套现，一系列价格促销战术相继推出，其市场灵敏度远比二手业主快，二手房市场再度临界价格调整边缘，导致3-5月成交量无出现较大升幅，半年成交走势僵持在“十字星”位。

c) “金九银十”活跃置业气氛，大幅拉升二手房成交量 佛山楼市在经历了6、7月份的平淡和8月份的缓和回升后，“金九银十”作为地产界的热门话题，9月佛山不少楼盘抢先开盘，并在房博会压轴推出，随着市场上的货量在不断累积，今年的“金九银十”货源充足，并活跃整个房地产市场。面对置业的大好时机，不少市民纷纷出手，二手房市场也随之活跃，9月底成交量突破2000套大关，达到本年度的小高潮，其成交量仅次于1月。

d) 开发商借新政利好降价套现，二手房市场受措 商家为把握“十一”黄金机会，9月份就开始做好“预热”准备，并在10月份借新政利好大搞促销活动进行套现，而不少二手业主为抵触买家持币待购现象，却持盘高售，如此出现一二手楼“价格倒挂”现象，直接影响10月二手房成交量萎缩近25%，虽有部分业主急于套现，才降价售盘，但对拉升市场成交量2008年佛山二手房市场研究报告 满堂红佛山市场部 3 无济于事。满堂红数据显示，如：禅/桂/ 恒福新城、怡翠玫瑰、江南名居其一手楼价均比二楼价；而其周边一些同等类型楼盘也出现一手房价低于二手房价的现象。此次价格调整，直接影响了二手房成交量，还迫使禅/桂 二手房价均下滑近8%。

一二手楼价对比明显表 单位：元/㎡

一手楼价 二手楼价 佛山雅居乐花园 5500 汇银·奥林匹克花园 6500 金地·九龙壁 6000-7000 帝景湾 5000-7000 中海文华熙岸 7300 湖景湾 5000-6000 九鼎国际城 6800 丽日玫瑰 5500-6000 恒福新城 5500-6300 恒福新城 5000-6000 怡翠玫瑰园 4700起 怡翠玫瑰园 5500 江南名居 5000 江南名居 5400 万科金御华府 5500 万科金色家园 6000 怡翠馨园 5300 怡翠馨园 6000 保利花园 6300 怡翠花园 5800 数据来源：满堂红市场部

e) 刚性需求支撑二手房市场，成交量逐渐回升 今年，佛山楼市仍处低迷阶段，虽然各大新盘货源充足，其楼价相对有所下调，但其户型仍以大户型为主，中小户型供源依然无法满足市场的需求，更多中低消费者只能在二手房源中寻匿中等面积、中低价位的房子用来居住；临近年底，不少该类客户其刚性需求并未被一手楼市所消化，促使该类客户选择二手房成交，从而使11-12月二手房成交量及均价略幅上升5%，颇有回暖的味道。据满堂红数据显示，08上半年二手房成交量中，有53.90%选购70～110平方的中等面积住房。由此可见该类客户群依然存在很大的潜在市场。

数据来源：满堂红市场部 2008年佛山二手住宅成交面积分布

110～140㎡12.66%

90～110㎡23.31%

70～90㎡30.59%

50～70㎡14.24%

50㎡以下 13.07%

140㎡以上 6.14%2008年佛山二手房市场研究报告 满堂红佛山市场部

4 (二) 禅/南/顺 二手房租赁成交情况 2008年，虽然楼市一度低走，一、二手房市场成交量相对萎缩，但是新春过后，在租盘需求大增与楼价调整仍未到位等因素的带动下，租赁市场却是如火如荼，租价也随之攀升。据满堂红数显示：禅/南/顺 三地从三月份起，成交量普遍大幅上涨，其后4-7月虽略有下滑，但整体成交水平远远高出1——2月；8-11月租赁市场逐渐走向淡季，成交量相对上半年再度萎缩，但同比去年，成交量依然可观，因此数月均价依然保持在半年中线位置。满堂红数据显示，今年租赁转旺，市民面对低迷楼市不知所措时，消费目光逐渐投向中高端租赁市场，从而带动禅/南整体租赁均价从3月起，出现小幅上扬走势，直至下半年8月才略有回落。

数据来源：满堂红市场部 a) 佛山大力调整产结构，外来人口集聚佛山，租赁需求迅速增大 08年以来，政府加大城建整改力度，花上巨资打造“广佛商贸走廊”；此外中心区域大力调整产业结构，加大力度着手发展第三产业。新春过后，外来人才陆续涌入佛山各区寻找商机，租赁需求顿时猛增，3月份佛山租赁市场初显井喷效应，据满堂红成交数据显示：禅/南/顺 成交量环比其二月均上涨高达50%以上。

b) 市场中等面积，中档价位房源供应不足，消费重心暂转租赁市场 由于现时一、二手房市场的中等面积，中低价位房源供应不足；再加一手楼价波澜起伏，二手楼价调整尚未到位；使市场观望、持币待购现象延续，消费者目光暂投租赁市场。在此因素带动下，租赁市场迅速转旺，禅/南/顺3月——7月成交量远远高于其1、2月成交。

c) 置业投资热点转向租赁市场，虽入淡季成交依然可观 本年度，二手楼价仍存调整空间，部分业主基于楼市现状，由售转租进行投资，虽然临近年尾，不少城中村出现退租现象，招租红纸随处可见，但在市场租赁盘源扩增的推动下，租盘成交畅旺，成交量依然有所增长，纵观满堂红禅/南/顺7-11月成交数据，环比上半年虽有不同程度萎缩，但同比去年，各月都还是有所增长近10%

2008年租赁成交明细图050100150200250300一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月051015202530

禅城南海顺德禅城均价南海均价2008年佛山二手房市场研究报告 满堂红佛山市场部

5 三、 满堂红佛山分公司市场份额研究 (一) 我司二手楼成交市场份额 08年，我司禅城成交量除一月份达71.5宗外，2-11月成交均不如一月，但是纵观全年我司禅城市场份额走势，上半年均呈上升趋势，7-9月随公司业务调整，转入一手项目联合代理，抽调部分二手经纪主攻一手项目，市场份额有所下滑，但经过10月合理调整，市场份额迅速回升，高达18.15%；南海月均市场份额也相对有所提升，在合理战术运用下，11月市场份额高达14.29%。虽然楼市不景气，禅/南/顺 三地成交量都有不同程度萎缩，但是公司严抓服务体系、加强品牌推广、合理战略布局最终在佛山市场站稳“第一中介”的脚跟。

数据来源：满堂红市场部 a) 同行退出市场，战略布局优势更显著，促进我司市场份额增加 今年上半年，楼市低迷，我市各中介效益平平，不少中、小中介退出舞台，部分大中介也紧缩战线，停止扩张。如：德隆地产全面退出禅/桂舞台，只保留顺德实力；合富与和记都采取紧缩政策，裁员节流，部分已装修分店铺也已转让，旗下店铺均不到10家。而我司稳站市场，保持战线统一结构，坚持以商业、人流旺区以及密集成熟楼盘处踩点布局开设分店，由于同行的退出，加上我司纵深网络战略布局，禅城市场份额显著，6月我司市场份额突破历史最高点，到达19.06%。南海市场份同样有所提升，11月达到历史最高位14.29%。（由于顺德现仅三家分店，暂不做分析）

b) 南/顺周边镇街浅在市场大，适当时候进驻有利我司提升市场份额 由于我司在佛山二手房市场战略部署上，南/顺两地投放力度相对薄弱，该区主力集中在桂城、黄岐、陈村、北滘等地，而其他镇街成交量依然不可忽视。因此，导致南/顺两地市场份额无较大提升。虽市道仍不景气，暂时可先严抓服务体系，巩固现有地域品牌知名度，一定时候，可以选成本过高或业绩较差店铺进行选择性定点移铺，此举既可节省成本，也可发挥现有资源最大价值。

2008年我司售单市场份额明细图01020304050607080一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月0%5%10%15%20%25%

禅城南海顺德禅城份额南海份额顺德份额

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4月“房贷新政”下,二手楼市初现观望潮

4月“房贷新政”下,二手楼市初现观望潮

4月佛山二手楼市量缩价稳——2011年4月合富标准二手住宅价格指数（佛山）分析报告一、4月整体二手楼市较淡静，二手楼价微涨0.4%2011年4月合富标准二手住宅价格指数（佛山）（以下简称合富标准指数）为930点，环比2011年3月份上涨0.4%，同比2010年4月份上涨18.2％，较基期2008年1月上涨52%（见表1）。

由近期楼价走势看，今年3、4月份佛山二手楼价呈上涨乏力，高位企稳的特征。

表1 2011年4月佛山合富标准指数同比、环比情况4月佛山二手楼市整体处于限购等政策的观望期，加上买家对“5.1”一手楼市有所期待，二手交投明显萎缩。

部分改善型需求及外地户籍买家入市受到限制，大户型单位交投减少，买家入市谨慎，其中禅桂片区受影响程度大，黄岐板块相对较小。

业主惜售，心态较强，个别楼龄偏旧物业的业主小幅让价，而优质物业价位仍高企，板块价格涨跌互现，幅度细微，整体楼价趋稳。

图1 2008年1月-2011年4月佛山合富标准指数走势及市场交投特点100020003000400050006000500550 600 650 700 750 800 850 900 950数据来源：合富置业 佛山建设局4月份佛山限购政策的负面效应有所加深，交投明显萎缩，市场观望情绪较浓，其中改善型买家比例较高的禅桂板块受影响程度较大。

据合富置业数据显示，禅桂二手买家中多次改善置业者以及投资型需求约占五成，限购政策直接限制约半数二手买家的入市资格。

禅桂首次置业者中六到七成为外地户籍买家，其中以私营档主、个体户老板等占较高的比例，在限外令下，部分私营生意的买家无法提供一年纳税或社保证明，被迫暂时退场。

总体而言，限购政策大约对五到六成的禅桂二手买家产生直接的限制作用。

除限购政策外，大环境下部分买家的观望情绪浓厚，入市较谨慎也是本月佛山二手交投低迷的重要原因之一。

此外楼价高企、税费高昂、房贷收紧、首付比例高、月供增加等因素也对买家产生一定的影响。

佛山房地产场分析报告

佛山房地产场分析报告

佛山房地产场分析报告佛山房地产场分析报告一、概述本报告旨在分析佛山市房地产市场的发展趋势及相关数据，为投资者提供决策参考。

二、市场概况佛山市位于广东省南部，是中国重要的经济中心之一。

近年来，佛山的房地产市场持续呈现稳定增长的态势。

以下是市场概况的主要指标：总体供求关系平衡：佛山市的房地产市场供需关系相对平衡，房屋供应量与购房需求基本匹配。

价格涨幅持续稳定：佛山市的房地产价格涨幅保持在合理的范围内，没有出现大幅波动的情况。

地段规划合理：佛山市的房地产项目都经过精心的地段规划，区域发展潜力较大。

三、市场趋势分析1. 房价走势佛山市的房地产价格仍处于上升趋势，但增幅相对较小。

过去一年，房价平均上涨幅度约为5%。

这说明尽管佛山的房地产市场相对稳定，但不太适合短期投资获得高额利润。

2. 房产销售情况近年来，佛山市的房地产销售情况良好。

市场需求稳定，购房者仍然持续增加。

尤其是在一二线城市限购政策的影响下，投资者对佛山市场的关注度不断提高。

3. 区域规划与发展佛山市按区域进行规划与发展，各区域的发展潜力不同。

其中，禅城区、南海区和顺德区是佛山市房地产市场的核心区域，发展速度和潜力较大。

其他区域的发展相对较慢，但也有一定的投资机会。

四、投资建议基于对佛山市房地产市场的分析，我们给出以下投资建议：1. 长期持有：佛山市的房地产市场稳定发展，适合长期持有并享受租金收益。

2. 着眼核心区域：优先选择禅城区、南海区和顺德区等核心区域的房地产项目，这些区域具有较高的增长潜力。

3. 具备地段优势：选择位置优越、交通便利的项目，地段优势对房地产的长期增值起着至关重要的作用。

4. 多方面评估：除了价值增长潜力，还需考虑项目周边的配套设施与生活环境，以及开发商的信誉等因素。

五、风险提示投资房地产需要考虑以下风险因素：1. 财务风险：投资房地产存在财务风险，包括资金流动性不足、市场变化等情况。

2. 政策风险：政府政策对房地产市场影响较大，政策变化可能带来投资风险。

2008年珠三角(城市)房地产发展报告

2008年珠三角(城市)房地产发展报告

2008年珠三角（城市）房地产发展报告发布于：2008年10月1日出处：珠三角地产网研究中心观点【一】－－此轮跌价至少６０％以上１、根据我们收集的数据来看：目前发展商囤积土地量大于地方政府，而且，政府没有任何松动土地政策的迹象。

２、从去年的经济快速发展到了近期出台的过热的认定，调控经济过热的手段必定越来越严厉。

从央行票据到近期的他的特种存款，甚至于调息调按，说明了信贷紧缩信号开始了。

３、对于境外投资的逐步放开，大量过剩资金也都抽离至香港。

道理很简单，香港是自由港，资金自由，治安良好，回报率也高，最终要市场化，没有政策的持续变化。

从最近的火爆发行就能了解国内资金多么渴求到境外投资了。

一旦大量资金先行获得高额回报，更多的资金就会迅速撤离国内市场转而投入国际市场中去，这样一来国内的大量过剩资金就会变成紧缺资金。

４、根据我们研究中心的统计，截至２００８年８月，房地产行业负债率最高超８０％。

两市共有７５家房地产类上市公司披露了半年报。

这些上市房企上半年共负债达到３５１４．７亿元，比去年同期的２１２８．７亿元大幅增加了６５％．其中，负债总额超过１００亿元的公司有７家－－万科Ａ、保利地产、金地集团、首开股份、北辰实业、金融街、泛海建设，这７家公司的负债分别达到了７５２．７８亿元、３３４．３１亿元、２５８．６５亿元、１９７．０９亿元、１４３．１２亿元、１１７．８２亿元、１００．７１亿元。

７５家上市房企的平均资产负债率为５９．５５％，且具体负债率水平差别较大：负债率超过１００％的公司有１家、负债率低于１００％但超过８０％的有５家，负债率在７０％－８０％之间的有１６家，负债率在６０％－７０％之间的有２４家，负债率在５０％－６０％之间的有９家，负债率在４０％－５０％之间的有１１家，负债率在３０％－４０％之间的有５家，负债率低于３０％的有４家。

综合以上因素，我们认为，此轮房产跌幅至少要在６０％以上。

无论是政策，资金，还是房产自身的价值看，这次下跌，都在所难免。

佛山地产市场统计分析报告

佛山地产市场统计分析报告

佛山地产市场统计分析报告佛山XX年地产市场报告行业在经历了XX年的极度繁荣后，进入XX年，市场成交量一季度“倒春寒”，二季度“寒夏”， XX年下半年，价格的下跌已经不可避免，皆因量在价先，久盘必跌。

现在“小规模和小幅度的降价无法迅速打开市场，刺激需求释放。

因此，对于房企来说，与其在泥泞的雨天中徘徊，不如大规模大幅降价快速迎接晴天的到来”。

我们对市场并不太悲观，因为上半年这么差的金融环境，市场成交量依然是历史第二高位，况且，下半年无论是金融环境还是政策环境，正在向好的方向发展。

但房企并不能因此而坐等曙光的到来，因为黎明前的夜总是最黑的。

我们认为“先破后立”似乎更符合当下房企的状况。

一级市场：XX 年上半年，佛山市通过“招拍挂”公开市场共供应各类型用地 117 宗，较去年上半年减少 58宗地块，总供应用地面积万平米，较去年同期减少 %。

共成交各类型地块 137 宗，较去年减少 44 宗地块；总成交用地面积万平米，较去年增长 %；总成交金额亿元，较去年增长 %。

二级市场：XX 年上半年，佛山市新增住宅面积有万平米，同比 XX 年上半年增加 %。

一手住宅共成交 32943 套，成交总面积万平米，同比减少 %；成交均价为 8699 元/平米，同比上涨 %；成交总金额为亿元，同比减少 %。

总的来讲：上半年佛山市场没有延续 XX 年的热度，成交增速迅速放缓。

全市成交量 369 万平米，较去年减少 15 个百分点。

均价依然有往上走的趋势，未出现大幅波动的情况。

总体表现为量跌价升.今年以来，全市工业商贸经济总体保持平稳发展，工业生产稳定运行，固定资产投资稳步提升，市场消费持续畅旺。

1-5 月，全市实现规模以上工业增加值亿元，同比增长 %；全社会固定资产投资亿元，同比增长 %；社会消费品零售总额亿元，同比增长 %。

XX 年上半年，各地房地产市场持续分化，但中央层面并未出台具体的调控政策，而是延续去年底住建部会议“分类指导”的思想，由各地自行“双向调控”。