物业管理案例分析
一、可否通过仲裁纠正业主的违章装修行为
[案情]王某系某海景大厦业主,其于2001年7月4日到管理处办理人伙手续,并签署《业主公约》。同年7月9日向物业管理公司提出阳台装修申请,并在申请表中承诺:(l)本人严格遵守管理处之《装修管理规划;(2)保证阳台窗户统一、美观、安全,并保证不把空调安装在阳台外面；(3)安装阳台窗户必须服从管理处统一管理。此后,王某违反小区安装管理规定,擅自在阳台安装有框式窗户,将阳台封闭,且擅自拆除阳台的门和墙体,把木地板直铺到阳台,将阳台的地漏封堵。物业管理公司发现后即劝其整改,并于9月18日发出通知,要求王某拆除违规封装之阳台,但王某均置之不理。无奈之下,物业管理公司向人民法院起诉,法院以本案当事人双方有仲裁协议为由,驳回起诉。物业管理公司遂起诉到深圳市仲裁委员会,2002年10月30日深圳市仲裁委员会受理此案。
申诉人物业管理公司诉称:业主王某违反了《深圳市家庭居室装修管理规定》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,海景大厦《业主公约》、《住宅装修管理规定》中关于禁止改变房屋建筑外貌的规定,同时也违背了其在《安装阳台申请表》中的承诺。为此,申请人提出如下仲裁请求:(1)裁定被申请人拆除阳台的违章装修,恢复阳台原状:(2)裁定被申请人承担本案仲裁费用。
被申请人王某答辩称:(1)被申请人封装阳台是经过申请人同意的(2)被申请人没有违反《安装阳台申请表》中"业主承诺书"之承诺:(3)申请人对被申请人进行刁难的原因在于其自身的不正当利益。申请人推广的无框式窗户,系其内部人员所成立公司的产品。为此,被申请人认为,申请人提出的仲裁请求完全是为了其自身的不正当利益,没有任何事实和讼律依据,应当予以驳回。
仲裁庭审理查：(一)1998年10月22日,申请人与海景大厦的开发商签订《物业管理合同》,开始为该住宅小区提供物业管理服务。至本案开庭之日,该住宅小区未曾召开业主大会,也没有选举产生业主委员会。该住宅小区的物业管理服务仍由申请人提供。(二)被申请人签署了《业主公约》。该公约约定:(l)业主如需进行室内装饰装修,必须遵守本物业装饰装修管理规定,并填写申请表,报物业管理公司审核批准后,向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工;(2)在本物业范围内,不得擅自改变房屋及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局；(3)违反本公约土述规定的,物业管理公司有权处理,并要求限期整改；(4)业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷,协商不成的,提请市物业管理主管部门调解,或提交深圳市仲裁委员会依怯裁决。(三)2001年7月9日,被申请人填写了《安装阳台装修申请表》,并在申请表中承诺:")本人严格遵守管理处之《装修管理规定》；(2)保证阳台窗户统一、美观、安全,并保证不把空调安装在阳台外面,(3)保证阳台窗户的质量,因安装阳台窗户所造成的不良后果由业主自己负责；(4)安装阳台窗户必须服从管理处统一管理。在该申请表"管理处审批意见"一栏,管理处主任签署了"必须按大厦管理处的规定,统一安装无框式阳台"的意见。(四)2001年7月12日,被申请人向申请人交纳了2000元装修押金,并先后两次交纳办理出人证押金共210元。此后,被申请人在装修阳台时拆除了客厅与阳台之间的门窗,封闭了阳台的地漏,安装了有框式阳台窗户,并把空调的室外机安装在阳台外面。（五）1999年11月19日，深圳市人民政府发布并实施《深圳市家庭居室装修管理规定》（第90号政府令）。该规定第十七
物业管理案例分析汇编(总70页)
本页仅作为文档封面，使用时可以删除
This document is for reference only-rar21year.March 《物业管理案例分析》----安全服务
[案例一]
业主住房被盗，物业公司应否赔偿
某小区业主李某，上班回家后发现自己的住房被盗贼光顾，房内的财物损失上万元，盗贼已经逃之夭夭，负责小区安全的保安没能提供有力的线索，门卫也没有陌生来访人员的登记记录。李某认为，物业公司与小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理，自己交纳了物业管理费，自己住宅的安全却没有得到保护，于是将物业管理公司告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盗贼被抓获。该盗贼供认自己是从小区的一个忘记上锁的侧门进入小区行窃的。
[案例分析]
这几年因财产被盗业主被杀，把物业管理公司推上被告席的诉讼已不鲜见，司法界对此观点各异，争论非常激烈。《物业管理条例》似乎对此问题也做了规定，即“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”但是在日常的案件中，未能破的案例更多，《物业管理条例《物业管理案例分析》----安全服务
[案例一]
业主住房被盗，物业公司应否赔偿
某小区业主李某，上班回家后发现自己的住房被盗贼光顾，房内的财物损失上万元，盗贼已经逃之夭夭，负责小区安全的保安没能提供有力的线索，门卫也没有陌生来访人员的登记记录。李某认为，物业公司与小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理，自己交纳了物业管理费，自己住宅的安全却没有得到保护，于是将物业管理公司告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盗贼被抓获。该盗贼供认自己是从小区的一个忘记上锁的侧门进入小区行窃的。
[案例分析]
这几年因财产被盗业主被杀，把物业管理公司推上被告席的诉讼已不鲜见，司法界对此观点各异，争论非常激烈。《物业管理条例》似乎对此问题也做了规定，即“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”但是在日常的案件中，未能破的案例更多，《物业管理条例《物业管理案例分析》----安全服务
案例十七 成功服务业主 费用催缴有谱
［案例描述］
某业主长期拖欠管理费，管理处办公室和财务人员多次打电话并上门做工作，该业主
都以小区内有施工噪音、暖气不热等借口拒交。一个星期天。该业主打电话到管理处，
且非常不礼貌地说：我家楼上装修，把我家给淹了，你们物业管理公司是干什么的？
［处理过程］
值班的管理员听到该业主的声音，感到和业主沟通的机会来了。便冷静地安慰道：
您先另1]着急上火，我们马上就到。放下电话，管理员就迅速赶到了业主家，进门一看，
地面上干干净净，但墙壁和窗帘上确实被楼上滴下来的水弄脏了一块。
管理员首先对此表示了同情和歉意，并请该业主放心，一定会将事情处理好。随后
管理员把楼上施工的负责人叫到楼下查看，并要他向该业主当面赔礼道歉。经过物业管理
员的耐心调解，双方都接受了一个较合理的解决方案，此事得以圆满解决。
第二天，该业主主动来到管理处办公室补交了所欠10个月的管理费和水电费，并从
此后再也未拖欠过管理处任何费用。
［案例点评］
根据（物业管理条例》规定，业主有交纳管理费的义务，但有时通过法律手段来解
决，效果不一定好。所以，在加强与业主之间沟通的基础上，善于把握时机，如业主
有困难的时候，能不计前嫌，急业主所急，想业主所想，用服务感动业主，取得业主
对我们工作的理解和支持，不失为一种解决欠费的好办法。
［案例描述I
某花园管理处接到护卫员报告，反映某阁一业主家中夫妻两人正在打架，势头越来越
凶。
［处理过程］
接到报告后，管理处人员立即放下手头的工作，马上查找业主资料，弄清基本情况。
原来这一户男业主几天前刚因为停车位一事和管理处闹过矛盾，当时对管理处人员大发脾
气。但我管理处人员不记前嫌，带上值班护卫员迅速赶往现场。
当管理处人员火速到达现场时，夫妻俩正扭在一起，相互撕打，丈夫的衣服被多处
物业管理案例分析
一、案例背景介绍
本案例分析的物业管理案例为某小区的物业管理情况。该小区位于城市中心，总共有10栋住宅楼，共有500户居民。小区内有公共绿地、停车场、儿童游乐区等配套设施。物业公司负责小区的日常管理、维护和服务工作。
二、问题分析
1. 小区安全问题：居民反映小区内的安全问题较为突出，存在入室盗窃、车辆被破坏等情况。
2. 绿化养护问题：小区内的公共绿地存在绿化养护不及时、草坪不修剪等问题。
3. 垃圾处理问题：居民投诉小区内的垃圾处理不规范，垃圾桶时常满溢，影响小区环境。
4. 物业服务不到位：居民反映物业公司的服务态度不好，处理问题效率低，无法及时解决居民的需求和投诉。
三、解决方案
1. 加强小区安全管理：增加安保人员数量，加强夜间巡逻，安装监控设备，提高小区的安全性。
2. 完善绿化养护工作：加强对公共绿地的养护工作，定期修剪草坪，清理落叶，保持绿化环境的整洁。
3. 改进垃圾处理方式：增加垃圾桶数量，定期清理垃圾桶，加强垃圾分类宣传教育，提高居民的垃圾分类意识。 4. 提升物业服务水平：加强物业员工的培训，提高服务意识和服务技能，建立健全的投诉处理机制，及时解决居民的问题和投诉。
四、实施效果评估
1. 小区安全问题：经过加强安保措施和安装监控设备，小区的安全状况得到明显改善，入室盗窃和车辆被破坏的情况大幅减少。
2. 绿化养护问题：加强绿化养护工作后，小区的公共绿地整洁有序，居民对绿化环境的满意度提高。
3. 垃圾处理问题：增加垃圾桶数量和加强垃圾分类宣传教育后，小区的垃圾处理问题得到改善，垃圾桶再也不满溢，小区环境更加整洁。
4. 物业服务水平：通过培训提升物业员工的服务水平，物业公司的服务态度和处理问题的效率得到提高，居民对物业服务的满意度明显提升。
五、结论
通过对该物业管理案例的分析和解决方案的实施，小区的安全问题、绿化养护问题、垃圾处理问题和物业服务问题得到了有效解决。物业公司应持续改进管理水平，提高服务质量，为居民提供更好的居住环境和服务。同时，居民也应积极参预小区管理，共同维护良好的小区环境。
