2010房产三大新政解读1321424004

2010房地产“砖家们”七嘴八舌话新政

新政频出的一年接近尾声，2011年的钟声日益临近，新政下的楼市，喧华与骚动，迷茫与困惑，有序与混杂，冷静与疯狂，口水与理性，且看2010房地产“砖家们”如何七嘴八舌话新政！

新国十条政策评论

2010年4月17日国务院发出通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

吴翔华（南京工业大学房地产系副主任）：国务院很有章法的一记“组合拳”

吴翔华表示，这是国务院很有章法的一记“组合拳”，面面俱到。二套房首付提至50%、利率1.1倍的政策后，市场上的“需求”已经缩减，说明楼市的需求大部分是炒房者，他们作出的最快反应就是撤离。中央也理解了炒房人的运作规律，此次点中了投机炒房族的“命门”。比如信贷的极度收缩后，下一步就是“对住房消费和房地产收益的调节作用”，可以说调控的手法更加精准了。

吴翔华说，这次“国十条”还有一个重要的亮点，就是《通知》提到“建立考核问责机制”，这意味着什么？之前国务院发通知，要求地方政府执行，现在要对地方政府问责。“乱市”就得用重典！

陈云峰（中国房地产经理人联盟秘书长）：呼吁“不都收，分等级”的原则

陈云峰表示，这一次直接强制性叫停了多套房贷款和异地炒房，实际上也是直接掐断了目前房地产市场上最受人诟病的投机性需求。这也和我一直以来呼吁的房地产调控需要有针对性相吻合。

为了呼应国务院新政，银监会已经于上周发文落实国务院房贷新政。“新国十条”中再一次提到了发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，并要求财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。陈云峰表示，接下来各主管部门的细则肯定会陆续出台响应“新国十条”，其中最受关注的就是对征收房产税的推敲。但是陈云峰呼吁，即时开征房产税，也一定要遵循“不都收，分等级”的原则，这样才能更好地体现政府“差异化住房政策”的思路，做到真正的“各个击破、有保有压”。

龙斌（合富辉煌集团首席分析师）：主要针对投机性购房 会加速楼市降温

目前出台的三套房政策还没有相关细则的界定，银行的操作空间大，可以根据自身的信贷额度、风险评估做出具体规定。今年以来，银行业在信贷规模上已经有所收缩，不会再出现以前那样超大规模的放贷情况。这个规定主要针对投机性购房，总体而言，三套房政策对供应量比较紧张的城市楼价有很好的导向作用。

王毅武（海南知名经济学者）：加强监管将加大打击力度，让老百姓保持信心。

王毅武表示，该要求旨在严打开发商“趁乱打劫”式的开发和盈利。这或许是中央针对一些地区政府存在“打自己小算盘”的情况，再次作出的明确要求，旨在要求各级地方政府，尤其是一些房价过快上涨的地区政府，必须拿出行之有效的手段加以调控。王毅武认为，过去一年中，由于种种原因，一些地区的保障性住房、棚户区改造住房没能及时“达标”，因此在该要求中，明确了这一硬性规定，旨在维护政府的公信力，继续让老百姓保持信心。

值得注意的是，“国十条”要求住建部加快个人住房信息系统的建设。这意味着，个人跨区域购房行为将得到有效监控。可视为对异地炒房不予贷款的补充，个人跨区域的购房信息将得到有效监管与披露

新国五条政策分析

国务院常务会议要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

李战洪：二套房贷首付五成难改楼市向上局面

金科地产副总裁李战洪表示，短期内楼市的交易量或有所下降，但难改房地产市场整体向上的局面。他认为，目前开发商的现金流已经得到解决，即使受政策影响导致房地产市场成交量缩减，对开发商来说影响也并不大，此次房贷收紧或减缓房价上涨的速度，重点打击利用资金杠杆进行炒房、投机的购房人群。

李战洪认为，当前房贷政策的收紧或在一定程度上制约真正改善型住房需求的人群，让市场向有资金和实力的少部分人集中。目前这部分人在房价高涨的过程中享受着房屋升值的快乐，让楼市逐步变成有钱人的游戏，而真正想买房的刚性需求还是受到抑制。其实现在大家对刚性需求的理解有偏见，从目前市场来看，没有房住和想换房住的需求都是一种刚性需求，随着城市化进程的加快，换房住的改善型需求也正逐渐成为一种刚性需求的力量。

尹中立：新政剑指投机炒房 未来或出台物业税

对于二套房贷收紧政策出台，中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示，差别化的信贷政策能够有效抑制楼市的投机行为，遏制炒房现象。目前楼市处于交易量和价格大幅上涨的疯狂状态，已经接近顶峰，此次调控能够有效遏制房价的非理性增长，未来楼市或进行新一轮的调整。

尹中立认为，最疯狂的时候同时也是最危险的时候，当前楼市处于量价疯涨的状态，而二套房首付五成、贷款利率提高至基准利率的1.1倍，这就意味着比以前的七折提高了40%的比例，这就在一定程度上打击投机行为，对房价也会产生很大影响。

尹中立还指出，国务院常务会议中还提到加快研究制定引导个人合理住房消费的税收政策，这也暗示着包括物业税在内的税收政策在酝酿之中。若此轮房贷政策还不足以对遏制房价过快增长奏效的话，不排除未来会出台物业税等更为严厉的房地产调控措施。

杨红旭：二套房贷提至5成 执行部门压力增大

上海易居房产研究院综合部部长杨红旭对此表示，这项政策比较严厉，但也属意料之中，符合此前的政策基调。这显著提高了购二套及以上房子的贷款门槛和融资成本，而市场也会立即有反映。

“但值得关注的是，以前很多信贷政策在被商业银行落实时，往往会打折扣，这次依然会存在这一现象，但我相信这次国务院给银监会的压力超过以往，而银监会也会给商业银行施加超过以往的压力。”他认为。

陈云峰：二套房贷新政将使楼市销量降四成

北京华业地产总经理陈云峰表示：这对楼市的影响力度将会很大。政府上调10%就会影响到20%的房屋购买者。而且本身金融调控又是一个强有力的杠杆。多数银行又推出了取消8.5折的利率优惠，再加上这个不低于50%的2套房贷，买房人就会持币观望，预计楼市的销量将降低30-40%。

他还指出，新政一出有对房价会有影响，但不会降，应该会比较稳定的发展。作为地产商我还是比较欢迎这个政策的，我是持积极的态度。目前楼市的情况不是很稳定，这个政策将有利楼市稳定，遏制房价过快上涨，也对预防金融危机起到一定作用。 央行加息后 各家观点

中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。

易宪容（中国社科院金融研究所研究员）表示：利率上调0.25个百分点幅度并不算大，但对房地产影响较大，这意味着政府告诫房地产投资者和炒房者，利率或开始处于上升通道，这是一个风险警示。

房地产是一个资金密集型产业，无论是开发商和投资者、买房者都对资金流有严格的要求，0.25个百分点的幅度，看似不大，却对房地产有不小的影响。此次加息，是宽松的货币政策的适度收紧，方向发生了根本型的转变，这对炒房者来说，是一个风险警示。

但他同时表示，加息对股市、对人民币升值不会有太大的影响，但这也透露出一个信号，政府密切关注经济变化，货币政策不再追随美国的变化。

李慧勇（申银万国首席宏观分析师）表示：

今天加息超出预期，有以下几点值得关注：

第一、管理层加强通胀预期管理；

第二、对房地产会有影响，有利于防范资产泡沫；

第三、说明当前经济承受能力较强，经济回暖超出预期；

第四、可能会加速热钱流入，使得数量化调控手段的可能性进一步加强；

第五、本次加息，中长期存款利率上调较为明显，相比之下贷款利率变动不大。

霍德明（北京大学中国经济研究中心教授）表示：此次加息并不是针对楼市和股市，无疑是为了防止通胀，因为后三个月中国通胀压力较大。年初，有乐观的预计今年下半年通胀压力会下降，但是从目前情况分析，后三个月仍存在极大的通胀风险。

霍德明认为，短期内加息会对通胀起到很好的抑制作用，但是带来的不利影响就是加大了对国际热钱流入的引力。因为中国之外，其他国家都在减息，这样会加速人民币升值，给汇率问题又带来了压力，所以权衡好这个问题较难。

李迅雷（国泰君安首席经济学家）表示：本次加息一个是处于对流动性的担忧，另一个是出于对通胀的担忧。加息政策也说明，存款准备金上调空间已经不足。

李迅雷认为，本次加息更多是一种警示性的措施，给市场一种紧缩预期，压制投资热情。但是连续加息的可能性小，因为会对人民币升值带来更大压力。本次加息25个基点，与27个基点为单位的惯例有所差异，也暗示了警示意味。

提到到房地产市场的影响，李迅雷表示肯定是负面，但是不会太大，因为房市本身并非完全市场化。

韩志国（著名经济学家）认为：加息是宏观政策的正确选择，央行的此次货币政策调整，是最近一个时期宏观政策的明智选择。

并指出此次加息呈现五大特点：

一、与以往的27个基点不同，此次利率调整的基数为25个基点，这是在与国际惯例接轨。

二、采取不对称加息，时间越长，利率越高。很明显是在吸收存款的同时鼓励投资，这是为保增长所提供的加息方案。

三、长期存款利率大幅提高，这是两年以来的首次通过价格形式回收流动性，可以说是货币政策的重大转向。

四、此次加息美国并没有加，是中国推行独立的货币政策的开始。

五、在公布三季度经济数据的前两天加息，暗示三季度的通胀可能已经非常严重，除了加息已别无选择。

韩志国判断，此次加息只是开始，由于CPI进入上涨通道，政策也应该进入加息通道，只有政策出手不断收回流动性，才能抑制通胀，同时对调控房价至合理水平起到助推作用。

韩志国认为，此次加息是一个非常正确的宏观政策选择，应该给予肯定和支持，虽然目前仍处于负利率阶段，但货币政策已经迈向了正确的发展方向。

此外，不对称加息导致银行息差缩小，对银行股明显不利。

都说听话的孩子有糖吃，楼市中人就像那些听话的孩子一样，但孩子们却不知道哪句话是真，哪句话是假，哪句话是该听的？哪句话不该听？又比如话事者之间态度根本就不一致时，谁的话算数？

因此，有人更上一层楼，有人一蹶不振！

也许最简单的方法就是，唯有适者生存，唯有强者生存，尽力干好自己能干好的事。然后，你就认了吧！