陌拜步骤及话术
第一轮、首次拜访，赠送小礼品（抽纸一盒），开始由浅入深得交谈：
1、开场白：先生/女士您好，我就是诚信电商创业园得销售代表小X，首先我十分肯定得告诉您，我并不就是来这里给您捣乱或者浪费您得时间来得，我这次来得主要目得就是向您请教几个问题并与您一起探讨并且解决您得一些实际问题，为使您做出更好得投资提供非常靠谱得建议；您不介意吧？
2、请问您贵姓，您就是这家店得老板么？您做这一行多久了？当初就是怎么进入这个行业得？（打开话匣子，消除客户戒备，大多数人尤其就是生意人都很乐意谈论自己得经历或者创业史，这里少不了恭维与赞美，以博取信任）
3、现在生意还好做吧？瞧您这里得生意氛围挺好得；（探测其经济实力及经营信心）
4、您平时会做哪些投资呢？您炒股么？（然后国家产业转型期，各种投资都风险高不确定等一番渲染）
5、您对投资商铺怎么瞧？您身边有投资商铺得亲戚或朋友么？大家都觉得诚信电商创业园得商铺怎么样？（然后渲染就目前情况下，投资商铺就是相对最稳定得一种投资方式，至少店铺在那里，宜商宜居）
6、如果在诚信电商创业园投资商铺您会比较瞧重哪些方面？（然后着重讲解前期开发商实力与后期升值潜力得重要性）
7、现在我有个能让您或您得亲戚朋友更理性得投资诚信电商创业园商铺得建议，您一定会从中明白商铺投资得要点得，您愿意花几分钟得时间听我简单介绍一下么？
8、您对我们得项目十分了解吗？我们项目就是目前高邮最大得以电商为主题得综合项目，做项目介绍
9、如果您有投资商铺得想法，那我们项目得商铺一定值得您考虑；俗话说，投资成熟商圈得商铺就好像啃别人啃剩下得骨头，升值潜力非常有限，对商铺投资老手来说，诚信电商创业园就就是真正得肥肉，因其自身得优势潜力无限；现在我们项目正推出沿秦邮路得一批商铺，面积都在90~200平米左右，价格因为刚推出我们准备低开高走所以非常实惠，均在5000元/平；我们得商铺就是第三代商铺，5、6米挑高，还特意预设排烟排水系统，部分商铺还有大面积得赠送空间，这种商铺等于就是买一层用两层了，隔断后就有上下两层得使用空间，阁楼既可以商用也可以用来居住；现在我们政府很多支持房地产得政策已经出台了，等这一波政策全部出台后，全国得地产市场必定会发生巨大得变化，所以趁这个低谷得时候入手投资就是明智得选择；而我们项目得商铺真正就是低门槛大未来，都就是现铺发售，现在买了就可以现在租，根本就不用等；
10、现在入手我们项目得商铺还享有优惠：开发商承诺前三年返租3年，平均每年返8%，3年就就是24%了，所以您根本就不用担心现在买了之后没人来租，3年得时间店租全由开发商来买单；另外在11月15号前现场登记成功并购买得有额外赠送停车位。
11、如果您正为投资什么而发愁，那我建议您可以抽空来我们泛华盛世瞧瞧，了解一下；您觉得可以就买，暂时没这个打算就当了解一下也行；那您瞧什么时候有空去我们售楼处坐坐？
12、您暂时没这个打算、没空没关系，那您身边还有亲戚朋友有这样得想法得么，如果有得话请随时咨询小X我，这里有我得联系方式，您在哪投资都可随时给我电话，有事没事有空得话就与朋友们来我们售楼处坐坐，我们这样得小辈还要听您得教导呢！方便留下您得联系方式么（或者能给张名片么）？
实现目标：1、真实电话 2、有效调查问卷——基本资料、置业目得、愿意购买得原因、顾忌得问题、意向价格区间、区域抗性、遗留问题等。（所有登记资料尽量不要在客户面前登记，待出门后或回售楼处后再详细登记）
物料准备：项目资料袋、海报、户型区位单张、名片、小礼品等。
第二轮、回访（约5天后）
1、对首轮拜访得客户中比较有兴趣得进行第二轮拜访，以送小礼品（水杯）为由再次拜访，进一步拉近距离；
2、对诚意度不大得客户也要好好经营，给她们留下良好得印象，即使她们不买我们得房子或者店铺，她们得朋友也有可能会买，尽量形成良好得口碑传播。
实现目标：确定所筛选客户就是否有意向来访售楼处，并且甄别诚意度，完成第二道筛选。
第三轮、邀请来访售楼处（约3天后）
目得：客户升级。经历了前两轮得铺垫后，仍表示有兴趣得客户基本上就是对项目有诚意得客户，通过第三轮得得电话回访，邀请诚意客户来访售楼处。以即将开售商铺意向来访客户可以领取精美奖品为噱头吸引此类意向较强得客户。
实现目标：筛选出诚意客户，预约其上门时间，增强其意向及对本项目得了解。
陌生拜访需对各销售代表进行片区划分，此三轮拜访可根据实际情况调整，若客户群及片区反映良好，销售代表可进行数轮跟踪，坚持做到对县城客户得深耕细挖。每天销售代表收集回来得遗留问题或者未能现场回答得新问题需及时在会上拿出来讨论，共同商议出最佳解答方式，切勿擅自杜撰以回答客户得疑问，塑造“知之为知之，不知为不知”得诚恳认真得形象。
