房产中介开业服务指导

房地产中介服务

开业指导手册

上海万嘉经济信息有限公司 编制

2009年

第 2 页 共 52 页

前 言

党的十七大报告提出，要促进以创业带动就业，鼓励更多劳动者成为创业者。历史从来没有给予我们今天这样良好的创业环境，通过创业来展示自我能力，实现自我价值，新一代创业者正在茁壮成长。

自主创业，既充满着艰辛与欢乐，也伴随着求索与奉献！

自主创业，更需要把梦想激情化作理性行动。在与众多创业者接触交流当中，我们发现，在上海这片创业的热土上，很多朋友志存高远，有志创出一番大业，但他们又缺乏对一个行业的具体认知，不熟悉行业的特点，使得创业的梦想停留在懵懂和迷茫的阶段。

为此，我公司组织人员进行了大量的走访、问卷调查，搜集行业的相关信息，并广泛听取成功创业者和专业人士的意见，精心编写了开业指导系列手册。指导手册立足于向您提供进入各创业行业所要关注的相关信息，并提供尽可能详尽的介绍和指导。如果您已经选定您的创业投资项目，并且该投资项目属于系列指导手册范畴，那么，我们相信，指导手册将成为您在创业路上的参考读本。

指导手册所罗列的事实和数据来自上海创业者的个案，编写时受地域经济和时间价格的限制，其绝对值可能存在波动和差异，仅供参考。我们建议创业者更多关注本手册的内容举例和关键环节的描述。

我们十分感谢在百忙之中对本手册编写提供建议和意见的各位专家、老师和同仁。

我们也期待读者提供宝贵建议和案例，以帮助我们不断的完善指导手册的编写。

在此，呈上我们真诚的祝愿，祝您创业成功！

本市扶持创业的相关政策信息，读者可通过登录上海创业公共服务信息网（/cyfw）查询。

二○○九年十一月

第 3 页 共 52 页

房地产中介服务项目导引图

房地产中介服务市场准入资金竞争形式服务主题场地服务竞争素质竞争诚信竞争项目竞争信息竞争开 业人员店 长自营加盟经纪人经营许可证工商营业执照房屋中介服务 办公楼商铺代理租售 一、二手房联动销售服务 余盘、尾盘行销企与销售 权证代办与产权调查服务 房产法律咨询服务特色服务 二手房资金监管服务 置业顾问服务 房屋保固服务 交易履约保障服务 港澳及国外置业服务成熟商圈住宅小区大型楼盘地标性楼盘行业集中地专业商场学校附近写字楼附近财会员文 员

第 4 页 共 52 页

目 录

第一篇 项目简介…………………………………………………………………………….......

第二篇 项目认知…………………………………………………………………………….......

1. 基本概况…………………………………………………………………………….......

2. 设备设施…………………………………………………………………………….......

3. 行业特征…………………………………………………………………………….......

4. 专业培训…………………………………………………………………………….......

5. 投资规

第 5 页 共 52 页 模…………………………………………………………………………….......

6. 市场描述............…………………………………………………………………….......

第三篇 开业筹备…………………………………………………………………………….......

1. 选定经营场所……………………………………………………………………………

2. 筹措投资资金……………………………………………………………………………

3. 场所装潢装饰……………………………………………………………………………

4. 招聘服务人员 ......………………………………………………………………………

5. 申请和注册……....………………………………………………………………

第 6 页 共 52 页 ………

6. 办理工商、税务登记……………………………………………………………………

7. 办理银行开户手续………………………………………………………………………

第四篇 经营管理…………………………………………………………………………………

1. 房地产中介公司和从业人员为客户提供的服务及承诺………………………………

2. 完善的房地产中介机构应具备的条件…………………………………………………

3. 客户在接受中介服务时的权利义务……………………………………………………

4. 我国房地产中介服务行业的前景展望…………………………………………………

5. 房地产中介服务小常识…………………………………………………………………

6. 大中型城市房地产经纪公司创新经营…………………………………………………

第五篇 相关资讯…………………………………………………………………………

第 7 页 共 52 页 ………

1. 房地产中介服务政策与法规……………………………………………………………

2. 房地产中介服务资讯媒体………………………………………………………………

第一篇 项目简介

房地产中介服务是指为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的服务总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务；狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。

房地产中介服务行业在国外已有近百年历史，在我国仅发展了二十多年，仍属于年轻的朝阳行业。其发展过程可以分为1988-1995年的萌芽阶段，1996-1999年的起步阶段和2000至今的快速发展阶段。

萌芽阶段(1988-1995年)

1988年12月深圳成立了国际房地产咨询股份有限公司，成为我

第 8 页 共 52 页 国第一家房地产中介服务企业。1991年，深圳的房地产经纪公司发展到11家。90年代前后，上海也出现了少量房地产经纪企业。1993年，深圳房地产经纪机构达到了近70家，同时来自港台的达利行和九鼎轩等代理商开始入驻北京，带动了本土代理企业的纷纷成立。

起步阶段(1996-1999)

1996年《城市房地产中介服务管理规定》颁布施行后，房地产经纪行业的地位逐步为社会所承认。1997年的房地产市场调整使房地产中介服务企业纷纷登上舞台，深度介于房地产产业链。1998年出台“23号文”停止福利化分房，一方面促进了大量存量房进入流通渠道，另一方面也使增量房成交放大，从而使房地产中介服务行业获得了快速的发展。

快速发展期(2000至今)

1998年开始的全面住房体制改革使房地产中介服务行业开始进入快速发展时期。保守估计，目前房地产中介服务机构超过3万家，从业人员逾百万。该时期行业中成长起一批门店过百、人员过千的大型企业，如世联地产、易居中国、合富辉煌、伟业顾问等。

房地产中介服务在促进我国房地产市场快速健康发展，推动我国房地产业走向繁荣的过程中起到了不可替代的作用。房地产中介与人民的生活已经越来越近，也越来越紧密。人们对房地产中介的期望和要求也越来越高，因此，房地产中介服务业的发展势必迈向专业化、规范化和制度化。

第 9 页 共 52 页 第二篇 项目认知

房地产中介服务是指为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，主要包括房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等三个领域。

房地产咨询是指接受客户的委托，为其提供信息、资料、建议，或为其提供房地产专项研究、市场调查与分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用的一种有偿的中介活动。目前，我国的房地产咨询业可以为房地产投资者提供包括政策咨询、决策咨询、工程咨询、管理咨询等在内的各种咨询服务，也可为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询、技术咨询等中介服务。

房地产估价是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据一定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的经营活动。

房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、代理、行纪等中介活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的中介服务。

一般而言，房地产中介服务是指以房地产经纪业务为主，辅以房地产咨询业务和房地产估价业务，通过提供免费的咨询和估价的参考等措施，协助房屋买卖交易达成的服务总称。

第 10 页 共 52 页 房产中介公司：为房产买卖双方达成销售和购买而建立的一个服务平台，该平台具有为买卖双方提供安全交易的义务；房产中介服务的经济收入主要是收取中介服务佣金，以目前市场惯例，中介服务佣金为双方各1%；

房产中介事务：房产中介的具体事务就是帮助卖房人登记房源信息、宣传发布信息并且保证房源真实有效；帮助买房人寻找和推荐合适、理想的房源，并带领买房人实地看房，加以引导，促使成交；

主要服务流程：登记房源、勘察房源、带看房源、磋商、签约、房产过户、物业交割等，以及解答买卖双方交易活动中提出的各种疑问。

一、 基本概况

1． 项目归类：房地产中介服务业

2． 行政主管：上海市规划和国土资源管理局、上海市住房保障和房屋管理局

3． 行业协会：上海市房地产行业协会

4． 服务对象：社会各界

5． 经营模式

⑴． 业务范围

房地产中介服务业务主要涉及：房产信息展示；存量房的买卖、置换、租赁中介；商品房代理销售；二手房按揭贷款全程代办；房屋权证代办；项目可行性研究和策划；房地产展销；房地产相关知识及