融资性担保业务反担保措施指导原则

融资性担保业务反担保措施指导原则第一条指导思想和确定原则。为更好地开展融资担保业务工作，经过广泛讨论和认真研究，在充分考虑提供反担保的抵（质）押标的物市场定价、闭环可流通、法律可追溯、执行可操作，以及保证方式应触动债务人利益等因素基础上，制定公司《融资性担保业务反担保措施指导原则》（以下称“原则”）。

第二条反担保措施设定方式：接受申保企业或项目以保证、抵押、质押、定金方式提供反担保。上述方式可单一采用，也可组合使用。

第三条以抵押方式提供反担保时，抵押物范围的确定：

一、抵押物确定范围及价值认定标准

（一）房地产类不动资产

1、权属全款商品房（现房）：具有清晰明确的权属关系且能有效办理抵押登记；其抵押价值评定一律不考虑房屋装修所花费的一切费用，抵押率最高原则上不超过7折。【折价参考因素：诉讼费用（一、二审10%左右）、处置费用（执行费用、评估费用、拍卖费用等20%左右）、追偿期间的资金费用损失等。】

按揭商品房：购房后正常还本付息2年以上的按揭商品房，抵押价值以实际支付的首付款加已还贷款本金总和的抵押率最高原则上不超过5折。并且可以考虑以市场价格（风控专审评估价值）为基础，乘以首付款比例计算抵押金额；

2、营业用房（商铺）：证件手续齐全、权属关系清楚，抵押率原则上最高不超过7折。【折价参考因素：参照上述标准，考虑变现能力较强因素。】

提供抵押的营业用房是以按揭方式取得的，其担保价值以实际支付首付款和贷款本金总和的抵押率最高原则上不超过7折计算。购房后正常还本付息2年以上的营业用房，可以考虑以市场价格（风控专审评估价值）为基础，乘以首付款比例计算；

3、集资房：个人按房价全额出资的，拥有全部产权并且需集资单位出具可以对外买卖的证明文件。抵押率最高原则上不超过6折。（位置好的可以按普通商品住宅折价办法折价）。折价因素：参照商品房折价因素，考虑补交相关费用（土地款、税费等）因素。

4、经济适用住房：指以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅，并且需居住5年以上，抵押率原则上最高不超过5折。折价因素：参照商品房折价因素，考虑补交相关费用（土地款、税费等）因素。

5、房改房：根据土地出让金缴纳情况分为以下两种：

(1) 已补缴土地出让金：参考商品住房折扣标准

(2) 未缴纳土地出让金：按市场价值扣除土地出让金后参考商品住房折扣标准，抵押率原则上最高不超过5折。

6、工业厂房：由于工业厂房通用性较差、体量较大、必须整体变现、变现周期较长、并且大多数属于自己修建，取得成本低，因此

在结合实际结构、通用性、整体面积的基础上，抵押率原则上最高不超过5折。

（二）在建工程：根据设计的合理性按抵押率原则上最高不超过6折计算。

（三）、关于以国有土地使用权抵押设定反担保：

1、商业用地抵押的，需签抵押合同并收取原件。抵押价值以评估价值为基数，综合考虑所在行政区域、地理位置、当地房地产市场价格等因素，抵押价值原则上最高不得超过综合评估价值的7折。

2、工业用地抵押的，需签抵押合同并收取原件。抵押价值以评估价值为基数，综合考虑所在行政区域、地理位置、当地房地产市场价格等因素，抵押价值原则上最高不得超过综合评估价值的7折。（由于工业用地带有招商引资性质，取得成本较低）

风险控制部专审人员评估价值参考因素：标的物所在行政区域、地理位置、房屋建成年限、当地房地产市场价格、权属性质、户型、面积、物业管理、产业聚集度等因素。

（四）机器设备及交通工具类资产:以机器、设备作为抵押提供反担保的，抵押价值根据不同情况予以确定，但最高原则上不得超过评估价值的5折。车辆由于损耗大、人为操作风险较高，结合使用年限和行驶里程，原则上最高不得超过5折，原则上不得接受货车、工程车以及特种车辆等作为反担保物。【折扣参考因素：购买时间、使用年限、磨损程度、设备通用性能以及影响设备价值的其他因素。】

二、下列资产不得作为反担保措施：

土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；依法不得抵押的其他财产。

三、以房地产抵押设定反担保时，为切实防患因权属有效性、担保责任期内可能发生的一些不确定因素造成的风险，确保公司利益，业务部门调查人员应加强对以下情况的深入调查和核实：

1、认真负责地评审抵押房地产权属的合法性，防止个别情况下利用目前房地产权属治理尚不规范的现实状况，在用地不符合法定条件、农用地转为建设用地未履行法定手续、未足额缴纳土地出让金等等情况下，通过一些各种途径获得土地使用权证实。

2、在建工程中应甄别建设工程用地是否依法缴纳土地出让金并依法取得使用权证实。

3、在提供反担保的抵押资产中如涉及房地产“分割抵押”（即：抵押人将所拥有的房屋所有权的一部分或土地使用权的一部分进行抵押的行为）时，应注重以下几个方面：一是只能接受已建成完工且取得产权证的房地产办理“分割抵押”，未完工在建工程只能办理整体抵押；二是只对可以进行分割处理的房地产办理“分割抵押”，不能分割处理或虽能分割处理，但分割处理后对抵押物价值有影响的房地产，应办理整体抵押；三是在抵押人已经将部分房屋所有权及房屋占用范围内的土地使用权抵押给了其他债权人（如银行），公司需办

理剩余部分的房地产抵押时，应向有关登记部门查询已抵押房地产的具体情况，避免出现重复抵押情形。

4、根据现有规定，房改房可以转让流通，也可以抵押。在接受以房改房抵押提供反担保时应注重以下两点：一是标准价房改房的抵押须原产权单位同意；二是已购公有住房（房改房）的抵押价值确认，必须以抵押人可分配的价值为限。

第四条以质押方式提供反担保时，出质标的物范围的确定：（一）以企业动产资产中的库存产品、半成品出质提供反担保的，其质押价值原则上分别按其生产成本价值的50%核定。

（二）以依法可以转让的股权出质提供反担保的，应遵循以下要求：

股权质押原则上应占被保公司股份总额的51%以上（出质的股权价值应占股权所在企业股权总值的51%以上）；

（三）以应收账款出质提供反担保的：

1、在目前环境下，提供反担保的出质应收账款一般只接受:◆销售货物，供应水、电、气、暖，知识产权的许可使用等产生的债权；❖公路、桥梁、隧道、渡口等不动产收费权。

2、出于风险防范考虑，应注重查验和分析出质的应收账款质量，在质量评判方面重点参照以下标准：◆已发货并由第三方付款人验收合格的货物产生的应收账款；❖对无不良信用记录、资金实力强的第三方付款人产生的应收账款；♦具体金额已被第三方付款人确认，并在还款时直接汇入出质人在借款金融机构开设账户内的应收账款；