长租公寓市场分析报告
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长租公寓市场分析报告
2017年9月目 录
一、传统住房市场为二元市场，租赁痛点明显 ...................................................3
图表1 一线城市二手住宅租金回报率（%）逐年下降 .................... 3
图表2 2017年7月一线城市二手住宅租金回报率（%） ................ 4
图表3 一线城市二手住宅价格指数（2015年定基100） .............. 4
图表4 一线城市新建住宅价格指数（2015年定基100） .............. 4
图表5 一线城市新建与二手住宅价格指数偏离 .............................. 5
图表6 租房痛点 .................................................................................. 5
图表7 提供租赁服务企业面临痛点 .................................................. 6
二、需求端——市场变迁，痛点不再那么“痛”.....................................................6
（一）政策陆续出台，弥补租赁公共服务缺失................................................ 6
图表8 近期出台租赁市场相关重点政策 .......................................... 6
（二）房价上涨收获资本回报本质是风险投资，不是无风险套利................ 8
1、市场风险——房价上涨不再是铁律，高位接盘面临极大风险 .......... 8
2、政策风险——政策收紧，挤压需求 ...................................................... 8
三、供给端——更多参与者逐步完善市场环境 ....................................................8
（一）长租公寓将模糊二元市场界限................................................................ 8
图表9 长租公寓运营模式 .................................................................. 9
（二）政策层面增加租赁土地供应.................................................................... 9
（三）金融手段促进资产良性循环.................................................................. 10
图表10 住房租赁市场金融产品支持 .............................................. 10
图表11 案例：自如1号ABS业务流程 .......................................... 10
三、未来趋势 ..................................................................................................... 10
四、风险提示 ..................................................................................................... 11
传统二元住房市场中，尽管从租金回报角度考虑租房更具经济效益，但由于租房的痛点十分明显，自有住房具有巨大的外部附加价值，因此购买产权住房是多数人的第一选择。
政策密集出台促进住房租赁市场健康发展、“租售同权”保障承租人权益、房价继续上涨的风险累积、不确定性增加，使得租房“痛点”不再那么痛。
供给端来看，长租公寓是完善住房租赁市场的重要手段，集体土地入市、金融支持都会一定程度上提升租金回报率预期，从而吸引更多资本进入。
一、传统住房市场为二元市场，租赁痛点明显
传统的住房市场中，自有产权住房与租赁住房泾渭分明，二者面向群体特质区分也十分明晰，二者拥有权力有明显区别。对于大多数人来说，拥有至少一套自有住房属于刚性需求。
尽管近年来，住房租售比一路下降，从租金回报的角度考虑，租房相比于月供明显更为经济，但是考虑到自有产权住房所附加的公共服务价值（包括户口、教育、医疗、社会福利等等），以及租房所带来的不确定性，即使不考虑房价上涨所带来的资本回报，购买住房仍是多数人的第一选择。更何况，房价上行周期中，房价上涨的资本回报十分巨大，“房产造富族群”甚至成了新的社会阶层。
图表1 一线城市二手住宅租金回报率（%）逐年下降
图表2 2017年7月一线城市二手住宅租金回报率（%）
图表3 一线城市二手住宅价格指数（2015年定基100）
图表4 一线城市新建住宅价格指数（2015年定基100）
无论是新建住宅还是二手住宅，过去2年间房价上涨明显加快。但同期由于租金上涨幅度小于房价上涨幅度，导致租金回报率逐年降低。目前4个一线城市的租金回报率平均为1.52%左右。 图表5 一线城市新建与二手住宅价格指数偏离
（注：新建与二手住宅价格指数偏离=新建住宅价格指数-二手住宅价格指数）
从图表5可以分析出，北京的新建与二手住宅价格偏离最为明显，近2年形成价格倒挂，一方面是北京新建住宅主要位于非中心城区，二是学区房对于二手住宅的带动效应明显。上海、广州同样近2年同样存在价格倒挂现象，但没有北京那么突出。深圳近2年房价快速上涨，新建住房价格上涨更快。
我们认为，造成价格倒挂最主要的原因，就是自有产权住房所附加公共服务的价值，户口、教育占主要权重。
图表6 租房痛点 图表7 提供租赁服务企业面临痛点
图表6与图表7分别列示了租赁市场需求方与供给方所面临的主要痛点，我们认为正是这些“痛点”的存在，才使得我国的住房租赁市场发展并不成熟，与住房产权转让市场的火热发展形成鲜明的对比。形成了产权与租赁泾渭分明的二元住房市场形态。
二、需求端——市场变迁，痛点不再那么“痛”
（一）政策陆续出台，弥补租赁公共服务缺失
图表8 近期出台租赁市场相关重点政策
