天津万科项目市场调查报告
调查日期：2014年5月８日星期四
调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑
参调人数：４人
考察模式:实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描
考察重点:目标项目的价格市场、营销方式及区域对比
考察意图:以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源,为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑
万科仕林苑项目,位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口(地铁一号线双林站西行30０米）,属津南双港区域内,地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置,是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部,周边交通路网发达、配套完善、生活便利．
基础信息：
产品状态：目前在售,开盘：20１4.2 交房：２0１4。6
开工时间：2010年12月０1日
产品均价:30000元/平米
产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅,装修情况为：毛坯;
建筑面积1４万、占地面积6万3、容积率1。8、绿化率４0％；
规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套,高层８76套,多层４6套,共计开发楼数3５栋，车位数892个,包括:联排别墅2７栋，(别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；
高层８栋：１栋24层、3栋2８层、３栋32层,洋房：1栋6层;
户型面积:高层 ８8平米,联排别墅 ２16—2３３平米；
开发信息：
产品定位：城市豪宅，低密居所；
客群定位:企业主、高薪层、富人区
物业费:高层2。9元/月/平米 别墅6。８元/月/平米；
投资商:天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产
有限公司、天津市物资集团;
开发商：天津市迪万投资有限公司,物业公司：万科物业集团有限公司；
区域信息:
地区四至：东邻地界(先锋河);南邻浯水道；西接艺林路(格瑞高尔夫练习场)；北邻泗水道规划路;
1 地块区域价值分析报告 一、 长沙市房地产各区位（板块）分析： 随着城市化建设进程的加快，楼市发展越来越快，楼盘规模不断扩大，各区域楼盘主要是围绕东塘板块、烈士公园板块、城南板块、人民东路板块、城北板块、河西板块、五一商圈板块这八大板块展开。 1、各板块分析： ⑴东塘板块： 代表楼盘有名都花园、亚华·香舍花都、曙光大邸、书香名邸、鑫天鑫城、维一星城、明星村、鸿鸣中心等，主要分布在劳动路沿线，规模较大，以高层建筑为主，因地处于东塘成熟商业圈内，配套设施完善、商业繁华、乃寸金之地，均价一般处于2800元/平米以上。 成熟的商业和明显的地段优势是该板块先天的优势，也决定了该板块楼盘的高档市场定位。在楼盘的产品开发特别是环境和户型方面，从维一星城到亚华香舍，该板块始终走在最前列，代表着长沙房地产高档产品开发和销售的最高水平。 ⑵烈士公园板块： 代表楼盘有梦泽园、王府花园、公园11号、滨湖嘉园、都市先锋、新华联家园、泰时新雅园、四季花城。该板块中高档楼盘比较集中，供应量大，竞争相对激烈。在环境方面主要依托烈士公园的自然环境以及与火车站的近距离，规划都为高档住宅，以小高层和高层建筑为主，另有少量的别墅（梦泽园）。目标消费群主要为三湘、南湖大市场的个体私营业主，均价在2600元/平米以上。 ⑶城南板块： 代表楼盘有华丽家族、翡翠林居、湘中海·星之都、华盛家园、湘银嘉园、白沙花园、万事佳景园等。该板块的楼盘主要分布在芙蓉南路两侧和赤岭路南侧，在交通方面主要依托已建成的芙蓉路、二环线和规划的书院路。在同档次产品开发上，该板块各楼盘的品质都较高，该板块在长沙消费者心中已形成高品质中、高档商品房区域的形象，因此，该板块楼盘在同档次的市场竞争中有一定的优势。 2 ⑷人民东路及体育新城板块： 代表楼盘有南都·西街花园、仁和·香堤雅境、星城世家、水云间、颐美园、佳润新城、朝阳欣园、美林景园、绿城·桂花园等项目。该板块主要集中分布在人民东路两侧依托人民东路的交通，以马王堆专业市场和长沙火车站附近专业电脑市场经营管理者为主要目标消费群，因此，该板块的楼盘定位都在中高档，均价在2800元/平米左右。在激烈的竞争中，颐美园在该板块占据了制高点，其价格在该板块最高（均价达3000元/平米）但由于其地理位置的优势使得其销售状况最好。 ⑸城北板块： 代表楼盘有左岸春天、金鹰·圣爵菲斯、智邦·城市花都项目、新家园、江滨玫瑰园、锦绣华天、顺天•北国风光、滨江丽园、天健项目、珠江等项目。该板块的楼盘主要集中于芙蓉北路开福区政府附近，因其地理位置较偏的原因，此地区在配套方面不太完善；环境方面主要靠小区自己的园林设计，因此中、高档供应量相对较少，目标消费群体主要以白领为主，均价在2400—2600元/㎡之间。 ⑹河西板块： 代表楼盘有新外滩花园、阳光100、金牛山庄、香格里·麓山、卓越蔚蓝海岸等项目，其目标消费群主要为学校教师和高新产业开发区的经营管理者，因此在供应上处于两极分化的状况。定位中低档的有咸嘉新村和静园山庄，定位为中高档的有江景楼盘江岸景城、沁园春以及别墅荷塘月色•世博城、悦喜国际山庄。其中，由于城西高层消费群规模相对小而江景楼盘均价2600元/㎡相对河东过高，销售状况较差。以湘江、岳麓山和橘子洲为天然景观，具有先天的人文和自然环境优势，均价一般在2800元/平米以上。建筑以高层为主（便于观景），且建筑密度较大，容积率较高，销售状况一般。 ⑺五一商圈板块： 代表楼盘有BOBO国际、青年公寓、五一新干线、英尚国际、曼哈顿新贵。这里有众多的商业地产项目欲喷薄而出，住宅小区则可遇难求，极为稀缺。 3 2、本区域项目所在板块详细分析： 随着对接长株潭三市交通的“黄金干线”——芙蓉路的全线贯通，使得芙蓉南路沿线的土地迅速增值，带动了南城房地产开发的热潮，同时，韶山路改造工程的完成，南城的交通状况也得到了极大的改善。随着芙蓉路的全线贯通，其两厢土地也将以此为载体，迎来大量的人流物流。这条黄金干道，使得原来荒凉之地顿成投资兴业的热土，其地价一路飙升。诸多地产开发商敏锐地捕捉到了这一巨大商机，纷纷抢滩圈地，大兴土木，芙蓉南路周边的房地产开发呈现出前所未有的热潮。 上海城、白沙花园、名城、华盛家园、湘中海·星之都、柠檬丽都、万事佳·景园、湘银嘉园、富绿新村、翡翠林居等，一大批楼盘相继出场，让南城消费者感觉到了乱花迷眼的无从挑选。20多个房产项目将芙蓉南路紧紧包裹，经济适用房、中高档商品房、商住楼等楼市题材争奇斗妍。围绕南郊公园、围绕芙蓉南路，一个崭新的南部楼市生态住宅区逐步成形。仁和家园的销售最先一空，其负责人表示，选择在芙蓉南路附近做楼盘，就是看准了南郊公园的生态、休闲和城市南移这个趋势，目前楼盘已经升值。 更激烈的竞争在后面——芙蓉南路与环线交接处，种种迹象表明，更多隐密的资本正拟有所动作。湘中海·星之都、柠檬丽都等新楼盘，其倾情打造的长沙 “都市新庭院”在芙蓉南路两厢挺拔的天际线后节节拔高。甚至，这种板块雏形的发展，感染并辐射到了二环沿线的物业，从韶山路一径延伸过来的华银园、到香樟路附近的德馨园，以及井湾子附近绿荫家园、佳园星城、景湾小区等多个经济适用住房楼盘，甚至是因此而纳为了内陆湖的同升湖山庄，将整个南城的地产大战点染得生机勃勃。 芙蓉南路、雨花大道、南大桥及二环线的拉通，特别是芙蓉路的改扩通车、体育新城的兴建和省政府南迁，使近年来城南市政建设日趋完善。众多品牌地产的进驻提升了区域居住品质。上海城、智邦家园、创远景园、翡翠林居、华盛家园、湘银嘉园、万事佳·景园、都市阳光等，运用不同的设计理念，给这一区域的楼市产品增添了新的色彩，购房者们也因此有了更多选择。 南城楼盘以前普遍定价较低，一方面与众多的经济适用住房拉平了南城房价 4 有关，另一方面，较为低廉的地价，让开发商有了比较弹性的定价空间。但是项目中的上海城、柠檬丽都等项目已经已经开始拉升南城的房价。 据悉，目前在天心生态新城的各类开发建设项目共有43项，其中行政事业单位用地项目13个，房地产项目22个，工业企业办公总部4个，大型市场1个，其他3个，总用地面积7832亩，总投资达69亿元。 二、 项目区位的介绍： 1、区域描述： 南长沙是省会长沙的南大门，是长株潭经济一体化的前沿阵地，为长沙拓南扩城的“桥头堡”。随着省政府机关大院南迁，一批重大文化设施、配套公益设施将在城南拔地而起。在规划中，省政府新址、省地质博物馆、省青少年活动中心、省群众艺术馆、会展中心、市科技馆、音乐厅等一批省、市级重大文化设施、建筑群落，将使这里成为省会行政文化中心，从而为南长沙的发展提供了无尽的空间。 长沙南城——是长沙市“繁北拓南，西文东市，实现城市中心区扩容提质；繁北提质，拓南兴城，以大建设带动大发展”以及“长株潭经济一体化”的核心代名词，也是长沙市城市化、城市扩容的重要战略部署之一，是长沙市城市发展的热点区域。特别是随着芙蓉南路的拉通、韶山南路的改扩建、政府部门逐渐进驻办公、大量住宅项目开发，区域发展更是呈现出一派火热局面，可以预见，该区域在近期之内，从区域影响力来说，会成为全城瞩目的焦点，从城市发展角度来说，会以更快的速度真正意义上成为城市的中心，未来的新城市中心将向南长沙转移。 2、区域规划发展分析： 从市政规划来看，区域所在的天心区也对区域发展提出了更高质量的规划。天心区政府将南部新城区定位为生态示范区，提出以省政府新址为核心，以芙蓉南路为轴线，力争用5至15年的时间，建设一个生态环境优美，区域布局合理， 5 基础设施完善，经济实力一流总面积约57平方公里的生态示范城。示范城以信息、金融、医药、高科技农业等一批低污染、高附加值的新兴产业为主，辅之以旅游、文化、休闲娱乐产业，适合于高素质住宅社区的开发。同时，随着省政府、区政府、各大企事业单位的进驻，区域“中央政务区——CPD”的形象正在形成，住宅与商业的升值空间变得显而易见。 从开发成本来看，由于南城概念的炒热，特别是随着芙蓉南路的全线贯通，其两厢土地也将以此为载体，其地价一路飙升，大道两厢可供开发的6000余亩土地不但全部被开发商圈走，地价更是超过100万/亩，开发成本逐渐高升。这预示着长沙南城房地产项目的开发成本提高，未来将有一大批高素质、上档次、规模开发的社区会在该区域出现，突显“羊群效应”。南城作为长株潭核心区域的地位日益凸显，随着各种文化、教育、娱乐、医疗设施的不断完善，随着城市经济的迅速发展、城市空间的纵深拓展和人们生活方式的分化，南城势必成为一个生态优越、人文高尚、生活便利的理想片区，极为适合城市主流人群居住、工作、消费、娱乐、健身。 据了解，目前仅芙蓉南路沿线，就有柠檬丽都、金秋盛德城、万博城等十多个项目在建。南城的大型居民区不但数量众多，而且大多数在建，所以现在看起来，南城是个大工地，但这些大居民区的交房高峰期在明后年，随着交房高峰和居民的大批入住，南城将在极短的时间内形成巨大的人流和购物需求；随着生态新城的形成，南城居住中心的形成，大量的中高收入人群涌入南城，将会在短时间内极大的拉升南城区域的消费水平。 未来一段时间，南部生态新城区域将陆续投入上百亿，建设一个基础设施完善、区域布局科学、生态环境优美、产业结构合理的新城区。建成之后，南城将成为21世纪人与自然和谐发展的新型生态城、生态型的省级行政文化中心、长株潭核心区域的高尚住宅区和长沙最富吸引力的城市休闲场所。 3、区域配套及发展： 区域的文化、公益设施非常丰富，以省府绿化广场为中心，省地质博物馆、 6 省科技馆、省群众艺术馆、省青少年活动中心等一大批省、市级重大文化设施正在紧锣密鼓的筹建中。一部分高标准的医院、全日制学校、社会福利院等一批社区公益设施也将相继落户到此，它们将极大地推动该区域住宅项目的开发速度。目前该区域还没有形成就业中心和商圈的概念，不过随着省政府和区政府的迁入，该项目周边将打造未来长沙最大的就业中心和商圈——南长沙生态商务区。 从交通结构来看，外部交通虽然比较发达，但相对单一，长沙市两大城市主干道韶山路、芙蓉南路贯通区域，但可以让现在的城市中心与地块所在区域的物理距离在拉近，同时让老百姓的心理距离也逐渐地在缩小。地块内部交通组织体系完善，贯通各城市机能组织，具有极好的生活组织系统发展前景。 有关人士分析，未来长沙政治、经济、文化中心区域必然会以五一大道和湘府路两条东西向迎宾大道为横坐标，芙蓉路、韶山路、火星大道三大南北主动脉为纵坐标，交错形成六个财富原点，形成长株潭经济一体化进程中的财富助推引擎。 五条城市主干道中有三条就贯穿本区域之内。 三、 项目地块土地价值研判： 1、湘府路地块 1）地理位置介绍及土地性质介绍： ⑴地理位置介绍： 本案地块位于长沙市南城的中心位置，紧邻政府职能部门的核心办公区域，项目地块北临湘府路，东临新联路，与省政府隔路相望，距省政府新址仅500米。西部邻近湘江风光带。向东位省地质博物馆、省青少年活动中心、省群众艺术馆、会展中心、市科技馆、音乐厅等一批省、市级重大文化设施、建筑群落；南临长沙市环保工业园等一批连接“长株潭”城市经济带的产业基地；项目周边集中了近16所大中小学校；大量的住宅小区；所以，从规划前景看，本地块处于集政治、文化、经济三位一体的中心区域，是长沙未来的中央政务区（CPD），发展前景不可限量。 7 项目地块与80米的城市主干道——湘府路接壤，通过湘府路与芙蓉南路、韶山南路相连，距（市中心）贺龙体育中心仅需10分钟。 ⑵土地性质介绍： 项目地块为典型的江南丘陵类型，地形高低起伏变化较大，而且地势高，整体上均高于周边项目，地表多为原生灌木丛及山林。整个项目地形呈不规则的“V”字形，所有待开发土地大部分为山丘、原生山林和小型水库、鱼塘以及高升村农用地。 2）地块周围的景观和环境： ⑴绿化环境： 由于项目地块地处天心生态新城的核心区域，同时，省、区政府的绿化建设造就该区域的得天独厚的环境优势，加之周边地块均为丘陵地型，有大量的原生灌木丛、山林、小型水库等，项目的东面的省政府绿化广场，西部的湘江风光带，在芙蓉南路的西面还将新建新开公园和石冲公园，周边环境非常的好，特别适宜于居住。 ⑵周边历史人文： 项目区域虽为新城区，但文化氛围较为浓厚。项目周边大中院校众多，周边还有省、区政府的公务员小区，芙蓉南路沿线东侧几乎全部是大中院校，周边的人口的文化素质和生活档次相对比较高，形成高尚居住区域。本项目所面临的人文环境得天独厚，非一般项目可比拟。 ⑶周边居住环境情况： 项目北部为天兴区政府及拟建的写字楼、酒店等公建；项目西部为天兴区政府公务员小区、省医疗中心等一些市政机关单位或是文化娱乐用地；项目东部为拆迁安置房，向东1-2公里为汽车南站；项目南部为规划发展用地；项目向东三公里为省植物园、项目向西1公里左右为省政府绿化广场，项目自身还将规划一个占地面积2万平方米的社区绿化广场，因此整个项目的居住环境在未来来看还
成交日期地块编号地块位置出让面积（m2 ）用途容积率建筑面积（m2 ）成交价格（万）万元/亩楼面价格（元/平米）备注土地使用权人
2016/3/10津东六（挂）2016-018号河东区六纬路西侧125926.4城镇住宅、商服、科教用地2.26284900410000217114391.01439建筑面积284900平方米北京津辉置业有限公司
2015/7/1津西青（挂）2014-08号西青区精武镇安华道以南99973.5城镇住宅、科教用地1.1109970.960200401.45474.177811中小学、幼儿园用地不大于2454平方米,居住用地1.0-1.2北京泰达和信投资管理有限公司
2016/3/11津海河园（挂）2016-013号天津海河教育园区同砚路与雅馨路交口西南侧127321.6城镇住宅、商服用地1.3517188276500400.64450.727825建筑面积不大于171882平方米北京卓信瑞通投资有限公司
2016/1/29津和田（挂）2015-147号和平区和田道与乌鲁木齐路交口8935.2城镇住宅、科教用地3.122790099000738735483.87097城镇住宅建筑面积25400平方米、中小学、幼儿园建筑面积2500沧州市天成房地产开发有限公司
2015/9/18津西青卫（挂）2015-090号西青区卫津南路西侧37460.2城镇住宅、商服用地1.659936.32100000178016684.3741容 积 率：1.0-2.3福建融侨置业有限公司
2016/1/29津北辰淮（挂）2015-148号北辰区天穆镇88064.5城镇住宅、商服、科教、公园与绿地用地2176129124000938.77040.29433容 积 率：城镇住宅≤2.0、科教≤2.0恒大地产集团天津有限公司
2015/8/20津南西（挂）2015-080号南开区西营门外大街北侧6418.3城镇住宅、商服、医卫慈善用地1.8712002.221200012469998.149484建筑面积不大于16000平方米汇高（天津）投资有限公司
天津蓟州区最新规划方案
近日，天津市蓟州区规划和自然资源局蓟州分局公示了青碧园一、二期、林境雅园以及林溪雅苑一期、二期项目规划的公示。
地块信息
青碧园项目，编号为津蓟（挂）2020-007号，由万事兴以总价3.55亿元、溢价率18%竞得，楼面价5896元/平米。
该宗地块位于蓟州区北环路北侧、长城大道东侧。四至范围为：东至渔阳镇马泉村用地界，南至北环路，西至长城达到，北至华府南路。
项目共分两期建设，共规划有21栋住宅，包含4栋4层到顶、1栋5层到顶、16栋6层到顶的叠拼和洋房。社区配套居民健身场地、居委会、商业服务网点等。项目共有机动车停车位704辆，全部为地下机动车停车位，车位配比1：1.8。
一期总用地面积59773.2平米，容积率1.2，总建筑面积70276.41平米，地上建筑面积33676.41平米。其中住宅部分建筑面积31416.41平米，居住户数216户，户均面积约145平米。
二期总建筑面积26536.95平米，其中住宅部分建筑面积26536.95平米，居住户数184户，户均面积144平米。
林境雅苑项目，编号为津蓟（挂）2021-009号，同样由由青岛英创以总价1.44亿元，楼面价约4682元/平米摘得。
该地块位于蓟州区夏雨路东侧、州河北街南侧，四至为东至杨各庄村-蔡庄子村用地界，西至夏雨路，南至蔡庄子村用地界，北至州河北街。
该项目共规划有10栋住宅，4-6层到顶洋房，居住户数220户，户均面积102.2平米。项目总用地面积22963.5平米，其中住宅面积22500.94平米，机动车停车位279辆，车位比1:1.2。
林溪雅苑项目，编号为津蓟（挂）2021-008号，由青岛英创以总价 2.96 亿元，楼面价约 4646 元/平米摘得。
该地块位于蓟州区知行路东侧、州河北街南侧，四至为东至春晖路，西至知行路，南至知行路，北至州河北街。
