2016年上半年天津房地产估价师《案例与分析》：旅馆房地产的估价特点模拟试题

2016年上半年天津房地产估价师《案例与分析》：旅馆房地产的估价特点模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、《城市房屋拆迁管理条例》规定，尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原诉迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起日內予以公告。

A：15

B：30

C：45

D：60

E：房地产估价机构必须加盖公章

2、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为年。

A：40

B：50

C：60

D：70

E：房地产估价机构必须加盖公章

3、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为__。

A．23.80%

B．20.23%

C．19.70%

D．18.96%

4、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是。

A：估算后续开发经营期

B：估算后续开发的各项支出、收入

C：估算后续开发各项支出、收入在何时发生

D：估算开发期中的利息和利润

E：工业用地的监测点评估价格

5、关于估价对象实地查勘的说法，错误的是。

A：任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘

B：对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解

C：实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况

D：拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可

E：工业用地的监测点评估价格 6、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。

A．4800

B．5124

C．5800

D．7124

7、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在__。

A．3个以上

B．5～10个

C．5个以上

D．3～10个

8、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是。

A：在建工程抵押估价

B：房地产损害赔偿估价

C：期房市场价值评估

D：房地产估价的复核估价

E：工业用地的监测点评估价格

9、房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的__。

A．不可移动性

B．独一无二性

C．相互影响性

D．易受限制性

10、__招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。

A．私下

B．公正

C．公开

D．邀请

11、房地产评估价值对应的日期称作__。

A．估价日期

B．估价时间

C．估价时点

D．估价基准日

12、A市居民张某按市场价格将其住房出租给王某，年租金为10000元。按照税收优惠政策，张某应缴纳个人所得税元。

A：200

B：300

C：400

D：1000

E：执行层的组织协调

13、建设用地使用权出让，是土地级市场。

A：一 B：二

C：三

D：四

E：房地产估价机构必须加盖公章

14、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内，将有关部门开具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

A．7

B．10

C．15

D．20

15、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯(包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为万元。

A：2400

B：2410

C：2490

D：2500

E：工业用地的监测点评估价格

16、在房地产权利中，属于用益物权的是。

A：自物权

B：划拨土地使用权

C：抵押权

D：租赁权

E：工业用地的监测点评估价格

17、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其__由国务院代表国家行使。

A．使用权

B．征收权

C．购买权

D．所有权

18、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起__个月内向人民法院起诉。

A．1

B．2

C．3

D．6

19、下列关于路线价法的表述中，不正确的是__。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

20、房地产权属档案应当以__为单元建档。

A．街道 B．房号

C．幢

D．丘

21、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（）。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．概算指标法

D．工程量近似匡算法

22、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。(过时)

A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性

B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性

C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性

D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性

E：工业用地的监测点评估价格

23、下列不属于我国信托机构开办的业务是。

A：信托业务

B：委托业务

C：代营业务

D：外汇业务

E：执行层的组织协调

24、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是。

A：空置率偏小

B：运营费用偏大

C：收益期限偏短

D：报酬率偏高

E：工业用地的监测点评估价格

25、某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第7年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。

A．3551.29

B．2283.84

C．3124.15

D．2187.65

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括．(2008年试题)

A：土地出让费

B：征地拆迁费

C：基础设施建设费

D：土地转让费 E：契税

2、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是__。

A．期限短

B．不记名、可自由转让

C．能提前提取现金

D．面额固定

3、房地产价格构成中的销售税费包括__。

A．增值税

B．营业税

C．城市维护建设税

D．教育费附加

E．房产税

4、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。

A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上

B：一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上

C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上

D：二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上

E：三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上

5、决定某类房地产供给量的主要直接因素有。

A：该类房地产的价格水平

B：消费者的收入水平

C：该类房地产的开发成本

D：该类房地产的开发技术水平

E：房地产开发企业对未来的预期

6、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计入当期损益，体现__原则对历史成本原则的修正。

A．权责发生制

B．谨慎

C．配比原则

D．划分收益性支出与资本性支出

7、以下可以造成住宅类房地产价格水平较低的因素有__。

A．临近城市主干道

B．靠近酒厂

C．靠近高等院校

D．靠近铁路线

E．临近城市中心

8、下列，不属于房地产有偿转让。

A：房地产买卖

B：房地产入股

C：房地产继承

D：房地产抵债

E：房地产赠与

9、下列计算公式中正确的有。