最新商品房预售合同(完整版)

第２５卷第２期　２００８年４月　邢台职业技术学院学报　Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆＸｉｎｇｔａｉ　Ｐｏｌｙｔｅｔｈｎｉｃ　Ｃｏｌｌｅｇｅ　Ｖ＿０１．２５　ＮＯ．２　Ａｐｒ．２００８　

论商品房预售合同的性质　

张中　

（邢台职业技术学院经济管理系，河北邢台０５４０３５）　

摘要：商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物，属于买卖合同的一种。商品房预售合同　

是一种非即时买卖合同，是本合同而非预约合同，商品房预售合同不同于期货买卖合同，不是　

附期限的合同，也不是分期付款合同，更不是加工承揽合同。　

关键词：商品房预售；商品房预售合同；预售合同的性质　

中图分类号：ＤＦ４１８　文献标识码ｉ　Ａ　文章编号：１００８－－－６１２９（２００８）Ｏ２＿＿０Ｏ９４－－ｏ３　

商品房销售分为现房销售和期房销售，期房销　

售就是一般所说的商品房预售。商品房预售，是指　

“预售方即房地产开发经营企业将正在建设而尚　

未竣工的房屋预先出售给承购方，承购方交付定金　

或购房款，并在未来确定的日期预售方交付房屋给　

承购方的一种法律行为”。“　商品房预售，又称“卖　

楼花”。该制度使预购人减轻了一次支付全部购房　

款的压力，同时也为房地产开发商提供了工程建设　

款项，解决资金不足问题，因此对于当事人双方都　

具有很大的好处。但对于商品房预售台同的法律性　

质在理论上存在着不同的认识，主要有五种观点。　

一、预约合同说　

即认为商品房的预售是预约交易行为，商品房　

预售合同是预约合同。嘲对于商品房预售合同是否　

为预约合同，我们先来弄清楚什么是预约合同。　

在合同法中，合同有预约合同与本合同之分，　

它们是根据订立合同时是否有事先约定的关系来　

划分的。预约合同是当事人约定将来订立一定合同　

之合同，简称预约，其内容非常简单；而本合同是　

为了履行预约合同而订立的合同，其合同内容则较　

为复杂。“预约，乃约定将来订立一定契约的契约，　

本约则为履行该契约而订立的契约，故预约亦系一　

种契约，而以订立本约为其债务的内容”。【３】“预　

学术论坛　・４４９・　商品房预售合同及其主体变更的相关法律问题　郭永华　（内蒙古自治区锡林郭勒盟正蓝旗房地产管理办公室，内蒙古，锡林郭勒，０２７２００）　【摘要】近几年来，中国经济得到了　迅猛的发展，尤其是涉及到老百姓吃穿住行　等生活方面的产业成为了发展势头比较强劲　的几个产业。这其中，房地产业堪称我国发　展速度最快的行业之一，房地产开发商基于　提高销售进度的目的，采取了一种特别的售　楼方式。即在正式签订房屋买卖合同之前与　购房者签订了类似购房承诺书、购房认购协　议等相关文件。我们称这种合同形式为商品　房预售合同。虽然商品房预售制度有多个优　点。但还是无法避免在现实生活中发生冲突，　商品房预售时产生的主体变更则往往带来法　律事务中的很多案例。这些法律问题应该得　到及时地解决，才能保证房地产业的和谐稳　定的发展。　【关键词】商品房预售合同；主体变更；　合同转让　－１．前言　商品房预售是现今社会比较普遍的一种　售楼方式，是指开发商在房屋竣工前，把楼宇　以图纸标明的方式分成若干单位，购房人可以　分三个阶段购买房屋，即首付、房屋建设期间　的房款、竣工后的剩余房款。签订商品房预售　合同是房产买卖交易的重要环节，笔者将从预　售合同的性质、特征等方面加以阐述并结合近　些年来的预售方、购买方的主体变更引发的相　关问题入手寻求解决的方案，力求完善这一与　人民生活息息相关的房产制度。　２．商品房预售合同的概念及特征　商品房预售合同是具有自身特性的买卖　合同，它是指商品房预售人在取得预售资格　后，在房屋没有现实存在、商品还未竣工的　前提下，和预购人达成在一定期限后交付竣　工房屋的协议，同时预购人支付价款的不动　产买卖合同。商品房预售合同有其固有的特　征：首先，商品房预售这种新型模式具有不　确定性，其标的物是正在建设而未竣工的房　屋，这就无形中带来了市场风险。其次，期　限是作为房屋买卖权利、义务发生法律效力　或失去效力的根据。再次，商品房预售具有　较强的国家干预性。　３．商品房预售合同主体变更的相关法律　问题　现实生活中在签订了预售合同后会有比　较长的时间，房屋才能竣工交付，在这期间　内，往往会发生类似当事人转移债务、转让　债权或概括的债权债务转移的情况。这样就　自然产生了原有合同关系主体变更的问题，　笔者就预购人变更和预售合同的转让两方面　做出了分析。　３．１商品房预购人的变更　商品房预购人的变更就是指预购人将未　完成的房屋转让给第三人的行为，也被人称为　炒楼花。我国法律明确规定商品房预购人在转　让房产问题由国务院规定。目前较为主流的观　点是允许商品房预购人转移房产。１９９５年，　最高人民法院出台了《关于审理房地产管理法　旅行前房地产开发经营案件若干问题的解　答》，其中指出商品房预售合同的预购人在房　产尚未交付之前办理了有关手续，将房屋转让　给他人，可以认定转让合同有效，在一审期间　补办了转让手续也可认定合同有效。预购方实　际取得房屋所有权证后，将房屋再转让给他人　的，应当按一般房屋买卖关系处理。　虽然炒楼花行为能够一定程度的带动个　体经济的发展，但是长远来看，这种炒作的行　为很有可能会超越一定的界限，给社会带来恶　性后果。根据财产法的相关规定，房屋交付之　前，房屋的所有权仍然归房地产开发商。而在　订立商品房预售合同到房屋竣工现实交付并　登记取得“两证’＇之间却存在一个不短的时间，　在这个期间可能会出现开发商不按预售合同　履行义务、．交付房屋（比如开发商破产）　的　情况，这样就会产生预售房受让人的求偿主体　不清晰的问题：受让人是直接向开发商还是向　预购人请求履行合同义务或者是因为不能支　付房屋产生的损害赔偿；预购人因开发商的违　约行为不能向受让人交付房屋是否对受让人　也承担违约责任，预购人向受让人赔偿损失后　是否能向开发商追偿；预购人与开发商签订的　合同内容是否能完全适用到受让人与开发商　之间，对相关的违约责任是否明晰的规定在合　同中；开发商能否限制预购人的转让，能否对　抗善意第三人；当合同内容不能履行时，开发　商与预购方承担连带责任还是各自承担责任。　我国法律在解决此类问题上存在很多缺陷，及　时完善《城市房地产管理法》，并且出台相关　的法律解释是解决问题的根本途径，不仅要明　确规定预购人变更的合法性，也要加强所有权　利人各方的权利保障。笔者认为由于房地产商　的违约行为致受让人权利受损，受让人既可以　向房产商也可以向预购人请求赔偿损失，预购　人赔偿后可以向房产商追偿；房产商应当在合　同中约定预售房能否转让或者转让的次数，房　产商的交易行为不得对抗善意第三人，预购人　与第三人恶意串通损害房地产商利益的，房地　产商可以追诉预购人与第三人的法律责任。　３．２预售合同的转让　商品房预售合同的转让区别于一般的房　地产转让和再转让，它是指商品房预购人将　未竣工的预售商品房转让给他人，使之享有　相关的权利义务。因为预售合同涉及的是正　在建设的房屋，所以此合同的转让并非属于　所有权的处分。这时有两种转让方式：一种　是预购人付清全部房款，不需要与银行建立　按揭关系，此时法律关系就转化为债权的转　让；另一种情形是预购方需要通过银行按揭　取得部分购房款，此时的法律关系就不再简　单。第一种情形下，预购人只要持原来的商　品房预售合同到相关部门登记备案办理预售　房转让合同，并书面通知预售人（而不是要　经过预售人的同意），预购人和预售人的债权　债务关系就完全转化为受让人和预售人之间　的关系。第二种情形下，根据《担保法》和　《合同法》的有关规定，预购人必须保证将　按揭贷款合同和预售合同一同交由受让人，　否则还需向银行还本付息。这种形式的转让　必须要征得银行的同意才有效，对于预售人，　是要经过其同意还是仅仅通知到行为就有　效，还一直存在争议。笔者认为，在按揭合　同中，预售人实际承担了保证人的角色，《担　保法》规定债权人未经保证人的同意而允许　债务人转让债务的，保证人可免除保证责任。　因此，预购人应当取得预售人的书面同意，　按揭合同的转让才成立。转让以后，受让人　完全替代预购人成为合同一方当事人，受让　人可以主张原预购人对按揭银行和预售人所　享有的抗辩权。　４．完善商品房预售合同登记备案制度　商品房预售合同转让的行为已经比比皆　是，同时合同欺诈的违法案例也慢慢走近公众　视野中。很多并不具备预购人主体资格的人声　称自己拥有预售房产，抓住消费者害怕买不到　房的心理而与受让人签订假的商品房预售合　同。实际上合同中所涉及的标的物已经在当事　人未知的情况下转手多次。此外，房屋本身实　际上也存在着风险。《中华人民共和国房地产　管理法》中规定：集体土地不能用于商品房的　经营开发，开发商只有取得国有土地使用权证　才能开发商品房。但是预购人在购买房产时往　往不知晓房产的真实情况或者知晓的是开发　商提供的虚假信息，这与预售合同的登记备案　制度的不完善密切相关。　因此，清晰预售登记的内容，明确规定　预售方转让的次数，并详细记载每一次转让　的转让双方和转让事由；采取相关措施保障　开发商所提供的信息真实有效，并约定提供　虚假信息或者故意隐瞒真实情况所承担的责　任，如约定违约金　将登记作为预售合同的生效要件，并将　其公示，使得预售合同具有对抗第三人的法　律效力，而不仅仅作为国家对商品房的行政　管理。　同时，预售人、预购人和第三人在确立　了预购房转让关系后，应当立即到房地产管　理部门就该转让合同进行实质审查和形式审　查。我们还可以借鉴一些地区的经验：预购　人在竣工前转让在建房的，事前已经登记备　案的，应当在合同签订后１Ｏ日内向市、县房　地产部门变更登记　５．结语　商品房预售作为房地产行业日趋普遍的　销售方式，合同能否得到合法实现、主体变　更是否能保障各方利益都不能仅靠市场自身　的调整，而是需要有关立法部门及早制定相　关的法律法规，这无疑对我国房地产市场和　整个社会的稳定具有非常重要的意义。　参考文献：　【１】徐武．商品房预售合同与预售认购书　的法律分析［Ｊ］．福建广播电视大学学报，２００４，　（３）．　【２】唐正荣．商品房预售合同若干法律问　题探析［Ｊ］．广西社会科学，２００５（６）．　【３】邓琼．论我国商品房预售监管体系的　完善．华中师范大学研究生报，２００６。０６，１３（２）：　Ｉ３４．１３５．

希黼广煮上海住宅　

２００５版预售　

合同对上海　

房地产市场　

的ｍ￣１］ｌｍ分析　

口胡佳佳／文　新版【２００５年版）上海青商品房预售台同ｃ征求意见稿：已　

经发布　真正通过实施的对间也指日可待。新版的商品房预售　

台同较旧版五Ｉ　２０００生版ｌ有了许多的修改在具体磬款上体　

现了更加保护购痔者利益的精神．反映了购房者的利益诉求　

它的实施将玎上海房地产市场产生一定的影响本文主要从　

市场的主体角度采探讨这些影响并进一步分析新版预售　同　

推出所存在的一些问题　

２０００圭９月２３００皇版的《＿二海韦商品房预售台同》出台　

它比原来１　９￣７年版商品房预售台同有了许多完善简化了原来　

一些繁琐和操咋性差的条款　并增加了特别告示　将商品房销　售中存在　主要问题和常见纠纷给予提示．总体来说２０００年　

版更加平衡房地产市场参与主体双方韵利益增加了　系列防　

范延期交房、改变规划房屋缩水等条款＝　

２００２—２００４年上海的房地产投资犬幅增长住宅投资　

别达到５８４　５１亿元　６￣４　３０亿元和９２２　６　己元全市仨燕工　

面稠在８０００多万至１　２　乙平方米之问　在房地产市场不断发展　的同时商品房的价格也在节　攀于＿，２０００年官方公布　成交　

均价为每亚方米３３２６元２０３２仨每平方米成交均价为　１　１　８元　

２３０３年升引６３８５元２００４年遮到了８５００元以上商品房价格　

的上升导致了市场对房地产泡沫的担心更重要的是这群　

的商品房价格　平远远地超过了一般城市居民的购买刀　市场　

的有效需求远远跟不上价格的上澄　而且还出现了　多不正常　

的现象例如开发商惜售恶意毁约等售房纠纷不断　２００５　

年３月甫政府果眭斤出叁调控致策提出了以居住为主．以市　是消费为主以普通商　住房为主的方针４月份房价开始　

下跌楼商表现低谜有效需求不足商品痔成交量出现蒌端．　

２。ｏ５新版的商晶房预售台同就是在这样一个背景下被推出　

来主要是为了进一步规范房地产市场妁发展：确切地说是　

最新商品房预售合同模板一、合同双方

地质：________

方式：________

联系号码：________

联系方式：________

二、房屋信息

1.房屋坐落：________

2.房屋建筑面积：________ 平方米

3.房屋套内建筑面积：________ 平方米

4.房屋用途：________

5.房屋预售价格：________ 元/平方米

三、合同条款

1.预售房屋的交付时间

开发商承诺将于____年____月____日前将预售房屋交付给购房人。2.交付标准

–按照设计图纸建造；

–无明显质量问题；

–安装、运行、配套设施正常；

–符合相关权威机构验收标准。

3.交付程序

1.购房人应在开发商通知的交付日期前办理房屋验收手续。

2.购房人应在收到开发商交付通知后7日内办理房屋交付手续，并支付房屋交付款项。

4.交付责任

如果因开发商原因导致交付延误，开发商应承担相应责任，并按约定方式向购房人支付违约金。

四、付款方式

1.房屋总价款为________元。

–预付款：开发商与购房人签订本合同时，购房人应支付预付款____%作为首付款，即________元；–中期款：购房人应在开发商通知支付中期款时支付，中期款比例为____%；

–尾款：购房人应在开发商通知支付尾款时支付。

五、违约责任

1.若购房人违约，应按约定向开发商支付违约金，并承担其他相应责任。

2.若开发商违约，应按约定向购房人支付违约金，并承担其他相应责任。

六、争议解决

1.双方发生争议时，应协商解决，协商不成的，可向有管辖权的法院提起诉讼。

七、其他事项

1.本合同自双方签字盖章之日起生效，并具有法律效力。

2.本合同以正本一份，分给双方各一份，具有同等效力。

甲方（开发商）： 签字：______________ 日期：______________乙方（购房人）： 签字：______________ 日期：______________