商业街推广方案
一、商业街S.W.O.T分析
优势（S）
◇现房销售
◇单层底商铺
◇周边居民消费潜力
◇区域市场环境下催生的商业体
劣势（W）
◇尚未形成商业氛围
◇商业覆盖能力受到一定限制
◇周边商业环境差
◇偏离市中心商业圈
机会（O）
◇一期业主已入住，二期交房在即
◇风情商业街的景观体验
◇社区品牌的影响力
◇本区域的未来市场发展方向
竞争（T）
◇市场商业产品类型竞争
◇营销模式竞争
◇各区域发展环境竞争
二、项目定位
1、总体定位
我们通过对市现有的社区类商铺和周边的商业环境的反复调查与分析得出如下结论：
表一：市社区类商铺特征
表二：以本案为中心周边商业环境
通过上表我们可以看到：
（1）、现有的同层次的项目中多数只为卖房而建房，对于商业的前期开发，后期物业管理和经营均是简化流程
（2）、商气不足的也要拨高价进行包租
（3）、本案项目周边商业与本案没有可比性
（4）、项目0.5公里内聚集着数十个家属区对较高点层次、产品可选性
较多的商业急需
（5）、本项目周边商业现基本上属空白，不能满足人们的消费，空白是商业空白，是商业不能与消费成均衡，潜在市场空间巨大。
通过对现已开发和销售的商业项目中，本案的推广因借鉴其优势和改进不足之处。并理解认识到商业地产的特殊性在于开发商、投资者、经营者、消费者“四位一体”，在于共赢，成功的商业地产必然是一个连环“利益让渡”过程。即：
四位一体，在于共赢
/经营模式
通过对其它项目商业推广理解和已程现的调查分析得出对商业推广在本市需要整合的一些资源，通过对此的把握能更好的展示出产品影响力和加速销售，并使其商业氛围快速形成。商业项目有3种可利用的资源：
视觉资源、环境资源、人流资源
充分打造、挖掘、展示、利用好这3种资源，将提高商业物业的价值。
视觉资源：即项目的整体外部形象是否具有聚焦力、冲击力、吸引力，是否给人以良好的感受。视觉资源是决定物业价值的要素之一。
环境资源：包括购物环境、消费环境、休闲环境、空间尺度等，现在的商业的主流趋向已经变为“体验经济”，只有能给与消费者良好消费体验的场所才是有生命力、有价值的商业地产。
人流资源：有人气，才有商气、财气。如何充分利用现有人流，如何吸引更多人流到此消费,在商业业态的规划设计上要充分考虑满足现有消费者的需求，视觉资源和环境资源是人流资源的载体。
2、形象定位
案名：新天商业步行街
因商业街本身属于项目的社区生活配套类产品，而以“新天”取名不仅溶入了社区与其形成一体，还能以万象新天社区商业景观的溶合突出“风情和谐商业”。从项目的“敢叫西城换新天”的气势，到达“在欣赏中购物”的新体验社区类购物模式的目的。
3、业态定位
从本案的商业铺面的交通路线上看,项目分为邻里街、商业步行街、沿街商铺。结合三类商铺的人流走向，进行从商业业态及功能划分上进行定位。
◇邻里亲情商铺
该段商业与社区景观、商业街景观相溶合是以后服务于整个项目的主力景观商业的最好的展示，主要为社区服务则更注重于---服务功能价值，在功能分区上应着重必免破坏商业景观和影响居住环境的商业业态进住。
根据对市场研究结果，结合前期对许昌的初步了解，列出以下业态的需求：
◇沿街独立城市商业街
（待定）食尚休闲街
理由：
（1）、从本区域的业态经营和填补空白来看，周边众多较高质量的社区居民和工厂，以其强大的号召力和季节的理想运用，必然形成大量的消费人流，而在西区的老城区内特别是本地段的餐饮休闲成为该该区域的有效补充和必要业态。
（2）、对于本段的商业则重于体现其---商业价值，一方面是提升价格；一方面是为了提高本案的商业人气来带动商业氛围。
（3）、商业街道的环境和门前路况比较适合做为集中性的餐饮性商业
待解决问题：
（1）、本段的商业街虽然已是现房可是在项目的三期、四期建设当中其是工程车的唯一通道，必然影响商家的进住和商业业态的氛围形成。
（2）、饭店的建在住宅楼下的影响问题
4、价格定位
由于本区域的商业环境较差、零散独立、层次较低，在本案的销售中可比性较小，因此本案的定价方式应从多方面考虑。
根据多次对市场的商业调查情况，依据租金、售价、和回报率的关系，对本项目的价格进行定位。
1>、租金的权数表
通过地段、规模、配套、交通、成熟度和管理6个方面的权重比（每项目满分为10分）得到以下表格：
根据本案的整盘开发周期及未来周边环境的改善,本案在开业时,租租金可达到30元/平方米/月,随着市场培育成熟,租金会慢慢提高。
2>、租金与售价的关系
从上表数据结合各个地段的业态及经营情况，根据本案的社区和商业规划特点，整体租金可达到30元/平方米/月。按照商业地产一般回收期10-12.5年计算(单位铺按计):
总投资=均价面积=均价×40平方米(1)
完成收回投资额=30元/平方米/月×2×12.5 (2)
(1)=(2)
得,均价=4500元/平方米
3>、回报率
根据商业地产的年回报率8%-10%,本案取平均数9%,反推测算
9%=年租金收入÷总房款
总房款=面积×售价
得到实收价为4000元/平方米
4>、07年市商业地产均价
市07年期房商业地产均价4800元/平方米
结论:综合上上三个因素,建议本案销售均价为4000元/平方米。
5、目标客户群体定位
◇现经营百货类生意的客户对门面房的租金固定开支考虑长远的自营客◇生存在本区域的工厂家属
◇现阶段在周边已经拥有了旧门面房的东家
◇存放银行大量闲置资金的个体户
◇政府公务员因不能经商而选择置业的客户
◇事业单位和企业单位的买断工龄的离退休职工
◇中小投资客以考虑长远稳定的为主
三、销售策略
1、价格策略
1>、定价原则：
