杭州撤村建居农转居拆迁安置证明

121专题十 城中村改造模式专题研究目录第一部分 国内城中村改造模式综述 (122)1. 城中村改造模式 ............................................................................................ 122 1.1. 从规划改造方式来分析城中村改造模式 ......................................................... 122 1.1.1. 异地迁建 ....................................................................................................... 122 1.1.2. 就地改造 ....................................................................................................... 122 1.2. 从改造主体来分析城中村改造模式 ................................................................ 122 1.2.1. 政府主导型的改造模式 .................................................................................. 123 1.2.2. 开发商主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.3. 村集体主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.4. 开发商、村集体共同主导型改造模式 ............................................................. 123 2. 城中村类型及其适用改造模式 ....................................................................... 124 2.1. 典型“城中村” ............................................................................................ 124 2.2. 准城中村 ....................................................................................................... 124 2.2.1. 拥有良好的经济基础和区位条件的准城中村1 ................................................ 124 2.2.2. 区域位置不佳，经济相对比较落后的准城中村2 ............................................ 124 2.3. 景中村 .......................................................................................................... 124 2.3.1. 用地性质为风景旅游及文物保护用地的景中村1 ............................................ 124 2.3.2. 公建市政配套不完善的景中村2 ..................................................................... 124 2.4. 小结 .............................................................................................................. 125 3. 我国大城市城中村改造模式对比分析 ............................................................. 125 3.1. 深圳城中村改造 ............................................................................................ 125 3.1.1. 有关政策 ....................................................................................................... 125 3.1.2. 渔民村改造实践 ............................................................................................ 125 3.1.2.1. 基本状况 ................................................................................................ 125 3.1.2.2. 存在问题 ................................................................................................ 125 3.1.2.3. 改造思路 ................................................................................................ 125 3.1.2.4. 改造评价 ................................................................................................ 126 3.2. 珠海城中村改造 ............................................................................................ 126 3.2.1. 有关政策 ....................................................................................................... 126 3.2.2. 水湾头村——山水华庭改造实践 .................................................................... 126 3.2.2.1. 旧村状况 ................................................................................................ 126 3.2.2.2. 拆迁补偿方案（主要部分） .................................................................... 126 3.2.2.3. 改造方案 ................................................................................................ 126 3.2.2.4. 改造评价 (126)3.3. 广州城中村改造 (126)3.3.1. 广州城中村改造有关政策............................................................................... 126 3.3.2. 广州城中村改造实践 ...................................................................................... 127 3.3.2.1. 以建带治 ................................................................................................ 127 3.3.2.2. 异地重建 ................................................................................................ 127 3.4. 小结 .............................................................................................................. 127 4. 关于城中村改造的思考和建议 ....................................................................... 127 4.1. 打破城乡二元空间格局、关怀“弱势群体” .................................................. 127 4.2. 提倡公众参与 ................................................................................................ 127 4.3. 社区规划因“村”制宜 . (127)第二部分 临汾城中村改造模式研究 (128)1. 临汾城中村概况 ............................................................................................ 128 1.1. 数量及分类 .................................................................................................... 128 1.2. 村容村貌 ....................................................................................................... 128 1.3. 村民主要经济活动 ......................................................................................... 128 2. 临汾“城中村”要解决的主要问题及改造模式建议 ........................................ 128 （1）整理空间，对接战略结构——整体集中搬迁 ........................................................ 128 （2）重要地段改造 ..................................................................................................... 129 （3）特色化改造 ......................................................................................................... 129 （4）综合整治 (129)122专题十 临汾市城中村改造模式专题研究第一部分 国内城中村改造模式综述自改革开放以来，随着我国国民经济的高速增长，城市化的进程明显加快，城市化水平的迅速提高以及大城市的迅猛发展，一方面促进了城市经济、文化和科技的发展，孕育了现代文明城市;另一方面也导致了一些城市不同程度地染上了“城市病”。

2017年西安拆迁村名单(2)西安17个棚户区(城中村)拆迁改造新城区城改办：加快处理韩南村、韩北村，杨家村拆迁遗留问题，确保8月底前完成项目清盘工作并开建安置楼，妥善处理项目欠发过渡费有关问题。

确保6月底前完成八府庄村土地确权手续办理工作。

碑林区城改办：做好回迁安置和无形改造后续工作，完成总投资额0.5亿元。

莲湖区、大兴新区城改办：完成西桃园、杨家围墙2个村的经济体制改革工作。

确保土门4村4月底前、中堡子(二期)10月底前开建安置楼，明确回迁安置时间。

妥善解决二府庄村资金问题，确保10月底前完成回迁安置。

继续做好金家堡投资主体变更后的安置房建设工作，确保12月底前完成回迁安置。

雁塔区城改办：1、完成丁家村、白家村、西尧头村整村拆除。

2、完成曹家堡村回迁安置。

3、完成大寨村、高家堡、长延堡3个村农转居工作，完成陆家寨、荣家寨2个村的撤村建社区工作。

4、确保杨家村主村地块5月底前，高家堡、大寨村4月底前开建安置楼，明确回迁安置时间。

5、积极解决东姜村、西姜村、南寨子、南姜村、北寨子项目资金问题，确保东姜村、西姜村5月底前复工建设安置楼，12月底前完成回迁安置;确保南寨子、南姜村、北寨子12月底前完成回迁。

6、妥善处置辖区项目欠发过渡费有关问题，确保4月底前补发到位。

未央区城改办：1、完成曹家庙、小滩村、杜家堡3个村的回迁安置工作。

2、积极解决马泘沱、王家棚、大白杨东村、草二村、新房村、东前进村、十里铺村项目资金问题，确保马泘沱村、王家棚村项目10月底前完成清盘工作并开建安置楼，确保草二村、十里铺村、大白杨东村6月底前复工建设安置楼，明确回迁日期。

3、确保东前进村6月底前完成回迁安置。

妥善解决辖区王家棚、马泘沱、草二村、十里铺村、大白杨东村等项目欠发过渡费有关问题，确保4月底前解决并发放到位。

加快完善小滩村项目配套设施，确保项目10月底前完成回迁安置。

灞桥区、灞河新区城改办：完成曹堡村整村拆除;完成柴马村回迁安置。

我国城中村改造的主要模式一、珠海模式珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。

政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。

改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。

改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。

拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。

土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。

体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。

二、广州模式广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。

政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。

改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。

改造方式为重建、改建与维护相结合。

拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。

土地权属由集体土地转为国有土地。

体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。

三、杭州模式杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。

政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。

改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心—1—整理成净地后，交市国土资源局公开“招拍挂”出让，土地出让金的35%上交市政府，65%返还各区政府用于全区城中村改造试点的整体改造。

本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==对标考察篇一：关于进行外出对标学习考察的安排方案关于进行外出对标学习考察的安排方案为学习先进地区在思想观念、改革创新、产业发展、县域经济、破解制约、城市建设、发展环境、解放程度等方面的先进经验，进一步开阔我市各级干部的视野，找准我市与先进地区存在的差距和问题，进一步完善推动我市科学发展的新思路和新举措，确保全市解放思想大讨论活动深入开展，市大讨论活动领导小组拟于近期分两批组织市四大班子领导以及各镇（区）、市直各部门主要负责人进行外出对标学习考察。

为保证学习考察活动取得实效，特制定本方案。

一、第一批学习考察安排1、时间：拟定201X年6月上旬2、地点：辽宁省海城市、大连市3、目的:学习县域经济发展、城市建设方面先进经验4、参加人员：市领导：张金波孟建政姜建辉张晓明梁宝杰各镇及市直部门：各镇、街道党委书记，燕郊高新区、农业科技园区、工业新区、经济开发区工委书记、机场办党组书记，市委办、农工部、市国土资源局、农业局、人社局、环保局等单位的主要负责人。

二、第二批学习考察安排1、时间：拟定201X年6月中旬2、地点：待定3、目的：学习城市管理方面的先进经验4、参加人员：市领导：谷正海周春生刘文洪崔浩泉刘永宏各镇及市直部门：各镇镇长、街道办主任、政府办、建设局、园林局、市政公司、城乡规划局、综合执法局等单位主要负责人。

三、责任分工1、市委办公室何海江负责选定参观点及外出学习考察的总体协调。

2、市接待办负责外出考察期间的食宿安排及安排。

3、市委办公室李丹负责外出考察期间市委书记张金波同志的讲话及考察报告的起草。

4、市政府办公室王国新负责外出考察期间市长谷正海同志的讲话及考察报告的起草。

5、市广播电视台负责外出考察的宣传报道工作篇二：对标杭州学习考察报告桥西区对标杭州学习考察报告为进一步做好我区的三年上水平工作，学习和借鉴外地的先进经验和工作举措，按照全市的统一安排，4月12日至13日，区长陶明法同志带领区“三年上水平”指挥部办公室、区住房保障局、区城建管局等部门有关负责同志一行9人，到杭州市就旧住宅区改善、物业管理、城市建设、城区管理、城中村改造、保障性住房建设及廉租房建设等工作进行了学习考察。

西安市人民政府关于城中村无形改造工作有关问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 西安市人民政府关于城中村无形改造工作有关问题的通知（市政发〔2007〕157号2007年11月27日）为了推进和规范城中村无形改造工作，加快工作步伐。

根据国家有关法律法规和政策规定，结合我市实际，现就城中村无形改造工作有关事项通知如下：一、我市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区和高新开发区、经济开发区、曲江新区、浐灞生态区以内列入改造实施计划的城中村和已批准改造工作方案的城中村，应按照“改制先行，改建跟进”的原则，实施城中村无形改造工作。

二、无形改造中涉及集体土地转为国有土地工作，由市、区政府共同负责；涉及农业户口人员一次性转为城市居民户口（以下简称“农转居”）、集体资产进行清产核资，、经济体制改革、撤销村委员会，、建立城市社区居民委员会（以下简称“撤村建社区”）的工作，由各区人民政府依照法定程序组织实施。

涉及四个开发区的无形改造工作，由所在区人民政府负责，开发区应积极做好配合工作。

三、对已经完成农转居工作的城中村，不再安排村委会换届选举工作，加快撤村建社区工作。

四、市城中村改造办公室负责全市城中村无形改造的指导协调工作；市公安局负责城中村“农转居”工作；市农业局负责城中村清产核资、股份制改造工作；市民政局负责城中村撤村建社区工作、“农转居”人员申请享受城市居民最低生活保障工作、“农转居”人员子女服役期间和复员退伍后优抚安置政策的落实工作；市劳动和社会保障局负责“农转居”人员就业和社会保障政策的落实工作；市教育局负责“农转居”人员中享受城市居民最低生活保障待遇人员子女在义务教育阶段享受国家“两免一补”政策的落实工作；市人口和计划生育委员会负责“农转居”人员人口和计划生育政策的落实工作。

刘秋香与北京市大兴区亦庄镇人民政府二审行政判决书【案由】行政行政行为种类其他行政行为【审理法院】北京市第二中级人民法院【审理法院】北京市第二中级人民法院【审结日期】2021.02.26【案件字号】(2021)京02行终154号【审理程序】二审【审理法官】励小康徐宁孙轶松【审理法官】励小康徐宁孙轶松【文书类型】判决书【当事人】刘秋香;北京市大兴区亦庄镇人民政府【当事人】刘秋香北京市大兴区亦庄镇人民政府【当事人-个人】刘秋香【当事人-公司】北京市大兴区亦庄镇人民政府【代理律师/律所】陈萌北京泓聚律师事务所【代理律师/律所】陈萌北京泓聚律师事务所【代理律师】陈萌【代理律所】北京泓聚律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】刘秋香【被告】北京市大兴区亦庄镇人民政府【本院观点】根据相关法律的规定，亦庄镇政府作为乡镇人民政府，具有协助做好征地补偿安置工作的法定职权。

【权责关键词】行政复议行政允诺合法违法拒绝履行（不履行）举证责任质证关联性合法性证据不足行政复议【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，根据相关法律的规定，亦庄镇政府作为乡镇人民政府，具有协助做好征地补偿安置工作的法定职权。

本案中，刘秋香向亦庄镇政府提交含有九项内容的涉案申请，亦庄镇政府收到该申请书后，进行了调查，后作出《答复书》，答复刘秋香其未被安置是自身不配合办理手续造成的，并非亦庄镇政府不予办理。

根据本案在案证据，亦庄镇政府于2006年7月1日作出的《亦庄镇撤制村人员安置实施意见(暂行)》明确规定，被安置人员自主选择安置模式后，需在公告的期限内前往指定地点办理相关手续，逾期未办理安置手续将按自谋职业处理，视同自谋职业者逾期不按规定办理自谋职业手续将按自动放弃安置权利处理。

后亦庄镇政府多次发布公告，刘秋香未在公告期限内前往指定地点办理相关手续。

中共北京市委、北京市人民政府关于推进郊区城市化，促进农民增收的意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中共北京市委、北京市人民政府关于推进郊区城市化，促进农民增收的意见（京发[2004]4号）在党的十六大精神指引下，2003年全市认真贯彻城乡统筹发展的方针，以新的思路、新的举措，认真解决“三农”问题，出现了农村经济稳步发展，农民收入较快增加，农村改革继续推进，农村社会持续稳定的好局面。

但也必须清醒地认识到，计划经济体制下形成的城乡二元结构还没有从根本上打破，制约郊区农村经济社会发展的各种深层次矛盾还没有从根本上得到解决，郊区的发展活力还不够足，发展速度还不够快，城乡之间经济社会发展上的差距还十分明显。

由于城市化进程中对农民利益保护不够，一些地方出现了农民失去土地后种田无地、就业无岗、社保无份等问题，增收失去了基本保障。

对这些问题不认真解决，不仅影响农村的发展和稳定，影响农民的富裕，而且会影响全市的现代化进程。

解决农民增收问题，提高农村发展水平，必须紧密结合北京实际，认真贯彻党的十六大、十六届三中全会、中央农村工作会议和十届全国人大二次会议精神，全面落实《中共中央、国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》，把解决“三农”问题放在更加突出的位置。

要树立科学的发展观，坚持以解放和发展生产力为核心，坚持以实现好、维护好、发展好广大农民的根本利益为出发点，坚持以经济社会协调发展为目标，按照统筹城乡发展的要求，采取更加直接、更有力的政策措施，加快郊区城市化进程，加快农民增收步伐，大力提高农村经济社会发展水平，实现农民富裕、农村繁荣。

一、加强郊区基础设施建设，改善郊区生产生活条件（一）全面加大郊区基础设施建设力度。

中共北京市委、北京市人民政府关于加强新时代街道工作的意见文章属性•【制定机关】中共北京市委员会,北京市人民政府•【公布日期】2019.02.23•【字号】•【施行日期】2019.02.23•【效力等级】地方规范性文件,党内规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】基层政权和社区建设正文中共北京市委、北京市人民政府关于加强新时代街道工作的意见(2019年2月23日) 街道是城市管理和社会治理的基础，是巩固基层政权、落实党和国家路线方针政策的依托，是联系和服务群众的纽带，在超大城市基层治理体系中发挥着不可替代的中枢作用。

随着中国特色社会主义进入新时代，北京正处于向高质量发展的深刻转型阶段，人民群众对美好生活的需要呈现新变化新特点，城市基层治理面临一系列新情况新挑战。

为加强和改进街道工作，构建具有首都特色的超大城市治理体系，提出如下意见。

一、总体要求(一)指导思想。

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实习近平总书记对北京重要讲话精神，坚持以人民为中心的发展思想，紧紧围绕首都城市战略定位，加强“四个中心”功能建设，提高“四个服务”水平，以强化基层治理，增强群众获得感、幸福感、安全感为目标，以加强党对基层治理的全面领导为根本，以深化“街乡吹哨、部门报到”改革为重点，以增强街道统筹协调能力为抓手，做强街道、做优社区，构建简约高效的基层管理体制，为推进首都治理体系和治理能力现代化、建设国际一流的和谐宜居之都夯实基础。

(二)基本原则坚持党建引领。

以基层党建引领基层治理创新，强化街道社区党组织在基层治理中的领导地位，充分发挥总揽全局、协调各方、服务群众的战斗堡垒作用，夯实党的执政基础。

坚持赋权下沉增效。

深化街道管理体制改革，推动重心下移、权力下放、力量下沉，形成到一线解决问题的工作导向，实现责权统一、上下联动，切实发挥街道在城市治理中的基础作用。

坚持民有所呼、我有所应。

围绕增强便利性、宜居性、多样性、公正性、安全性，推动为民办事常态化、机制化，把解决群众身边问题的实效作为检验工作的标准，打通服务群众、抓落实的“最后一公里”。

1、祥符街道概况祥符街道位于杭州市区西北部的京杭大运河畔，距西湖、西溪不足6公里，地域面积21.7平方公里。

辖区常住人口25118人，外来人口13.2万人，下辖20个社区，15个股份经济合作社。

辖区内,有莫干山路、石祥路、登云路、104国道、丰潭路、申花路、萍水路、丰庆路、育苗路等交通干道和西塘河、余杭塘河、宦塘河等水道纵横交错、贯穿全街。

祥符历史久远，因重建于明代、横跨宦塘河的祥符桥而得名。

东依运河，西南接壤西湖区，北上比邻余杭区，区位优势得天独厚，自古以来就是杭城北出要津，素有杭城‚北门重镇‛之称。

进入新世纪，随着城市化建设的快速推进，祥符，快速的跟进，敏锐的发现，超前的谋划，及时的抢抓，经济发展连年保持翻番的强劲势头。

目前，辖区内共有各类企业2000余家，高档楼盘共有10余个，建有全国知名的汽车贸易特色街，亚洲最大的汽车展览馆，杭城面积最大的高端城市商业综合体项目，集大型综合业态shopping mall——银泰都市综合体等等。

一大批国际国内知名企业纷至沓来，一幢幢楼房拔地而起，一条条大道铺就而成，一个个农居公寓建成入住。

城市建设翻天覆地，区域面貌日新月异，居民群众安居乐业，社会局面和谐安定。

祥符正在实现脱胎换骨式的变革。

2009年7月16日，祥符完成撤镇建街，再一次完成了凤凰涅磐般的华丽转身。

2009年，祥符街道实现财政总收入5.5亿元，实现地方财政3.5亿元，常规税收贡献1.4亿元，在地规模以上工业销售产值完成81.9亿元，实现规模以上高技术企业销售值38.2亿元，全年共引进项目435家，到位资金23.11亿元，引进外资5000余万美元，当年开工建设项目达到11个，总开工面积达91万平方米。

迅猛的发展，逐步形成了六大商业区域都市产业昌盛的格局，加快建设中六大城市综合体为祥符经济转型升级提供强大引擎，着力打造四大创意园将成为祥符引领高端产业经济的标杆！面对新形势、新机遇、新挑战、新要求，祥符街道将牢牢把握新一轮发展的重大黄金机遇，紧抓城市化的发展步伐，为打造宜商宜居宜人新祥符而奋力拼搏。

/浙江经济·2021年第03期大城市治理现代化的杭州样本文/张蔚文麻玉琦城市治理可拆分为空间、技术、组织三大基本子系统，而“人”是城市发展的基本载体。

围绕增进“人”的福祉这一城市治理的核心目标，必须将“人本”逻辑嵌入现代化建设进程中。

要以为民服务为共识，推进包容性城市治理；以空间效率为标尺，推进精细化城市治理；以数字技术为工具，推进智慧化城市治理；以组织协同为机制，推进多元化城市治理基于对城市复杂巨系统和城市治理概念的基本分析，本文将城市治理拆分为空间、技术、组织三大基本子系统，并将“人”置为城市发展和城市治理的共识目标。

在此框架下，本文系统总结了杭州市城市治理的相关经验成效，并提出面向“十四五”的杭州城市治理的总体思路与核心任务。

作为复杂巨系统的城市治理：逻辑起点如图1所示，可以从三个维度对“城市治理”的概念做出判定。

第一，回到“人”本身。

“人”是城市的最小组成单元和最基本载体，城市的最终目标就是增进“人”的福祉。

第二，回到“城市”本身。

城市是一个复杂巨系统，有三个基础性的子系统：空间、技术和组织。

空间是“人”和“组织”集聚、合作、竞争的场所；技术是“人”维持“组织”、改造“空间”的工具；组织是“人”彼此交互、协同合作的基本单元。

城市治理就是对城市这个开放的复杂巨系统的规范化管理。

第三，回到“治理”本身。

城市是国家治理的主要场所，有关的制度系统多以城市为问题场域来施行。

考虑到城市的三个基础性子系统，城市可视作空间治理、技术治理、社会治理的交叉点。

杭州城市治理：经验总结及成效分析杭州市在推进城市治理现代化方面已取得了一系列具有创新性和典型意义的成果，总结其经验成效，对杭州市加快“一城一窗”建设、进而为全国大城市治理现代化建设探路具有重要意义。

（一）以为民服务为共识，推进包容性城市治理“人”是城市发展的基本载体，增进“人”的福祉是城市治理的核心目标，也是包容性城市治理的体现。

杭州市在打造服务型政府、推进包容性治理方面一向走在全国前列，尤其是在公共服务供给和营商环境打造方面取得了许多创新性成果。

秦都区2009年城中村无形改造工作实施方案————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：2咸秦政办发〔2009〕25号秦都区2009年城中村无形改造工作实施方案发布时间：2009-3-20浏览次数：803 次来源：咸阳市秦都区人民政府作者：各镇人民政府、街道办事处，区政府各有关工作部门、直属机构：《秦都区2009年城中村无形改造工作实施方案》已经区政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

二〇〇九年三月十九日秦都区2009年城中村无形改造工作实施方案为了加快旧城改造工作步伐，落实市城改办关于城中村棚户区无形改造的工作部署，根据国家有关法律法规，结合我区实际，现提出以下实施方案：一、基本思路2009年，按照“政府主导、市级推动、区为主体、无形改造先行”的原则，着力抓好辖区涉及的8个城中村无形改造工作，全力推动旧城改造工作又好又快的发展。

二、组织领导和职责分工为了切实加强对我区城中村无形改造工作的领导，进一步明确责任，确保该项工作扎实有序开展，区政府决定，成立区城中村无形改造工作领导小组，其人员组成如下。

组长：晏信鹏区政府副区长副组长：李卫星区长助理、区双创办主任刘军孝区旧城改造办主任成员：刘辉区委区政府办公室副主任赵耀华公安秦都分局副局长李海东区财政局副局长、党组书记刘任区民政局局长杜群明区人劳局局长冯建臣区教育局局长陈德高区农林局局长孟鹏区计生局局长杜建昌区旧城改造办副主任南涛国土秦都分局局长刘宇劳吴家堡街道办事处主任张学锋古渡街道党工委书记陈实现渭阳西路街道办事处主任领导小组下设办公室，办公室设在区旧城改造办，办公室主任由杜建昌同志兼任。

各成员单位及职责分工：1、秦都公安分局：负责各村的农业人员登记造册和“农转居”工作；2、区农林局：负责各村的清产核资和股份制改造工作；3、区民政局：负责各村的“撤村建居”、“ 农转居”人员最低生活保障及其子女服役和复员退伍后优抚安置等项政策的落实工作；4、国土秦都分局：负责城中村集体土地转为国有土地工作；5、区教育局：负责“ 农转居”人员子女享受国家“两免一补”等项政策的落实工作；6、区人劳局：负责“ 农转居”人员就业和社会保障政策的落实工作；7、区计生局：负责“ 农转居”人员计划生育政策的落实工作；8、各相关办事处：负责协同村委会全力配合区级各相关部门的工作。

目标名称市建委一设德胜快速路中、东段主体工程。

2、年内开工建设秋石快速路（石德立交- 杭玻路南）、留石快速路（上石立交-石桥立交）。

3、开工建设石桥立交。

4、12月31 日前完成同协路（临丁路-石大线）工程。

5、12月31日前完成之浦路工程。

6、12月31日前完成紫金港路（文一路—文二路）。

7、4月30日前完成“一纵三横”综合整治工程。

8、开工建设“四纵五路”目标已调整，其它均已完成“行路难”（1）1月底前建成曙光路地道；（2）9月30前建成天目山路/紫金港路过街设施；（3）9月30前建成天目山路/益乐路过街设施；（4）9月30前建成西湖大道/南山路过街设施；（5）12月31前建成艮山西路/闸弄口过街设施；（6）12月31前建成庆春路/新华路过街设施；（7）12月31日前建成庆春路/中河路人行天桥。

（8）年内开工建设德胜路四季青市场/长途客运中“住房难”100万平方米和拆迁安置房60万平方米，提供50万平方米公开摇号房源；完成市委、市政府下达的专项用房计划。

2、基本完成孔家棣村一期人才公寓建设任务，开工建设三墩人才公寓一期。

3、编制市2006年商品房供地和城镇房屋拆迁计划。

牵头落实拆迁安置房、经济适用房用地计划。

4、完成《杭州市住宅区公建配套设施建设管理条例》立法配合工作。

生态市督促七格污水处理厂二期该项目改造转居多层公寓建设工作，全年开工100万方，竣工50万方。

2、牵头组织城中村改造“一村一方案”的编制工作，完成首批11个村的规划上报。

3、牵头做好出让土地的前期征地拆迁工作，实质性启动5个城中村改造试点。

4、牵头做好第二批社区配套用房清理和完善，完成60% 以上社区清理完善的审批工作。

河道整治1、建设古荡湾河（沿山河-余杭塘河）整治工程；第2项目标已产标任务要求考核。

城市管理1、加强建设工地文明施工管理，解决建设工地出入口影响环境问题；2、规范建设单位按期保质保量交付新建市政、环卫设施及其附属专业工程建设项目。

转制社区 摘要: 城中村在土地利用、建设景观、规划管理、社区文化等方面均表现出强烈的城乡差异 及矛盾。近年来, 我国部分地区采取了“转制”的措施来消除“城中村”的城乡二元结构, 形成了兼具城市与乡村社区特征的“转型社区”, ———人口由农民转为市民、土地由集体所有转为国有、经济由集体经济转为股份公司、管理由村委会转居委会———其空间改造也提上日程。从“转型社区”的土地利用问题出发, 介绍目前常用的“转型社区”改造模式, 并分别从“转型社区”内土地产权和使用主体分析转制后依然存在甚至加剧的改造障碍。研究认为,土地的伪国有化定义下的不完全产权、土地非法与合法混杂导致的用地破碎化和现有利益局下各土地利用主体的成本与收益失衡导致“转型社区”内公共设施缺乏、土地价值过低且被过度利用的状态难以改变。以此为基础, 提出了对“转型社区”改造的建议。 关键词: 转型社区; 改造障碍; 土地产权; 使用主体 1 引言 改革开放以来我国进入经济快速发展时期。伴随着体制转型[1 ] , 城市蔓延和郊区化进 程加速, 城市边缘区土地被大量征用, 原有农村聚落为城建用地所包围或纳入城建用地范 围,“城中村”应运而生。“城中村”一方面依托优越的地理区位和丰厚的征地补偿金发展 并积累了巨额的集体经济, 另一方面形成以出租屋租赁为主要谋生方式的家庭经济, 容纳 了大量的外来人口, 在土地利用、建设景观、规划管理、社区文化等方面均表现出强烈的 城乡差异及矛盾。 近年来, 城市的“增长机器”化(growt h machine) [2 ] 与企业化(ent repreneurial city) [3 ] 使得我国越来越多的“开发型政府” (developmental state) [4 ] 开始更多地从城市发展考虑 调控市场, 统筹城市建设。城中村建设现状被认为严重影响城市的建设质量和发展秩序, 有悖于开发型政府对城市整体收益和形象的预期, 导致“自上而下”转型要求的加强, 促 使部分城市采取了“转制”措施来消除城乡二元结构———这包括将其人口由农民转为市 民、土地由集体所有转为国有、经济由集体经济转为股份公司、管理由村委会转为居委 会, 并同时推动空间改造, 形成了兼具城市与乡村社区特征的“转型社区”[5 ] 。如2004 年 © 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. http://www.cnki.net 694 地 理 研 究29 卷 6 月, 深圳宝安、龙岗两区16 个镇全部撤销建街道办, 218 个行政村全部撤销设居委会, 约27 万村民全部转为居民①; 广州市于2002 年下旬将黄埔、天河、海珠、芳村、白云五 区的部分村镇进行“撤镇设街、撤村建居”试点[6 ] ; 杭州市于2005 年7 月将全市155 条 城中村全部转制, 近7 万村民转为城市居民[7 ] ; 武汉市也在2005 年对竹叶山村、新荣村、 航侧村等15 条村进行转型试点[8 ] 等。 然而, 由城中村承继而来的“转型社区”建设现状要纳入城市建设的综合体系, 促成空间 质量的提升, 实现物质空间的改造, 通过简单的“转制”能否实现? 现有的改造模式是否还存 在障碍? 应如何消除? 这些问题尚有待探讨, 也对中国土地利用发展及管理提出了新的挑战。 本文从“转型社区”的土地利用问题出发, 介绍现有的“转型社区”改造模式, 并分 别从“转型社区”内土地产权和使用主体两个方面分析转制后依然存在甚至加剧的改造障 碍, 提出相应的改造建议。研究选取广州、深圳的典型转型社区为案例。珠三角地区在城 市扩展过程中, 由于财政支出有限, 为节约经济成本而采取了“获取农村耕(土) 地、绕 开村落居民点及村民”的迂回发展思路, 由此形成了大量的“城中村”[9 ] 。伴随着城市管 理要求的提升和土地资源的日益紧张, 广州、深圳两地最早开展“撤镇设街、撤村建居” 的操作, 将“城中村”转变为“转型社区”。两地在此过程中的实践经验和教训非常典型, 对其他地区也有较多借鉴作用。 2 土地利用问题和改造目标 “转型社区”的前身“城中村”是自下而上城市化的典型[10 ,11 ] , 在空间方面形成极 其特殊的用地特征并延续到“转型社区”时期: 首先,“城中村”往往以行政村作为一个相对封闭独立的建设单元, 村内用地出于村 集体经济和村民收入增加的需要, 形成多样而集中的土地利用结构, 往往在数公顷的土地 上集中了旧祖屋集中区、新村、工业区、公共设施、道路等各类用地类型, 与所在城市片 区的功能相违, 特别是在商业区、住宅区内的村庄, 多而小的工厂、混杂的用地类型降低 了片区整体的土地利用经济和社会效益。转制并未对土地利用结构进行直接调整。以广州 市番禺区BL 社区为例, 村内工厂地块小, 雇员少, 产出较低(表1) , 用地多为二类用地, 表1 BL 社区企业现状 Tab11 Factories in BL community 企业代号企业门类占地面积(m2) 职工人数(人) 主要产品 A 五金6000 36 电线 B 加工500 10 木制品 C 加工420 6 桌球台 D 制作300 12 竹木制品 E 塑料400 10 塑料包装 F 塑料520 4 橡胶制品 G 电子270 8 电子配件 H 加工400 6 泳池设备 I 五金420 23 塑料配件 J 加工300 14 橡胶模具 资料来源: 作者调研 ① 深圳市规划局. 《推进宝安、龙岗两区城中村(旧村) 改造工作相关政策问题调研报告》. 内部资料。 © 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. http://www.cnki.net 4 期刘 宣: 快速城市化下“转型社区”空间改造的障碍———广州、深圳案例 695 且有2218 %的工业用地无证。与其所处的大石镇中心位置和周边国有用地多为商业用地 的片区状况极不协调。 其次, 由于村庄建设受到城市用地统一布局和外部规划管理的制约较少, 建设密度 大、质量低, 公共设施极度缺乏。一方面, 消防通道缺乏、停车场等公共空间不足现象比 比皆是, 环境质量也很难保障。另一方面, 村内道路难以和市政衔接, 在城市内形成交通 瓶颈; 同时自设水电管线的效率也远低于市政管线, 资源利用效率低。这一问题也不可能 依靠“转制”就解决, 因此仍大量留存于“转型社区”。如BL 社区至今还有部分道路未 实现硬底化, 街巷宽窄不一, 居民住宅飘台挤占道路上方空间, 导致社区主入口狭窄, 消 防车难以通行(图1) 。 图1 广州BL 社区未实现硬底化的路面及被挤占的社区入口 Fig11 Unpaved road and congested ent rance of BL community 第三, 外来人口的大量涌入和以宅基地为基础所形成的竞争性出租屋市场直接塑造了 社区高密度的物质空间景观: 社区内建筑密集, 一户多宅和超标建设现象严重, “一线 天”、“握手楼”比比皆是, 很多建筑密度高达90 %以上[12 ] 。其中多数建筑属于违法违章 建筑。以深圳为例, 该市从1994 年开始停止私房建设审批, 但仅1999～2004 年间, 深圳 全市总计仍增加了5211 万m2 私房, 增幅达9616 %①。广州市番禺区BL 社区223 户共有 928 栋住宅, 沿街的住宅底层多用为商铺或小便利店, 巷内住宅底层也常用做手工作坊或 仓库②。 “城中村”在土地产出、设施状况、建设景观等方面表现出强烈的城乡差异及矛盾, 正是促使地方政府采取“转制”措施将其转为“转型社区”并对其空间形态进行改造的主 要原因。因而,“转型社区”空间改造的主要目的是提高社区土地利用效率、完善公共设 施、改造高密度物质环境。 3 现有改造模式 从“城中村”延续到“转型社区”建设问题“焦点在土地, 原因在规划管理, 症结在 ① ② 深圳市规划局. 推进宝安、龙岗两区城中村(旧村) 改造工作相关政策问题调研报告。 广州市BL 社区村庄规划项目组2008 年收集。 © 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. http://www.cnki.net 696 地 理 研 究29 卷 体制”[13～15 ] 。从城市整体考量, “转型社区”的改造必然需要综合考虑社会成本与福利。 目前, 就“转型社区”的改造模式主要有两种不同见解。“社会福利”论者将转型社区视 为城市发展的特殊阶段所需要的社会空间, 倡导采取小规模整治模式[ 16 ,17 ] , 而“社会成 本”论者则将转型社区的旧有状态视为问题, 强调全面改造与治理[13 ,18 ] 。在实际操作中, 广深两地政府均采取了一次性的制度调整, 改制先行, 改建跟进: ①土地方面: a1 土地由集体所有转为国有, 集体只拥有使用权, 如土地或房产进入市场或改变用 途, 发生扩、加、改建, 则按规定还需补交国有土地使用权出让金及有关税费。这一规定 由于未经征地就把集体所有土地转为国有土地, 有损于农民利益, 在近年已经逐步纠正。 如2008 年广州市《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》就强调 集体土地仍应经过征用后才能转为国有用地。 b1 划定非农建设用地指标, 一般分工商用地、居住用地、公共设施用地三类, 或工 商用地及居住用地两类(公共设施用地指标分摊到以上两类用地) 。非农建设用地指标一 般按户划定, 如深圳龙岗区规定工商用地按100m2 / 人计算, 道路、市政、绿地、文化、 卫生、体育活动场所等公共设施用地按200m2 / 户计算, 居住用地按100m2 / 户计算、建筑 面积不超过480m2 。超过部分按违法违规建筑处理。 ②管理方面: a1 村民转为居民, 纳入城市福利保障体系, 由政府、集体、个人按一定比例缴纳社 会保险金、医疗保险金等(对不同年龄段居民比例不同) 。 b1 成立股份公司管理集体经济。 c1 村委会转为居委会, 原来由村集体提供的村内公共设施如学校、道路、照明等逐 步移交给城市职能部门。但在改造完成前, 依然从转制的股份制企业(公司) 集体股收益 中支付。

50家评审论证社会公示参与市规划领导小组集体审批的规划方是城市发展的龙头打开城市规划的学术大门一方面全面开放南京的城市规划编制市场在建立起统一的南京城市规划编制工作规定和技术标准的基础上所有重要规划面向社会公开征集规划设计单位至今南京已经成为全国规划设计市场开放度最高的城市之一另一方面建立完善了多学科构成的专家评审咨询论证制度所有重要的规划编制项目和规划管理项目均须广泛征求专家意见打开城市规划的社会大门强调规划师和多种角色的沟通互动为加强和市民的沟通互动重要项目规划前进行市民调查在规划过程中规划师现场走访入户调查在规划初步方案形成后进行社会公示广泛征求意见在规划批准后在网上展览馆现场进行多种方式公布此外建立了城市规划展览馆I nt er net规划网站南京日报规划专刊广播电台规划专栏等多媒体形式的规划宣传和沟通平台据不完全统计南京城市规划展览馆参观人数已近50万人次南京城市规划网站自2004年10月改版以来不到两年点击人数已经超过20万人三关于城市规划的法制性律先生提高城市规划权威性的根本出路在于规划的法制但是中国社会的法制背景以及规划既有的法律法规基础决定了当前只能围绕最关键的规划内容开展立法拟定规则本着急用先编的原则2003年围绕老百姓关注的阳光权问题南京修订了南京城市规划条例实施细则大幅度提高了日照标准保障了老百姓的利益2004年围绕小汽车进入家庭后的社会客观需求出台了南京建筑物停车场配建标准围绕社会热议的马路拉链问题出台了南京市地下管线规划管理办法2005年围绕城市公共公众利益的保障制定了南京市市区中小学幼儿园用地规划和保护规定并率先在全国创造性完成南京市新建地区公共设施规划配套指引以及新建地区市政设施规划指引2006年围绕历史文化资源保护完成了南京市重要近现代建筑和近现代建筑风貌区保护条例的立法工作目前正在进一步探索围绕城市特色保持的特定意图区规划立法以及城市绿线规划立法的尝试围绕规范化的地方性技术标准体系的建立在城市规划编制方面南京从工作规定技术规定和专项技术标准三个方面建立了规范性体系如南京市控制性详细规划技术标准就是结合南京实际提出的控详编制标准在城市规划实施管理方面我们从南京实际出发在国家部省技术规范的基础上逐步建立了南京城市规划实施管理技术规范和标准框架出台了南京市城市规划管理工作导则和一批累计超过30项的规划管理技术规则党的十六大提出树立科学发展观坚持以人为本构建社会主义和谐社会的理念为新时期的城市规划工作提出了总的原则和目标杭州市规划局以科学发展观为指导全面统筹城乡规划坚持依法行政推行阳光规划不断提高规划编制管理水平将建设和谐社会理念落到实处一统筹规划指导城乡区域和谐发展1统筹协调区域发展为了进一步落实杭州市委市政府提出的推进城市化构筑市域网络化大都市的方针和部署我局进一步加强了规划统筹促进城乡区域协调发展一是组织编制杭州市域总体规划我局在原开展的市域城镇体系规划的基础上以招投标形式组织编制杭州市市域总体规划目前规划纲要已编制完成二是组织开展大杭州区域范围内的各类规划编制工作通过城市总体规划分区规划近期建设规划三副六组团等空间规划体系的编制和协调通过与土地利用规划的衔接加快组团式结构的城市统筹规划指导城乡区域和谐发展服务全局促进和谐社会建设规划交流2006年京津沪渝穗五城市规划工作交流会下杭州市规划局51空间和发展新格局的形成落实推进城市化构筑大都市和推进城乡区域协调发展的方针和政策三是积极促进各类重大基础设施公共服务设施和重要建设项目的统一规划统筹布局和共建共享四是加强与萧山余杭滨江等地区规划工作衔接协调在上级政府和部门支持下逐步理顺和完善规划管理体制及工作机制五是积极推进三副六组团规划建设三副六组团是新一轮总规确定的城市发展重大布局三副六组团的规划建设首先需要建立高层次有权威的规划统筹协调体制和工作机制我局会同各区及部门积极做好规划整合利益协调政策调研机制建设等重要工作六是积极配合市委市政府做好长三角区域规划协调和与上海接轨等工作2积极做好杭州市城市总体规划的报批工作杭州市新一轮城市总体规划自2003年上报国务院审批以来经多轮汇报协调建设部专家组织论证反馈意见及修改完善已经城市规划部际联席会议第31次会议原则通过我局针对会议的审查意见积极组织对原上报稿进行了修改完善并着重针对建设用地在三副六组团的分配及铁路枢纽等相关问题与国土资源部铁道部进行了衔接9月初修改完善后的杭州市城市总体规划2001-2020年上报建设部审查已经国务院相关部门的原则通过现正待国务院批复3加强与十一五规划和土地利用总体规划的协调我局组织编制与十一五规划同期实行的杭州市近期建设规划2006-2010本轮近期建设规划编制工作主要针对三副六组团对城市总体规划的落实情况进行初步评价并对十一五期间重大建设项目的空间布局进行合理引导和安排同时提出项目调整补充完善的意见此外本轮近期建设规划还提出每年统筹编制年度行动计划着重对本年度重大建设项目的空间布局进行统筹安排每年一编滚动执行增强规划的灵活性和可实施性4认真贯彻落实国家宏观调控政策在规划编制和建设项目审批过程中引导鼓励土地优用加强对建设用地规划调控的技术分析论证对提供绿化广场道路架空层等城市公共开放空间实行奖励政策合理提高土地利用率二服务全局促进和谐社会建设1围绕城市社会经济发展全局做好重点规划工作一是加大城市规划的覆盖面2006年我局完成和正在组织编制的各类规划项目128项已完成批复的规划项目有杭州新东站地区概念规划以及城市道路公共设施等规划36项正在编制的有杭州市域总体规划杭州城市近期建设规划等重要规划92项二是深化完善历史文化名城保护规划为做好历史文化名城保护规划工作近几年来我局组织编制了历史文化名城保护规划等一批规划项目三是积极配合社会主义新农村建设为配合撤村建居和城中村改造工作我局组织绕城公路以内城中村农转居改造布点规划工作分别于2003年2004年2006年分三批完成全部155个城中村的改造布点规划2005年我局成立了局城中村改造工作领导小组对下城区西湖区拱墅区和江干区的13个试点村开展了一村一方案一区一统筹的规划设计工作通过这些工作指导城乡协调发展农居合理布局以及村镇乡基础设施建设四是开展和谐杭州示范区建设规划和实施工作2006年我局结合西溪湿地保护二期工程会同有关部门进一步深化完善了和谐杭州示范区规划为推动示范区建设创造了条件五是配合危旧房改造工作针对老城区群众反映比较强烈的危旧房改造问题我局配合市建委和市房管局普查全市危旧房的基本情况制定了杭州市危旧房近期改造规划编制和管理暂行办法六是加强重要地区的景观规划去年以来我局在整合深化近年相关规划成果的基础上对钱塘江两岸景观规划作了编制研究取得了新的成果2加强社会事业发展和公共服务设施规划建设一是加快重大城市基础设施的规划建设开展了杭州市城市交通发展战略与规划等一批交通道路及杭州市污水专项规划等市政设施规划编制工作不断完善城市综合交通规划另外我局超前研究和编制城市快速轨道交通及地铁一号线建设规划和沿线地块规划组织编制地铁一号线沿线站点的城市设计二是加快文教体卫等社会事业规划建设我局坚持经济建设和社会发展并重原则在城市总体规划指导下不断优化完善各类公共服务设施及各类社会事业规划523深入推进阳光规划一是认真实行规划公示制度从2006年6月开始,我局对城市规划编制阶段的项目公示改变了以往在局机关一楼大厅进行公示的单一方式实行在局机关一楼大厅市行政服务中心和相关社区及规划局网站同时进行公示的方式并在公示前通过相关媒体进行公告详细刊登公示的规划项目名称具体时间公示地点以及规划专业人员咨询服务的时间和地点等并对公众意见的收集汇总落实反馈等工作制定了详细的规定2002年至2005年我局共组织各类重要规划方案展示计14期120余项组织重要建设项目展示计9期135项组织建设项目建前公示380余个2006年我局已公示了蒋村翠苑清波等单元控规17个十五奎巷等历史保护规划3个杭州市医疗卫生设施布局规划西溪湿地总体规划等专项规划6个还进行了杭州天际大厦等14个建设项目的批前展示二是加大宣传咨询服务工作力度我局每月编发数期城市规划信息及宣传专刊发送社会各界及社区群众2005年我们根据社区和居民的需要组织编绘全市568个社区的详图免费赠送给街道和社区受到好评2006年我局在吴山广场组织了大型城市规划法宣传和咨询服务活动广泛开展机关分局和事业单位联动服务进社区等活动有效沟通了规划工作和社会各界的联系三是妥善协调处理利益关系我局通过加强日常沟通协调和政策引导化解矛盾纠纷并加强信访工作增加信访力量在固定专职人员的基础上由新任公务员到信访中心轮岗妥善处理利益关系4坚持依法行政一是加强法治建设落实依法行政责任制按照行政执法责任制要求我局每年将责任目标分解落实到相关处室单位纳入目标考核内容建立行政执法责任追究制度加强日常监督检查严格考评管理二是完善城市规划法律法规体系近两年我局根据管理中遇到的实际情况积极修订制订各类技术标准和规范性文件开展杭州市城市规划管理条例修订工作我局聘请规划和法律专家为顾问按期完成修订草案已报市政府审查2002年至今我局报市政府转发批准规范性文件10件局发规范性文件30件会同有关部门制订规范性文件20余件涉及从规划审批到批后管理的多方面和全过程为依法行政提供了管理依据三是积极探索实施规划听证制度根据近几年来利益主体多元化利益矛盾关系复杂群众维权意识增强规划部门日渐成为矛盾焦点的状况我局建立和逐步完善了规划许可听证制度通过听证充分听取利害关系人意见对行政行为的合法性进行审查和检验增强行政审批透明度和公正性也保障了公众的合法权益深圳市委四届四次全体扩大会议认为严峻的形势迫使我们必须按照落实科学发展观建设和谐深圳效益深圳的要求重新审视资源观念更新资源观凡有利于增长和发展的具有价值和使用价值的都要视为资源树立新资源观要求我们高度重视软科学建设大力提升软资源的开发利用水平增强城市的软实力这是深圳实现紧约束条件下求发展的必由之路也是深圳实现发展模式转变的根本出路一深刻认识新资源观对一个城市而言在它发展的不同时期资源观念也不尽相同新资源观将资源分为传统要素资源和新要素资源传统要素资源是以具体物质形态存在的资源是有形资源是硬资源新要素资源是无形资源是软资源包括管理资源技术资源信息资源知识资源制度资源是一种更动态更宽泛多维度立体化的资源具有衍生性复制性柔性与组合性等特点新要素资源必须作用于传统要素资源才能发挥价值二者的充分结合对经济增长的质量速度效益等会起到决定性的影响对经济的增长产生巨大的乘数效应制定一个长远的科学的城市资源战略从时间上和空间上为深圳未来城市发展提供有效的资源保障是深圳新时期城市规划的理念与策略规划交流2006年京津沪渝穗五城市规划工作交流会下深圳市规划局。