项目拓展及论证流程

3.术语和定义
3.1.房地产开发项目可行性研究：对开发项目的必要性、项目实施的市场条件（供给和需求）、项目选址和开发规模、企业的投融资能力、项目开发模式、开发经营周期、投资效益等方面所做的调查研究和全面的技术经济分析论证。
3.2.可性行研究小组的构成
3.2.1.组长：投资发展部经理
3.2.2.常设组员：总建办经理、集团成本经理、集团财务经理，公司市场营销部经理、技术管理部经理
4.2.集团投资发展部
4.2.1.详细可行性研究阶段：根据项目的背景情况进行法律风险分析，组织相关部门开展详细可行性研究，形成可行性研究报告。
4.2.2.项目决策与获取阶段：组织召开项目决策会。
4.2.3.负责编制项目合作意向书；
4.2.4.负责项目最终的合作获取或招拍挂获取工作。
4.2.5.负责组织投资项目交底会。
5.3.7.市场营销部负责分析竞争楼盘的客户和产品：根据上一步区域市场的客户细分结论，对本项目竞争产品的客户构成与相应的产品构成进行分析。即回答“什么样的客户在我们的竞品中选择了什么类型的产品”。
竞争楼盘项目名称
产品类型
户型类型
户型面积
户型均价
户型总价
规模比例
年去化速度
客户类型1
客户类型2
客户类型3
3.2.3.非常设组员：各部门指定一到两名业务骨干作为项目组员。
4.职责
4.1.集团董事办
4.1.1.基础信息研究阶段：按公司既定战略和土地策略开展项目发展的基础信息研究；
4.1.2.投资机会研究阶段：土地信息的收集、评价与筛选。
4.1.3.初步可行性研究阶段：组织相关部门开展初步可行性研究，组织召开项目立项会形成决议；分析新项目的战略定位，并指导集团财务据此提出财务指标要求；

项目拓展与论证管理流程（一）工作程序1 基础信息研究⑴拓展开发部组织土地基础信息研究，内容包括：宏观环境和区域经济研究、政策法规研究、目标城市发展和选择评价研究、土地信息研究、项目风险研究、市场研究和竞争对手研究等专项研究。

⑵拓展开发部组织完成各专项研究工作，根据决策需要提交相关专项研究报告。

需及时收集、分析动态信息，其研究成果可即时报告或在年度总结会上报告。

⑶拓展开发部须建立基础信息研究信息库，并将基础信息研究的成果向总经理和董事长汇报后，最终形成《土地储备计划》报董事长审批。

2 城市研究⑴拓展开发部根据公司的发展战略规划及土地储备计划提出城市评审申请（计划内或计划外）。

⑵拓展开发部负责按照城市评价成果标准（营销总监可依据项目的重要性决定评价哪些指标）的要求进行城市研究，并完成城市评价资料的收集与整理，形成《目标城市评价报告》，成本管理部完成《新城市房地产开发成本调查报告》。

⑶拓展开发部将《目标城市评价报告》提交总经理审核，并报集团评审，确定是否进入该城市。

⑷拓展开发部负责备案决策结果。

3 土地信息收集⑴拓展开发部负责土地信息的收集、汇总、整理和总结等，可通过如下几种渠道进行：①政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地的信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地的信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告；规划局、计委、建委、房产局等作为房地产开发的管理部门，全面掌握着全市各地块、各项目的用地性质、开发规模、地价水平、操作进度、转让意向等全方位的信息。

②其他房地产开发公司：部分房地产公司有大量的土地储备，但由于资金压力或利益趋使等原因，将一些地块完成土地前期开发后，进行项目转让。

②房地产中介机构：随着房地产二级市场的不断健全，投资顾问等专业中介队伍逐渐成熟、壮大，其凭借各自的资源掌握着大量项目投资的信息。

④其他主动收集信息类：主动了解目标城市或区域的土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；各类招商会与项目推介会等。

三、职责3.1 项目拓展部3.1.1负责组织房地产基础研究工作；3.1.2负责土地信息收集、筛选和重点地块确定的前期工作；3.1.3负责确定项目的运作方式，配合项目商务谈判；3.1.4负责提交《项目建议书》；3.1.5负责组织项目预可行性研究，编制《项目预可行性研究报告》；3.1.6负责组织进行项目可行性研究，编制《项目可行性研究报告》；3.1.7负责编制《项目可行性研究报告》中的规划要求及产品定位；3.1.8负责组织项目可行性论证听证会；3.2.9负责取得项目开发权及合作条件的实施和跟踪；3.1.10负责相关资料归档。

3.3 工程技术部3.3.1负责提供项目概念规划草案和方案。

3.4 成本管理部3.4.1负责根据项目规划草案进行初步成本费用估算。

3.5 财务部3.5.1负责提供财务经济评价和分析。

3.6销售部3.6.1负责提出销售预测。

3.7公司高层3.7.1分管领导审核机会研究成果、项目预可行性研究成果、项目可行性研究成果；3.7.2总经理审核机会研究成果，审批项目预可行性研究成果、项目可行性研究成果；决定项目发展方向，确定项目合作条件。

3.8投资决策委员会3.8.1负责对项目预可行性研究成果，对项目可行性研究成果进行听证，提出听证意见，确定项目是否可行。

3.9集团决策层3.9.1集团决策层审批项目预可行性研究成果、可行性研究成果。

四、工作程序4.1 基础研究阶段4.1.1基础研究是为确定公司房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作；4.1.2基础研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、公司战略研究和竞争对手研究等分项研究工作；4.1.3项目拓展部负责组织各职能部门完成基础研究工作，并填报《基础研究信息分类表》，做到及时收集、及时分析，其研究成果定期汇总，形成基础研究信息库；4.1.4项目拓展部依据基础研究的成果编制《公司土地储备动态计划》。

项目拓展及论证管理流程编制日期审核日期批准日期一、流程目的为保持集团可持续发展，在寻找和确定房地产新项目前，对其可行性进行科学论证，有效规避风险，提高项目决策的规范性和计划性。

二、适用范围适用于公司除股权转让以外的所有新项目拓展论证工作，以及为之展开的相应研究工作。

三、职责3.1用地发展部/开发中心3.1.1当地开发部门组织本地基础信息研究，每年末制定《土地储备计划》并提交区域公司，并对研究成果进行归档；3.1.2区域开发部门统筹本区域土地信息研究，年末组织制定区域《土地储备计划》，并对相关成果归档；3.1.3BJ开发中心负责BJ地区新项目拓展工作，用地发展部负责BJ以外的北方区域新项目拓展工作；GZ开发中心负责GZ市以及GZ周边城市新项目拓展工作，用地发展部负责GZ三旧改造项目拓展；已进入城市新项目拓展工作由当地地区公司负责；新项目拓展各阶段工作职责如下：1)信息收集、甄别阶段：以基础研究为指引进行土地信息收集，并给予筛选；2)立项阶段：根据项目初步谈判的结果，讨论项目的运作方式，并通过初步市场判断确定项目的定位，进行项目经济初步测算，形成新项目立项建议书，报地区公司总经理审批确定立项；3)可行性研究阶段：根据项目的特点制定可行性研究计划，进行项目背景调研，组织各相关部门展开相应流程工作，形成项目可行性研究报告；4)决策、评审阶段：将可行性报告提交集团领导审核审批；5)按照集团通过的项目合作条件，取得项目开发权利，并负责合作条件的实施和跟踪；6)组织本部门负责的土地出让合同编制并发起审核。

3.2用地发展合同部3.2.1根据需要参与前期土地合同谈判；3.2.2组织本部门负责的土地合同编制并发起评审；3.2.3参与非本部门负责的土地合同的审核；3.2.4协助土地合同的实施跟踪，并协助处理过程中出现的纠纷；3.2.5组织本部门负责的土地合同交底；3.2.6参与审核土地合同请款；3.2.7协助统计全国土地使用情况信息。