长沙房地产市场分析报告

２　０　０　７年上半年　长沙市房地产市场分析报告　２００７年上半年，随着“国六条”政策的进一步落　实，二手房税收新政、新版二手住房交易基准价格、房　屋地段分类表等政策、标准的先后实施，长沙市商品房　交易市场和二手房交易市场出现了两种截然不同的反　应，即一手房销售持续火爆，但批准预售有所脱节：二　手房交易有所萎缩，特别是二手住宅交易为负增长，房　产一、二级市场呈现一高－＇ｆｌ￣的销售态势，政策调控对　长沙房地产市场影响作用开始显现。２００７年上半年全　市实现商品房销售４３４．５４万ｍ２，销售金额１３７．２７＇ｆ￣　元，分别占２００６年全年销售额的６２．９６％、７１．１２％；二　手房交易面积１　０５．０８万ｍ２，销售金额２３．６１亿元，分别　占２００６年全年销售额的４８．２５％、５４　４４％。　一、房产一级市场（商品房）　（‘）累计供销量分析　１、商品房累计供应和销售总量分析　２００７年上半年，全市商品房累计批准预售　３５０．１９万ｍ２，同比增长１６．０２％；其中住宅批准预售　２９７．５０万ｍ　，同比增长１　１．６０％。　同期全市商品房累计销售４３５．５４万ｍ　，同比增长　４０　４９％；其中住宅销售３９１．３６万ｍ２，同比增长　３７　７２％，占商品房销售面积的比重为８９　８６％。　２、商品房累计供销量分区分析　表１　２００７年上半年全市商品房、住宅供应情况　（略）　表２　２００７年上半年全市及各区商品房、住宅销售情　况（略）　对比批准预售和销售数据来看，商品房销售同比增　长达４０　４９％，而批准预售量同比仅增长１６　０２％。从比　例上看，与今年一季度趋势正好相反，这主要是因为二　季度批准预售量与去年同期相比较低所致；而从销售来　看，今年上半年各月销售量均比去年同期有较大幅度增　长，从而使销售增幅基本保持在４０％。从各区供应情况　来看，芙蓉区、开福区批准预售增幅较大，从去年以来　供应不足的状况有所改善；天心区供应量基本与去年持　平，岳麓区供应量有所减少，雨花区供应量保持匀速增　长。从各区销售情况来看，天心区销售增幅最大，同比　增长１２７．９６％，且绝对量也居于第二，该区自去年以来　过剩的批准预售量在今年上半年得到集中消化；雨花区　是传统的商品销售大区，今年上半年同比增幅达　６３．４６％。直接拉高了全市同比增幅；岳麓区销售也较　为旺盛，销售增幅及绝对量比例都处于第三位。　３、商品住宅供销对比　２００７年上半年商品住宅累计供销比为０．７６：１（期　间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），　连续三个月供少于销达２０％以上，供销失衡现象比较明　显。分区来看，仅开福区供大于销，其余各区均供小于　销，特别是雨花区累计供销差量达３４％，说明受去年宏　观调控政策的影响而停止了一段时间的规划建设审批，　导致今年以来后续商品房供应脱节现象开始显现。各区　情况见下表：　表３　２００７年上半年长沙全市及各区供销对比（略）　４、商品住宅与非住宅销售比例分析　２００７年上半年全市商品房成交住宅与非住宅比例　约为８．８６：１，与去年相比比例降＇ｆｉｆｏ．８－Ｉ＂－点。其中，芙　蓉区非住宅销售比例最高，非住宅占商品房销售总量的　１５　３２％；岳麓区商品住宅销售比例最高，占商品房销　售总量的９４　９７％。　表４　２００７年上半年全市及各区商品房住宅与非住宅　成交面积表（略）　５、期房、现房销售比例分析　２００７年上半年全市商品房、商品房住宅销售中，　期房销售分别为３５３．０４万ｍ　、３３４　７４万ｍ　，分别占总　量的８１．０６％、８５　５３％；现房销售分别为８２．５万ｎｒ、　５６．６２万ｍ　。分别占总量的１８　９４％、１４．４７％。从成交　套数来看，商品房住宅期房成交３０５８８套，现房成交　４８１　２套，期房销售仍占绝对优势。　表５　２００７年上半年全市商品房、商品住宅期、现房　成交比例（略）　６、非市场定价类住宅量、价分析（包含定向开　发、集资建房和经济适用房）　２００７年上半年全市非市场定价类住宅批准预售　３５８２套，４５．３９万ｍ　。同比增长４４　１４％、６０．１３％；累　计成交２８７８套，３０．７１万ｍ。，同比下降３６．１　７％、　４５．９０％。非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为　１２６　７１ｍ　，面积同比增加１　１　０９％；登记销售套均建筑　面积为１０６．７０ｍ　，面积同比缩小１　５．２５％。　２００７年上半年全市非市场定价类住宅成交均价为　１５８７元／ｍ２。同比上涨１　２８％。　（　）纯商品房供销趋势分析　

2008年长沙市房产市场年报 一、房产一级市场（商品房） （一）累计供销量分析 （二）纯商品房供销趋势分析（以下章节商品房未特别注明均为纯商品房） （三）纯商品房销售价格分析 （四）新建纯商品住房供求结构分析（按套数计） 二、房产二级市场（二手房） （一）累计量分析 （二）二手房交易均价分析 （三）房产一、二级市场交易量对比分析 （四）12月二手房网站房源采样均价分析 （五）房屋租售比 三、抵押情况统计分析 四、产权发证情况 五、2008年长望浏宁房地产发展情况 （一）商品房 （二）二手房 （三）抵押情况统计分析 六、本期市场的基本特征 七、对2008年长沙房地产业的基本判断 （一）土地市场降温 （二）商品房供销结构失衡 （三）商品房价格涨幅回落 （四）开发企业由扩张转向收缩 （五）行业调控政策明显转向 （六）租赁市场活跃，二手房市场开始回暖 八、2009年长沙房地产市场发展趋势 （一）货币政策将适度放松 （二）财税体制将迎来新的变革 （三）供销结构将逐渐趋于平衡 （四）行业洗牌将加快 （五）安居工程将激活市场刚性需求 （六）两型社会和河西先导区的建设将催生新的活力

长沙庄士营销策划部 注：1.本研究报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。 2.本简报中涉及的商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。 2008年，受全球性金融风暴影响，中国房地产业出现下滑，长沙房地产市场步入调整。面对严峻形势，市委、市政府认真领会中央相关文件精神，果断出台了一系列稳定市场的产业扶持措施，将住房保障与扩大需求并举，通过强化政府对市场的引导与监管，我市房地产市场在年末开始出现回暖迹象。预计全年全市（含郊县）完成房地产开发投资约478亿元，与去年同期相比增长约14%，占全市固定资产投资比例约25%；全年商品房施工面积约4447万㎡，其中新开工面积约1631万㎡，竣工面积约687万㎡，与去年同期比分别增长约34%、48%、30%。全年全市（含郊县）累计批准预售1829万㎡，同比增长29%；实现商品房销售面积950万㎡，销售金额338亿元，与去年同期相比分别减少27%和17%。市场运行具体情况如下： 一、房产一级市场（商品房） （一）累计供销量分析 1.商品房累计供应和销售总量分析 2008年，全市商品房累计批准预售1230.95万㎡，同比增长30.53%；其中住宅批准预售1086.13万㎡，同比增长40.70%。 同期全市商品房累计销售680.79万㎡，同比减少24.71%；其中住宅销售594.17万㎡，同比减少26.95%，占商品房销售面积的比重为87.28%。商品房销售金额为267.23亿元，同比减少13.56%，其中住宅成交金额为211.31亿元，同比减少18.72%。 2.商品房累计供销量分区分析 表1 2008年长沙全市及各区商品房、住宅供应情况 项目 区域商 品 房其中：住 宅 批准预售面积 （万㎡）同比 （%）比例 （%）批准预售面积 （万㎡）同比 （%）比例 （%） 全 市1230.9530.53100.001086.1340.70100.00 开福区276.3142.5122.45241.8247.3622.26 天心区198.190.1816.10176.6913.4016.27 雨花区463.4160.6537.65410.7872.5937.82 岳麓区198.8333.1316.15172.3743.8515.87 芙蓉区94.22-16.977.6584.48-10.317.78 表2 2008年长沙全市及各区商品房、住宅销售情况 项目 区域商 品 房其中：住 宅 销售面积 （万㎡）同比 （%）比例 （%）销售面积 （万㎡）同比 （%）比例 （%） 全 市680.79 -24.71 100.00 594.17 -26.95 100.00 开福区144.70 -6.75 21.25 131.71 -8.06 22.17 天心区125.12 -31.91 18.38 109.09 -34.11 18.36 雨花区218.12 -16.36 32.04 194.48 -16.24 32.73 岳麓区104.10 -35.58 15.29 86.99 -42.88 14.64 芙蓉区88.75 -37.90 13.04 71.89 -40.13 12.10 从批准预售数据来看，除芙蓉区外，其他各区商品房批准预售量均有不同程度的增长，增幅同比均超过30%，特别是雨花区，商品房批准预售量同比增幅超过六成，其批准预售量仍居各区之首，约占总量的38%；从销售情况来看，除开福区外，其他各区同比减幅百分比均超过两位数，特别是天心区、岳麓区、芙蓉区，同比减幅超过三成，雨花区销售比例依旧占据各区首位，约占全市商品房总销售量的32%。 3.商品房供销对比（期间商品房批准预售面积：期间商品房实际销售面积） 2008年商品房供销比为1.81：1，其中商品住宅供销比为1.83：1，供销失衡情况明显。供销差距最大的是雨花区，供销比达2.12：1；最小的是芙蓉区，供销基本平衡。 表3 2008年长沙全市及各区供销对比 区 域 项 目开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区全市 商品房1.911.582.121.911.061.81 其中：住宅1.841.622.111.981.181.83 4.商品住宅与非住宅销售比例分析 2008年全市商品房成交住宅与非住宅比例约为6.86：1。其中，芙蓉区非住宅销售比例最高，非住宅占商品房销售总量的19.00%；开福区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的91.02%。 表4 2008年长沙全市及各区商品房住宅与非住宅成交面积表 区 域 类 型开福天心雨花岳麓芙蓉全 市 商品房 住宅面积（万㎡）131.71 109.09 194.48 86.99 71.89 594.17 比例（ %）91.02 87.19 89.16 83.57 81.00 87.28 非住宅面积（万㎡）12.99 16.02 23.64 17.10 16.86 86.62 比例（ %）8.98 12.81 10.84 16.43 19.00 12.72 5.非市场定价类住宅供销分析（包含定向开发、集资建房和经济适用房） 2008年全市非市场定价类住宅批准预售16489套，191.72万㎡，同比增长56.64%、54.15%；累计成交9331套，108.79万㎡，同比增长27.82%、34.15%。非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为116.27㎡，面积同比缩小1.59%；登记销售套均建筑面积为116.59㎡，面积同比增大4.95%。 2008年全市非市场定价类住宅成交均价为1927元/㎡。 （二）纯商品房供销趋势分析（以下章节商品房未特别注明均为纯商品房） 1.商品房供应量分析 2008年长沙市商品房、住宅各批准预售1033.34万㎡、894.23万㎡，同比增长28.41%、40.75%，住宅占商品房批准预售总量的86.54%。 表5 2008年长沙全市及各区纯商品房、住宅供应情况 项目 板块商 品 房其中：住 宅 批准预售面积 （万㎡）同比 （%）比例 （%）批准预售面积 （万㎡）同比 （%）比例 （%） 全 市1033.34 28.41 100.00 894.23 40.75 100.00 开福区264.54 54.51 25.60 230.05 58.46 25.73 天心区139.99 -16.30 13.55 121.47 -0.54 13.58 雨花区383.84 56.35 37.15 332.73 70.20 37.21 岳麓区160.66 26.39 15.55 135.41 39.87 15.14 芙蓉区84.31 -9.94 8.16 74.57 -1.54 8.34 从各季度商品房预售情况来看，今年商品房批准预售量处于高位，季度平均批准预售量达258万㎡。上半年一季度、二季度分别是本年季度最低、最高；下半年三季度、四季度较为平均，商品房批准预售量差距在10万㎡以内。 分区来看，今年开福区、天心区二季度供应量最大，随后三季度、四季度供应量出现逐季下滑；雨花区除三季度供应量略有下降外，供应量基本处于逐季上扬；岳麓区前三季度供应量环比持续减少，四季度供应量有所增长；芙蓉区除二季度供应量略有下降外，供应量也基本呈现逐季上扬趋势。 图1 2008年长沙市各季度纯商品房、住宅批准预售情况柱状图 从各月情况来看，全年中有半年时间单月商品房批准预售量超过100万㎡，直接导致了今年商品房批准预售量的持续高位。从走势情况来看，商品房市场的持续放量，使得在当前房地产市场前景仍不甚明朗的情况下，市场销售压力进一步加剧。 图2 2008年长沙市各月纯商品房、住宅批准预售情况柱状图 2.商品房销售量分析 （1）销售总量分析 2008年长沙市商品房、住宅累计销售568.15万㎡、485.38万㎡，同比减少30.75%、33.71%，住宅销售占商品房销售总量的85.43%。 表6 2008年长沙全市及各区纯商品房、住宅销售情况 项目 板块商 品 房其中：住 宅 销售面积 （万㎡）同比 （%）比例 （%）销售面积 （万㎡）同比 （%）比例 （%） 全 市568.15 -30.75 100.00 485.38 -33.71 100.00 开福区123.40 -9.30 21.72 111.84 -11.66 23.04 天心区104.66 -38.56 18.42 88.73 -41.73 18.28 雨花区173.39 -28.14 30.52 149.76 -29.60 30.85 岳麓区87.84 -40.36 15.46 73.03 -47.09 15.05 芙蓉区78.85 -37.16 13.88 62.02 -39.57 12.78 从各季度商品房销售情况来看，今年各季度商品房销售处于低位，季度平均成交量仅为142万㎡，且呈现一定的下滑趋势。商品房季度销售量最低、最高分别出现在一季度、四季度；二季度、三季度销售量较为平均，均略高于140万㎡。 分区来看，今年岳麓区、芙蓉区商品房销售量呈逐季下滑；雨花区前三季度销售量逐季上扬，四季度有所下滑；天心区前三季度销售量呈下滑趋势，四季度环比出现回升；开福区二季度销售量有所上扬，下半年两季度出现持续回落。 图3 2008年长沙市各季度纯商品房、住宅销售情况柱状图 从各月情况来看，今年商品房销售两次出现回暖趋势：第一次出现在2月-8月，各月销售量基本呈现逐月增长；此后9月、10月回落，11月、12月又开始有所回升。但两次回升原因略有不同，第一次是部分开发商自发降价或采取其他促销措施，使成交量有一定幅度回升；第二次则主要是在国家出台降税政策及银行利率下调，再加上长沙本土促房地产健康发展措施共同作用的结果。可以看到，第一次回暖过程中月增幅较小，而第二次中月增幅较大，表明政策调整对房地产市场影响更为明显。 图4 2008年长沙市各月纯商品房、住宅销售情况柱状图 （2）期、现房销售分析 2008年商品房期房、现房成交量分别为479.67万㎡、88.48万㎡，同比减少28.56%、36.35%，期房占总量的84.43%；商品住宅期房、现房成交量分别为431.08万㎡、54.30万㎡，同比减少31.47%、42.01%，期房占总量的88.81%。 表7 2008年长沙市期、现房销售情况 类 型期房比例（%）现房比例（%）总 量 商品房479.67 84.43 88.48 15.57 568.15 其中：住宅431.08 88.81 54.30 11.19 485.38

第２８卷第１３８期　

２０１２年８月　湖南财政经济学院学报　

Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆＨｕｎａｎ　Ｆｉｎａｎｃｅ　ａｎｄ　Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ　ｌｆ．２８＾ｒ０．１３８　Ａｕｇ．２０１２　

长沙市房地产市场　

需求预测模型研究　

赵聆君　

（湖南省房地产业协会，湖南长沙４１０００７）　

【摘　要】构建我国房地产市场需求预测模型，以长沙市房地产市场需求作为研究对象对其影响因素进行　

实证研究，运用主成分分析法对影响因素进行分类，筛选出影响房地产市场需求的最具代表性　

的因素为常住人口、城乡居民储蓄余额和ＧＤＰ总量，并据此预测２０１２—２０１６年的长沙市房地　

产市场需求，结果显示：２０１２—２０１４年长沙市新建商品房销售面积将从１８９５．７３万平方米逐年　小幅下跌至１７２０．３８万平方米，２０１５年市场复苏并进入下一轮周期性波动。　

【关键词】长沙市；房地产；市场需求；预测模型　【中图分类号】Ｆ２９３．３５　【文献标识码】Ａ　【文章编号】２０９５—１３６１（２０１２）０４—００５７—０６　

房地产是个复杂的系统工程，其关联因素　

多，不确定因素广，市场关系复杂，投资房地　

产的风险也较大。２０１　１年上半年以前，受国家　

积极财政政策的影响，尤其是西方经济危机之　

后政府采取适度宽松的货币政策等利好因素的　

刺激，伴随整体经济的增长，房地产市场一片　

欣欣向荣。社会上的流动资本大举涌人房地产　

行业。各地区房价的不断攀升使得房价成为政　

府对房地产市场进行宏观调控的关键对象…。　

在政府收紧银根，对房地产行业进行调控后，　

房地产行业在繁荣时期所隐藏的问题开始逐渐　

显露　。　

这些问题中，有宏观经济发展环境的因素　

和产业政策的原因，也有投资商自身的原因。　

从企业的角度看，由于对房地产市场运行机制　

认识不足，缺乏对市场供应与需求及市场风险　的科学分析，从而造成开发商的市场供应与市　

场需求脱节。一方面，造成大量的无效供给，　

形成商品房空置；另一方面，人们的消费需求　

科Ｊ技Ｊ论｝坛　科　——黑龙江——　技信总　

基于多变量灰色预测的长沙市房地产市场研究　

李鹏飞黄晓龙高冬梅　

（湖南省长沙市中南大学土木建筑学院工程管理系，湖南长沙４１００７５）　

摘要：参考长沙市１９９８～２００５年相关数据，运用多变量灰色预测模型，对其未来五年房地产市场需求、供给进行预测，取得高精度结果；结合　

实际对其发展趋势分析，为政府宏观调控提供依据。　

关键词：房地产；多变量灰色预测；精度检验；宏观调控　

引言　

房地产业作为国民经济的支柱产业，其持　

续、健康和快速发展，在—定程度Ｅ有赖于政府调　

控与管理作用的有效发挥。因此，对房地产领域其　

体问题进行研究，有着非常重要的现实意义。目前　

关于对房地产需求、供给、价格的研究方法很多，　

比如德尔菲法、趋势预测、回归分析预测、指数平　

滑、马尔可夫模型预测、最小方差预测等，其各有　

各的优　和不足，且都需要大量的样本。　

房地产市场灰色系统中包含多个变量，各变　

量相互关联。目前采用的Ｍ（１，１）模型，仅利用单　

一的时间序列数据，无法反映多变量间相互影响；　

而ＧＭ（１，ｎ）模型主要描述变量间的相互关系，不　

用于预测。为此采用能考虑多个相关变量的灰色　

预测模型ＭＧＭ（１，ｎ），它是ＧＭ（１，１）模型在ｎ元　

多变量下的推广，通过建立ｎ个ｎ元微分方程，联　

立求解，使其参数能够反映变量间的相互影响。　

１市住宅商品房销售面积预测　

１．１关联分析。取１９９８年至２００３年各相关　

因素统计数据分析，计算得到各相关因素的关联　

系数见表１：　。　以抖　拿　。　以抖　．一－＋妻　ｔ　

ｌ５累减生成。可得拟合预测值：ｘ　。（ｋ）　（。　

（ｋ）＿Ｘ（　）（ｋ－１）　ｋ＝２，３，…ｉｎ　

１．６模型精度检验　

１．６．１残差检验：模型拟合值和实测值的逐点　

误差计算结果见表２：　

预测变量销售面积的　

平均相对误差３．２６％，模型　

的精度较好。　

１．６．２关联度检验：经计　

算，销售面积的拟合值曲线