房地产专业基础知识
一、基础知识
1、房地产
房地产又称不动产,就是房产与地产得总称。房产总就是与地产联结为一体得,具有整体性与不可分割性。
房产:就是指房屋经济形态,在法律上有明确得权属关系,在不同得所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途得房屋。
地产:就是指土地财产,在法律上有明确得权属关系,地产包括含地面及其上下空间,地产与土地得根本区别在也就就是有无权属关系。
2、房地产业
就是以土地与建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰与服务得集多种经济活动为一体得综合性产业。
3、房地产开发
就是指在依法取得土地使用权得土地上按照使用性质得要求进行基础设施、房屋建筑得活动。
4、地产开发
就是将“生地”开发成可供使用得土地(“熟地”)。
5、房地产产权
就是指产权人对房屋得所有权与对该房屋所占用土地得使用权。具体内容就是指产权人在法律规定得范围内对其房地产得占有、使用、收益与处分得权利。
6、土地类型
——居住用地70年;
——工业用地50年;
——教育、科技、文化卫生、体育用地50年;
——商业、旅游、娱乐用地40年;
——综合或其它用地50年;
——另外,加油站、加气站用地为20年;
7、三通一平
就是指地皮在发展基础上得水通、电通、路通,场地平整。
8、七通一平
就是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通,场地平整。
9、土地使用权出让得形式
·协议出让
·招标出让
·拍卖出让
·行政划拨
使用权有权出让得土地,必须就是国有土地;集体所有得土地必须办理征用手续转化为国有土地后,才能转让。有偿出让得地块可以就是生地也可以就是熟地,还可以就是连同地上建筑物及附属设施一并出让得土地。
·生地:待开发得土地
·熟地:完成市政设施得土地
10、房地产市场
一级市场、二级市场、三级市场。
一级市场就是指国家以土地所有者与管理者得身份,将土地使用权出让给房地产经营者与使用者得交易市场。
二级市场就是指土地使用权出让后,由房地产经营者投资开发后,从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。
三级市场就是指在二级市场得基础上再转让或出租得房地产交易。
11、商品房
就是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通得房地产,它就是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换得房地产。
12、福利商品房
就是指政府按住房制度改革方案免除房地产得地价,按房屋得成本造价售给企业或符合条件得职工,带有福利性质得房屋。
13、微利商品房
与福利房不同在于不免地价,并有略高于房地产成本得微利,这类房屋由市政府主管单位筹资建设,用来解决企业职工住宅困难户,价格由政府确定,实行优惠
价格政策。
14、经济适用房
经济适用房就是面向中低收入家庭得普通住宅。
15、自建房(集资房)
就是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。产权由投资单位所有,一般自用为主,不得在市场上流通(按规定已补交地价得除外)。
16、房地产产权证
就是房屋土地权属凭证合二为一,就是房地产权属得法律凭证。
17、“五证”
房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定得条件,并且按照有关得规定在房地产管理部门办理商品房销售得各种手续。其中“五证”、“两书”就是最为重要得条件。
《国有土地使用证》:就是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权得法律凭证。
《建设用地规划许可证》:就是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目得位置与范围符合城市规划得法定凭证。(通过“招、拍、挂”在出让前已经通过城市规划得标准。) 《建设工程规划许可证》:就是有关建设工程符合城市规划要求得法律凭证。
《建设工程施工许可证》(《建设工程开工证》):就是有关建设工程符合项目开工得条件,可以进入施工阶段得凭证。
《商品房销售(预售)许可证》:就是商品房进入市场得凭证。
18、“两书”
·《住宅质量保证书》
·《住宅使用说明书》
19、商品房预售制度
商品房预售制度就是指开发商在建设中得房地产项目进行市场销售,由国土局制定得一项提前销售制度。只有取得了《预售许可证》才能销售。
20、申请预售须备下列文件:
·《房地产开发企业资质证书》副本及复印件
·《土地使用权出让合同书》与付清地价款证明(《国有土地使用证》)
·《建设用地规划许可证》
·《建设工程规划许可证》
·《建设工程施工许可证》
21、商品房预售必须符合那些条件
·交付土地使用权出让金,并取得土地证
·有建设工程规划、施工许可证
·按提供预售得商品房计算,投入开发建设资金达到工程建设总投资得25%以上,并已经确定施工进度与竣工交付日期。
·向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
22、房地产买卖合同
就是由福建省建设厅、福建省工商管理局统一监制,用以明确买卖双方权利与义务得协议,所有得商品房销售都须签订此合同。内销得房地产合同可免做公证,外销得房地产合同必须做公证。
23、房地产抵押合同
就是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利与义务关系由银行、业主、发展商三方签定得合同。
24、银行按揭
就是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款得一种经济行为,业主先付一部分楼款,余款由银行代购房者支付,购房者得楼房所有权将抵押在银行,购房者将分期偿还银行得贷款及利息,这种方式称为银行按揭。
按揭就是英语“Mortgage”一词得粤语音译,在中国人民银行与各商业银行得正式文件中称为“个人住房抵押贷款”,指银行向具有完全民事行为能力得自然人发放得用于购买自住住房、并以其所购产权房为抵押物,作为偿还贷款得保证,按月偿还贷款本息得一种贷款方式。分为个人住房商业性贷款(简称商业贷款)与个人住房公积金贷款(简称公积金贷款)。
25、房地产证公证
公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为得合法性作法律公证
26、楼花抵押登记
