武田房地产开发流程

一、投资决策环节●目的本环节旨在通过在投资决策前对项目资源和时空环境进行评估，从经济角度评估项目的可行程度，得出项目实施的可行性研究报告，为决策者是否投资开发提供决策依据。

●工作模块项目资源评估模块对意向地块进行整合性分析，获取项目开发的实物证据。

项目可行性研究模块对意向地块进行模拟经济评估，预测项目的赢利能力，为投资决策提供数字依据。

项目时空环境评估模块从时空环境的角度论证地块的资源价值、开发方向、可选用程度等，为投资决策提供时空环境依据。

●工作流程第一步：意向地块确定第二步：进行项目资源评估及初步整合第三步：初步可行性研究，初步预测项目发展风险及利润，确定项目立项的可能性第四步：可行性方案研究：编写可行性研究报告，确定项目开发模型，上报银行及政府，争取立项及银行贷款1、投资决策三大模块A、评估内容与作用通过对意向地块的各种资源进行整合性分析，获取项目开发的实物证据。

B、评估指标a、宏观经济评估指标房地产投资客及投资比例、国内生产总值、人均GDP、消费总额、固定资产投资、银行贷款年末余额、居民储蓄存款余额、人均可支配收入、恩格尔系数b、中观经济评估指标商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售额、商品房销售面积、商品房空置面积及空置率、房地产市场价格指标及分布c、城市文化评估指标城市的经济、交通地理优势、城市人文研究、城市人文研究、城市综合竞争力、历史文脉的研究d、自身价值评估指标地形地貌、地质条件、地块内及周边的自然景观资源、地块周边的城市配套状况e、城市发展评估指标总体规划要点、城市重点发展方向及其规划、项目区域和地段内的规划详细情况、规划变更因素A、研究内容在具体实施某一投资建设方案前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究和评价，以预测项目的赢利能力。

B、基本阶段a 、 第一阶段：投资机会研究一般投资机会研究：以区域为研究对象，圈定大的经济区域内的具发展潜力的地块； 具体投资机会研究：以地块为研究对象，集中论证地块在近、远期内的发展机会及概率。

b 、 第二阶段：初步可行性研究分析投资机会研究的结论，初步判断项目投资是否可行，并决定下一步具体研究。

c 、 第三阶段：详细可行性研究对拟投资项目进行全面的技术经济论证，并针对具体地块及市场现状建设开发投资模型，对建设投资、成本费用、现金流量等进行精确控制。

C 、 可行性研究报告内容框架固定资产投资总额资金来源投资使用计划流动资金估算筹备方案借款偿还计划A、研究内容：对意向地块进行时空环境分析，从时空环境的角度谁地块的资源价值及地块的开发方向、可利用程度。

B、地块时空环境策划设计步骤（1）天时从时运评估项目应如何立座、朝向为最佳；通过对时间轴的计算，分析项目地块的吉凶衰旺及发福时效。

（2）地利从项目四周外环境——山脉及水流走向、是否环抱，分析项目地块是否具有典型最佳风水形势的条件，论述对入往该项目的业主在运程、事业、人事及学业等方面将带来的影响及作用。

（3）人和从立座、朝向评估项目与发展商的关系，论述项目的生旺。

二、深度市场调研环节●目的通过对地块所在区域的市场状况进行深次的分析，达到进一步规避市场风险，寻求利润最大化的目的。

●工作模块宏观市场研究模块研究城市综合质素、城市规划、投资环境、城市文化性格区域市场研究模块研究区域市场发展情况、市场空白点、竞争对手、价格、产品，得出项目威胁点并予以回避；市场对项目的利用点并加以整合。

消费市场研究模块对泛买家与准买家进行分析和预测，研究消费者的基本生活形态、购买能力与消费需求特征与倾向，从而找到消费者与成本投入间的平衡点，为产品定位提供依据。

目标客户定位模块通过对消费者需求深访与项目资源对接研究，考虑城市房地产发展趋势，确定项目的目标客户群，为项目产品规划、营销推广策略提供依据。

设计调研模块从设计专业的角度，调查现有住宅市场的立面处理、户型配比、公建配套、路网设计、环境景观等细节，从而分析出投资市场的居住习惯、消费特性，为项目发展定位奠定基础。

●工作步骤第一步：宏观市场现状及趋势研究针对具体城市的经济、人文、地理、规划等方向进行系统、深刻的研究，判断房地产市场发展趋势。

第二步：项目市场深度研究以项目为中心点，对项目的直接影响区域、间接影响区域进行分析；同时以项目地块条件及报建要求甄别类比项目分析；对竞争性项目作动态分析；对本区域的产品进行深度分析、价格走向分析。

第三步：消费市场研究及目标客户定位研究对消费市场进行普访研究，并初步确定目标客户，进行目标客户消费习惯性研究。

第四步：产品设计调研对全市房地产产品的物业类型、社区功能分布、户型配比、立面风格、景观立意等进行建筑专业的分析。

深度调研工作模块示意图1、宏观市场研究模块第一阶层：初步定性研究对项目所在城市的社会经济、人口环境、房地产市场、重点楼盘、产品专项等进行研究，多采用一、二手资料收集以及相关部门的调查和业内人士的访谈。

第二阶层：定量研究根据各项指标，实施大规划的定量调查，通过消费者对各项指标的评价来分析居民的生活形态、商品房消费的习惯与倾向。

第三阶层：结论性研究根据现有资料，挖掘市场空白点，寻找市场突破口，并判别客户有效需求及突破客户心理障碍的途径。

2、区域市场研究模块①信息获取获取项目所需一手资料 ②信息统计对上述资料进行分类、归纳、总结，从中研判房地产市场的发展趋势，寻找项目发展的突破口和差异化竞争方向。

③竞争对手甄别根据市场状况及项目自身特点，判断竞争项目，并分析项目的优、劣势及其对本项目的影响。

④价格分析明确所在区域市场的价格分布特点、价格段划分、价格缺口空间、各不同物业类型的定价策略，为项目定价提供依据。

⑤产品分析分析项目所在区域市场发展程度与产品发展程度的对应关系，为项目产品形态定位提供依据。

⑥区域市场研究结论根据上述分析得出市场对本项目的威胁点，并予以回避；市场对项目的利用点，并加以整合。

（3）消费市场研究模块居民商品房消费需求特征与倾向4、目标客户定位模块目标客户是消费者需求深访与项目资源的对接结果，目标客户定位不仅要考虑这两个层面，还要考虑城市房地产发展的趋势。

①显性客户：有明确购买本项目意向的客户。

②隐性客户：购买本项目意向不够强烈，包含消费行为受心理因素较大的冲动型客户。

③偶然客户：具备一定经济实力，对本项目的吸引力抱任何态度的客户。

但因地段、职业因素，这类客户购买本项目的愿望不明显，但也不排除其购买行为。

④争夺客户：指同一区域不同项目的客户存在一定重合现象，争夺客户是那些没有明确的住房消费倾向，或仅倾向于地段等表层因素的客户。

执行过程中，这四种客户表述为：明确显性客户，说明隐性客户，留住偶然客户，争取争夺客户。

5、设计调研模块是针对产品的调研，从设计专业的角度，调查现有住宅市场的产品细节，如立面处理、户型配比、公建配套等。

①建筑单体：调查建筑单体的楼层、立面处理、装修标准、建材设备等。

②公建配套：调查各荐配套设施及配比。

③环境景观：调查小区绿化率及绿化形式，园林建筑等。

④路网设计：调查小区道路设计及其功能分布。

三、定位策划环节●目的在进行土地规划前，对项目各项资源及可利用程度进行分析，确定目标客户，研判市场空白点，提炼出核心竞争力优势、原创开发概念，建立项目核心开发主题定位、产品定位，以此核心作为产品策划环节的指导。

●工作模块及流程第一：项目SWOT分析模块对项目所处市场环境进行全面、系统、准确的分析，借此制订相应的市场对策，提高市场竞争力。

第二：项目资源审核模块通过对地块内外部资源进行审核，整合利用外部优势资源，挖掘提升内部资源，指导产品定位与策划。

第三：项目竞争力分析模块在充分了解市场的基础上，通过分析项目所在板块的代表性项目，研判市场空白点，并结合以上两项研究项目竞争因素，提炼出项目核心竞争力，确保项目差异化竞争优势。

第四：基准项目研究模块通过对全国范围内或同一板块的优秀可类比项目选取研究，找出全国优秀项目的可借鉴点和引入点，实现创新与超越；或形成对同一板块项目的全面性或关键性局部超越。

第五：开发原创概念定位模块针对项目各项资源、城市消费者的消费共性、目标消费群的消费特性选择与项目主题定位接近的生活蓝本，确保从物质、精神两方面稳定项目的市场地位。

第六：项目核心定位模块根据原创开发概念及生活蓝本，推导出项目生活模式，并以此与目标客户群需求对接，建立项目核心主定位体系，形成主题定位、生活方式、社区文化定位、初步产品形态定位。

第七：项目产品形态定位模块在对接开发主题、抗风险能力、成本与赢利高效三个指标上选择最优化的方案，确定项目的产品建筑类型及建筑面积定位。

定位策划工作流程1、定位策划的方法互动定位法 2、定位策划的工作内容 （1）项目市场定位 （2）项目开发原创概念定位 （3）项目产品初步定位 （4）项目开发核心定位 （5）项目产品形态定位 3、互动定位的内容产品要弥补市场空白点，引领市场发展潮流，树立市场及目标。

在进行定位策划时，充分考虑发展商消费者的互动关系发展，通过项目树立发展商品牌形象，提升开发商品牌价值。

产品的设计要符合消费者的消费习惯、审美情趣。

4、定位策划工作模块A 、SWOT 分析法四个因素内部优势因素（Strengths ）、劣势因素(Weaknesses)外部市场环境中的机会因素(Opportunities)、威胁因素(Threats) B 、项目资源审核工作内容第一步：寻找市场空白点重点研究项目所在地的重点类比项目和竞争项目的产品和开发特点，通过研判代表总体房地产市场发展水平的重点项目的特点，分析总体市场和竞争项目的弱势和空白点所在。

第二步：项目竞争力分析根据市场空白点，研判项目的针对性差异化竞争优势所在，整合项目的自身资源审核结果，得出项目的核心竞争力所在。

第三点：树立差异化竞争优势从横向分析（针对空白点的填补和超越、针对竞争对手的差异化竞争力、全国优秀标杆项目借鉴性研究）和竖向分析（项目的资源审核、基于消费市场的需求）两大层次来树立项目的差异化竞争优势所在。

B 、项目竞争力体系构建①资源优势：地块所处的交通状况、规划前景、景观资源、社会资源等②品牌优势：发展商是否具备品牌优势及其可利用程度③产品优势：项目产品是否引领了一种新的生活潮流，是否符合目标客户的消费需求。

A、基准项目研究工作方法①选取项目所在地的房地产市场中较为优秀的可类比项目，作为基准项目来分析，形成项目发展对其的全面或关键性的局部超越。

②对全国范围内优秀可类比项目的选取研究，得出适合于项目发展的可借鉴点或引入点，从创新的角度来充实对基准项目的超越。

B、项目开发的基准项目参照体系A、原创开发概念定位工作步骤描述步骤一：确定生活蓝本的引入范围对项目狭义消费群——目标客户的深层次分析，掌握目标客户的生活形态、阶层性格、对接产品的需求。