一、朱家角概况及项目概况
1.1 朱家角概况
1.2、项目概况
1.3 项目优劣分析
二、朱家角现有商业状况概述
2.1 中心镇区内商业项目及概况
2.2 中心镇周边——表象繁荣的度假村经济
2.3 规划、建设中的大型商业项目介绍
三、项目定位及功能划定
3.1 项目定位设想
3.2项目功能划分设想
四、项目适用人群
4.1国内外观光游客（团体、散户）
4.2周边高档别墅区业主
4.3古镇及周边居民
4.4团队商务会议群体
五、项目可行性论证
5.1 项目与朱家角镇区规划无缝对接
5.2广阔旅游市场为本项目提供有力支撑
5.3 项目核心竞争力阐述
5.4 项目拥有稳定客源层
六、项目未来盈利分析及风险预测
6.1 项目未来主要盈利点所在
6.2本项目所面临的投资开发风险
七、政府支持对项目实施的现实意义
7.1、政府整体规划职能实施能有效规避本项目与其他项目的同质竞争7.2、政府监管职能对本项目后期经营运作至关重要
7.3、项目可能存在的产权分割问题
7.4、市政配套设施建设对本项目提供有力支持
7.5、项目是对朱家角整体旅游功能及形象的提升
八、3号地块概况及规划方案建议
8.1地块概况
8.2 规划方案建议
尾言
一、朱家角概况及项目概况
1.1 朱家角概况
全国历史名镇――朱家角，位于风景秀丽的淀山湖畔，地理位置优越，交通便利，朱家角镇自然环境优美，气候宜人。镇上古迹甚多，小桥流水，是现今保存较完好的江南古镇。全镇总面积138平方公里（包括水面），耕地面积58206亩；现有人口66000人，劳动力27800人；共有行政村28个，居委会8个。
江泽民总书记为朱家角题写了“江南古镇朱家角”。中共中央政治局委员、国务院副总理吴邦国为朱家角镇题写了“全国历史名镇朱家角”。在2001年上海召开的APEC会议期间，俄罗斯总统普京夫人和菲律宾总统阿罗约的丈夫、澳门特首何厚铧以及出席APEC会议的各国双部长的夫人等一大批中外贵宾来到朱家角古镇旅游。由此可见，朱家角镇有其独特的魅力。
朱家角古镇旅游开发是从1998年开始实质性启动，几年来，先后修复并对外开放了课植园、城隍庙、童天和药号、稻米乡情馆、渔人之家、上海远古文化馆（陶玉馆）、涵大隆、放生桥、北大街等20多个旅游景点，并丰富了景点内涵，吸引了众多的中外游客。除此之外，镇内还拥有一流的现代化旅游设施：亚洲最大的水上运动场、国内最大的“东方绿舟――上海青少年校外活动营地”；设施先进的上海国际高尔夫乡村俱乐部、上海太阳岛国际俱乐部等。目前，朱家角已基本形成了以古镇旅游为龙头，以太阳岛、环淀山湖为依托的旅游新格局。以旅游业为突破口，大力发展第三产业是朱家角镇经济发展的支撑点。古镇旅游业的快速发展，已经成为我镇经济发展的强大驱动力，带动了全镇的房地产业、餐饮业、商贸等行业的同步发展。
1.2、项目概况
项目地块位置：项目东临珠溪路林带，西靠南大港，南依六九房河，北至南大港，地处朱家角景观镇西大门入口——珠溪路景观大道与318国道的夹角处，沪青平高速公路朱家角出口距本项目不过百米，区位优势得天独厚。
1.2.2 项目基本情况介绍
地块总面积：47479.80平方米，其中出让面积26580.10平方米
地面现状；拆平至自然标高
规划用途：公共设施用地(服务业、旅馆业、图书展览、影剧院、游乐)
土地使用年限：50年
建筑容积率：不超过0.45
建筑密度：不超过25%
绿地率：建筑基地内绿地地面面积占建筑基地面积的比例不小于50%
建筑退让有关建筑控制线：建筑不得逾越河道退让控制线
建筑后退基地边界、建筑间距及日照控制：按《上海市城市规划管理技术规定》及有关技术规定控制
建筑高度、层数控制：不超过4层，高度不超过15米
基地出入口及车位要求：出入口开向东侧道路，车位设置应满足有关规定要求，并应结合行业特点及发展需要配置足量泊位。
1.3 项目优劣分析
优势：
1、尽占古镇建设规划之先机：项目是朱家角政府新镇区规划的重要组成部分，是朱家角度假型旅游业服务的重点休闲、娱乐配套设施，得到地方政府的高度重视和大力支持；
2、尽占交通便捷之优势：项目地理位置得天独厚，地块位于朱家角镇区西端，处在朱家角景观镇西大门入口——珠溪路景观大道与318国道的夹角处，沪青平高速公路朱家角出口距本项目不过百米；
3、尽占出入古镇之区位优势：项目与轨道交通七号线终点站及公交客运枢纽隔路相望，第一时间与往来游客亲密接触；
4、尽占“岛”、“水”之自然生态优势：项目四面临水，当地人称之为“生态岛”，项目开发时因地置宜，突出地块“岛”、“水”优势，规划的湖畔乡村酒吧等项目与之呼应；
5、尽占古镇开发之商业先机：地块正对祥凝浜路古镇出口，规划中的祥凝浜路是朱家角古镇重点规划的商业、金融一条街；
6、尽占旅游景点规模化之优势：青浦区目前有五个国家级4A旅游度假区（朱家角、东方绿洲、太阳岛、陈云故居、大观园），而且都集中在以朱家角和环淀山湖为核心的青西（青浦西部地区）板块，国家4A级旅游景点密度如此之高，这在国内还是首例。如此高密度的景点分布，构筑起青西板块的立体度假旅游网，打造出长三角度假型、生态型旅游品牌；
7、尽占水上旅游之优势：项目处在淀浦河南侧，是淀浦河休闲度假区的配套设施项目。地块东北侧不足50米的地方将规划为游艇码头，届时环绕生态岛的水面上将有“水上巴士”、“游艇”穿梭往来，水上交通便捷。
劣势：
1、项目地块偏小，项目的整体规划难以形成规模化效应；
2、项目紧靠交通主干道——318国道，道路车流量大对项目未来打造绿色生态型休闲娱乐场所造成一定的困难；
3、目前朱家角区域内已规划的同类产品如：尚都里等，将对本项目后期销售经营管理产生极大的市场同质竞争压力；
4、目前青西板块的道路设施及公交网络还不完善，众多国家4A级景区之间缺乏联系，游客（尤其是自助型游客）的旅游形成限制，这给青西板块的整体旅游带来消极影响；
6、2005年朱家角的游客数量有所减少，而革命传统教育基地陈云故居的游客大幅增加，所以观光型的旅游产品正面临严峻考验；
7、目前青浦区规划建设的超大型休闲娱乐购物设施，体量巨大，功能齐全，如赵巷建设中占地6000亩的超级商业中心，徐泾规划投资9.5亿元的西郊商务中心等，都处在上海到朱家角的必经之路上，未来这些大项目投入使用后，必将对从上海来朱家角的游客进行分流。
二、朱家角现有商业状况分析
2.1 中心镇区内商业项目及概况
古镇朱家角区内的商业形态主要是以淀浦河两岸的特色商铺为主，其服务定位是面向来朱家角观光旅游的游客。而景区以外，则多以社区型商铺为主，各类店铺及中小型的超市，主营对象是朱家角镇的本地和周边居民。这些商铺共同的特点是总体规模都不大，小到十几，大到上百平米不等。
