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航天基地HT01-（5）-3地块投资分析报告

西安房地产信息网 时间：2009-12-25

一、地块概况 该土地为已挂牌成交土地，挂牌时间为2009年12月9日-12月18日，竞得人为航天时代置业发展有限公司，成交价格为14300万元。

宗地编号 土地位置 土地面积 土地性质 使用年限 规划指标要求

容积率 建筑密度 绿地率

HT01-（5）-3 支一路以北，神舟六路以西，航天大道以南、神舟大道以东 净用地面积为96753.6平方米（折合145.130亩，不含代征路34223.8平方米，代征绿地30109.1平方米） 住宅 70年 不大于3.0 不大于

24% 不小于30%

根据宗地规划指标：楼面地价为：493元/平米、建筑层数13层，总建筑面积290260.8平方米。

二、地块分析预测

1、地块分析

区域背景：

该地块位于西安国家民用航天产业基地板块。西安国家民用航天产业基地（原名西安航天科技产业基地）位于西安市主城区东南,坐落于少陵塬,北邻西安市科教文化区,西临西安高新技术产业开发区,南邻秦岭北麓生态旅游区,是西安具有良好交通和自然生态环境优势的科技产业开发区，是西安中心城发展的重要辐射地之一，是陕西省政府和西安市政府联合中国航天科技集团公司，共同建设以航天民用产业为主导的高技术产业聚集区之一，规划面积23.04平方公里，预留48.79平方公里的发展空间。2006年11月30日，西安航天科技产业基地管委会正式成立，基地进入全面开发建设阶段。2007年12月26日，基地被国家发改委批复认定为西安国家民用航天产业基地，2008年4月8日正式更名。

西安国家民用航天产业基地是全国最大的民用航天科技产业基地，也是陕西省大力发展以先进半导体照明和太阳能光伏产业的核心区域。它以“航天产业立区，高新产业兴区”为发展定位，坚持“四节约一环保”发展理念，实施集群化、特色化、市场化、生态化、规模化的发展战略，走“大集团引领，大产业构建，园区化承载，规模化发展”的科学发展道路，着力发展以民用航天、太阳能光伏-大功率半导体、服务外包和创意为主的三大产业，规划建设核心区、研发区、工业区、物流区、居住区五大功能区，正在培育陕西新的经济增长极，建设以科技、人文、生态为主导的三位一体新型工业区，打造一个技工贸收入为3000亿元的高技术产业新区。

地理位置分析：

地块位于长安和城南的交界处，往南属于长安的成熟配套区域，往北接壤城南曲江，交通便捷，多条公路连接四面八方。距西安市标志性建筑——钟楼仅7公里，绕城高速2.8公里，大雁塔4公里。向北、向西、向东成发散状与城市干道连接。向北由杜陵东路经雁塔南路、北长安街直通西安市中心城区；向西由东长安街直至长安区郭杜大学城、国家级西安高新技术产业开发区；向东由杜陵东路经雁翔路至交大科技产业园；有慧谷四路和慧谷八路等多条道路经曲江新区与三环连接。经北长安街、雁塔南路上绕城高速到西安咸阳国际机场约40公里，只需30分钟左右；到西安火车站约10公里，仅需15分钟。

处于航天基地的地理位置为该地块提供了较高的发展平台，曲江的扩展规划，也让地块的区域位置的优越性进一步提升。近期，西安市委、市政府研究通过了《曲江新区扩区发展规划》。《规划》决定将曲江新区的面积从现在的20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积增加一倍，新扩区域占用雁塔区的土地，将在原区基础上，自西向东、向南扩展。东边由雁翔路扩至长鸣路，南至雁塔区、长安区交界；北侧界址以西安交大、西安理工大学预留地南侧规划路至长鸣路为界。此次曲江新区新扩区域预计总投资120亿元，将在一期曲江文化景区的基础上，规划建设出版传媒产业区等九大文化产业园区，到2015年全面建成曲江国家级文化产业示范区。同时原雁塔区杜陵塬万亩都市森林于这次正式划归由曲江新区管理运营。

近日在西安召开的2009欧亚经济论坛上国开金融有限责任公司与西安曲江新区管委会签订了《西安开元城市发展基金合作投资意向书》，双方共同成立西安开元城市发展基金，重点支持当地规划的城市建设和区域发展重点项目。这是国开金融公司在曲江开展的全国首个城市开发业务试点项目，投资范围主要为曲江新区扩区、临潼国家级旅游休闲度假区、法门寺佛文化展示区及大明宫遗址区内城市基础设施建设和土地开发等与城市发展相关的项目。

诸多关于曲江扩展区域的发展规划对于，该项目来说，是利好连连，位于曲江和长安交汇区域的地理位置，加上航天基地的战略发展平台，让该地块不仅“站”得高，而且“看”的远。

配套规划： 尽管项目从地段和未来的发展来看，有利因素比较多，但是周边配套的建设发展仍然成为投资置业该区域的一大制约因素，在主打文化旅游产业发展的曲江扩展区域的配套尚未规划建成的情况下，西安国家民用航天基地未来规划建设的两个主题公园——星河运动公园和中央公园，成为了该区域的亮点配套，这两个公园都将体现出基地“航天科技与绿色生态”融合的特点，于2011年底前全部建成。

其中星河运动公园位于雁塔南路西边，南临航创路，西临神舟二路，北临东长安街，地处西安航天基地东南核心区，规划总用地面积202亩，总投资约1.2亿元人民币。星河运动公园建设有室外足球场、篮球场、网球场等各种大型户外运动场地，周边布置室内体育会所区、球类练习场区、居住商业区和大众休闲体育区，配置各种草木，形成“一心一环四分区”的格局，不但承担起公园本身休憩、活动、交流的功能角色，还以体育运动主题为载体，为人们提供多层次的体育运动场地和设施。

中央公园规划是一座综合性的主题公园，位于西安航天基地核心区，占地约13公顷，共分为航天文化体验、自然景观、滨水景观、儿童游乐以及高级会所五大功能区。在规划中，公园南北向是“航天体验”主轴线、东西向是“景观休闲”主轴线。立足于航天文化主题最大的亮点，就是位于中央公园中心位置的飞碟型“航天科技体验馆”。环形的主干道将把公园里“阳光草地”“月形岛”“趣味花园”“童趣探索”“陨石阵广场”等诸多亮点串联起来，加上一片开敞的湖面，曲线优美，动静结合。

航天基地两个主题公园的建设将大幅运用高新科技和绿色生态元素。以中央公园为例，规划中将太阳能利用和景观设计有机结合，提高公园内能源的自给能力。一些尖端的高新技术，例如“光电长廊”、“太阳能旋转售卖亭”、“彩色透水沥青铺面材料”等也将用于公园建设。国际上最前沿的生态雨水收集和利用理念，将最大限度地减少人工场地建设痕迹。

两个公园建成后，将具有科普教育、高科技体验和展示、生态节能理念示范、休闲娱乐、应急避灾以及一定的商业服务功能，并在功能、市场、景观特色方面充分体现出超前性和示范性。

土地市场：

土地供给量充足是该区域土地市场的一大特点，随着西安民用航天基地的建设加快，该区域土地市场也渐活跃，根据显示土地储备交易中心最新的土地挂牌出让信息可以发现近期，西安市成交的土地以分布在航天基地区域的宗地数量居多，并且从土地的规划性质上来看，目前已出让土地用途以工业用地为主。

业态分析：

航天基地区域内处于建设阶段，目前看来边缘的居住项目居多，主要分布在与城南交接的航天大道附近，比如富力城、大华公园世家、曲江阑山，也包括此次分析的居住用地，这是因为曲江的南向扩展，正在不断地将开发项目向南推进，随着附近配套的建设，居住氛围已经慢慢形成，富力城和大华公园世家这两个大盘的入驻，为周边前期积累了大量的人气；另外一长安南路上的住宅项目居多，如航天逸居、长安相府、嘉禾苑、吉源美都、铭景城等，主要因为该区为长安的商业繁华地段，生活便利、交通便捷、居住氛围浓厚。

内容 应对方式

strengths 土地供应量有保障，位于国家民用航天产业基地板块，区域发展平台较高，地段升值潜力大。 结合区域发展趋势，建设高品质的住宅项目。

weaknesses 板块发展处于起步阶段，周边配套不完善，入住后日常生活受到影响。 注重小区配套的建设，在小区学校、便利超市及小区休闲配套上要下功夫，尽量弥补周边配套的不足。

opportunities 航天产业基地建成后，及曲江扩展区域的建成，将极大地提升板块的居住舒适度和增值潜力。 提高小区自身的定位，根据板块的发展定位合理的业态规划，有效地与市场需求相吻合。

threats 版块内的住宅项目较少，尤其是高尚住宅，富力城和大华公园世家这两个大盘的雄踞，给项目的发展定位带了了一定的竞争力。 扬长避短，提升项目档次，注重项目的科技含量，注重节能环保的社会效应，同时增加市场关注度，吸引客户眼球。深入研究客户的需求特征，推出适合市场需求的产品，降低市场风险。

项目名称 物业类别 占地面积（万平方米） 住宅建面

（万平米） 开盘以来去化率 销售均价

（元/平米） 开盘

时间 建筑类别 容积率 开发企业

周边

在售

楼盘 富力城 住宅 45 110 66.74% 6600 2006-9-13 纯板式高层纯板式小高层 2.29 西安滨湖花园房地产开发有限公司

大华公园世家 住宅 67 102 —— 6500 2008-11-08 联排独栋花园洋房小高2.8 上海大华集团西安公司 层

曲江澜山 住宅 4 22 20.43% 4600 2008-12 高层 5 西安市宏峰实业有限公司

长安相府 住宅 10 4300 2009-09-07 3.7 西安宏杰房地产开发有限公司

考察地块周边的项目区位及自身因素，分析得出假设建成后当前市场行情下，该土地上的项目的房地价格为5000元/平方米。

根据西安市房地产信息网数据研究中心调研分析，对于目前西安市普通商品住宅项目各项成本计算标准明细如下：

类别 多层 小高层 中高层 高层 超高层

土地成本 (楼面地价） 1000-1400

前期费用 80-90

设计费用 50

建筑安装工程费 600-900 900-1200 1400 1800-2300 2200-2500

政府配套费 150

售后服务费 30-35

营销费 100-130

财务费用 90-140

管理费 30-50

税金（营业税及附加、土地增值税）

按项目的一定比例提取 不可预见费

按照以上标准，计算出待分析地块的总成本为128677万元。

2、地块预测

纵观该区域的房地产市场发展，投资方面来讲，增势强劲。2008年富力城及曲江澜山两个在建的房地产项目完成投资8.8亿元，占全年固定资产总投资的49%。全年施工房屋面积514154平方米，商品房销售面积71587平方米。2009年西安航天基地经济继续保持快速增长的发展态势，提前一个月完成了全年度经济指标，据了解截至11月30日，西安航天基地建项目29个，完成固定资产投资24亿元，同比增长51％等。该区域正在快速的成长为一个新的投资热区。

从另一方面讲，09年以来曲江范围内房地产开发面积不断扩大，生活配套逐渐改善，宜居指数不断攀升推动了该区域人口不断增加。目前曲江已成为城南区最大的房源市场，良好的环境也使得城南区成交均价居高不下。曲江东扩南进的区域规划出台，伴随之的必是大幅度的战略及发展部署，配套设施建设不断完善，这一地区再次成为众多开发商关注的焦点，也让更多的购房者看到了未来的发展潜力和升值空间。曲江的扩展带来的南向人口“扎堆”，给航天基地版块的居住氛围起到了很好的辐射推动作用。