江苏赣榆新城开发可行性研究报告

江苏赣榆新城开发可行性研究报告

第 1 页 共 22 页 赣榆新城开发可行性研究报告

第一部分：项目所在城市的背景分析

1. 赣榆国民经济运行状况分析

1.1. 赣榆概况

赣榆位于江苏省东北端，隶属江苏省连云港市，东临黄海，西与山东临沂市接壤，北通青岛，南襟新亚欧大陆桥东桥头堡连云港，是全国最早的沿海开放县之一。全县18个乡镇，总面积 1402.5平方公里，人口 108万，境内有山、有海、有平原，面积各占1/3，山青水秀，土地肥沃，气候宜人，素以"享山川之饶，受渔盐之利"的福地为人称道。

赣榆县拥有６2.５公里黄金海岸， 1.53万公顷滩涂，7.2万公顷浅海域，7000平方公里近海渔场，是江苏省最大的水产育苗基地，拥有 198家工厂化海淡水育苗场。平原地区土地肥沃，农作物品种丰富，农业生产综合实力跻身全国百强县行列，是全国商品粮基地县和全省食品工业大县。同时地藏丰富、工业门类齐全，已形成化工、纺织、 机械、煤炭、建材、食品等十大工业体系。被江苏省政府命名为"建筑之乡"。

“十五”期间，赣榆将突出加快发展的主题，抓住结构调整这条主线，以改革开放和科技创新为动力，着力实施工业立县、民营富县、科教兴县、依法治县和城市化战略，全面提升全县经济的综合实力和竞争能力，促进各项社会事业协调发展。五年间，全县工业经济将进一步调优、调新、做大、做强，实现跨越式发展。利用已有的优势，优化农业结构，确保农业强县的地位，发挥地域优势做大做强水产养殖和海洋、滩涂旅游业，同时加大工业投入，以高效益低污染的新型工业为发展的主导。初步预计五年间工业年销售收入年均递增5—8%，利税年均增长4—6%，技改投入增长保持15%以上，对外出口年均递增10%以上。

 城市绿化情况

赣榆县绿化率达到45%，人均公共绿地23平方米。工业废污水集中处理率达到90%，江苏赣榆新城开发可行性研究报告

第 2 页 共 22 页 2002-2004年赣榆GDP总值分布图53.6561.7869.270204060802002年2003年2004年国民生产总值（亿元）2004年连云港四县GDP总值分布图片69.2660.7745.1333.701020304050607080赣榆县东海县灌云县灌南县国民生产总值（亿元）工业固体废物综合利用率100%。自2000年被国家环保总局批准为第五批国家生态示范区试点县以来，县委、县政府高度重视，不断增加财力、物力、科技等方面的投入，邀请专家高起点编制创建规划，以建设“四在经济区”为重点，10大类600余个生态工程项目为示范，先后投入55.56亿元加快生态建设步伐，取得了显著的生态效益、经济效益和社会效益。

到2004年为止，赣榆县结合创建国家级生态示范区建设，以农业结构调整为载体，以改善生态环境和发展生态经济为主旨，以机制创新和经营模式的改革为动力，群策群力进行绿化造林，已新发展成片林12.38万亩、新建农田林网10.44万亩、四旁植树262.2万株、新建绿色信道198公里。绿化造林总量为前三年的总和。优美的环境、良好的空气质量不仅点缀了市民的生活，同时也大大推动了赣榆旅游业的发展。

 城市交通状况

赣榆的水陆交通十分发达。向南35公里有横贯祖国腹地的陇海铁路；向北50公里是兖石铁路；距连云港机场30公里，（有直达北京、广州、厦门、成都、昆明等十几个大中城市的航班）；距青岛国际机场、南京禄口国际机场200多公里；距连云港港、日照港 40多公里；204、 310、327国道在境内交汇，即将建成通车的同三高速公路自北向南贯穿全境；青口码头与通榆运河、京杭运河、长江等水路相连。发达、便利的交通配套已为赣榆的整体发展打下了坚实的基础。同时赣榆县还在不断的加大对交通配套的投入力度。

1.2. GDP年增加值超10％、保持连云港地区领先地位

2004年全县实现国民生产总值65.45亿元，财政收入3.41亿元，连续三年GDP增幅保持在10％以上，继续保持连云港地区领先地位。 江苏赣榆新城开发可行性研究报告

第 3 页 共 22 页 2002-2004年赣榆产业比例分布图30.834.83432.131.933.227.133.435.105101520253035402002年2003年2004年第一产业第二产业第三产业2002年—2005年上半年赣榆人口列图106.91107.09107.9313.915.215.960204060801001202003年2004年2005年上半年总人口数（万人）城镇人口（万人）1.3. 第三产业结构比重逐年增加，外来消费能力稳步增加

农业是赣榆县的龙头产业所以在赣榆的国民生产总值中第一产业占了很大的比重，第二产业一直保持着平稳的发展，但随着产业结构的调整第三产业在国民生产总值中所占比例越来越大。2002年第一产业为22.68亿元占国民生产总值的30.8，第三产业仅占国民生产总值的27.1%，到2004年第一产业22.02亿元，占国民生产总值的34.8%，而第三产业则有了较大的提升，2004年第三产业产值21.66亿元，占国民生产总值的35.1%，可见，整个产业业态已经向更加优化的方面发展。

赣榆经济增长的动力由农业“一枝独秀”转变为现在的第一、三产业。第三产业比重的逐步增加将有效的吸纳更多外来劳动力的进驻有效促进赣榆房地产业的发展。

1.4. 产业调整成效显现，城镇人口逐年增加

赣榆政府不断加大招商引资力度，推动了工业及第三产业的发展，提供了更多的就业岗位；促使城镇的人口不断增加。2003年赣榆县人口数量为106.91万人，城镇人口为13.9万人，随着赣榆县经济社会的发展和城市化进程的不断加快到2004年赣榆县人口总数为107.93万人，比03年增长约1%，而城镇人口则为15.96万人，比03年上涨了12.9%。

城镇人口的增长带来对城镇的住宅的需求，将有力的促进房地产市场的发展。 江苏赣榆新城开发可行性研究报告

第 4 页 共 22 页 2002年—2004年赣榆县人均可支配收入示图68537782887229913139350102000400060008000100002002年2003年2004年城镇人口农民2003-2005年上半年赣榆地区固定资产投资状况分布图24.432.7425.64051015202530352003年2004年2005年1－6月固定资产投资额（亿元）1.5. 人均可支配收入持续稳定增长，消费能力逐步提升

2002年赣榆县城镇人均可支配收入6853元，农民人均纯收入2991元，03年城镇人均可支配收入7782元，农民人均纯收入3139元。2004年产业结构调整初见成效城镇人口平均可支配收入8872元，农民人均纯收入3501元，消费逐步转变为发展型消费。

1.6. 2005年上半年赣榆固定资产投资总量领先连云港地区

2004年，赣榆全社会固定资产投资累计完成32.74亿元，同比增长34.0％，增幅较上年提高7.3个百分点，数值比目标31.5亿元多出1.24亿元。其中，规模以上投资完成24.38亿元，增长47.3％；规模以下投资完成8.36亿元，增长6.0％。

在规模以上投资中，基本建设完成4.74亿元，同比增长27.7%；更新改造3.45亿元，增长84.0%；私营个体1.14亿元，增长25.8%；房地产投资2.14亿元，增长14.9%。

2005年1－6月份我县完成全社会固定资产投资25.64亿元，同比增长53.6% ，增幅比上年同期提高23.5个百分点。投资总量位居全市四县首位，增幅居四县第二。

年份 2003年 2004年 2005年1－6月

固定资产投资额（亿元） 24.4 32.74 25.64

比上年增长 20.5％ 34％ 53.6％（同期增长）

房地产投资额（亿元） 1.71 2.14 1.14 江苏赣榆新城开发可行性研究报告

第 5 页 共 22 页 房地产所占比例 7% 7.5％ 4.4％

房地产投资涨幅 12% 14.9% 26.4％（同期增长）

2003-2005年上半年房地产投资额占赣榆总固定资产投资的比率不断增长，随着产业化进程的不断调整，大环境的驱使下必将促进赣榆房地产业整体的发展。

1.7. 赣榆房地产开发情况

1.7.1. 2002年－2005年上半年赣榆房地产市场概况

赣榆房地产开发始于2002年。2003年全县房地产开发1.53亿元，商品房销售0.6亿元，到了2005年全县房地产开发共投资2.4亿元，比03年上涨了57%，商品房销售收入1.3亿元，与03年相比上涨了116%，更好的解决了人居问题。

房地产开发状况 2003年 2004年 2005年1-6月

房地产开发（亿元） 1.53 1.86 2.4

商品房销售（亿元） 0.6 0.99 1.3

商品房销售（万平方米） 5.817 9.78 4.11

住宅销售（万平方米） 2.89 8.52 3.91

（数据来源：连云港房地产信息网）

2003年商品房销售面积为5.8180万平方米，其中住宅面积2.890万平方米，房屋售价为850元/平方米，2004年商品房销售面积为9.78万平方米，比03年增长68.1%，住宅面积8.52万平方米，比上年增长194.8%，售价比03年上涨27.1%为1080元/平方米。05年上半年商品房销售面积4.11万平方米，比04年同期增长11.4%，其中住宅售价为1100元/平方米，上半年基本上与去年年底的价格持平，但是今年下半年的价格已经达到1300元/平方米左右，上升幅度已经超过10%，下半年房价猛涨，预计明年也将有一定的延续。

0200400600800100012002003年2004年2005年上半年2003年—2005年上半年住宅售价图例住宅销售均价（元）江苏赣榆新城开发可行性研究报告

第 6 页 共 22 页 1.7.2. 有利因素

 赣榆经济持续稳定增长及新城规划有利于房地产的发展

根据经济数据分析，赣榆经济增长连续3年超10％，整体经济状况进入高速发展期，有力的支持和推动住宅建设和房地产业的发展。同时连云港整体城市化进程的发展战略，也将积极推动卫星城、小城镇的发展，为赣榆住房建设提供了新的市场机遇。

 政府搬迁，带来一定的发展机遇

随着赣榆县委县政府东迁的步伐不断进行，赣榆县规模将面临进一步扩容。但是由于受到城市的经济基础的影响，新城发展预计需要10年甚至更长的时间才能够实现。

 房地产市场总量高速提升，城市消费观念正在转变

从两年前房地产成交量分析来看，赣榆房地产市场发生了很大的变化，成交量出现了成倍增长的态势。由此可见，赣榆整体消费观念正在发生转变，赣榆房地产市场处于一个刚刚发展阶段，具有一定的潜力。但是由于城市整体经济基础不雄厚、缺乏外来消费人口的支撑，行业发展相对比较缓慢。

1.7.3. 不利因素

 赣榆房地产市场比较低级，房地产市场发展缓慢

赣榆房地产市场自2002年起开始发展场整体市场度不够高，市场中还存在未领取房屋预销证件的前提下就开始接受定金的现场。市场的极度不规范将阻碍赣榆房地产市场的发展。

 赣榆主城区辐射力不强，城市扩容能力不高