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论我国个人住房抵押贷款担保模式的选择

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市 场 发 展 的客 观 需 要 ， 励 、 导 和 扶 持 商 业 性 个 人 住 房 抵 押 贷 款 担保 的 发 展 。 鼓 引 关 键 词 ： 人住 房 抵 押 贷 款 担 保 ；政 策 性 个 人 住 房 抵 押 贷 款 担 保 ；商 业 性 个 人 住 房 抵 押 贷 款 担 保 个
ｍｏｔａ ｅｉ ｕａ ｅ ｒ ｇ ｇ ｎｓ ｒ ｎｃ
一
、
贷 款 担 保 体 系 的建 设 过 程 中 ， 府 应 当 发 挥 主 导 作 用 ， 时 建 立 政 策 性 个 人 住 房 抵 押 贷 款 担 保 机 构 ， 广 大 政 适 为
中低 收 入 者 申请 高 比 例 的 个 人 住 房 抵 押 贷 款 提 供 担 保 ， 以保 障 其 基 本 的 居 住 需 求 。 此 外 ， 府 还 可根 据 住 房 政
第 ３期 ２１ Ｏ Ｏ年 ６月
华北 电 力大学 学 报 （ 会科 学版 ） 社
Ｊ ｕ ｎ Ｉ ｆ ｏ ｔ Ｃ ｉ ｌｃ ｏ ｅ ｎｖ ｉ （ ｏ ｉ Ｉ ｃｅ ｃ ｓ ｏ ａ ｏ ｈ ｈｎ Ｅｅ ｔ ｃ Ｐ ｗ Ｕ ｉ ｒ ｔ Ｓ ｃａ ｉｎ ｅ ｝ ｒ Ｎ ｒ ａ ｒ ｉ ｒ ｅｓ ｙ Ｓ
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ＮＯ． ３
Ｊ ｎ Ｏ ０ 抵 押 贷 款 担 保 模 式 的选 择
天一 吴 志 宇 于
（ 华东 交通 大 学 人 文社 会科 学 学院 ，江 西 南 昌 ３ ０ １ ） ３ ０ ３
摘 要 ： 人 住 房 抵 押 贷 款 担 保 是 指 由依 法 设 立 的机 构 或 者 组 织 为 合 格 借 款 人 申请 高 比例 的个 人 住 房 个 抵 押 贷 款 而提 供 的 一 种 信 用 担 保 行 为 ， 主 要 功 能 是 降低 购 房 借 款 人 的 首 付 款 比例 。在 我 国个 人 住 房 抵 押 其
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中图 分 类 号 ：Ｄ ２ ． ９０４ 文献标识码 ： Ａ 文章 编 号 ：０ ８ ２ ０ （Ｏ 】 ３０ ６ － ６ １ ０ — ６ ３ ２ １ ０ — ０ ５０ Ｏ
Ｏｎ ｔ ｅ Ｍ ｏ ｅ ｏ ｈ ｄ ｆＣｈｉ ａ Ｓ Ｍ ｏ ｔ ａ ｅ Ｉ ｓ ｒ ｎｃ ｙ ｔｍ ｎ ’ ｒ ｇ ｇ ｎ ｕ ａ ｅ Ｓ ｓｅ

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我国个人住房抵押贷款评估的重要性

我国个人住房抵押贷款评估的重要性

浅析我国个人住房抵押贷款评估的重要性摘要：目前，我国个人住房抵押贷款评估实践中存在套模版、随意性大等诸多问题，有必要从理论上探讨这项业务的重要性以改变从业者的认识和做法。

本文从宏观和微观两个层面对我国个人住房抵押贷款评估的重要性进行了分析，从宏观层面看，正确的个人住房抵押贷款评估有利于银行体系的健康发展，可以防止由银行体系的崩溃引发全面的金融危机。

从微观层面来看，个人住房抵押贷款评估能够使抵押人获得相应的和及时的金融帮助以实现自身愿望；而对银行等金融机构而言，则降低了抵押物处置风险，很大程度上保证了贷款的安全。

关键词：个人住房抵押贷款；个人住房抵押贷款评估；重要性在评估实践中，个人住房抵押贷款评估是房地产估价的一种常见业务，这种业务一般技术路线清晰，业务操作成熟，因此被很多评估机构认为是最简单的评估业务之一。

因此也就常常出现套模板、数据处理不严谨、随意性大等问题，甚至出现虚假报告等重大问题。

笔者认为，出现这些问题的重要原因之一是对个人住房抵押贷款评估的重要性认识不够，思想上麻痹，因此撰文专门讨论个人住房抵押贷款评估的重要性，希望引起对相关业务的重视。

一、从宏观层面看个人住房抵押贷款评估的重要性(一)金融与房地产2007年以来，一场由美国“次贷危机”引起的经济危机最终演变成席卷世界的金融风暴，至目前，仍然使世界经济形势扑朔迷离，它的影响还难以全面估计。

这场金融危机产生的原因涉及美国的消费模式、金融监管政策、金融市场开放性等众多因素，尽管说法不一，但是房地产泡沫是危机的源头祸水已为多数人认同。

房地产和金融的特殊关系日益受到瞩目。

金融对房地产的支持集中在两个环节：开发和消费，支持方式包括发放开发贷款、发行开发企业债券、发行项目债券、信托融资、典当、发放消费信贷等。

总体而言，金融业对房地产最主要的支持方式是银行贷款，尤其是在银行体系和金融体系中占主导地位的国家。

为了降低风险，金融机构在发放贷款时普遍采用了抵押贷款的方式：在开发环节发放开发贷款，要求开发企业以获得的土地或企业拥有的其他房地产作为抵押；在消费环节发放消费信贷，要求消费者以所购房地产作为抵押。

我国商业银行个人贷款业务结构调整

我国商业银行个人贷款业务结构调整

浅谈我国商业银行个人贷款业务的结构调整摘要：个人贷款业务作为商业银行零售业务的重要组成部分，近年来对商业银行的效益贡献日益凸显，个人贷款业务自然也成为各家银行重兵争夺的阵地。

伴随我国个人贷款业务的飞速发展和信贷经营环境的改变，现今商业银行的个人贷款体系中尚存在一些需要调整与优化的地方。

本文从我国商业银行现有个人贷款业务的结构特点入手，对信贷业务结构中存在的问题进行了探讨，并在此基础上提出一些调整建议。

关键词：商业银行；个人贷款业务；结构调整中图分类号：f832.33 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）04-0-01银行业的发展在我国由来已久，商业银行作为银行体系中不可或缺的一个角色，在自己的发展进程中也在不断地进行着探索与战略调整。

近年来，我国个人信贷取得长足发展，信贷需求所带来的利差收入成为银行个人消费金融盈利的关键。

据统计，在每1000个客户的需求中，支付性需求占98%，信贷需求占2%，而后者带来的收入却是前者的一倍，可以讲，在整个银行消费金融收入模式中，支付虽是核心，但盈利靠信贷，惟有保持个人信贷投放的持续增长才能确保消费金融盈利的稳定。

从国际经验看，现阶段我国商业银行的个人贷款业务结构特点在较大程度上会影响银行个人贷款业务的长久可持续发展，所以对商业银行的个人贷款业务的结构调整势在必行。

一、我国商业银行个人贷款业务的结构现状目前，在我国商业银行的个人贷款业务中由于贷款用途的不同以及贷款担保方式的不同可以将个人贷款分为以下几种主要类型，并且依次有着如下的特点。

(一)住房类贷款比重大近些年来我国住房制度进行了一定程度上的改革，取消了福利分房，可是安居才能乐业，所以买房成为了老百姓的最大一笔消费，也导致了居民购房融资需求量的快速增长。

多年来购房贷款凭借规模效应、贷款用途明确、有房产抵押、风险缓释较为充分等优势，在商业银行的个人贷款业务中占据着最大的比重。

以占市场绝对份额的工、农、中、建四家国有商业银行为例，截至2011年年末，四家银行的个人住房类贷款余额为47203.51亿元，占其个人类贷款余额的80.14%；2011年当年个人住房类贷款余额新增6296.91亿元，占四家银行个人类贷款余额新增总量的71.31%；而在这些住房贷款中，与一手房贷款相比，二手房贷款又因操作手续较为复杂、放款速度慢等原因占有较低的份额。

中国的住房抵押贷款证券化

中国的住房抵押贷款证券化


ｅｒｙ ， ｕｉ ）是资产证券 （ ｓｅ — ａｋ ｄＳｃｒｉ ｔ ｎＡ Ｓ 的 ｔ Ａ ｓｔ Ｂ ｃｅ ｅｕｉｚ ｉ ， Ｂ ） ｓ ｔａ ｏ
一
种主要形 式。它是 指银 行将 已抵 押 的住宅 债权 转让 给
另 一 机构 。这 个 机 构 将 数 目众 多 的 住 宅 抵 押 债 权 打 包 ， 以
设计 和发行 的中介公 司 ， 国《 我 信贷资 产证券 化试 点管理
办法》 规定 ， 受托机构 为依法设 立的信托 投资公 司或 中 国 银监会批准 的其他机构； ３ Ｐ （ ）Ｓ Ｖ与相关的参与 机构签订
入户 ， 使他们能够向银行取 得贷款。而储贷机构 的资金来
收 稿 日期 ：０ １— ７— ２ ２１ ０ ０
经 济 与管 理
重庆 与世 界 ２１年第２ 卷 期 ０１ ８ 第８
Ｔｈ ｏ ｌ ＆ Ｃｈｏ ｇ ｉｇ ｅ Ｗ ｒｄ ｎ ｑｎ Ｖｏ． ８ Ｎｏ． ０１ １２ ８２ １
中 国 的住 房 抵 押 贷 款 证 券 化
蒲元斌
（ 庆理工大学 饮食服务中心 ， 庆 重 重 ４０ ５ ） ０ ０ ０
摘要 ： 阐述住房抵押贷款证券化的历史、 中国发展住房抵押贷款证 券化 的必要性 和模 式、 发展 中遇到 的困难与问
题 及 其 解 决 办 法 。通 过 抵 押 贷 款证 券 化 的 实施 ， 以 扩 大 各 商业 银 行 信 贷 资 金 的 来 源 ， 强住 房抵 押 贷 款 的 安 可 增 全性和流动性， 实现住 房 金 融的 良性循 环 ， 为证 券 市场 提 供 了一种 中长 期 投 资 工 具 。 也 关 键 词 ： 房 抵押 贷 款 ； 券化 ； 殊 目的机 构 （Ｐ ； 用评 估 住 证 特 Ｓ Ｖ） 信 中图 分 类 号 ：８ ０５ Ｆ３ ． 文献 标 识 码 ： Ａ 文 章 编 号 ：０ ７— １１ ２ １ ） ８— ０６— ４ １０ ７ ｌ （０ １０ ０４ ０
谈个人住房抵押贷款中存在的问题与解决对策

谈个人住房抵押贷款中存在的问题与解决对策


源 成本 ，则 降低 贷款利 率也是 可 能 问题 制 定 一部 个 人 信 用 制度 的 法 指标值 Ｂ级的借款＾ ，可在保险公
的。 降低 资金 成本 ． 要 一方面 要从银 律 但是 ． ： 以成 立住房担 保公 司、 我 可 担保 公 司、 房地 产开发 商 、 企业 行 营理上 要效 益 ，另一 方面则 是寻 司，岱 司可 以存 储 部分廉 租房 以周 法凡 、个 人垒 额 全程担 保 方式 中任 找 新的资 金来 源 。新 的资金来 源 主 转 那 些 违 约 拖 欠 无 力 还 贷 的 消 费 选 其一 申请 贷款 ，贷款 期 限原 则上 要 从资金 市场取 得 ， 因此应积 极探 者 另外 完善 住房 贷款担保 制 度 ， 可达 ２ 一 ３ Ｏ ０年 ，若 保 证 期 限有 冲
一
个 步开发 ， ｌ 导房地 产开 发 情 况 ， 人住 房抵 押贷款 的
香 港 已长达 ３ Ｏ年 （ 均 台 平
企 业 在 销 售 基 本 完成 后 期 限一 般都 很 长 ，如 美 国 、
再 进行 新 的开发 通 过对 住 房公 积盘抵 押 周年 限 为 ２ Ｏ年 ） 十别 国家 ，
住 房 抵 押 贷 款 的 首 要 因 素 就 是 利 增加 和支 出处 于高 峰期 ；进入老 年 率 。 人住房 贷款 有两种 ， 个 一种是
个 人 住 房 贷 款评 定 资信 标 准 ，
期 收入和 消费数 量将 减少 。在 上述 建 议将指 标值 按 不 同的分值 区域 分
公 积金 为资 金来 源 的公 积金 贷 款 ， 情况 下 ，我们 可 以采用住 房抵押 贷 为 Ａ、 Ｃ三级。Ａ 缎界定 为借 款＾ Ｂ、
６ ｏ分 至 ６ ９分 指标 值 达 到 Ａ级 的