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并购视角下，看物业服务企业新动向近年来，外延式并购已成为物业服务企业拓展业务范围的新趋势。
2018年上半年以来，物业管理行业并购频次和并购规模进一步增加。
从政策方面看，住建部取消物业服务企业资质等级制度，意味着物业管理行业完全市场化，物业服务质量的竞争将会更加激烈。
而从物业管理行业的财务数据上可以看出，物业管理行业正处在发展上升期，营收净利稳步增长，毛利率也在持续上行。
物业管理行业将在新动向中迎来新的一轮发展机遇。
行业并购潮渐起，新三板成绝佳并购池2015-2018年物业行业主要并购事件在收购目标的筛选上，公司更加青睐已形成一定规模的优质物业服务公司。
据统计，按照2017年年报数据，新三板物业企业中，共有17家企业满足以上净利润及净利率要求，地产物业公司将目标瞄准在优质物业管理管理公司，新三板公司数量多，信息披露程度高，便于筛选企业寻找合适标的。
在地产物业公司的并购浪潮中，新三板或成为颇具热度的“并购池”。
物企盈利能力稳中有增，净利润增速上行以集中物业服务公司最多的新三板来看，物业整体板块的盈利能力在2017年稳中有增，在上游地产企业进入增速放缓的存量时期时，位于产业链后端的物业管理行业仍旧保持了良好的发展态势。
根据47家公布年报的新三板物业服务公司数据统计，2017年其营业收入合计为127.50亿元，同比增长24.62%，增速基本与上年持平。
净利润增长迅速，同比增长56.59%。
2015-2017年营收和净利中位数也均有增长，且增幅大于往年。
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“增量”转“存量”，物业行业迎来新时代根据Wind统计数据，2017年累计房屋竣工面积为10.15亿平方米，住宅/办公/商业/其他累计竣工面积分别为7.18/0.40/1.27/1.30亿平方米（其他类包含公共类、产业园、学校、医院等）。
号外悦方IDMall，中信资本实现“美元不动产基金类REITs”的战略突破！悦方ID Mall，中信资本实现“美元不动产基金类REITs”的战略突破中国首单美元基金“类REITs”2017年10月20日，国际知名另类投资机构——中信资本控股有限公司（简称“中信资本”）宣布，其商业地产战略品牌“悦方ID Mall”成功发行权益型类REITs产品——“渤海汇金-中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划”，近日将在中国证券投资基金业协会备案，并将在深圳证券交易所挂牌交易。
至此，中信资本的商业地产投资正式打通了“投资-资产管理-类REITs”运作全链条，实现了不动产基金的管理升级与战略突破，成为我国首单美元基金的类REITs尝试。
据悉，本次类REITs还是国内首单脱离企业主体增信（或整租）的市场化创新尝试，由中信资本旗下不动产基金发起，市场化运作，无企业提供期间差额支付或担保，权益级证券由中信信托安排的投资基金等市场化投资者认购，体现了市场化投资者对于“悦方ID Mall”品牌和中信资本商业地产管理水平的充分认可，以及对长沙悦方ID Mall持续稳健经营和物业增值的信心。
“渤海汇金-中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划”是具有权益型REITs属性的资产证券化产品，中信资本旗下基金作为发起人及基金管理人，渤海汇金证券资产管理有限公司作为计划管理人，发行规模为27.7亿元。
该专项计划以中信资本旗下基金拥有且成熟运营的“ID Mall”系列标杆物业——“湖南长沙悦方ID Mall购物中心”作为标的资产，采取分级结构，优先A档与优先B档证券分别获得“中诚信证评”给予的AAA与AA 评级，权益档未评级，各档证券获得了商业银行、专业基金等机构投资者的广泛认可。
产品设计与发行过程中，还得到了摩根士丹利华鑫证券、中信信托、中信证券、中信建投证券、海问律师事务所、世联评估、毕马威华振会计师事务所等机构的专业支持。
张金梅、梧州市融胜商业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广西壮族自治区梧州市中级人民法院【审理法院】广西壮族自治区梧州市中级人民法院【审结日期】2021.12.30【案件字号】(2021)桂04民终1343号【审理程序】二审【审理法官】朱卓慧李庆春莫芮【审理法官】朱卓慧李庆春莫芮【文书类型】判决书【当事人】张金梅;梧州市融胜商业管理有限公司【当事人】张金梅梧州市融胜商业管理有限公司【当事人-个人】张金梅【当事人-公司】梧州市融胜商业管理有限公司【代理律师/律所】罗荣其广西文威律师事务所;覃彪广西东中律师事务所【代理律师/律所】罗荣其广西文威律师事务所覃彪广西东中律师事务所【代理律师】罗荣其覃彪【代理律所】广西文威律师事务所广西东中律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】张金梅【被告】梧州市融胜商业管理有限公司【本院观点】上诉人张金梅提交的民事调解书，调解内容属双方对争议问题的让步，与本案待证事实不存在关联性，本院不予采信。
综合上诉人张金梅及被上诉人融胜公司的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人张金梅应否向被上诉人融胜公司支付物业费19997.6元。
【权责关键词】撤销违约金支付违约金合同约定关联性质证诉讼请求变更诉讼请求缺席判决维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，综合上诉人张金梅及被上诉人融胜公司的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人张金梅应否向被上诉人融胜公司支付物业费19997.6元。
上诉人张金梅与梧州市嘉联置业发展有限公司签订《梧州市商品房买卖合同》及合同补充协议，约定上诉人张金梅向梧州市嘉联置业发展有限公司购买梧州市商业用房。
被上诉人融胜公司与梧州市嘉联置业发展有限公司签订《委托经营管理合同》，约定被上诉人融胜公司对梧州市的商业广场部分(见附图)进行经营管理。
2017房地产10大并购事件回眸
艾振强
【期刊名称】《《城市开发》》
【年(卷),期】2017(0)12
【摘要】2017年上半年，中国境内地产相关的并购交易总金额达到446亿美元，同比增加78．5％；到第3季度，并购总金额超过900亿美元，占全部并购交易20．2％的市场份额，创房地产行业年度前3季度历史新高!除了延续往年“大鱼
吃小鱼，小鱼吃虾米”的格局，2017年还有了新变化，那就是连万达这样的大鱼也部分被吞食。
而且，并购整合也已经慢慢从单纯的获取土地，升级到了多元化的商业模式转变。
【总页数】3页(P25-27)
【作者】艾振强
【作者单位】明源地产研究院
【正文语种】中文
【相关文献】
1.2017中国劳动关系十大事件回眸 [J], 刘军胜;邓晓
2.2017年度中国房地产业十大事件 [J], 中国房地产杂志社;上海易居房地产研究
院
3.2017上半年房地产并购市场回顾 [J], 普华永道会计师事务所
4.变革-并购-事故-交锋 2006重大事件回眸 [J], 杜嘉
5.普华永道：2017年中国房地产并购额810亿美元 [J],
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ｌ行业智库 ｔ Ｉ ＩＮＤＵＳＴＲＹＴＨＩＮＫＴＡＮＫ ＿Ｆｘ ｝Ｈ１｝『ＪＩＩ
政策、法规等顶层制度设计视角而言 目前更多的是从金融投资视角继续关注着物业管理行业的成长。
并购只是起点 口
文『Ａｒｔｉｃｌｅ＞赵林夫 近一两年来，金融资本的高调“示 爱”，推进了物企的并购整合、服务技 术创新、社区０２０商业模式探索，但同 时越来越多的物企在看似清晰的“钱” 途上竞相飞奔时，却还没有哪一家物企 已经找寻到可行的、成熟的、被业界广 泛认可的新型商业模式。反倒是，部分 物企随着管理规模的跨越式增长，以及 人工智能等现代技术在日常服务作业中 加速取代人工，不但没有带来经济效益 的预期增长目标，而且服务质量的市场 口碑还有每况愈下之势。对于物业管理 行业而言，刚刚逝去的２０１ ６是急速变 革的一年，是摸着石头过河的又一年。 物业管理行业２０１ ６年跑马圈地式的并 购整合热潮，在２０１ ７年或许还将延续， 但热度一定会有所下降，因为并购整合 之后的物企，愈发面临着后续的融合发 展、可持续增长的困境。 金融资本可以为物企的并购做大助 臂之力，但是要实现并购物企与被并 ０２４ ｆ｝车与店 购物企的完美融合，包括企业文化、发 展战略、管理制度、运营规范、业务协 同、优势互补等各个方面的融合，我想， 金融资本是无能为力的。可以讲，并购 整合与技术创新只是起点，真正走上似 锦“钱”途之路漫漫，其修远兮。那么， 物企如何才能从并购做大阶段顺利迈向 做好做强的新台阶呢，７首先，我想就当 前物企在并购整合大潮中的一些困扰作 简要分析。 一是被并购物企对并购物企的敌 视、提防，在一定程度上已经为双方的 共赢合作设置了隐形藩篱。谈到并购， 多以“大鱼吃小鱼”来形容，这便已经 将被并购物企置于弱势的位置。但实际 上，并购谈判是一个利益争取、博弈均 衡的过程，既包括当前利益（交易对价： 也包括远期利益（共同成长）。被并购 物企担心并购完成后，便失去了经营的 自主权，在“大家庭”中没有充分的 言语权，并购物企在谈判时给予的承诺 无法兑现等等。殊不知，并购物企（投 资方）也面临着诸多风险，最主要的是 因为信息不对称而引致的逆向选择风险 （交易前）与道德风险（交易后）。虽 然并购物企对拟并购项目都会进行尽职 调查，但尽职调查不可能揭示全部的潜 在风险。所以，物业管理并购双方均应 正视潜在风险，通过灵活的交易结构设 计以及双向的估值调整技术，来尽可能 地规避风险。面对着行业并购整合大潮， 我们主动或被动地接受着变革，物企需 要顺势而为，基于自身实际情况与发展 战略，以开放、真诚、务实的态度，选 择最优的合作伙伴。 二是一些投资人认为，在管理规 模及稳定的线下业主流量达到一定规模 之后，基于物业管理平台的社区０２０商 业模式便可以成功。正是基于这一基本 理念，住宅物业在资本市场的估值要高 于其他业态类型。但是在实践中，即使 有的物企通过并购实现了在管物业尤其 是住宅物业规模的快速增长，但其社区 ０２０业务规模并没有实现相同速度的增 长，没有从“群雄逐鹿”中脱颖而出。 因为上述理念只关注了量的积累，而没 有关注或者即使关注了但没有在“质” 的积累上下功夫。所谓“质”的积累， 笔者的定义是“业主对物业管理服务的 粘性和认可度”。业主只有在认可了基 础的物业服务之后，才会去关注基于物 业服务的衍生服务，才会对物业管理平 台产生更高的粘性。例如，有些物企大 力引进人工智能，用摄像头取代秩序维 护人工岗位，用清洁机械取代保洁人工 岗位，这便会产生两个问题：一是，业 主整日面对着硬件设备，体验不到物业 服务本应带来的人文关怀：二是，硬件 设备无法达到人ｚ＿Ｎ务的质量水平，小 区公共安全事件等会增多。进而导致业 主对物企的服务认可度大打折扣，使业 主对物业服务的粘性下降，社区０２０将 只能是纸上谈兵。 当然，不是说人工智能的应用就一 定会降低物业服务质量，只是一个方法 和“度”的问题。物企在引入人工智能、 降低运营成本的同时，还需考虑到物业 管理这一服务产品的特性，保证业主所 体验到的人文关怀不能少。所以，综上， 物企在做大的同时，仍需深耕基础的物 业服务，只有固本强基，才能步步为营。 是以“匠心精神”将保洁、保安、 日常维修养护等基础物业服务做精、做 专，耕耘好物企做大做强的土壤。业主 可以通过这些基础服务来感知物企的用 心和专业程度，只有保证了服务质量， 业主才会对物企及其提供的物业管理服 务产生强粘性。日常的保洁、保安、维 修等服务虽然技术含量较低，技能要求 不高，但要把这些简单、重复的基础工 作做好，将“以人为本”的人文关怀融 入其中，则非易事，这就要物企花心思、 花精力，持之以恒。 二是通过宣传等活动培育业主的物 业服务消费意识。虽然物业管理在大陆 已经发展三十余年，但仍有很多业主缺 乏市场消费意识，不愿主动缴纳管理费， 这一现象在老旧住宅小区尤为普遍。物 业管理是微利行业，对绝大多数物企而 言管理费是其生存发展的基石，所以， 物企在增大住宅小区管理规模的同时， 定要想方设法提高管理费的收缴率。 首先，建议物企尤其是中小物企优化管 理费收缴的方法，尽量普及银行代扣、 移动支付等非现金收缴方法。其次，建 议物企定期组织多种形式的宣传活动， 诸如法规宣传等。再次，建议发挥行业 协会的力量，推进将业主交纳管理费的 情况纳入个人征信体系。 三是结合自身情况明确战略定位， 深耕某一业态领域的物业服务。物业管 理按照业态类型不同可以细分为多个领 域，如住宅、商业、写字楼（办公楼）、 工业厂房等，虽同属物业管理行业，但 其在服务技术、衍生服务挖掘潜力、业 务增长模式等方面相差甚远。从估值角 度来看当前资本市场更青睐于住宅物业 管理，也许资本市场的下一个春天属于 商业物业管理或者工业厂房物业管理。 所以，物企不能被资本市场中短期内的 潮流所干扰，需要找准定位，专注于某 个或多个业态领域，以服务对象（如 办公楼宇的白领一族、工业厂房物业的 蓝领工人一族）自身特征及消费需求为 基础，挖掘该业态领域基于物业管理的 衍生服务。●
武汉市大智商城大厦业主大会业主委员会、武汉鑫城置业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】湖北省武汉市中级人民法院【审理法院】湖北省武汉市中级人民法院【审结日期】2020.08.05【案件字号】(2020)鄂01民终907号【审理程序】二审【审理法官】魏兰叶钧李行【审理法官】魏兰叶钧李行【文书类型】判决书【当事人】武汉市大智商城大厦业主大会业主委员会;武汉鑫城置业有限公司【当事人】武汉市大智商城大厦业主大会业主委员会武汉鑫城置业有限公司【当事人-公司】武汉市大智商城大厦业主大会业主委员会武汉鑫城置业有限公司【代理律师/律所】李汉春湖北云开正泰律师事务所;孙时杰湖北云开正泰律师事务所;秦前坤湖北尚卓律师事务所;邓英夫湖北尚卓律师事务所【代理律师/律所】李汉春湖北云开正泰律师事务所孙时杰湖北云开正泰律师事务所秦前坤湖北尚卓律师事务所邓英夫湖北尚卓律师事务所【代理律师】李汉春孙时杰秦前坤邓英夫【代理律所】湖北云开正泰律师事务所湖北尚卓律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】武汉市大智商城大厦业主大会业主委员会;武汉鑫城置业有限公司【本院观点】本案争议焦点为：1.大智商城业委会与鑫城置业公司之间是否构成物业服务合同关系；2.一审确定的物业费收费标准是否合理；3.鑫城置业公司是否应当支付利息。
大智商城业委会依法设立，并经房管部门备案，其根据业主大会决定自行管理物业，不违反法律、行政法规的强制性规定，该决定对全体业主具有约束力。
【权责关键词】撤销合同合同约定证据交换客观性关联性质证诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案争议焦点为：1.大智商城业委会与鑫城置业公司之间是否构成物业服务合同关系；2.一审确定的物业费收费标准是否合理；3.鑫城置业公司是否应当支付利息。
2020年08月24日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报房地产金融审慎管理，兼论物管行业收并购核心摘要⏹本周观点：本周我们梳理物管行业收并购情况，随着物管企业密集上市融资，行业收并购活动频繁，上半年上市物管公司共进行15起收并购，总金额达8.9亿元；单位物管面积收购价约18.8元/平，较2018-2019年16.6元/平明显提升。
随着更多物管企业上市融资，规模增长诉求与资本市场支持下，后续收并购竞争或愈加激烈，收并购项目估值或进一步上升。
本周住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，提出已形成重点房企资金监测和融资管理规则，预计下半年融资端将难现上半年宽松，房企将加快销售及回款、适度放缓拿地积极应对，同时亦将加速行业的优势劣汰。
板块投资方面，大盘波动加剧、房企销售持续超预期背景下，低估值、低持仓的地产配置价值持续凸显，看好年内优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
⏹政策环境监测：1）住建部、央行联合召开房地产企业座谈会；2）江苏：做好住宅用地供应分类调控工作。
⏹市场运行监测：1）成交环比回升，短期有望维持高位。
本周（8.16-8.22）新房成交6.2万套、二手房成交2.4万套，环比升8.1%、6.0%；8月新房月日均成交同比升21.4%，较7月升13.6pct。
考虑后续供应较大且市场热度延续，成交短期有望维持较高水平。
2）改善型需求占比略降。
7月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比降0.1pct至81%。
3）推盘环比回落，后续节奏有望加快。
8.10-8.16重点城市新推房源5986套，环比降36%；去化率68.5%，环比升10.5pct。
出于加快供货推盘抢收需求、加快周转以及融资或进一步收紧的考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。
