国外房地产开发经验借鉴

房地产投资的七个成功案例与经验分享在当下社会中，房地产投资一直是一个备受关注的领域。

通过房地产投资，可以实现财务自由，获得可观的回报。

然而，房地产市场的变化多端，充满了风险和挑战。

在本文中，将分享七个成功的房地产投资案例，并总结出的相关经验和教训。

案例一：购房出租王先生是一位投资者，他在市中心购买了一套公寓，并将其出租给年轻职场人士。

通过仔细选择租户，及时维修和保养房屋，王先生成功地实现了持续稳定的租金收入。

经验：购房时要选择地理位置好、租客需求高的区域；定期检查房屋状况并及时处理问题。

案例二：土地开发李女士购买了一块农村闲置土地，并将其改造成商业用地，建造了一座购物中心。

由于周边商业配套较少，她的购物中心迅速成为区域商业中心，带来了丰厚的回报。

经验：研究当地的土地政策和市场需求，寻找有潜力的土地项目。

案例三：房地产投资基金刘先生通过投资房地产投资基金，以分散风险并获得较高回报。

他选择了信誉良好、业绩稳定的基金管理公司，并根据自己的风险承受能力投资不同类型的基金产品。

经验：选择具备专业实力和信誉的基金管理公司，合理分散投资风险。

案例四：商业物业投资张先生购买了一栋商业写字楼，并租给了知名企业作为办公场所。

由于其优越的地理位置和高品质的物业管理，租金稳定且不断增长。

经验：选择高品质的商业物业，重视物业管理和租户选择。

案例五：购买二手房翻新陈先生购买了一间老旧的公寓，并进行了全面翻新。

随后，他将其出售给年轻家庭。

通过提供全新的室内设计和装修，他赢得了买家的高度认可，并获得了丰厚的利润。

经验：仔细评估房屋状况，并进行合理的翻新和装修，以提高房屋价值。

案例六：参与房地产众筹王女士通过参与房地产众筹项目，分散资金风险并获得高回报。

她根据项目的风险和收益情况，选择不同的众筹项目进行投资。

经验：关注项目的可行性研究和背后的开发商背景，评估风险收益比。

案例七：海外房地产投资余先生投资了海外房地产，在外国购买了一套公寓并将其出租给当地居民。

日本房地产周期波动分析及对我国的经验借鉴经济发展的历史表明宏观经济具有显著的周期性,作为国民经济重要组成部分之一的房地产业同样具有明显的周期性特征。

日本房地产业战后经历了数次周期,特别是最近的一次周期,房地产泡沫破裂前与我国的情况极其类似。

本文试图从战后日本房地产周期的发展历史入手,以日本房地产周期的成因作为切入点,寻找历史的经验教训,对于我国房地产经济的宏观调控有所启示,避免房地产泡沫的崩溃对我国的经济发展造成致命的打击。

标签：日本房地产业周期经验借鉴近年来,我国的房地产业发展出现了局部地区过热的现象,已引起广泛的关注。

我国房地产业起步较晚,借鉴别国经验能够避免不必要的损失。

一、房地产周期的定义关于房地产周期的定义如同经济周期的定义一样,很难说有一个得到大多数研究者都认可的定义。

多是用诸如租金变化率, 空置率和建筑活动等现象来描述房地产周期波动的现象。

本文采取的房地产业波动周期的定义是: 房地产周期是所有类型房地产的总体利润率反复出现, 周期性发生的, 但是无规则的波动, 并且这种现象在房地产活动的其他许多指标上也明显具有如此反映, 只不过(这些指标)各自或领先或滞后于整体房地产周期。

二、日本的房地产周期状况从1956年至2008年日本的房地产周期大致可以分为5个周期:周期1(1956年～1966年):二战以后日本宏观经济保持高速增长,尤其是重型、大型产业快速发展,导致对工业用地的需求剧增,由此推动日本房地产业快速发展。

在本周期内,前6年为扩张期,后4年为收缩期,1961年房地产业达到繁荣期。

周期2(1966年～1976年):上世纪60、70年代,日本经济的持续高速增长造就了1973年房地产市场的繁荣,但随后1974年的石油危机使得经济增长率几乎降为0,日本房地产也出现连续3年的回落。

本周期的特点有:以住宅开发为重点,住宅地价涨幅超过平均地价涨幅;全国各地与大城市的地价升幅差距明显缩小,甚至出现全国平均地价涨幅超过大城市的现象。

适 合本 国市 场的 产 品， 促进 房 地 产业 和 Ｒ Ｉ 既 Ｅ ＴＳ的 发展 ， 又促 进居 民理 财投 资 、 优化 企 业 经 营机 制和 城 市 商务 布局 。 关 键 词 ： 地 产 ； 地 产投 资 信托 基 金 （ ． Ｔｓ 房 房 ＲＥＩ ）
中图分类号 ： ８ ０３ Ｆ ３ ．１
一
所 （Ｇ ） Ｓ Ｘ 公开募集资金（ 即公开上市 ）如果 以信托形式设立 ， ； 则可以公开或私下募集资金 ； 如以私募资金方 式， 投资者必 须被允 许至少 一年 可 以赎 回信托单 位 。对 于 以信托 方式并 公 开募集 资金设立 的资产 ， 主办者 可 以要求 免 除投 资者赎 回单 位的要求 。二是投 资 限制 。所有 Ｒ Ｉｓ ７ ％必须 投资在 不动产 或是与 不动产相 ＥＴ 的 ０ 关的资产方面， 而这 ７ ％中的一半以上 ， ０ 必须是投资于不动产资产 ， 无论是透过直接拥有新加坡境内或境外 的不动 产 ， 或者 是通过 与非公 开上市 的房地 产投 资公 司共 拥有 的不动产 。可投 资 的不 动产及 相关 资产 包括 ： 房地产公 司 的股份 、 地产抵押 证券 、 他相 关房地产 基金 （ 房 其 甚至 包括 附属于房 地产 的流 动资产 ） 。而 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 剩余 的 ３％， ０ 则可 以投资政 府公债 及上 市公 司债券 、 非房 地产 资产公 司的公 司债券 或股 份 、 金或 其他近 似 现 的投 资标 的。 三是金 融准则 。 封闭型 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 在发 行数量 上必须 是 固定 数额 ， 因此无 法利用 发行股 票获得任 何 资 本。 而开放 型 Ｒ Ｉｓ 可借再次 发行股 票 以增 资 ， 可 以让 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 则 这 ＥＴ 投资新 的资产 。 无论 采取封 闭式或是 开 放式 ， ＥＴ 都 可 以抵 押其 资产 的方 式 ， Ｒ Ｉｓ 向外 界融 资 ， 已达 成其财 务杠杆 目的 ， 但是 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 总借 款额 不得超 出 其总 资产 的 ２％。相关 准则亦 规定 只有 出于避险 目的 ，ＥＴ 才 可 以投 资金融 衍生 品。 ５ Ｒ Ｉｓ

国内外知名开发区转型升级创新发展的经验借鉴丁锋报随着全球经济的快速发展和我国改革开放的不断深化，开发区传统的发展理念、管理模式、产业战略、功能定位已不适应新时期发展的需求，同时开发区之间以及开发区与其他园区之间同质化竞争的态势也日益凸显，国家级经济技术开发区面临着转型发展的挑战。

国务院办公厅印发的《关于促进国家级经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见》部署进一步发挥国家级经济技术开发区改革试验田和开放排头兵作用，促进国家级经济技术开发区转型升级、创新发展。

本文通过对国内外典型开发区转型发展的实践进行梳理、总结，形成系统的发展经验，供安徽省开发区参考。

一、知名开发区建设转型与创新发展实践新加坡裕廊工业园新加坡政府积极发展各具特色的工业园区，以此带动工业经济的迅速发展和转型升级，并最终提升国家的综合实力。

一是科学地园区规划与前瞻性地产业规划相结合。

新加坡政府从一开始就将裕廊工业园确定为全面发展的综合型工业园，对其进行合理而妥善的规划。

根据地理环境的不同，将靠近市区的东北部规划为电子等新兴工业和无污染工业区；沿海的西南部规划为港口和重工业区，中部地区规划为轻工业和一般工业区；沿裕廊河两岸则规划为住宅区和各种综合设施。

另外，为了促进产业的发展，90年代初，新加坡政府通过对世界产业发展规律的研究，认为21世纪将是生命科学大发展的时代。

为此成立了生物医药园，并且从世界各地网罗生命科技人才，同时政府拨出50亿新元投入生命科学的研究。

截至目前，生命科学产业已在新加坡取得极大的发展。

二是基于园区发展基础与产业发展趋势不断推动产业转型升级。

60年代针对劳动力技能低下、失业率高的现状，发展劳动密集型产业，注重于创造就业机会和发展出口型行业；70年代，抓住电子产业快速增长的机遇，发展技能密集型产业，同时发展本地配套企业以吸引国外跨国公司到当地投资；80年代，以技术与资本密集型产业为主导，吸引高附加值的资本与技术密集型产业入驻园区。

CHINA REAL ESTATE房地产高企的库存，引起党中央国务院及各界的广泛关注。

2015年中央经济工作会议将“去库存”列为2016年全国经济工作的五大任务之一。

在习近平总书记主持召开的中央财经领导小组第十一次会议上，提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。

这是十八大以来习近平总书记首次对于房地产库存表态。

近四年来，各省市因城施策去库存，收到了较好的效果。

从全国商品房待售面积看，去库存的成效十分显著，甚至出现了可以停止去库存之说，但是去库存的效果是以住宅为主显示的，非住宅去库存进展缓慢，成为房地产去库存“最难啃的骨头”。

为此，有必要借鉴一些国外去库存的做法与经验，为我所用。

1 美国2008年，美国发生金融危机，一度出现了严重的房屋库存积压问题。

当时，美国房屋空置率达到2.9%，创历史新高（此前的历史平均值为1.47%，2005年以前的最高值为2.0%）。

但2015年底，美国房屋空置率已经下降至1.9%。

主要原因是：美国政府推出大规模的经济刺激方案。

第一，采取扩张性的财政政策和货币政策。

通过扩大政府在基础设施建设方面的支出，刺激经济，盘活房地产存量，同时解决就业；通过各种税收减免优惠政策，吸引供给侧结构优化型投资，同时鼓励市场释放需求；通过利率杠杆降低融资成本和贷款成本，激发市场活力。

第二，救助房地美和房利美。

国会批准成立负责监管两个公司的联邦住房金融署，政府接管房利美和房地美，通过购买优先股向房利美和房地美各注入资金。

美国救助“两房”，利率降为零，并大量购买MBS （Mortgage-Backed Security，抵押支国外房地产“去库存”之鉴武小艺摘要：自1996年末中央确定住宅建设作为新的经济增长点以来，全国房地产业呈现出迅猛发展且量价齐升之态势。

经过20年的发展，房地产滞销、库存过大的问题与年俱增，严重地影响着国民经济的发展。

党中央国务院将房地产“去库存”列为2016年全国经济工作的五大任务之一。

假若发展计划涉及一些与土地现在用途或周围环境不协调的问题即某些发展用途或建筑计划属于法定图则内注明需要先领取规划许可之列发展商必须根据城市规划条例第16条规定向城市规划委员会呈交计划申请书提出申请规划委员会依照法定程序去审理申请个案申请书被批准后才可进行发展
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展 的 共 同趋 势 ，即 综 合 型 的 管理 模 式 。
前途 明朗化， 香港经济连续 ５ 年保持 ５ ％左右的增 长速度 ． 别是 １９ 年以来移 居海外的人士开始 特 ６ ９
回流 ．外 资 纷 纷 投 向 香 港 ．房 地 产 业全 面 复苏 。 香 港 地 产 业 的开 发 ．置于 政 府 的 土 地 行政 管 理 和 法规 管 理 之 下 。 政府 统 一 管 理 土 地 的使 用开
条 例 ＞ 等等 。 在 香 港 城 市 规 划 是 一项 弓导 和 管 制 土地 发 ｌ
【 文章编号】 １ ０ —１ ２ ０２ ９ ３
（ ０ ７ ０５ ０ ８ ９ ２ ０ ） －０ ７ －０
ｉ ｔｎ ｏｂ Ｓ ｅ ｄｔ ｅａｍｉ ｅ ｎ ． ｘ ｄｏ ｅ
ＫＥＹＷ Ｏ ＲＤＳ：ｕｒ ｎ ｐｌ ｎ ｉ ｇ；ｒ ａ ｅ ｔ ｔ ｂａ ａ ｎ ｎ ｅ ｌ ｓａ ｅ
部门仅仅扮演宏观协调和监督的角色。根 据香港
城 市规 划图 则体 系 ．法规 体 系 ．以及 规 划 执行 机
１ １ １ 香 港 的房 地 产 业 发展 简况 ．．
为， 总体上看 ， 从 城市规划作 为一项政府职能， 对
房 地 产 开 发具 有 重要 的 调控 作 用 ；各 国 家与地 区
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对开 发控 制的主要技术都是 围绕着城市规划 而建 立 的；城市规划对房地产开发的调控是 以城市规

日本房地产税制概况及经验借鉴日本房地产税可以追溯到江户时代，当时的年贡、地租作为国税的主要收入来源，是对农作物收成征收的一种收益税；继地租之后的固定资产税经过一段时期的演变，1950年根据肖普建议，计税依据改按房地产评估额，成为地方主体税种之一。

目前，日本的房地产税制已形成针对房地产取得、保有、转让的均衡征税体系，对我国房地产税制有一定的借鉴意义。

日本房地产取得课税一印花税印花税针对房地产流转环节课征，买卖双方必须在书立合同上贴足印花，并在其上加盖戳记。

合同的形式有多种，在正式合同之前，还有临时性合同，都需贴印花。

土地买卖的现金收据金额超过3万日元时要缴纳印花税个人出售土地则不在此例，通常由买卖双方折半负担。

未贴印花或未贴足印花的，通常征收3倍的罚款；未加盖戳记的，征收与应贴印花同等金额的罚款。

二注册执照税和不动产取得税日本实行财产登记制度，即取得土地房屋的人为保全其权利而进行登记。

该制度是日本对房地产取得和保有环节征税的基础。

土地和房屋在市町村房地产征税台账上分开登记，并向一般市民公开。

作为一项法定行政服务，自2019年起，除纳税人外，同时允许租地人、租房人和其他相关者公开阅览台账登记的全部内容。

这项政务公开活动使纳税人有机会比较自己与同一市町村内其他人的房地产评估额，如对评估不服，可以向市町村的专门机构提出审查请求或向法院起诉。

在进行登记时，取得房地产的人必须缴纳注册执照税。

其税率根据登记的种类如所有权保存登记、所有权转移登记、地上权或租赁权的设定／转租或转移登记、临时登记、抵押权设定登记、土地房屋分块分期登记以及登记注销等分别设定，如所有权保存登记税率为4‰，对符合一定条件的新建住宅适用15的税率，为促进房地产的流转，对新建住宅和二手房转移登记。

产市场 的非理性状 态有 了一定改善 ，但调 控的 “ 机制 建 设 ”不够 ，行政手段 和短效特 征突出 。其主要 原 因在 于 对房地产市场 健康 发展 的内在机理把 握不够透彻 ，目前 的研究 只是在 很短的逻辑链 条上或者简单强调政府要 多 供地 、或多 干预或 少干预 、或者 简单 强调 房地 产金融 市
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第２卷 ６
期 ２７ 第月 Ｏ年 ２ Ｏ ２
工 业 技 术 经 济
Ｖ１０期 ６
国际经验 借鉴 及 我 国房 地 产 金 融 市 场优 化 的经 济效 应
窦 尔翔 何小锋 邢宝 华
１０７ ） ０ ８ １ （ 北京 大学 ，北京
息提供担保 的职责。政府全 国抵押协 会 （ Ｎ Ａ） Ｇ Ｍ ：它不 购买抵押贷 款，而是发行 以抵押贷款为担保的长期证券 ，
借鉴美 国的经验 ，对促进 我 国房地 产金融业 的发展 ，启 动我 国的住房消费有着重要意义。 案例解析 ：美 国的住房金融机制 的构成及运作 ２ ０世纪 印 年代 以来 ，美国房地 产市场发展迅速 ，这 与美 国住房抵押贷款 机制 、房地 产证 券化机制是 密切相 关的 。从一级市场来看 ，美 房地产市 场具有丰 富的资金 来源 和完善 的运作机 制。一级市 场是直接发放贷 款的市 场 ，由集蓄贷款协 会 、商业银行 、互 助储 蓄银行 、人 寿 保 险公司 、抵押银行等 构成 。储 蓄贷 款协会 大多是地 方
场的多元化。本文从 内在逻辑 上探讨 了发展我国房 地产
作 ：一级 市场住房抵押 贷款的核心 是抵押贷 款 的发行银 行和购房人 。在抵押 贷款生效前 ，购房人到 保 险公司投 保 ，抵押贷款生效 后 ，购 房人 有投 保 并 交保 费 的 义务 ，

房地产经典案例引言房地产业是一个与人们的生活息息相关的产业，在国内外都有许多经典的案例。

本文将介绍几个具有代表性的房地产经典案例，旨在通过这些案例的分析，帮助读者深入了解房地产产业的发展、经营模式等方面的知识。

案例一：迪拜棕榈岛迪拜棕榈岛是迪拜的一个高度奢华的人工岛屿项目。

该项目于2001年启动，是世界上最大的人工岛屿，而且被誉为世界第八大奇迹。

项目的主要设计师是来自南非的建筑师及景观规划师Adriaan Geuze。

棕榈岛由3个巨大的人工岛屿组成，每个岛屿的形状都像棕榈树的叶子，总共有17根。

项目的建设采用了先进的工程技术，包括大型人工岛屿的构建、海堤的建设等。

迪拜棕榈岛成为了世界上最独特的旅游度假胜地之一，每年吸引了大量的游客。

对于房地产行业而言，迪拜棕榈岛的建设展示了房地产项目创新和务实的一面。

这个项目不仅仅是一种投资，更是一种旅游目的地的创造。

通过这个案例，房地产开发商可以从中学习到如何结合自然环境和建筑设计，打造独特的房地产项目。

案例二：纽约中央公园纽约中央公园是美国纽约市的一个城市公园，也是全球最著名的城市公园之一。

中央公园位于曼哈顿上东区和上西区之间，占地约843英亩。

中央公园建于1853年，是由来自英国的景观师Frederick Law Olmsted和Calvert Vaux设计的。

公园内有大片的绿地、湖泊、运动场和文化设施等。

中央公园不仅仅是纽约市民休闲娱乐的场所，也是世界各地游客的必访之地。

纽约中央公园的成功案例主要体现在以下几个方面。

首先，公园的规划与设计充分考虑了人们的需求，提供了多样化的休闲活动场所。

其次，公园的地理位置优越，位于纽约市中心，交通便利，吸引了大量的游客。

此外，公园的管理和维护也是成功的因素之一，保持了公园的整洁和安全。

对于房地产开发商和规划师而言，纽约中央公园提供了一个很好的案例，可以从中学习到如何规划和设计一个成功的城市公园。

案例三：中国共享住宿市场共享住宿市场是近年来房地产行业的一个新兴领域。

日本房地产税制概况及经验借鉴【摘要】本文将介绍日本房地产税制的概况及其特点，包括税制的调整情况。

将探讨日本房地产税制的优点和不足之处，并提出经验借鉴。

通过对日本房地产税制的分析，可以为其他国家的房地产税制改革提供参考和启示。

通过比较和借鉴日本的经验，可以更好地完善和优化各国的房地产税制，提高税收效益，促进经济发展。

本文旨在为国内外房地产税制改革提供有益的借鉴和参考。

【关键词】日本、房地产税制、概况、特点、调整、经验借鉴、优点、不足、结论1. 引言1.1 引言在当前全球经济发展日趋一体化的背景下，各国房地产税制的比较和借鉴显得尤为重要。

日本的房地产税制在长期的发展中积累了丰富的经验，既有可借鉴之处，也有需要警惕的地方。

通过深入研究和分析日本房地产税制，可以为其他国家提供宝贵的经验借鉴，有助于完善各国的房地产税制，促进经济的健康发展。

本文将从日本房地产税制的概况、特点和调整入手，重点探讨其优点和不足之处，旨在为读者提供全面的了解和思考。

希望通过本文的阐述，能够为各国房地产税制的改革和完善提供一定的参考和启示。

2. 正文2.1 日本房地产税制概况日本的房地产税制是一个由中央政府和地方政府共同管理的税收体系。

根据日本的法律，私人和企业拥有的土地和建筑物都需要按照其价值缴纳相应的房地产税。

这些税款主要用于地方政府提供基础设施和公共服务，如道路、学校和医疗保健等。

日本的房地产税根据不动产的评估值来确定，评估值通常由地方政府每年更新。

无论土地和建筑物的所有者是否居住在日本，都需要缴纳相应的房地产税。

如果一栋建筑物闲置超过一定时期，还会额外征收空置税。

与其他国家相比，日本的房地产税率相对较低，但由于日本的土地价格较高，导致房地产税的总收入并不低。

日本还实行不动产重新评估制度，每几年重新评估一次房产价值，以确保税款的公平性。

日本的房地产税制是一个相对完善且透明的税收体系，为地方政府提供了稳定的财政来源，有利于地方基础设施和公共服务的发展。

与 地 方 的共 享 税 。 我 国 实 行 税 制 改 革 后 ， 将 税 种 统 一 划 分 成 中央 税 、 地方 税 、 中央 和 地 方 共 享 税 ，
建 起 中央 和 地 方 两 套 税 收 管 理 体 制 ， 并 分 设 了 国 税 和地税 两套税 收机 构进行 征税 。
在计 税方法 上 ， 多数 国家所 采用 的计 税方 法 都 是 从 价 税 。 我 国是 以从 价 税 为 主 ， 对 耕 地 占用 税、 城镇 土地使 用税 采用从 量计 税 。从 计税 依据 来看 ， 现 行 的房地产 税制则 多 以房 地产 价值 为税 基， 也 有 个 别 国 家 对 经 营性 房 地 产 采 用 租 金 收 入 课 税 。我 国房地 产 税 种 的计 税依 据 为 复杂 税 依 据， 既有租 金又 有 房 地 产 价值 ， 但 无 论 是 成 交 价
必须 更紧 密地结合 ， 在 设 计 税 制 时 就 必 须 根 据 税
种 特点来设 计 征 管 体 系 ， 通 过 严格 的税 收 立 法 、 有 效 的税 源 管 理 、 各 种 灵 活 的 征 税 手 段 和 科 学 的
别 是持有 类房 地 产 税 种 与 国 际课 税 物 的设 置 趋
对 于房地 产价值 和应 税额 的评估 还不 够 科学 ， 导
致 征税 、 评 税欠 缺依 据 。 ３ ．税 收 功 能 比较 启 示 。 对 中 外 房 地 产 税 制 功 能 的 比较 ， 可 以看 出 ， 房 地产 税 收 的功 能 不是 单一的， 成熟 的房 地 产税 制 往 往 在 财 政 收入 、 财 富 再 分 配 和 资 源 调 节 三 方 面 都 体 现 出 了 应 有 的 作 用 。 发 达 国 家 大 多 建 立 起 了 以 房 地 产 税 为 主

经济纵横
〔 要」 地 行 一 是 济 展中 速 长 行 之 。自 998年 始 家 取 极 策 持 摘 房 产 业 直 经 发 快 增 的业 一 1 开 国采 积 政 支
房地产业的发展。但是从 2005 开始为控制高房价， 和由此而生的金融风险， 国家不得不采取措施为房地 产业降温。 通过对美国房地产业证券化的分析 ， 构建我国房地产业的金融市场。 不仅能维护房地产业的健 康发展， 更能有效的降低我国的金融业的风险。
出去。其次， 将积累到一定规模的抵押贷款债权进行资信评估、 划分 重组并标准化为抵押债权证券，经由担保机构承保该证券本息的偿 付， 将标准化的债权证券委托给证券商发售。 最后， 由证券商公开销售 给投资者。)[4] 美国房地产证券化创新极大地促进了美国资本市场的发展。 一方 面是扩大了资本市场的规模。 房地产证券化创新建立了房地产资产进 人资本市场的通道， 因而也在很大程度上推动了美国资本市场规模的 不断扩大。 另一方面是促进机构投资者的稳定发展。 可见， 房地产相关 证券己成为机构投资者资产组合中的一个十分重要的部分。 这种制度上的创新在推动美国房地产业的发展的同时， 也有效抑 制和防范房地产市场泡沫经济的产生， 对金融风险起到一定的防范作
世界各国的实践证明， 房地产泡沫经济产生的主要原因在于房地 产信贷对房地产投资的过度支持。 反之亦然。 从这一角度看， 房地产信 贷有产证券化的创新和发展， 对于防范和抑制房地产泡沫经济的产生 具有十分重要的意义。 房地产信贷资产证券化实现了房地产信贷资金 提供者由 信贷机构向 资本市场投资者的转变， 而由于资本市场的投资 者(个人或机构) ， 不具备， 至少是不具备像信贷机构那样的信用扩张 能力， 因此随着房地产信贷资产证券化的不断发展， 导致房地产信贷 对房地产投资过度支持的可能性也将随之降低。[5] 能够在很大程度上有效抑制和防范房地产泡沫经济的产生。 这正是房 地产信贷证券化的创新和发展对美国房地产市场稳定的一大贡献。 因 此， 1993- 2003 的十年间， 在 美国房地产市场一直处于比较稳定的状 态之下， 没有出现大波。尽管在此期间美国经济增多次出现波动和反 复， 甚至出现了像“ 网络股神话” 破灭以及“ 恐怖袭击事件那样严 911” 重的政治经济事件。由此可见房地产证券化的不断发展， 能在很大程 度上稳定市场， 防范房地产市场的金融风险。 三、 对我国房地产市场金触风险防范的启示 实际上我国于 1992 年即在海南三亚推出“ 地产投资券” 以来， 中 国房地产证券化在磕磕绊绊中走过了10 年的艰辛历程。1993 年， 我 国房地产业处于低迷状态。 在九届全国人大会议上， 中央领导人指出， 应将住宅产业培育成为新的经济增长点。此后， 年代中期， 90 深圳等 地也进行了 房地产证券化试点。2004 年5 月中旬， 中国建设银行行长 张恩照在出席亚行上海年会时证实， 建行的住房贷款证券化项目 进展 顺利。但有诸多银行仍是不冷不热， 银行给予“ 肥水不流外人田” 的部 门利益出发不愿积极推动房地产证券化的进程。[6] 从美国房地产政权的实践来看， 房地产证券化有力地推动了房地 产市场与资本市场的结合。就防范房地产业的金融风险而言， 首先房 地产证券化可以变银行“ 死资产” 活资产”增强资产的流动性。目 为“ ， 前住房按揭贷款的最高期限已达 30 年， 风险是长期的。 一旦经济不景 气， 呆坏账率就容易高， 经济周期对居民的还贷款能力的影响， 时间 一长必然显现出来。 其次， 可以改善银行的资产负债结构， 银行的 改良

房地产的国际经验：全球几种主要地产模式分析1998年以后头十年，我国房地产发展主要借鉴和采取的是“香港模式”。

可是随着房地产开发商垄断利润的同时，也聚焦了银行和信贷风险。

此模式不可持续，急需要一种新的模式作为补充，那就是后十年里同步进行的“美国模式”，以地产信托成为了房地产产业链中重要角色——虽然此时利润被平摊给整个产业链条中的各个环节、各个参与主体，可是同样聚焦了民间和社会资本，亦是聚焦了所谓的风险，从而亦是不可持续的。

尤其是在当下，基于我国地产快速发展所带来的的一系列社会问题和矛盾的时候，对于如何化解这些矛盾、地产金融风险与地产泡沫，及其缓解社会贫富差距等等问题？则成为重中之重。

因此当前我国急需一种更新的地产模式和经验的引入，于是，借鉴“新加坡模式”和“德国模式”的精髓之处则迫在眉睫。

原来，“新加坡模式”和“德国模式”成功的本质和共同之处在于，对于像住房这样事关民众公共方面的事情，政府并没有完全将其交给市场主导，而是由政府绝对主导，或者强行干预其间。

国际现存的几种典型的房地产发展模式：纵观国际房地产市场发展情况，主要存在以下几种典型模式：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；这种模式最大受益者是投资房地产的金融资本。

第二种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”；这种模式最大受益者是房地产开发商。

第三种就是分类分层，政府主导+市场同步进行的“新加坡模式”；它最为典型特点是政府的有为干预较多。

对照且回溯我国近二十年的房地产发展情况，从1998年起到2005年，所谓前期阶段，我国房地产开发模式吸取的主要是香港模式，此期间广深沪地区进入多家港资背景的地产开发商。

但若干年后“香港模式”逐渐暴露出一些问题：撇开地方政府卖地所得，房地产开发商成为暴利者，同时给商业银行聚集了巨大贷款风险，基于这几点，所以此后我国开始转向于“美国模式”，尤其自2005年以来到2016年的这个期间，“美国模式”成为中国地产圈最为向往的模式，这期间房地产信托成为重要的产物——与此同时“香港模式”持续并存。

日本房地产泡沫经验及管理借鉴日本房地产泡沫经验及管理借鉴日本在20世纪80年代经历了一场房地产泡沫，这是一个糟糕的经济事件，对日本经济产生了严重的影响。

对于其他国家来说，日本的房地产泡沫经验是一个宝贵的教训，它提供了许多管理借鉴的经验。

本文将详细讨论日本房地产泡沫的背景、原因以及管理借鉴。

首先，了解日本房地产泡沫的背景是很重要的。

20世纪80年代初，日本的经济增长强劲，特别是房地产行业。

大量的投资涌入房地产市场，导致土地和房屋价格快速上涨。

这种上涨的价格带动了更多的投资，形成了一个恶性循环。

人们开始认为投资房地产是一个安全且利润丰厚的方式。

银行纷纷提供贷款给房地产开发商以满足市场需求。

然而，这个泡沫最终爆破了。

泡沫破裂的关键是市场供应过剩。

由于投资者期望房地产价格持续上涨，开发商纷纷扩大产能，导致供应超过需求。

此外，经济增长放缓和人口老龄化也对房地产市场产生了负面影响。

这些因素导致了房地产价格的下降，投资者开始抛售资产，银行贷款风险大幅增加。

最终，许多房地产开发商破产，并引发了一场严重的金融危机。

那么，我们可以从日本房地产泡沫中学到哪些管理借鉴呢？首先，监管机构应该加强对房地产市场的监管。

日本的监管机构在泡沫形成期间并没有及时采取行动来控制投资过热。

如果监管机构能够更早地意识到泡沫的形成，并采取相应的措施来限制风险投资，就可以避免泡沫的形成和破裂。

其次，银行应采取更加审慎的贷款政策。

在日本房地产泡沫中，银行大量提供贷款给房地产开发商，但并没有进行充分的风险评估。

银行应该更加审慎地评估贷款申请，确保借款人具有偿还贷款的能力，并设立有效的风险管理制度。

第三，政府应制定适当的宏观经济政策。

日本房地产泡沫的形成与经济政策的错误决策有关，如货币政策过于宽松和财政政策过于放松。

政府应该根据经济形势和市场需求来制定合理的政策，以稳定经济增长和房地产市场。

最后，人们应该树立正确的投资观念。

泡沫的形成部分是由于投资者盲目追逐利润而投资房地产。

目前国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有两种：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；另一种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”。

我国近几年的房地产宏观调控，使房地产开发模式渐渐由香港模式向美国模式转变，尤其自2005年以来，美国模式成为中国地产圈内的高温词汇，国内众多地产大腕屡屡提起。

“弃港投美”，目前已经有不少品牌开发商对此趋之若骛。

香港模式——“一条龙”式垄断游戏由于地缘关系和土地公有等方面的相似性，目前我国的房地产开发模式基本上借鉴了香港模式。

香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。

香港房地产开发融资渠道也相对比较单一，主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。

香港模式具有以下几个鲜明特点:地皮最值钱。

香港拥有660万人口，却只是1070平方公里的弹丸之地，而作为人口高密度最高的上海，1700万人却拥有6340平方公里。

这就跟解放前的中国农民一样——一辈子的梦想可能就是置下五亩地。

对香港地产商而言，有地才是生存的硬道理。

项目运作“一条龙”化。

香港房地产开发企业通常采用拿地、盖房、销售、物管“一条龙”式的滚动开发模式，作为“全能开发商”扮演着各类角色。

长江和黄、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等10家地产集团都是这样开发楼盘的。

这种全能型模式有利于形成地产巨头，行业集中度相对较高，有利于资源的优化配置，正由于此，前十家地产商的开发量约占香港总开发量的80%左右。

获取土地是第一要义。

政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场，房地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后，其他行业和社会财富自动聚拢而来，想不赚钱都难。

香港不同于美国，地少人多、寸土寸金，拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。

融资渠道相对单一。

总体来说，香港地产商大型化、财团化之后，其自身财力已经比较雄厚，然后通过银行贷款和预售款，基本就能满足开发经营需求，没有太大动力进行多元化融资。

房地产开发与经营(新)（2024年5月考试试题及答案）一、论述( 每题参考分值5分)1、论述房地产业的可持续发展。

正确答案：答：基本要点：房地产业的可持续发展是房地产宏观调控的最终目标。

房地产业的可持续发展应该包含以下四个方面：①土地资源的可持续发展。

主要是指土地资源的合理定价与优化配置、土地使用的最低安全标准以及土地利用的代际公平规则。

②房地产开发建设的可持续发展。

在可持续发展战略中，城市发展的总目标不再是以追求产值为中心的城市经济发展目标，而应是包括自然环境质量、市民福利和健康状况、文化教育科技和经济水平在内的城市生态经济发展目标。

因此，为实现房地产开发的总目标，必须正确处理和协调好房地产开发与生态环境保护的关系。

③住区与可持续发展。

长期以来，我国对城市住房建设的投资远远不适应城市人口增长的需要，造成城市居民的居住条件不断恶化，居民最基本的生活需求得不到满足，从而影响了城市持续发展的潜力。

比如城市日益严重的大气、水、噪声污染以及日益恶化的交通状况，甚至日益严重的“热鸟效应”等等。

④房地产市场的可持续发展。

传统市场模式中资源配置是以最优化资源的经济价值为中心，而包括土地、房屋在内的各种资源的传统市场价值就是其经济价值的集中体现；在可持续发展市场模式中，资源配置机制以资源的经济价值、社会价值和生态价值的最优化为中心，土地与房屋的可持续价值不仅是其经济价值，也是其社会与生态价值的集中体现。

2、试述中国住宅价格持续上涨的原因正确答案：试述中国住宅价格持续上涨的原因一、从需求方面分析。

消费者真实需求的客观存在时住房价格上涨的重要因素。

(1)随着人们生活水平大幅提高，对高质量生活的追求使得大众对通过购置房产改善居住条件的欲望空前强烈；(2)城市化进程的加快促使购房需求的增加；(3)人们对国家未来经济发展看好，将住房作为保值增值的投资品；(4)国外资本对未来人民币升值的预期使得热钱吩咐涌入中国房市。

二、从供给方面分析。

房地产管理制度的国际比较与借鉴在当今全球化的背景下，房地产管理制度在各个国家和地区发挥着重要的作用。

不同国家和地区的房地产管理制度相互影响并且存在差异，因此对于这些制度的国际比较与借鉴具有重要的意义。

本文将通过比较不同国家和地区的房地产管理制度，探讨其中的异同，并进一步讨论其对我国房地产管理制度的借鉴意义。

一、美国的房地产管理制度美国的房地产管理制度以市场为导向，充分发挥市场的作用。

其核心原则是产权保护和市场竞争。

美国房地产管理制度注重保护产权，确保所有权人的权益获得有效保障。

同时，美国政府通过建立健全的法律法规和机构体系，维护市场竞争的公平性和透明度，促进市场的有效运行。

美国的房地产管理制度还注重公共利益的平衡和社会责任的履行。

例如，美国通过制定相关法律法规，要求房地产开发商在开发过程中考虑环境保护和社会责任，确保社会资源的合理利用和可持续发展。

二、日本的房地产管理制度日本的房地产管理制度以维护市场秩序和保障公共利益为主要目标。

与美国相比，日本的房地产管理制度更加注重行政管理和监管的角色。

日本政府通过建立完善的法律法规和机构体系，对房地产市场进行严格监管，保障市场的健康发展。

日本的房地产管理制度还强调社会公共利益的保护和公平分配原则的实施。

日本政府在土地利用规划和房地产开发过程中，重视城市规划的综合性和整体性，注重保护自然环境和历史文化遗产，确保公共利益的最大化。

三、中国的房地产管理制度中国的房地产管理制度在改革开放以来发生了巨大的变化和进步。

中国政府通过制定相关法律法规和政策，建立健全的机构体系，推动房地产市场的健康发展。

中国的房地产管理制度兼顾市场机制和行政管理的特点。

中国的房地产管理制度注重土地利用规划和产权保护。

中国政府通过土地使用权的统一管理，确保土地资源的合理配置和利用。

同时，政府还加大对房地产市场的监管力度，严格执法，打击市场不正当行为和违法违规行为。

此外，中国的房地产管理制度还关注住房保障和公共利益。