政府调控下房价变化对房屋销售量的影响分析
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政府调控下房价变化对房屋销售量的影响分
析
作者：向健
来源：《时代经贸》2013年第06期
【摘 要】随着国际化进程的日益加快，房地产行业已经成为国民经济的支柱产业。房地
产行业的波动会对国民经济造成剧烈冲击，为了使房地产行业健康发展，政府必须对它进行宏
观调控。文章主要研究上海市宏观调控政策影响房价变化，进而对商品住宅房销售量的影响程
度。选取商品住宅房平均销售价格作为解释变量，商品住宅房销售面积作为被解释变量，利用
Eviews软件进行线性回归分析，根据回归结果分析房价对住房销售量的影响程度。
【关键词】宏观政策调控；商品住宅房；需求分析
随着改革开放的不断深入和市场经济的日趋成熟，城市规模化不断扩大，房地产行业已经
成为国民经济的重要组成部分。自1998年停止福利分房以后，通过房地产市场购买商品房成
为居民获取住房的主要手段，房地产市场日趋活跃。但是，放任房地产市场完全随市场变动会
导致房地产市场混乱，政府必须对房地产市场加以宏观调控。在政府宏观调控下，房地产的消
费行为逐渐理性起来。
一、近年房地产宏观调控政策
房地产住宅的市场化建设是我国市场经济的主要组成部分。政府一直在对房地产市场进行
宏观调控。房地产市场发展初期（1995-2002年），政府宏观调控的重心是支持房地产行业的
可持续健康发展。到2003年，随着中国经济的迅猛发展，房地产市场也越来越活跃，房价快
速上升，政府开始将政策矛头转向稳定房价，控制房价过快增长。
随着改革开放的进程，贫富差距越来越大。到了2006年，政府调控措施主要为了解决中
低收入居民的住房问题，强调了对住房结构的调控，2006年到2007年期间政府的调控政策旨
在进行结构调整。
2008年，美国次贷危机席卷全球，中国正处于国际金融市场对外开放和国际化加快时
期，次贷危机难免对我国产生波及，中国经济的“三驾马车”之一出口严重受到打击，政府转而
将矛头转向内需，通过对房地产市场的货币财政政策的双宽松政策来扩大内需对GDP的贡
献，导致大量贷款涌入房地产市场。宽松的政策导致2009年房价飞速上涨，并且迅速从大中
城市向二、三线城市蔓延。房价过高问题成为中国政治经济生活的热门话题。
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2008年房地产金融政策经历了两重天，2月份，央行上海总部联手上海房地产有关部门出
台政策，打击房地产投机行为。随着次贷危机的波及，到了9月，央行六年来首次降息，并且
在后面的100天里五次降息。2008年房地产金融政策从抑制房价到刺激内需保持增长。
2009年到2010年，政策目标主要是抑制房价过快上涨。相关政策有：非改善型二套房贷
首付至少四成；无偿赠与房屋征收20%个人所得税；保险资金不得开发地产和炒楼；住房转让
营业税征免由2年恢复到5年等。从财政政策和货币政策调控房地产市场。
2010年-至今，政府进一步严格控制房价，推进保障性住房建设。扩大廉租住房政策受益
范围，搞好经济适用住房申请供应，积极发挥住房公积金保障作用，严格执行住房限售政策。
2011年1月，颁布“新国八条”政策，再次提高“家庭二套房贷”首付款比至60%，从严制定和执
行住房限购措施，促使房价合理回归。
二、商品住宅房的需求模型
上海房地产市场经过十多年的发展，房地产增加值占上海国民生产总值的比重不断扩大。
上海房价经历快速上升阶段，目前，政府颁布政策严格控制房价。本文运用回归分析方法，探
讨2004-2012年上海商品住宅房的需求模型
人们购买住宅考虑的因素很多，轨道交通设施是否便利，社区基础设施配备，环境状况，
人均居住面积，可支配收入，银行利率，都会影响居民的购买意愿。需求量是指，消费者在不
同的价格下所希望并且能够购买的数量。此处，商品住宅房的需求量用住宅房的销售面积来表
示。商品价格是影响同种商品需求量的最主要因素。本文侧重研究商品住宅房平均价对上海商
品住宅房的需求量的影响。
把商品住宅房需求量作为被解释变量Y，住宅房平均销售价格作为解释变量X，建立对数
线性回归模型：
LnY=+LnX+
其中：（，）（i=1，2，3，…，n）为第i 次观察样本，为回归参数，为随机误差项。
选取2004-2012年的商品住宅房平均销售价格和商品住宅房销售面积数据，如表1所示。
其中，X的单位为元/平方米，Y的单位为万平方米。
用Eview软件对模型进行参数估计，得到下面的回归分析结果：
LnY=14.106—0.6945LnX
（6.298） （-2.844）
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=0.536 F=8.87 DW=2.93
从回归估计的结果看，在5%显著水平下，统计检验显示自变量X通过了t检验，自变量
商品住宅房平均销售价格X是显著的。对于方程的显著性，F统计量的概率约为2.5%，小于
5%，说明模型的线性关系在95%的置信水平下显著成立。=0.536没有很接近1，这表示自变
量商品住宅房平均销售价格对商品住宅房销售面积有53.6%的影响程度。住房销售量收许多因
素的影响，销售价格能够对销售量有53.6%的解释程度，说明房价仍然是影响住房销售量的关
键因素。
上面的回归分析说明，房价是影响住房需求量的主要因素。因此，政府通过宏观货币财政
政策来调控房价可以引导房地产市场逐渐健康有序地运行。
三、结论
纵观2004年到今天政府调控房地产市场的宏观政策，政策目标从控制房价过快增长过渡
到结构调整时期，再在2008年转向刺激内需保增长，然后从2009年开始抑制房价过快上涨，
严格控制房价。政府政策目标最终都是为了调控房价。商品住宅房市场中，从2005年开始，
商品住宅房平均销售价格同比上年增长比率见表2：
可以看出，政府不同的宏观调控政策下，房价的变化不同，达到政府宏观调控政策的调控
目的。2005年和2006年房价稳步增长，2008年下半年政府为抵制全球金融危机的影响，刺激
内需导致2009年房价飞速增长近一半，2009年颁布抑制房价过快增长的政策，房价增长速度
有所下降。
实际说明，政府通过宏观政策调控房地产市场是有效的，政府部门将继续对房地产市场进
行宏观调控，促使房地产市场的健康发展。
参考文献：
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