疫情过后,房地产公司如何更好发展
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疫情过后，房地产公司如何更好发展
最近，看到一则新闻。
受到新冠病毒影响，全国多个城市针对房地产市场下发了“暂停经营”的通知。
相当于给房产市场按下了暂停键，房市进入零拿地、零成交、零开工状态。
这次疫情从短期来看，对开发商的影响之大是不言而喻的。
因为房地产业是资金密集型行业，资金成本很高，客观上要求资金高周转。
如今疫情突然袭来，房地产、基建投资短期内基本停滞，开发商在资金面上承受了很大压力。
而且这次疫情，相比较2003年非典而言，对房地产市场的影响会更大，2003年非典，中国房市总体向上，非典只是短暂延缓了上涨势头，非典过后，房产出现井喷，很多被压制的购房需求在短时间内都暴发出来。
而今今非昔比，近年来楼市基本处于横盘状态，比较疲软。
疫情下，诸多房企不禁思考“未来路在何方”？
01疫情终会过去，房产公司仍有广阔空间
从长期来看，房产公司仍有广阔空间。
首先房地产业是国民经济支柱产业之一，牵扯到上下游N多的行业。
所以国家对房地产业非常重视，近期一直坚持调控不放松，政策密集出台。
从近期一些重要会议对2020年房地产业的表态来看，进入2020年，“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”和“一城一策”仍是房地产调控政策的思路。
这次疫情虽然是个意外，但是不会打乱楼市稳中向好的趋势。
同时国家也明确提出，疫情下今年经济增长的目标仍是保6，在出口乏力、
内需不振的情况下，投资仍是主要保6的主要驱动力，2月份各地累计发布的投资规模达25万亿。
但是，广阔空间下，房地产市场离散型的企业竞争态势和整合分化的发展趋势更不会变。
全国房产公司有近10万家。
仅2019年全国就有近400家房地产开发公司宣布破产，其中不乏上市知名房企。
因此对于那些没有资源、资金优势的众多中小型房地产企业而言，要在激烈的市场拼杀中胜出就必须要建立制度优势；要在疫情过后，更快更好发展，就必须以制度力量凝聚团队、提高效率。
02传统的房产跟投机制已过时，面临三大挑战
纵观目前国内诸多房企普遍采用的团队激励制度主要是项目跟投机制。
2013年碧桂园推出了“同心共创、同心共享”的跟投制，短短几年的时间，碧桂园依托跟投制实现弯道超车，一举成为国内最大的房地产企业。
近几年众多房产公司也纷纷推出了项目跟投机制，对公司发展起到积极作用。
到了2020年的今天，项目跟投机制已经过时了。
光靠一投了之，已经很难适应整合分化的环境变化下公司更好发展的需求。
总结来看，新时期项目跟投制面临三大挑战。
跟投收益与努力低相关、与环境高相关的挑战
我们在江西有个客户，2014年在南昌拿了一块地，由于公司资金周转、人员不到位等问题，项目周期比原计划晚了2年，结果正好赶上2016年房价大涨，项目实际收益比原计划高出一大截。
这也正是项目跟投制面临的一大窘境，即使团队
再努力，也不及赶上个好项目、好时机。
跟投收益受外部政策、市场环境影响太大。
很努力可能受外部环境影响，收益低；不努力可能受外部环境影响，收益高。
激励机制就是指挥棒，引导努力的方向不是提高效率，而是抢占优质资源，好的项目，趋之若鹜，不好的项目，避而远之。
出资要求高与跟投收益低的挑战
从出资来看，房产项目动辄10亿、数十亿。
即使0.1%的跟投份额也要求近百万的出资，一般管理人员往往难以承受。
跟投份额占比太低可能又起不到作用。
从投资收益来看，近年来房产项目投资收益率逐步趋于合理，多数项目的项目总体投资收益率低于50%，年投资收益低于10%。
这种情况下，很多企业在推行跟投机制时面临参与积极性不高的问题。
激励成本高与管理提升慢的矛盾
碧桂园在依托跟投制实现弯道超车的同时，也爆出了诸多因项目质量问题被业主投诉的事件，损害了公司声誉。
这也正是跟投制面临的第三大挑战，跟投制下，项目跟投人员往往将精力聚焦于项目短期收益最大化，无人去关心公司品牌建设、客户满意度提升、人才团队培养等利于公司长期健康发展的工作。
虽然公司付出了较高的激励成本，但真正在公司管理提升上起到的作用却收效甚微，而这些对于公司长治久安尤为关键。
03新趋势下房产公司应注重的三个激励导向
目前国内房产市场正逐步从开发时代进入服务时代。
以拿地、开发、销售为特点的“硬开发时代”渐行渐远，而以服务、运营、经营为特点“软服务时代”越走
越近。
新趋势下，房产企业必须对传统跟投制进行升级，以下三个激励导向供大家参考借鉴。
基于轻重资产剥离的代管制
所谓“轻重资产剥离的代管制”，就是资产投入方与资产管理方间建立一种代管委托关系，投入方赚取资产投入收益，管理方赚取资产运营收益。
通过代管制，切实提升资产管理公司的管理能力，让资产管理公司在投标、策划、建设、销售、运维等各环节发挥作用。
代管制下，房产公司的股权激励机制也有了切实可以推进的抓手，在估值上可以规避资产过重问题，在利润核定上可以真实反映管理提升对利润的贡献，在持股形式和退出约定也更为灵活。
银股与身股相结合的项目跟投机制
所谓“银股与身股相结合的项目跟投机制”，就是项目团队除了出资跟投项目获得银股外，通过负责项目运营管理，还可获得身股。
通过身股的配授，对于个人而言，可以获得超出银股占股比例的更大收益。
对于公司而言更有利于方案推行，更利于打造团队。
在推行身股时切忌简单的配授，必须注意“三挂钩”：
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与效益提升挂钩：只有达成基本目标时，才可获授身股；
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