神风实业估价报告

土 地 估 价 报 告 项目名称：成都市新神风实业有限责任公司抵押贷款涉及位于成都市新都区新都镇新广路289号(新牌号为288号)的工业用途土地使用权价格评估报告

估价单位：四川XX房地产土地评估有限公司 估价人员： XX XXX XXX 估价报告编号：四川XX(2006)(估)字第105号 提交估价报告日期：2006年12月25日 土地估价报告

1 四川XX房地产土地评估有限公司 土 地 估 价 报 告

第一部分 摘 要 一、估价项目名称 成都市新神风实业有限责任公司抵押贷款涉及位于成都市新都区新都镇新广路289号(新牌号为288号)的工业用途土地使用权价格评估报告 二、委托估价方 成都市新神风实业有限责任公司 三、受托估价方 单位名称：四川XX房地产土地评估有限公司 联 系 人： 电 话： 四、估价目的 成都市新神风实业有限责任公司拟进行抵押贷款，我公司受托对其抵押贷款所涉及的土地资产价值进行评估，为委托估价方确定土地资产价值提供参考依据。 五、估价基准日 二○○六年十二月二十二日 六、估价日期 此次评估从二○○六年十二月十八日开始至二○○六年十二月二十土地估价报告 2 四川XX房地产土地评估有限公司 五日结束 七、地价定义 至估价基准日，估价对象作为出让国有土地，其所有权属于国家，使用权属于成都市新神风有限责任公司，至估价时点,未设置抵押、担保、租赁等他项权利。本次评估我们按出让工业用地、无他项权利限制设定土地权利状况。 根据估价对象《国有土地使用证》，估价对象登记用途为工业。本次评估，根据合法性原则，我们按登记用途设定估价对象为工业用地。 根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，估价对象为出让用地，土地使用权终止日期为2050年12月25日，至估价基准日，剩余使用年期为44.01年。此次评估，根据土地使用的合法性原则，我们按估价对象剩余使用年期44.01年设定土地使用年期。 估价对象在估价基准日实际开发程度为宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)，宗地内“六通一平”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路及场地平整)。此次评估宗地内开发成本计入建筑物中,设定土地的开发程度为宗地外“六通”，宗地内“场平”。 在估价基准日，估价对象涉及宗地为既有项目用地，土地已开发利用，地面建筑物已办理房屋所有权证，实际容积率为0.25。本次评估我们按其实际容积率水平设定估价对象容积率为0.25。 因此，本报告估价对象的价格定义为：在二○○六年十二月二十二日，作为出让工业用地，无他项权利限制，宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路)、宗地内“场平”(场地平整)，容积率为0.25，土地估价报告 3 四川XX房地产土地评估有限公司 未来44.01年期的土地使用权价格。 八、估价结果 我们本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上采用基准地价系数修正法和成本逼近法测算，确定估价对象在严格满足价格定义条件下的土地使用权价格(具体见表1-1)： 评估单价：251元/平方米 评估总面积：25033.46平方米 评估总价：628.34万元 大 写：陆佰贰拾捌万叁仟肆佰圆整 币种：人民币 九、本项目土地估价师签名 姓 名 资格证书号 签 名 钟晓兰 2004510024 杨金燕 2002510137 十、土地估价机构(签章)

估价机构负责人签字： 四川XX房地产土地评估有限公司 •••••••••••• 二○○六年十二月二十五日 土地估价报告 4 四川XX房地产土地评估有限公司 表1-1 土地估价结果一览表 估价机构：四川XX房地产土地评估有限公司 估价报告编号：四川XX(2006)(估)字第105号 估价基准日：2006年12月22日 估价基准日土地使用权性质：出让用地 土地使用者 土地证号 宗地位置 实际 用途 设定 用途 容积率 实际开发程度 设定开发程度 土地剩余 使用年期 (年) 评估面积 (m2) 评估单价 (元/ m2) 总地价 (万元) 备 注 外 内 外 内

成都市新神风实业有限责任公司

新都国用(2004)字第2079号 成都市新都区新都镇新广路289号(新牌号为288号) 工业 工业 0.25 六通 六通 一平 六通 场平 44.01 25033.46 251 628.34 工业Ⅱ级

1、上述土地估价结果的限定条件 (1)土地权利限制：出让工业用地、无他项权利限制、44.01年期的土地使用权价格。 (2)基础设施条件：估价对象实际开发程度具体见表1-2，本次评估设定估价对象基础设施条件为宗地外“六通”，宗地内“场平”。 (3)规划限制条件：出让工业用地，容积率0.25。 (4)其它限定条件：按估价报告限定的条件使用。 2、其它需要说明的事项： (1) 此次评估结果仅供委托估价方抵押贷款时参考，当用于其他目的时本报告结果无效。 (2) 本报告结果是在满足价格定义条件下的价格，该评估价格含土地使用权出让金。若影响估价结果的土地用途、土地取得方式、土地开发程度、规划利用等条件发生变化，估价结果应作相应调整。 (3) 估价结果未考虑未来市场变化风险及强制处分等因素对估价对象价值的影响。 (4) 价格有效期：自估价基准日起半年，即从2006年12月22日至2007年6月21日有效。

四川XX房地产土地评估有限公司

二○○六年十二月二十五日土地估价报告

四川XX房地产土地评估有限公司 5 表1-2 估价对象基础设施条件表 供水状况 排水状况 供电状况 通讯条件 供气状况 道路状况 宗地外 沿宝光大道有 供水管网布设 沿宝光大道有 城镇排污系统 接城市电网，市 级城镇供电配置 有线、无线 通讯网络覆盖 沿宝光大道有 城镇供气网布设 区域内有宝光大道、 蓉都大道、北新路、紫瑞街、东环路等

宗地内 接宝光大道城镇 供水系统 排入宝光大道城镇污水系统 独立变压器 有线无线通讯网络覆盖，有直拨电话 接宝光大道城镇 供气管网 接宝光大道开口 土地估价报告

四川XX房地产土地评估有限公司 6 第二部分 估价对象界定

一、委托估价方 据估价对象的《国有土地使用证》，其法定使用者为成都市新神风实业有限责任公司，也系本次评估的委托估价方，其基本情况如下： 名 称：成都市新神风实业有限责任公司 住 所：新都区新都镇新广路289号 法定代表人： 注册资本：（人民币）贰仟万元 企业类型：有限责任公司 经营范围：自产自销汽车配件、机械产品；从事房地产开发（凭相关资质证经营）；加工机械；批发和零售钢材、机电设备、五金交电、工程塑料 联系人： 联系电话： 二、估价对象 估价对象位于成都市新都区新都镇新广路289号(新牌号为288号)，国有土地使用证号为新都国用(2004)字第2079号，仅指委托方此次抵押贷款涉及的25033.46平方米的土地资产(不含其他资产)。 估价对象的具体情况详见表2。 土地估价报告

四川XX房地产土地评估有限公司 7 表2 估价对象基本情况一览表 用地单位 土地证号 土地位置 用途 面积(平方米) 开发程度 使用年限(年) 容积率 权利状况 登记 实际 设定 登记 评估 实际 设定 剩余 设定 实际 设定 实际 设定 外 内 外 内

成都市新神风实业有限责任公司

新都国用(2004)第 2079号 成都市新都区新都镇新广路289号(新牌号为288号) 工业 工业 工业 25033.46 25033.46 六通 六通一平 六通 场平 44.01 44.01 0.25 0.25 出让工业用地，未设置他项权利 出让工业用地，无他项权利限制

注：“六通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路及场平 “六通”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路 “场平”指：场地平整 土地估价报告

四川XX房地产土地评估有限公司 8 三、估价对象概况 (一)土地登记状况 土地证号：新都国用(2004)字第2079号 使 用 者：成都市新神风实业有限责任公司 土地座落：成都市新都区新都镇新广路289号 地 号：O-109 图 号： / 地类(用途)：工业用地 取得价格: / 使用权类型：出让 终止日期： 2050年12月25日 使用权面积：25033.46平方米 填证机关：成都市新都区国土资源局 (二)土地权利状况 1、土地权利归属 据新都国用(2004)字第2079号《国有土地使用证》，估价对象所有权属于国家，使用权属于成都市新神风实业有限责任公司。 2、土地使用权取得方式 据估价对象《国有土地使用证》，委托估价方以出让方式取得土地使用权。本次评估设定土地为出让方式取得。 3、土地使用年限 据估价对象《国有土地使用证》，至估价基准日，土地剩余使用年期土地估价报告

四川XX房地产土地评估有限公司 9 为44.01年。此次评估我们按土地剩余使用年期设定土地使用年期为44.01年。 4、土地他项权利 至估价基准日，估价对象未设置抵押、担保等他项权利限制。本次评估我们设定估价对象为无他项权利限制。 (三)土地开发现状 1、土地利用现状 据委托估价方提供的资料及估价人员现场踏勘，估价对象为既有工业项目用地，其地上建筑物部分已办理房屋所有权证，总建筑面积为6337.86平方米，土地容积率0.25。 2、土地开发状况 在估价基准日，宗地外达到“六通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)，宗地内达到“六通一平”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路及场地平整)。 本次评估土地开发程度设定为宗地外“六通”、宗地内“场平”。 四、影响地价的因素说明 (一)一般因素说明 影响工业类用地地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的城市资源状况、土地管理政策、产业政策、城市规划条件、城市经济发展状况等，本报告主要通过对土地供给、需求两方面的不同作用，来分析对城市总体地价水平的变化。 1、地理位置