3.陕西省住房和城乡建设厅关于印发《业主管理规约(示范文本)》的通知

业主管理规约（示范文本）
陕西省住房和城乡建设厅关于印发《业主管理规约（示范文本）》
的通知
陕建发[2009]81号
陕西省住房和城乡建设厅
关于印发《业主管理规约（示范文本）》的通知
各设区市房管局(建设局)，杨凌示范区规划建设局：
为了贯彻《陕西省物业管理条例》，推动建立业主自我管理和自我约束的机制，维护全体业主的共同利益，我厅根据《陕西省物业管理条例》的要求，制定了《业主管理规约（示范文本）》，现印发你们，供业主制定《业主管理规约》参考使用。

二〇〇九年五月二十一日
业主管理规约（示范文本）
第一章总则
第一条为维护______________本物业区域内全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共安全、公共环境和公共秩序，保障物业的安全与合理使用，营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境，根据《陕西省物业管理条例》及其他法律法规之规定，结合本物业实际，制定业主管理规约（以下简称本规约）。

对业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

第二条本规约对业主和物业使用人均有约束力。

业主应遵守物业管理有关法律法规和本规约，执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。

配合物业服务机构的物业服务活动，遵守本物业区域内物业管理的相关规章制度。

同时，业主应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本规约和相关规定，合理使用物业。

第三条本规约由业主大会筹备组拟定；在首次业主大会会议上经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过，并自通过之日起十五日内，由业主委员会报物业所在地的县（市，区）物业管理行政主管部门备案。

第四条业主委员会作为业主大会的执行机构，负责监督业主对本规约的遵守。

业主委员会代表业主
大会与物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本管理规约一致。

第二章物业基本情况
第五条本物业管理区域内物业的基本情况
物业名称：------------------；
坐落位置：陕西省---------（市、县）---------区---------路（巷）
---------号；
物业类型：------------------；
建筑面积：------------------；
总户数：__________。

土地宗地号：__________
物业及配套设施的产权清单：（见附件一）
物业管理区域四至：
东至------------------
南至------------------
西至------------------
北至------------------。

第六条根据《陕西省物业管理条例》及其他法律法规之规定和物业权属登记（或物业买卖合同）证明，业主对本物业管理区域内以下物业共用部位、共用设施设备享有共有和共同管理的权利：（一）由单幢建筑物的相关业主或全体业主共用的部分（位），包括该幢建筑物的房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、公共门厅、公共走廊通道、公共楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、---------、---------、---------等；
（二）由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、加压水泵、排污泵、电梯、天线、冷暖设施、供电线路、照明设施、消防设施、避雷设施、燃气管道、邮政信箱、通讯设施、有线电视线路、对讲系统、---------、---------、---------等；
（三）由本物业管理区域内全体业主共有的共用部位，包括共有道路、围墙、池井、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、绿地、---------、---------、---------等；
（四）由本物业管理区域内全体业主共有的共用设施设备，包括照明设施、垃圾箱（房）、消安防监控系统、配电系统、锅炉、化粪池、供水系统、公益性文体设施、---------、---------、---------等。

（五）其他依据法律法规规定属于全体业主共有的物业。

第七条在本物业管理区域内，物业权属登记证明，以下部位和设施设备为建设单位所有：_________________________________________________________________________________________
__________________________
建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响业主正常使用物业。

第八条根据有关法律法规和物业权属登记（或物业买卖合同）证明，业主对本建筑物内的住宅、经营性用房等以下专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利：
（一）自用部位，是指门户以内业主使用的房间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；
（二）自用设施设备，是指门户以内业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、供热、燃气管道，电线以及水、电、气户表等设备。

第三章业主应履行的义务
第九条业主在物业管理活动中，应当履行下列义务：
（一）业主应参加业主大会，协助业主大会、业主委员会、物业服务企业或其他管理人以及相关单位在物业管理方面的工作。

（二）遵守本规约的各项管理规定和业主大会议事规则，维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生；
（三）配合物业服务企业或其他管理人按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理服务活动；
遵守物业服务企业或其他管理人依有关规定和规约订立的本物业管理区域内的规章制度；
（四）执行业主大会决定及业主大会授权业主委员会做出的决定；
（五）按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业管理服务相关费用；
（六）承担共用部位、共用设施设备大中修及更新改造责任；执行业主大会制定的专项维修资金续筹方案；按照规定交存或者续交专项维修资金；
（七）承担自用部位、自用设施设备的维修养护责任；
（八）如果业主所有的房屋长期无人居住或使用，业主应在物业服务企业或其他管理人登记，说明服务费等费用的支付方式；留下有效通讯地址，以便物业服务企业或其他管理人送达有关通知、函件等；同时应关好门、窗、水、电、燃气总阀门等，以确保安全；
（九）业主应约定与使用人之间的权利义务关系、要求使用人遵守本规约的约定，并对其违约行为承担连带责任；
（十）业主转让或出租所拥有的独立房屋时，应提前30日书面通知物业服务企业或其他管理人和业主委员会；
（十一）法律、法规规定的其它义务。

第十条业主对专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

第十一条业主应当向物业服务企业或其他管理人以及业主委员会提供详细有效的联系地址、通讯方式；在联系地址、通讯方式发生变更时，应及时通知物业服务企业或其他管理人和业主委员会；若因业主原因导致的联系中断，由此造成的损失由业主承担。

业主委员会及成员不得泄漏业主和物业使用人的住址、通讯等个人信息；同时业主委员会应与物业服务企业或其他管理人在物业服务合同中就本款进行约定。

第四章物业的使用
第十二条业主使用物业不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，不得妨碍其他业主正常使用物业。

第十三条业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第十四条业主和物业使用人应按设计用途使用物业，不得违反法律、法规以及本管理规约的规定改变房屋使用用途，不得将住宅改变为经营性用房，不得将没有防水的房间改为卫生间或厨房。

因特殊情况需要改变物业设计用途的，除遵守法律、法规外，业主应在征得有利害关系的相邻业主及业主大会授权的业主委员会书面同意后，报有关行政主管部门批准，并将有关部门审批的资料送物业服务企业或其他管理人后方可施工或投入使用。

第十五条业主进行室内装饰装修房屋时，应当遵守下列规则：
（一）物业使用人或装饰装修企业对业主专有部分进行装饰装修，必须受业主书面同意或委托，由业主作为装饰装修最终责任人承担相应的责任。

（二）装饰装修工程开工前，业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业或其他管理人签订装饰装修管理服务协议，并按照物业服务企业或其他管理人的管理协议办理相关手续，交纳装饰装修保证金，装修完毕，按照装饰装修协议的约定退还装修保证金。

（三）业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全和相邻业主的正常工作和生活；主动配合物业服务企业或其他管理人依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查。

（四）按规定时间清运装修垃圾和搬运装饰装修材料，并在指定地点放置，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。

（五）施工时遵守物业服务企业或其他管理人对施工人员、施工时间和装修设备使用等方面的要求。

施工人员应按规定办理临时出入证，规定装饰装修施工时间为________________，施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活或工作造成的影响，在________________，________________时间段，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。

（六）因装饰装修房屋影响物业共有部分、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应立即停止侵害，及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

（七）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留设计位置的，应按有关规定或物业服务企业或其他管理人指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

（八）应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改相关管线、设备。

第十六条业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。

第十七条在本物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域物业服务企业或其他管理人制定的车辆行驶和停车规则。

车辆停放服务费标准按照物业服务合同的约定，属于全体业主共有的停车场地占用费标准由业主大会制定。

第十八条业主转让或者出租物业专有部分时，须将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。

并遵守以下规定：
（一）业主将房屋出租时，应当告知并要求承租人遵守物业管理制度和本管理规约。

业主转让物业时，本管理规约对物业继受人具有同等约束力。

（二）业主出租或者转让物业后，当事人应当于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起3 0日内，将物业出租或者转让情况和物业使用人或者继受人的通讯方式书面告知业主委员会和物业服务企业或其他管理人。

（三）业主转让物业专有部分，应当与物业服务企业或其他管理人结清物业服务等相关费用，代收代缴的水、电、暖等费用，专项维修资金等。

（四）房屋出租应当遵守相关法律法规政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

无论出租或转租的，业主均应承担相应的责任。

（五）房屋出租必须符合本市政府有关房屋出租的相关规定。

（六）对违反本规约出租或转租的，业主委员会可书面责成业主、使用人立即终止租赁行为。

（七）业主与承租方签订租赁合同时，应就物业管理服务相关费用的缴纳义务进行书面约定，约定由承租人交纳物业服务相关费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第十九条业主、物业使用人在使用物业中，除应遵守法律、法规政策的规定外，本物业管理区域内禁止下列行为：
（一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的设施的颜色、形
状和规格)，设计用途、功能和布局等。

（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
（三）占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房(棚)以及属于业主共有的停车场(库)等共有部分。

（四）损坏或擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共有设施设备；
（五）违法搭建建筑物、构筑物；
（六）不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物；
（七）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或超负重等物品和排放有毒、有害、危险物质及敞放、敞养家禽、宠物，影响公共环境、破坏绿地等；
（八）践踏、占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品；
（九）影响市容观瞻或本物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等；
（十）随意停放车辆，鸣喇叭或以其他方式制造超过规定标准的噪音；
（十一）擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构，不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理；阳台外和窗外吊挂和晾晒物品，擅自张贴或安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或标语等。

（十二）使用电梯时超载、运载粗重物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁；
（十三）危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为；
（十四）-------------------------------------；
（十五）-------------------------------------；
（十六）法律、法规、规章政策禁止的其他行为。

第二十条业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：
1、---------------------；
2、---------------------。

第二十一条业主、物业使用人应当自觉维护物业的整洁、美观和共用部位、通道的畅通及共用设备、公共设施的完好。

第二十二条当物业的专有部分出现影响他人正常使用的情况时，业主、物业使用人应当及时维修，消除隐患。

第二十三条业主和物业使用人应当增强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，配合物业服务企业或其他管理人做好防火防盗工作，维护家庭人身财产安全和本物业的使用安全。

第五章物业的维修养护
第二十四条物业服务企业或其他管理人对物业共用部位、共用设施设备进行维修和养护时，相关业主和使用人必须给予配合。

第二十五条业主、物业使用人对专有部分的维修养护，不得侵害其他业主的合法权益或损害公共利益。

第二十六条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业或其他管理人应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合；相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责维修并承担赔偿责任。

第二十七条因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业服务企业或其他管理人和业主委员会提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿。

第二十八条当物业出现危及安全、影响观瞻时，业主、物业使用人或者物业服务企业或其他管理人应当及时维修，所需费用由相关责任人承担。

第二十九条物业在使用过程中存在安全隐患，已经或即将危及公共利益及他人利益时，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务的，且需进入物业专有部位应急维修的，物业服务企业或其他管理人可在公安机关、社区居民委员会、业主委员会等三方中的两方以上人员到达现场见证下进入物业内部实施应急维修，维修所发生的费用由责任人承担。

为防止水、气泄漏或火灾及发生上述灾害获得及时有效的处理，业主、物业使用人应主动向物业服务企业或其他管理人预留家庭主要成员的紧急联系电话。

在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务的突发事件，业主、物业使用人应积极配合物业服务企业或其他管理人对上述灾害发生时采取的紧急避险措施。

第三十条物业共有部分的维修、更新、改造符合下述情形之一的，经业主委员会同意由物业服务企业或其他管理人直接组织实施，费用按规定列支。

（一）属规定的急修项目；
（二）物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况；
（三）经安全鉴定机构鉴定的危险房屋；
（四）出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形；
（五）物业维修、更新、改造费用在---------元以下；
（六）--------------------------------------。

物业共有部分的维修、更新、改造符合下述情形之一的，经业主大会同意或相关业主共同同意后，由物业服务企业或其他管理人组织实施，费用按规定列支。

（一）物业维修、更新、改造费用在---------元以上；
（二）--------------------------------------；
（三）--------------------------------------。

第六章专项维修资金的使用、管理和续筹
第三十一条业主应按有关规定交纳和使用专项维修资金，并及时续筹。

第三十二条需要使用专项维修资金的，物业服务企业或其他管理人应当按有关规定向业主大会授权的业主委员会提出维修计划和维修资金使用方案，经业主大会表决通过后，由业主委员会按照相关程序申请资金并监督物业服务企业或其他管理人实施。

第三十三条业主委员会应当将维修资金使用方案、所需资金、工程进展以及资金划拨等情况在建筑区划内向全体业主或者相关业主公布；并每---------个月定期向全体业主或者相关业主公布一次建筑物及其附属设施维修资金使用情况。

第三十四条当本物业管理区域内或某幢、某单元的专项维修资金帐户余额不足首次缴存的______时，由业主大会授权的业主委员会按下列第---------项方式，向全体业主或该幢、该单元业主续筹维修资金：（一）一次性缴存；
（二）按---------元/平方米逐月缴存；
（三）---------------------------。

第七章共有部位的经营管理和共同收益的管理分配
第三十五条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业或其他管理人以下权利：
（一）根据有关法律法规、本规约和物业服务合同，制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度，并督促业主和物业使用人遵守、执行；
（二）以劝导、______、______、______等方式必要措施制止业主、物业使用人违反本规约、物业服务合同和管理规定的行为：
（三）在物业区域内公布不遵守本规约及相关法律法规的业主、物业使用人的姓名及违约事实。

（四）对拒不履行缴费义务的业主和物业使用人，授权物业服务企业或其他管理人采取以下措施：
1、______________________；
2、______________________；
3、______________________。

（五）________________________________________。

第三十六条本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制（或酬金制）方式。

业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务相关费用。

物业服务相关费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，任何业主不得拖欠、延期交纳物业管理服务费。

业主委员会应依法催促欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。

第三十七条业主委员会负责监督本管理规约的实施。

业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规及本规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法各人民法院提起诉讼。

业主逾期不交纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。

第三十八条属于全体业主或相关业主的共有部分，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

第三十九条利用物业共有部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并经业主大会或者相关业主共同决定后，按照物业服务合同约定委托物业服务企业或其他管理人统一实施。

第四十条利用物业共有部分经营所得收益，属于全体业主共有部分，按下列第-------种方式分配：
1、用于补充专项维修资金，统一归集到市维修资金监管专户；
2、用于业主大会会议召开；
3、用于业主委员会依法开展工作；
4、用于弥补本物业管理区域内物业服务费用的不足；
5、---------------。

属于相关业主共有部分，按下列第------种方式分配：
1、用于补充专项维修资金，统一归集到市维修资金监管专户；
2、用于业主小组会议召开；
3、用于弥补相关区域的物业服务费用不足；
4、------------------------。

第四十一条业主委员会、业主小组应当至少每半年在本物业管理区域内公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营所得收益的收支情况，接受业主大会、业主的监督。

第四十二条业主拒付物业服务相关费用、不缴存专项维修资金的，不得享有经营物业共有部分业主
所得收益的分配。

第四十三条业主转让建筑物内的专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第四十四条本物业管理区域内物业共有部分及公众责任保险，由全体业主按其专有部分占建筑物总面积的比例大小享有权利、履行义务，并由业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人代行办理相关手续；并在物业服务合同中约定。

业主的家庭财产与人身安全的保险由业主自行办理。

第四十五条本物业管理区域内发生的需要全体业主分担的费用按下列第--------种方式分担：
（一）按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定；
（二）业主大会决定；
（三）__________________________________。

第四十六条关于停车场的约定：
（一）本物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，由物业服务企业或其他管理人提供管理服务：
业主交纳的车辆停放服务费，归物业服务企业或其他管理人所有。

场地占用费，归全体业主所有，其使用由业主大会决定。

（二）本物业管理区域内规划用于停放汽车的车位，属于建设单位所有的，可通过出售、附赠或者出租等方式约定，物业服务企业或其他管理人收取车辆停放服务费。

第八章物业服务企业或其他管理人的选聘、解聘
第四十七条经全体业主同意，物业服务企业或其他管理人的选聘依法采取______________的方式，并由业主大会授权其执行机构业主委员会或委托招标代理机构办理实施招标活动的相关事宜。

业主大会决定与前期物业服务企业或其他管理人续签合同的，经业主大会决定，可以不履行招投标程序。

第四十八条业主大会选聘、解聘物业服务企业或其他管理人，应当按照本物业管理区域内业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、物业服务合同的主要内容等进行表决。

第四十九条业主大会依法选聘、解聘物业服务企业或其他管理人，须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

第五十条业主大会与其依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同，应当有业主委员会三分之二以上委员在场签名并加盖业主大会印章。

第五十一条因物业服务企业或其他管理人突然撤离等原因，业主大会无法及时另聘新物业服务企业。