房地产项目现场质量管理论文

房地产项目现场质量管理论文
摘要：目前在社会主义市场经济的大背景下，作为房地产开发项目来说，要实现经济效益的最大化，就要通过实施和建立质量管理体制，不断加强开发前期阶段及施工阶段的质量管理及控制水平，从而确保工程的顺利进行，同时所有的质量控制都要着眼于发现不合格并立即消除不合格的目的，建造出优质的工程。

这样房地产开发企业才能在市场上站稳脚跟，并发展壮大。

使得房地产市场更加稳定和繁荣的发展。

前言
房地产开发项目作为一个工程项目具有时间约束和一次性的特点。

现场质量管理的主要目的就是尽量保证各分部分项工程能够一次施工成型，实现返工、浪费的最小化。

房地产开发企业需要重点关注工程施工的质量。

在项目现场施工的过程中联系监理单位严格检查总、分承包方在工程施工过程中是否能够切实的按照工程合同相关条款的规定进行执行，检查工程具体施工活动是否按照相关施工技术规范的要求进行工程施工，及时了解房地产工程施工过程中的质量是否处于企业能够控制的范围之内。

强化企业在整个工程现场施工过程中的监督作用，确保工程项目规划和设计在现场质量管理中得到不折不扣的贯彻。

1房地产开发项目现场质量管理的主要内容
由于房地产开发项目的重点仍然在工程建设领域，因此其质量管理与工程项目施工质量管理有着很大的相似性及众多的共同点。

做好
房地产开发项目现场质量管理，需要关注的内容比较繁多，比如图纸设计的解读、施工现场地质水文等的勘探了解、工程阶段性保护情况检查、建筑材料控制及人员素质审核等。

这些因素是影响房地产开发项目质量管理的重点内容，其中每一项因素管理控制不当都可能会造成房地产开发项目事故的发生，从而从整体上对工程质量产生重要的影响。

1.1项目设计图纸的解读
房地产开发项目施工图纸是工程施工的依据，能够正确的解读设计图纸，关系到工程施工能够把设计环节的观念和精神正确的运用到具体的工程施工中去。

项目设计图纸一般都是经过设计师严格按照工程结构、力学理论、建筑学理论及多年建筑实践积累的经验并加入设计人员的创意进行编制的。

在很大程度上，经过重重审核，最终确定的项目设计图纸代表了最合适的施工规划。

能否正确的解读设计图纸的精神和设计技术要求，关系到工程是否能够实现设计人员对于工程质量、技术、结构、外观、经济等方面的期待和考虑。

1.2具有可操作性的施工组织方案
当项目施工设计图纸确定以后，施工单位需要及时的确定工程施工方案。

施工方案的确定不能简单的一而概之。

每个工程由于其所要实现的功能、所处的地理位置、施工地点的地质地貌、物理水文等条件的不同，在其他工程中比较成功且合理的施工方案，在这项施工工程中未必行的通。

工程施工所在地的地质地貌以及水文条件是影响房地产工程质量的重要自然因素。

疏松的土质、断层、地裂等自然现象
都有可能为工程施工质量带来极大的隐患。

地下电缆及管道、周围建筑的布局情况、交通状况等人文因为也会极大的影响工程施工的质量。

因此，施工企业在制定房地产施工方案时，实事求是的对工程施工地点的各种自然及人文因素进行详细的资料了解及实地勘查，然后做出切实可行的施工方案和施工平面布置图。

1.3工程建筑材料及人员资质的审核
在工程现场质量管理的过程中，材料及施工人员的素质因素无疑是不容忽视的重要内容。

房地产开发涉及到的工程材料较多，包括建筑原材料、成品材料、半成品材料、以及脚手架之类的周转材料。

这些材料都是构成工程质量实体的基本单位。

工程建筑材料质量的优劣及损毁状况是工程施工中不得不重视的内容。

采用技术规格不达标、质量低劣或者损毁的产品进行工程建设，无疑会极大的降低工程的质量。

施工人员的资质关系到工程施工过程中操作的正确性及施工精神的传达畅通性。

加强施工人员资质的审核有利于确保施工人员能够及时的领会工程施工的精神，自觉的提高工程施工质量意识。

1.4工程施工质量的跟踪
房地产开发项目的建设不是简单的工程累计，由于工程建设规模和项目建设顺序的限制，决定着房地产建设项目需要分阶段有序的进行。

项目的分项分阶段进行也是工程期限较长的一个重要原因，有些项目必须要等到起上个项目完工且验收合格后方能够展开。

这时为了及时的发现工程建设过程中的质量问题并及时加以纠正，就需要进行工程阶段性跟踪质量控制。

阶段跟踪是保证工程质量，完善现场质量
管理的重要内容。

2现场施工质量的控制和质量问题原因分析
2.1影响房地产工程质量的外部因素
（1）监理公司未实施有效监管。

（2）施工单位质保体系不健全。

（3）设计施工图纸质量不完善。

（4）总包、专项施工单位不能履行管理配合职责以及劳务的工艺质量能力不足。

2.2影响工程质量的内部因素
（1）工程管理人员过程质量管控能力不足。

（2）计划工期过短。

（3）合同工序穿插，技术间歇无法保障，设计变更过多。

（4）对新技术、新材料规范、标准及工艺控制要求掌握有待提高。

2.3房地产公司工程管理人员质量管理工作定位
房地产公司的现场工程师不是施工单位的质量员，要求甲方工程师监督每个分项工程质量，监督每一个检验批质量不现实。

针对上述诸多因素，房地产公司作为甲方应采取以下措施管控施工质量：（1）要求监理公司配备足够的监理工程师入驻现场，监督监理单位人员是否到位，监理行为是否规范，监理服务是否到位。

对不称职的监理公司和人员及时更换。

（2）要求施工单位健全质量保证体系，包括体系内质量人员组成。

（3）监督施工前技术交底是否进行，工程流程是否正确。

（4）定期组织质量检查和验收，进行质量评定和奖罚。

如施工单位质保体系不健全，则要采取措施强制其建立和完善。

根据检查结果，依据相关规范、规定，奖优罚劣。

采取经济措施，提高工程质量。

（5）对照合同约定的要求，检查工程质量是否符合合同约定，不符
合约定的质量，通过监理单位下发工程整改令、停工令，促使施工单位进行工程质量问题、质量缺陷的返工处理。

3优化分户验收管理程序，持续跟踪解决质量问题，降低业主投诉
房地产工程产品最终要交到业主手里，在移交前需进行分户验收。

分户验收的目的不是为了取得竣工备案手续，是工程质量控制的最终环节，应由房地产公司工程管理部门组织。

当前，我国每年因工程质量问题引起业主投诉的事件屡屡发生，业主投诉的重点如下。

3.1安全性质量问题
（1）桩基工程质量问题。

（2）钢筋混凝土结构性质量问题。

（3）外墙构件空鼓、开裂、脱落质量问题。

（4）栏杆、护栏的防护方式、防锈的问题。

（5）楼梯公共通道防滑质量问题等等。

在这些问题中，常见的是钢筋混凝土结构性质量问题，如梁、柱、墙几何尺寸不规矩，墙体偏轴移位，外墙渗漏、开裂。

想要规避这些质量问题的发生，必须加强过程控制。

3.2功能性质量问题
（1）窗户开启不灵活、渗漏。

（2）屋面渗漏、外墙渗漏。

（3）设备专业匹配冲突质量问题。

功能性质量问题经返工处理一般都可以解决。

3.3观感性质量问题
（1）内墙空鼓开裂。

（2）房间净高、方正。

（3）墙地面平整度、垂直度。

（4）门窗设备成品保护。

（5）外墙面砖、涂料观感。

3.4适应性质量问题
（1）居住使用功能的合理性问题。

（2）居住使用功能的舒适性问题。

（3）居住使用功能的协调性问题。

（4）客户居住使用功能的经济学问题。

房地产工程的质量控制着眼于首先在设计上减少质量缺陷；其次就是对施工质量管理采取灵活的策略。

对于竣工验收，正常的流程是工程达到竣工验收条件后，由房地产公司组织设计、监理、勘察、施工单位，在政府质量监督部门的监督下，对工程进行竣工验收。

但到向业主交房时，业主依然会或多或少提出质量问题，甚至引起质量投诉。

如何降低业主投诉，把工程质量问题提前解决，减少或避免业主接房后，工程再维修。

当前，一些房地产公司探索出了一条途径，就是在业主验房拿房之前，房地产公司内部部门之间先沟通，请业主预验收，提前挑毛病，然后再修补质量问题，最终进行竣工验收。

从而给交房工作创造了更好的条件。

当然此项工作由于各种原因推广不够，但给质量的提高也提供了新的思路。

4结语
目前在社会主义市场经济的大背景下，作为房地产开发项目来说，要实现经济效益的最大化，就要通过实施和建立质量管理体制，不断加强开发前期阶段及施工阶段的质量管理及控制水平，从而确保工程的顺利进行，同时所有的质量控制都要着眼于发现不合格并立即消除不合格的目的，建造出优质的工程。

这样房地产开发企业才能在市场上站稳脚跟，并发展壮大。

使得房地产市场更加稳定和繁荣的发
展。

参考文献：
[1]武利庭.房地产开发项目质量管理研究[D].天津：天津大学管理学院，2009：1―50
[2]丛培经.工程项目管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2006
[3]郭鸿飞，李凡.房地产项目质量管理体系思考[J].合作经济与科技，2011（05）
[4]许毓建.房地产工程项目质量管理[J].门窗，2013（06）。