金地-沈阳金地滨河大盘长青项目豪宅产品营销推广报告-279PPT-2008年-思源+(NXPowerLite)

三林板块区域内住宅市场整体表现—— 供应成交同步增加，政策有细微影响，价格呈上涨态势
尚东国际
万科新里程
储备地块
万科七街坊项目 （限价商品房）
万科五街坊项目
万科济阳路项目 万科中林项目
本案
浦发置业地块 浦发澳丽地块
金谊河畔
区域内住宅供应呈历年上升之势——区域内的楼盘后续供应加上土地供应，未来可供应面积在260万方 左右；板块正常的年均去化在40-60万方左右。板块后续供应需要5年去化（尚未考虑未知的二手地块）。
策划思考
立足并超越区域
策
市场
划
思
面向整个上海中
高端市场
路
社区定位与市场环境的关系 世博盛会与社区主题的关系 产品诉求与目标客群的关系 金地文化与建筑内涵的关系 项目主题定位与形象的关系 推广策略与销售执行的关系 ．．． ．．．
世纪瑞博金地三林项目营销推广策划 报告172PPT
第一部分：市场审视
供应：随着整体市场的火热，会有大批开发商抢开盘，未来1-2年会有放量供应，供求结构有可 能会发生变化！
未来1-2年会有放量供应，供求有可能发生变化
市场影响（来自金融类、税收类、限外政策）： “出租 + 物业持有等待升值”的组合获利模式将有更普遍的出现 高端客户的构成将有所改变，境外散客型受限外政策影响而减 少，转而企业购买、基金购买的现象将增多。另外，随着近年适婚年龄 增长，初次置业用作婚房的需求将会进一步增加。 传统“等客上门”的销售方式，在高端市场将有明显改变，主动 沟通将是高端物业一种重要的销售手段。
/
出口加工贸易、 高新技术产业
集成电路、 软件、生物医药
国际贸易、 制造业、物流业
世纪瑞博金地三林项目营销推广策划 报告172PPT

天德
海景城
分销 商
传统 推广
各地分销商或代理商
单(Dan)页、海报、楼宇广告、短信 等
第二十五页，共三十四页。
老客 户
已签约付款的客户群体
大(Da)形象，影响力
媒 体(Ti) 推 广
主流媒体
齐鲁晚报 半岛都市报等
精准传播
分众DM 媒体
龙吟传媒、晨鸿信息报等
分众拓展
新媒体
各大房产网站、短信平台
促进销售
营造一种人文气息浓郁、 亲近自然的氛围，
体现“关注人文关注健康” 的理念。
五(Wu)、客户定位
第十九页，共三十四页。
大中型外埠及本地能源、 地产、金融、投资、高 新科技等(Deng)企业。
这类企业需要办公场所(Suo)更能体 现其身份和实力；对写字楼的品质、 价格、形象、硬件等方面要求甚高。
投资者
第十三页，共三十四页。
第五(Wu)个
E
Exact place for business
纯(Chun)商务
越来越多的人要求纯粹的商务办公环境，
纯粹的办公氛围。
这也是正是我们商务办公和酒店公寓分别设置的主因， 也是我们区别于其他公寓写字楼的特点。
第十四页，共三十四页。
E 第六(Liu)个
Ecological、 environmental protection
优惠政策
介绍
举例
买赠促销
购买特定户型（西向）或规定面积赠送相应物品
买房赠总房款1%装修基金 等
买免促销
购买特定户型或规定面积减免一定费用
买房免1年物业费
首付2—3成 购房者首付特定首付款后，享受1年内免息的分期付款待 剩余1年内免息 遇

来电来访途径情况统计
途径
来电总量
来访总 量
有效来 访量
杂志专刊
都市广播103.4
交通台97.5
介绍
9
11
10
沈城楼市报
2
2
短信
47
5
4
彩信
3
DM单
车体
活动邀约
户外广告牌
LED显示屏
直投广告
7
1
1
未知
3
1
1
本月小计
254
120
88
建议取消车体广告，直投建议以特快专递的形式或者以挂号信的方式进行。
二、增加偶得客户的到访途径
从产品属性上分析，xx与万鑫存在一定的相似性，许多有钱阶层购买xx 不仅仅为了居住或者投资，更多的是把xx做作一个收藏品，或者释放某 种心情/情绪的场所，他们认可xx的地段，他们认可xx的产品价值，他们 想在xx这个最好的地方，最接近卓展的地方拥有一个物业，随时享用。
xx——它是目标客户的第二居所
坚实基础
策略一、项目形象快速转型
建议项目全新的形象定位通过纸媒、户外等进行统一宣传 特别针对纸媒宣传，建议采用硬软结合的方式，硬性平面广告 传递项目的视觉形象，软文配合展示项目的核心价值及属性定 位。
策略二、通过轰动事件迅速打开市场缺口
轰动事件营销建议与楼体的实体样板间体验相结合，最大化的传递项目的价值属性。
> CANDO掌握一定高端客户资源，建议针 > 通过外地巡展、外地分公司驻xx办事
对其进行专场营销，直接进行项目推荐
处宣传，吸引外地高端客群
CANDO高端客户资源
外地高端客户
策略四、有效达成8—10月三个月销售75套的快速销售目标

产品 类型
高层
小高 层
多层
联排 双拼
面积区 间
52-145 ㎡
92-179 ㎡
75-89 ㎡
313530
主力户 型
二室
三室 二室
四室
均价（元 / ㎡）
优惠政策
在售货 量
未推售
4300
4500 5200 70008500
一次性96， 商贷98，按 时签约98， 减一平米房 款，总房款 优惠两万， 老带新各减 免三年物业
主要诉求
以认筹信息和即时的 销售信息为主，用价 格及认筹优惠吸引客
户关注
——
小结：根据对华商晨报、时代商报、沈阳晚报、辽沈晚报、沈阳日报 五大主流媒体媒体监控，碧桂园沈阳各项目硬广和软文投放频次高、 投放力度大、主诉求以低价和认筹优惠为主，有效提升了来电来访量。
Part 3
碧桂园沈阳各项目热销原因析
暂无
Part 2
碧桂园沈阳各项目推广情况
碧桂园沈阳四盘推广情况总结
（数据统计时间：2012.07.01-9.21）
排名 1 2 3 4
合计
项目名称 碧桂园银河城 碧桂园凤凰城 碧桂园太阳城 沈阳碧桂园
——
投放频次 46 28 26 20 120
投放版次 32.75 18.45 15.6 12.5 79.3
时间，及时锁定客户，促进成交； > 认筹优惠及销售优惠力度大。
四大因素促成2012年销售飘红
> 在各区域大型超市等人流密集处如乐天马特、乐 购等大量设置外站点和看房车；
> 直销派单大范围派发，保证到访量； > 周末组织看房团，保证现场人气。
3 深挖渠道，积极拓展客户资源