下载文档原格式
随着太榆同城化、大学城建设步伐的加快，晋中榆次城区建设引来了千载难逢的机遇。
目前城中村、旧城连片改造已被市政府纳入城市建设整体规划当中，2013年晋中市经济工作会提出，今年重点对新华街、直隶庄、大东关、北关、小东关等旧城片区和郭家堡、南沟等城中村进行改造，但是在拆迁改造的过程中，风闻拆迁而突击盖房的现象比较突出。
这主要因为现行的补偿规定是按照实际房屋面积评估作价对拆迁户进行安置、补偿，造成了一些房屋层数低和面积少的村民以及其他被拆迁人往高盖、多盖面积，以获得更多的补偿。
另外非法抢建的建筑质量往往较差，加之拆迁后建筑垃圾增加，清运工作量加大，不但污染了环境，同时也浪费了资源。
非法抢建房屋不仅给改造拆迁工作带来了很多困难，增加了工作量，提高了征地成本，同时由于拆迁补偿利益不平衡，还造成拆迁户上访告状等社会不稳定因素。
解决上述问题的建议：为从根本上杜绝“博赔偿”的抢建行为，区政府应尽快主动和市政府沟通出台《房屋征收与补偿实施办法(草案)》，制定统一的城中村、连片改造拆迁补偿政策和标准，建立房、地分估的评估机制，充分体现土地价值，按区位补偿土地价，区位越好，土地补偿价越高，同时房屋不再按照原先的有多少层多少面积来补偿，而应该设置标准层，无论房屋盖多少层，安置标准都按照标准层进行补偿。
从而杜绝拆迁补偿的随意性，对遵守政策法规的被拆迁者，实施的奖励政策，使遵规守纪者切实得到实惠，不给乱搭乱建者可乘之机。
同时，为了制约人为抢建的恶意行为，对于非法多加盖部分，不但不补偿，还要因其浪费社会资源进行处罚，避免恶意加盖造成不安全隐患，减少浪费。
城中村改造中的突出问题及对策建议正确把握新时期群众工作的特点和规律，切实做好新时期的群众工作，是深入贯彻党的十七大和十七届五中全会精神、加快构建社会主义和谐社会的内在要求。
如何在实施旧城和城中村改造过程中，更好地实现国家、集体、农民三者利益的有机统一，维护好村（居）委、改造企业和拆迁回迁农民的合法权益，积极、稳妥、高效地推进拆迁改造？带着这一问题，近期，晋城市有关部门深入市政府正式批准实施城中村改造的18个村（居）委进行了认真调研，并就市区城中村改造中存在的突出问题及其产生原因进行了初步分析，提出了相关解决对策和建议，希望能起到抛砖引玉的作用。
第一章工程总论1.1 工程主要内容1）工程名称：县xxxx城中村改造建设工程2）工程位置：工程位于县xxxx镇xxxx3）工程规模：工程占地面积27亩（合18000平方M），总建筑面积27640平方M。
4）建设内容：主要建设7栋7层住宅楼（其中：临街2栋1-2层为商业用房、中间4栋1层为商业用房），大礼堂，公共服务中心及道路、供水、供电、供暖、亮化绿化等公共基础设施。
5）总投资额：3460万元6）资金来源：村民自筹资金。
7）建设期限：24个月8）建设单位：xxxx县xxxx镇屈家xxxx村委会1.2建设单位简况：1.2.1村委会简况xxxx县xxxx镇xxxx位于xxxx县城东南方向，周普路东，属于县工业园区开发地。
南依西宝高速，西邻长青南路。
由四个自然村组成。
即显西、显黄、显田、显东。
现全辖占地380亩左右，布局住户600户，人口共2100人。
1.2.2有利条件随着社会主义新农村建设的推进，xxxx正面临前所为有的发展机遇。
从经济发展条件分析：首先，xxxx拥有得天独厚的区位优势，与长青南路及西宝高速相邻，交通便利。
同时，新建台资工业园区，充分享有工业发展辐射带动力强的优势。
为合理布局经济，加快区域经济发展创造了有利条件；1．2．3经济发展基础xxxx在发展传统产业的基础上，取得了明显的效益，并有进一步发展壮大的趋势。
在调整产业结构的同时，xxxx把握历史机遇，加快经济建设步伐，经济发展取得了显著成效，建成台资工业园，北显铸造厂，村庄部分道路及巷道实行了硬底化，排水设施基本完善。
为建设社会新农村和促进经济社会跨越式发展奠定了必要的物质基础。
台资工业园及北显铸造厂的建设，有效转移农村富余劳动力，使村民生活不断改善。
1．2．4软环境优势近年来，xxxx在实行村民自治的过程中，解放思想，与时俱进，培养了一批懂经济、会管理的复合型干部，干群关系和谐，村风民风片朴，社会稳定，营造了良好的干事创业环境。
在抓好物质文明建设的同时，全村逐步形成了团结拼搏、迎难而上、崇尚科学，全面开展社会主义新农村建设的新局面。
城中村改造村民安置楼可行性研究报告第一章总论一、项目概况1.项目名称及承办单位项目名称城中村改造村民安置楼项目承办单位某村民委员会2.拟建地点某市郊区XX村北3.可行性研究报告编制单位某市XX工程咨询有限公司资质证书号：4.承办单位概况某市郊区XX村，地处高新开发区工业园区西，地理位置优越；村北有3路公交车经过，村南紧临市区，交通便捷。
XX村委会隶属某市郊区XX镇，东临长钢复兴小区，西依晋煤外运的主干线太焦铁路，南靠高新技术开发区史家庄村，北靠北外环路，地理位置优越，自然条件十分充足，交通便利，人杰地灵，全村共有165户，总人口527人，耕地面积538亩，是一个人口较少的村。
全村产业以农业为主，其他产业为辅。
二、研究工作的依据和范围1.研究工作的依据（1）《中华人民共和国建筑法》；（2）《某市郊区城中村改造总体规划》；（3）《城市居住区规划规范》；（4）《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》；（5）《城中村改造试行办法》；（6）《城中村集体资产股份制改造指导意见》；（7）《城中村改造拆迁补偿安置办法》；（8）住宅设计规范；（9）编制项目可行性研究报告委托书；（10）建设项目可行性研究报告编制内容深度的规定；（11）某市郊区XX村委会提供的其它基础资料。
2.研究工作的范围根据项目建设条件的实际情况，通过对项目建设背景、必要性、建设场址、工程技术方案、项目的组织管理和定员、项目实施计划、环境保护、消防与公共安全、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和融资方案，以便为项目的融资决策和建设，提供可靠的决策和依据。
3.项目建设的总体目标某城中村改造村民安置楼建设项目是为了解决村民住房问题，构建和谐社会主义新农村建设，提高村民的生活水平和居住条件，特在某市郊区XX村北建设总建筑面积为40734平方米的住宅小区。
4.建设内容和规模某城中村改造村民安置楼总建筑面积40734平方米。
第五章规划设计改造方案5.1改造规模本项目涉及的征地拆迁改造面积41亩。
项目改造后，根据XX县新城区组团标准分区控制性详细规划，项目范围内将形成可出让的商业居住用地总面积41亩，其中居住用地37.2亩；城市道路用地3.8亩。
本地块地处城乡结合区，自然环境恬淡优美，市政设施基本完备，交通便利，地质条件良好。
本次规划包括地面附着物拆迁外运、土地整理、村民安置用房建设、城市道路建设及配套管理设施建设等。
5.2规划原则在整个规划编制的过程中，始终本着合理性、方便性、经济性、美观性“四效统一”的原则进行规划设计。
合理性：严格按照城市规划的统一要求进行规划设计。
改造区内部的功能分区布局合理，清晰明确，组团结构合理，便于实施。
方便性：交通组织顺畅自然，平面布置紧凑合理，充分发挥临近城市主干道、城市公园和城市新区的特点，为广大业主创造良好的居住环境、休闲环境和商业环境。
经济性：选择合理的建设方案，在保障居民妥善安置和开发商微利的前提下，用尽可能少的投资创造最好的投资效果。
美观性：因形就势，充分利用自然优势，配合科学的规划方案，促进流畅的建筑空间与优美的天际线之间亲切对话，利用高低错落的建筑群落营造出诗一般的意境。
5.3规划目标项目区是未来XX县较为活跃且最有发展前景的片区之一，古徵街开通延伸，东环路规划为城市干道，毗邻城市公园投入运营，地域上的优势共享，城市新区的逐步配套，将使之成为XX县南部最大的居住区之一。
应该说，随着该区域居住人口的进一步增加，这里商住用房的需求量将会越来越多，价格也会逐步稳定提高，尤其对于一些位处新旧商业中心，人流量密集的生活社区及交通便捷的大面积商铺，其价值将会首先被挖掘出来。
目前该区域房地产的开发、规划、设计、营销、社区配套尚处初级阶段。
随着这些工作的逐步完善，随着市区居住人口的进一步增加，这里的商业用房的需求量将会越来越来越多，价格也会逐步稳定提高。
市场定位：高品质精致住宅小区和商业旺铺；形象定位：首席景观住宅，新的商业中心；目标客定位：以XX县阳庄村村民为主。
城中村改造调研报告5篇对于调研报告，大家务必要遵照工作的需要，拟定出切合实际的调研计划，调研报告可以为组织提供关于客户需求和偏好的洞察，以下是网作者精心为您推荐的城中村改造调研报告5篇，供大家参考。
城中村改造调研报告篇1城中村是指在城市规划区域范围内被城市建设用地包围或半包围，但在土地权属、户籍等管理体制上仍然保留着农村模式的地区。
城中村对城市发展起了一定的历史作用，随着经济社会的快速发展和城镇化进程的加快，城中村问题越来越突出，其在人居环境、公共安全、社会治安等方面的负效应正日益显现和扩大，越来越成为城市健康发展的瓶颈。
针对这些问题，笔者围绕县城的城中村情况进行了深入调研。
结合调研情况，就城中村改造问题谈点看法。
一、桂阳县城城中村的现状（一）主要特点。
一是城中村面积大人口多。
县城城中村有腊树下、刘家岭、财神庙、龙潭村、北关村、培才村、城南村、李家湾、豆腐村、塔背村、新澄村、柏树村、牛巷口村、小宝山等14个村，面积约7平方公里，占县城建成区面积的三分之一多，人口约4万人，占县城人口的四分之一多。
二是经济发展基础弱。
目前，我县城市建成区内的培才、龙潭、北关、上辇豆腐冲等许多城中村，为了县城的发展，已将大部分赖以生存的土地奉献给了县城建设，由此也产生了许多失地农民。
这就使得这些村（居）委既没有集体经济发展资金，又失掉了土地这一赖以生存的基本生产资料和最可靠的生活保障，导致集体经济发展乏力，失地农民没有就业保障，群众生活水平日益下降。
三是社会保障待遇低。
某年以来，县城建成区内的村委改制为社区，但由于土地性质、集体经济等改制不到位，既有别于农民，又不同于城市居民，成为“种田无地、就业无岗、社保无份”的边缘群体，生活在城市的边缘，处于社会保障的真空地带，有的还转化为城市贫民，已影响到城乡社会稳定。
四是群众生存环境差。
城中村范围内的房屋建筑建设年代久远，大多数已成为危房，加之，近年的私搭乱建现象严重，房屋普遍存在质量和安全隐患;如某年至某年环城西路范围的居民住宅面积比某年增加了100%，造成了采光不好、通风不畅、屋内潮湿等不利于生活的恶劣环境，严重危及群众身体健康和生命财产安全。
乡村改造可行性研究报告乡村改造可行性研究报告报告的基本要求1、总结必须有情况的概述和叙述，有的比较简单，有的比较详细。
这部分内容主要是对工作的主客观条件、有利和不利条件以及工作的环境和基础等进行分析。
2、成绩和缺点。
这是总结的中心。
总结的目的就是要肯定成绩，找出缺点。
成绩有哪些，有多大，表现在哪些方面，是怎样取得的；缺点有多少，表现在哪些方面，是什么性质的，怎样产生的，都应讲清楚。
3、经验和教训。
做过一件事，总会有经验和教训。
为便于今后的工作，须对以往工作的经验和教训进行分析、研究、概括、集中，并上升到理论的高度来认识。
4、今后的打算。
根据今后的工作任务和要求，吸取前一时期工作的经验和教训，明确努力方向，提出改进措施等。
乡村改造可行性研究报告（精选5篇）随着个人的文明素养不断提升，报告对我们来说并不陌生，我们在写报告的时候要注意语言要准确、简洁。
你知道怎样写报告才能写的好吗？以下是小编整理的乡村改造可行性研究报告（精选5篇），欢迎大家分享。
乡村改造可行性研究报告120xx年3月28日至4月18日，对石堆镇全面实施乡村改造战略，加快推进“四个城市”建设进行了调查研究，形成如下调研报告。
石堆镇位于安丘市东部，面积67平方公里，辖47个行政村，1.06万户，人口3.9万，耕地面积6.4万亩。
今年以来，石堆镇以全面实施乡村改造战略为着力点，以“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”为目标，以开展“美丽乡村·幸福家园”创建活动为主线，加快推进“四个城市”建设，全力推动经济社会发展实现新突破。
一、基本情况（一）全面摸排，掌握第一手资料。
全面摸清每个村底数，包括人口、房屋、基础设施、农业产业结构调整，以及村规民约制定、在外能人、矛盾纠纷、村霸村痞等情况，进行深入分析研判，为实施乡村改造战略、推进四个城市建设打下了坚实基础。
（二）突出重点，开展“美丽乡村·幸福家园”创建活动。
一是产业兴旺方面。
城中村改造项目可行性研究报告（此文档为word格式，下载后你可任意修改编辑.）目录1、总论 (5)1.1项目概况 (5)1.2项目业主简介 (6)1.3编制依据 (6)1.4主要研究结论 (7)1.5主要技术经济指标 (7)2、南岸区经济社会现状及发展战略 (9)2.1地区经济社会发展现状 (9)2.2南岸区“十一五”规划纲要（节选） (11)3、项目背景及建设必要性 (17)3.1项目建设背景 (17)3.2项目建设必要性 (21)4、土地市场分析预测 (23)4.1中国房地产市场宏观经济分析 (23)4.2某某经济及城市建设发展 (27)4.3某某市房地产市场概况分析 (32)4.4某某市主城区房地产市场分析 (40)4.5某某市土地市场分析 (43)4.6某某市房地产业发展前景分析 (48)4.7某某市主城区土地市场预测 (49)4.8项目土地开发的优势 (50)4.6土地价格测算 (51)5、建设内容及建设规模 (57)5.1建设规模 (57)5.2建设内容 (58)6、建设地址及建设条件 (58)6.1建设地址 (58)6.2建设条件 (59)7.3土地整治方案 (59)7.1现状概述 (59)7.2土地整治原则 (60)7.3整治方案 (60)7.4旧房拆除 (61)8、环境保护 (63)8.1施工对环境的影响 (63)8.2运营对环境的影响 (63)8.3环境保护措施 (63)9、征地拆迁及安置 (65)9.1基本情况 (65)9.2征地拆迁费用测算执行的文件标准 (65)9.3补偿安置方案 (66)9.4拆迁安置费用测算 (68)10、组织机构与人力资源配置 (70)10.1组织机构 (70)10.2人力资源配置 (70)11、项目进度计划及招标方案 (70)11.1实施进度 (70)11.2招标方案 (71)12、投资估算及资金筹措 (71)12.1投资估算 (71)12.2资金筹措 (73)13、经济效益评价 (77)13.1评价依据和原则 (77)13.2评价假设 (77)13.3基础数据 (77)13.4成本估算 (77)13.5开发收入测算 (78)13.6财务评价报表 (79)13.7盈利能力分析 (79)13.8贷款偿还能力分析 (79)13.9不确定性分析 (80)13.10评价结论 (80)14、社会评价 (80)14.1社会影响分析 (80)14.2互适性分析 (81)14.3社会风险分析 (82)14.4评价结论 (82)15、项目风险评价 (82)15.1主要风险因素 (82)15.2防范和降低风险的对策 (83)16、结论与建议 (84)16.1结论 (84)16.2建议 (84)*****城中村改造项目可研报告1、总论1.1项目概况项目名称：******城中村改造项目（下称本项目）项目性质：城中村改造项目业主：******建设地址：******业主地址：法人代表：xxx建设规模及建设内容******征地拆迁整治土地面积707.12亩，完成红线范围内的全部征地拆迁安置工程、旧房拆除工程、土地整治工程。
城中村改造工程工作方案一、项目概况城中村是城市发展过程中产生的一种特殊区域现象，由于城市化进程中快速发展、城市规划和管理的滞后，以及农村人口迁徙等因素，导致了城市中出现了一些非正规的居住区，即城中村。
这些城中村通常是指城市中一些老旧的居住区，其基础设施陈旧、环境恶劣、卫生条件差等，已经严重影响了城市的整体形象和居民的居住环境。
因此，城中村改造工程的开展已经成为了城市管理和规划的重要内容之一。
城中村改造工程的目的是提高城市居民的居住环境、改善城市面貌，并且提高城市的功能和品位。
城中村改造工程项目是一项复杂的系统工程，涉及的内容包括基础设施改造、建筑物改造、环境改善、居民搬迁、配套设施建设等方面。
因此，城中村改造工程需要有针对性的工作方案和具体的工作流程，以保证工程的顺利进行，确保改造工程的质量和进度。
二、工程前期准备1.项目选址城中村改造工程项目的选址是一个非常关键的环节，需考虑到城市规划、自然环境、基础设施条件、居民迁移等因素。
在选择改造项目的时候，需考虑到该地区的基础设施情况和居住环境，确保改造项目的可行性。
2.项目调研在确定项目选址后，需要进行详细的项目调研工作。
包括对选址地区的基础设施、土地利用情况、居民情况、环境影响评估等方面进行深入调查和研究，为后续的工程设计提供依据。
3.项目规划根据项目调研的结果，进行城中村改造项目的规划工作，包括项目建设规模、用地布局、居民搬迁安置方案、配套设施建设方案等内容。
并从城市规划、环境保护、土地利用、基础设施等方面进行综合规划和设计。
4.项目立项完成项目规划后，需要进行项目立项工作，包括项目的立项报告、可行性研究报告、土地报批、环境影响评估报告等内容，为后续的工程审批和施工准备工作做好准备。
5.项目审批完成项目立项后，需要进行项目审批工作。
包括城市规划审批、土地使用审批、建设工程规划许可、环境影响评价报告审批等。
确保改造项目符合相关规划和法律法规的要求。
城中村改造可研报告（文章一）：城中村改造可行性研究报告目录第一章编制依据及项目概述 (1)（1）、可研报告编制依据 (1)（2）、所在地块的现况 (1)（3）、改造的总体方案 (1)（4）、城改项目的简介 (2)（5）、主要经济技术指标........................................................................2 第二章项目所处的背景 (4)（1）、xx市情 (4)（2）、xx市经济发展状况 (7)（3）、城市发展现状..............................................................................10（4）、项目的提出..................................................................................11 第三章项目建设的必要性和可行性 (13)13（2）、项目建设的可行性......................................................................14 第四章xx市房地产市场发展现状与预测......................................16（1）、房地产业发展现状......................................................................16（2）、市场需求量预测..........................................................................16（3）、产业趋势分析..............................................................................17 第五章建设该项目的相关分析 (18)（1）、项目实施单位简介......................................................................18（2）、主要建设条件简述......................................................................18（4）、项目优、劣势、机会分析 (20)（5）、项目定位分析..............................................................................20 第六章项目总体规划 (23)（1）、规划设计指导思想......................................................................2323（3）、项目规划目标..............................................................................24 第七章创建xx优秀城中村改造项目的措施..................................26（1）、节能保温措施..............................................................................26（2）、工程建设中对环境影响的处置..................................................27（3）、劳动安全与消防安全..................................................................28（4）、项目实施进度计划......................................................................30 第八章项目投资估算 (31)（1）、项目开发成本估算......................................................................31（2）、项目销售估算..............................................................................31（3）、项目投资评价..............................................................................32 第九章资金筹集计划 (33)（1）、融资方式......................................................................................33（2）、资金的管理与使用......................................................................34 第十章社会评价效应.......................................................................... 35 第十一章项目研讨结论...................................................................... 36 贠张村二组城中村改造项目可行性研究报告第一章编制依据及项目概述（1）、可研报告编制依据1）《xx市城市总体规划》（2xxx－2xxx年）；2）《xx市城市近期建设规划》；3）《xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2xxx－2xxx年）；4）允张村二组城中村改造项目实施方案；5）《xx市临渭区经济发展局关于允张村二组城中村改造项目立项的批复》；6)各主管部门批准的有关资料；（2）、所在地块的现况贠张村二组城中村改造项目位于站北路中段北侧，东临站南工商所，南临站北路，西临站北路农贸市场，北临纺机家属院。
目录一、总论二、市场预测三、建设规模与产品方案四、选址方案五、环境影响评价六、劳动安全卫生与消防七、组织机构与人力资源配置八、项目实施进度九、投资估算十、融资方案十一、财务评价十二、社会评价十三、风险分析十四、研究结论与建议十五、附图、附表十六、组员评价一、总论一、项目背景1、项目名称：城中村改造2、承办单位概况承办单位是定远房地产开发集团公司，注册资本2亿，开发资质为一级。
公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。
公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承"诚信、创新、合作、"的经营理念，开拓进取。
定远房地产开发集团公司的经营宗旨是：为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现定远房地产集团的社会价值；为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高定远集团人的工作生活质量；为股东创造回报--以长远利益回报定远集团股东。
3.可行性研究报告编制依据（1）项目建议书及其批复文件（2）国家及昆明市颁布的相关法律、法规、政策（3）昆明市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要（4）昆明市2009、2010年国民经济和社会发展统计公报（5）昆明市城市总体规划大纲（2000—2020年）（6）大白庙城中村的经济和社会发展规划（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（8）《昆明市市区基准地价》（9）昆明市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（10）投资项目方签定的协议书或意向书（11）编制《报告》的委托合同（12）其他有关依据资料4.项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。
发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。
现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。
(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！) 城关镇北园村一组金河家园城中村改造项目 项 目 建 议 书 第一章 项目基本情况 1.1项目名称及承办单位 1.1.1项目名称:金河家园城中村改造项目 拟建地点：项目位于老桥头西花园路以南，城关镇北园村一组。 1.1.2项目主管单位：城关镇政府 1.1.3项目主管领导： 1.1.4项目承办单位： 法人代表： 承办单位概况：市房地产开发公司，是经市发改委基计（1992）926号文件批准于1992年12月成立的国有公司，隶属于市国土资源管理局，注册资金人民币1000万元，经营房地产开发和旧城改造项目。公司资金雄厚，各专业技术管理人员齐备，下设办公室、项目部、财务部、人事部、工程部、销售部。公司总部共有职工60人，其中具有大专以上学历的55人，具有中、高级专业技术职称的45人，对房地产开发管理具有丰富的经验。公司下属18家工商企业，2010年实现总产值亿元，增加值6400万元，利税615万元。连续三年跨入市500万元以上利税大户行列。十年来连续被授予市级文明单位称号、政绩突出领导班子、先进党支部光荣称号。 目前公司为搞好这次改造项目，上下干部职工，已经全 力以赴，准备迎接挑战，为内乡县添光彩，为我们生活的更好，为子孙后代造福。 1.2研究工作的依据和范围 1.2.1研究工作的依据 （一）、县委、县政府关于加快内乡县城中村改造的文件精神； （二）、项目场址地形图； （三）、有关基础数据资料。 1.2.2研究工作范围 本报告重点对建设的必要性、市场预测、建设规模、建设内容、工程技术方案、投资估算及效益分析等进行研究。 1.3研究工作概况 金河家园城中村改造项目，是城关镇政府为落实县政府[2011]6号会议纪要，改善北园村一组居民居住条件，提高城市品位的一项民生工程，由城关镇政府牵头实施。 1.4建设方案 1.4.1建设指导思想 结合城市总体规划,根据当地实际,以人为本,合理利用土地,创造舒适、优美、经济的住宅小区。 1.4.2建设规模 小区规划总占地 万平方米,总建筑面积 万平方米,建有住宅活动中心、商业网点等设施。 1.4.3建设条件 供电:供电电源引自县城10kv供电系统，经变压器变压后使用，可满足居民用户用电。 供水：按城区规划均有市政给水干管经过，可为小区提供足够的给水引入管道，满足生活用水和消防要求。 1.5土地利用 本项目建设为城中村改造项目,符合国家及省市的产业政策,土地在本市总体规划范围内,属旧城改造用地。 1.6研究结论 内乡县城关镇金河家园城中村改造项目，将加快内乡县城市建设步伐，改善和提高内乡县人民的居住条件，为内乡县城的建设增加新的亮点，社会效益十分显著。 第二章 项目背景与建设的必要性 2.1项目背景 2.1.1产业政策 改革开放三十多年来，我国经济已经进入了一个新的增长阶段，经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长点。房地产业作为新兴产业，带动了建材、冶金、化工、轻工等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目前带动国民经济发展的一个先导性行业。 中共中央、国务院对房地产业高度重视，把加快房地产建设开发，拉动消费增长作为扩大内需的重要内容，实现了 以市场化为取向的一系列制度创新和突破，使我国房地产业开始在更高、更新的层次上发展。内乡县委、县政府十分注重本地区房地产业的开发和建设工作，为此出台了一系列非常优惠的政策，为我县房地产业的发展提供了便利的条件，并在工作上给予了有力支持。 2.1.2项目建设的必要性 金河家园原址在城关镇北园村一组，位于老桥头西花园路以南，现有村民34户，146人，房屋为上世纪60-70年代所建，土木结构，砖木结构占大多数，房屋已破烂不堪，其中六户村民住房已成危房，不敢居住。近年来不少村民申请建房，可是由于该处属于城控区，几年未批自行建房，群众怨声载道，上访不断。北园村一组建房问题已成为县、镇两级政府最为头疼的问题之一，引起了县委、县政府高度关注。2010年11月5日，政府会议纪要以镇政府牵头，作为“城中村”改造履行项目进行拆迁、回迁建设。近一年来，投入大量人力、物力、财力，历经艰难，目前已拆迁完毕，该项目进行到规划设计阶段。 改革开放三十多年来，内乡县政治、经济有了快速发展，但比起沿海开放城市来讲，其发展速度已经滞后，发展建设过程中城市范围扩大的趋势非常之快。但是，我因为历史原因，城市范围比较小，城区扩大的同时遗留了很多问题，城中村的现象越来越突出，已经到了非改造将会影响整个城市 建设的关键时刻，县委、县政府在此时提出城中村改造的计划，真正符合内乡县发展建设战略上的需要，符合城市村民的需要。这次大规模改造完成之后，内乡的城市建设将会有一个大的飞跃，城市综合环境将会有较大的改观，人民生活也将会得到较大的改善。 从一个城市的宏观上讲，首先表现在：土地作为城市的宝贵资源，未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益；其次，城中村未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。同时，尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响，因此加快城郊的改造是城市发展的必然结果。 2.2项目发展概况 房地产开发公司，积极响应县委、县政府关于城中村改造的决议，经过与多次接触，广泛调查和积极运做上报市规划局、市计委、市房改办和市城中村改造办公室并取得初审意见后，我公司编制了项目建议书。 第三章 市场预测与建设规模 3.1市场预测 3.1.1基本形势分析 近几年，随着我国经济形势持续走强，我国房地产业也得到了迅猛发展。在国家下大力减少各类名目繁多的收费项目及不断出台鼓励和支持房地产业发展政策的形势下及建筑市场和建筑法规进一步完善，使房地产业进入了良性循环发展阶段。 3.1.2市场供求 内乡县现今房地产市场的一个重要问题就是产品结构不合理，住宅建设单一，品质低，但相对价位高，中低收入家庭买得起房子的数量不足、品质不够、地段不好。 在购房需求方面，首先，目前省会上市房大多属于低档次住宅，中高档价位对于此类房有投资能力的业主在一次置业和二次置业中已经购买，而资金有限的业主业只好望房兴叹。其次，符合省会老百姓投资置业安居的房子明显不足。其次，尽管内乡县经济发展稳健，但其实真正缺房的是工薪阶层，他们对于几十万元的房价是很难接受的。所以，开发高品质、低价位的小户型住房是房地产开发商的明智选择。另外，还可吸引一次、二次置业的业主，进行三次、四次置业，以求得质优价廉得绿色环保高档适用住宅。 3.1.3区位优势分析 本项目金河家园在城关镇北园村，项目紧邻农村，周边环境较差。改造完成后，依托紧邻湍河的优势、良好的交通状况，将会出现一个设备完善、环境优美、适合居住的花 园，这必将会吸引前来居住。 3.1.4出售对象分析 内乡县目前人均收入仍较低，80%以上属于工薪阶层，由于收入限制工薪阶层对购房得首选条件是价位问题，因此高品位、适度低价位得住宅在省会有巨大得热销潜力。 3.2建设规模 项目规划总用地面积356亩，建设内容包括住宅工程，公建工程包括小学、幼儿园、活动中心、商业等。总建筑面积55.5万平方米。其中住宅面积50万平方米，公建面积5.5万平方米。 第四章 建设场址与建设条件 4.1建设场址 4.1.1场址选择 本项目拟建场址北至花园路，南至北园村一组和二组村间路，东至滨河西路牙石，西至卫校土埃子。 4.1.2自然条件 内乡县地处伏牛山南麓，属亚热带湿润型季风型大陆气候，湍河穿境而过。春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，四季分明。每年降水集中于7、8月份。 4.1.3 地质状况 该地区位于湍河西岸，地质条件较为复杂，上部为粘土， 下部为中粗砂层。 内乡县地界烈度为六度，根据抗震设计规划，按抗震六级建设。 4.1.4 抗震设防 依据中国地震局制定，由国家质量技术监督局发布的地动峰值加速度按0.05g设防。 4.2 建设条件 4.2.1 供电 小区电源引自县城10kv供电系统，经变压器变压后使用，可满足居民用户用电。 4.2.2 给排水 城区规划均有市政给水干管经过，可为小区提供足够的给水引入管道，满足生活用水和消防要求。小区生活污水经处理后可排入县城排水管道。 第五章 工程技术方案 5.1工程设计原则 自然是与人工的完美结合，此设充分结合现代化的设计理念，即以“天人合一”的设计思想为指导来构建新世纪居住工程。 小区的建设是城市建设的一部分，把小区建设融入整个城市的规划之中，优美的自然环境，淳厚的文化底蕴，较高的文化品位，现代化的生活理念，将构成小区的一大特色， 可谓“风景这边独好”，同时又考虑到城市总体环境，两者要达到水乳交融般和谐。 新颖而独具特色，人类与自然的完美结合是本项目总体设计原则。 5.2总平面布置 5.2.1总平面布置原则 1、根据功能不同，居住空间与公共空间分区布置。 2、按照小区、组团两级结构概念有机组织居住空间。 3、充分考虑与城市道路的关系，合理布置道路网络，形成“通而不畅”的道路系统河丰富得步行系统。 4、在三维空间上安排小区内的各种活动场所，形成丰富有趣、有家园氛围得空间序列。 5、按照可持续发展概念进行规划布局设计。 5.2.2 总平面布置综述 本居住小区规划总用地去为356亩，用地西侧为沿西小区居民住宅，南侧为丰收路，北侧为北二环路，东侧为沿东街，交通便利，小区共分五个组团，宏观上整体结构清晰明确，易于与城市联系并具有通畅的内部交通。 景观以入口为起点，以中心绿地为高潮，入口设小区标志性雕塑河构筑物，中心绿地设音乐、喷泉，形成丰富而怡人的环境。 各居住组团根据居住形式的不同，采用并联围合的组合
