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论房地产与资本市场

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毕业设计（论文） 题目： 论房地产与资本市场

院 （系） 土木工程学院 专 业 工程管理 届 别 2013级 学 号 0912212011 姓 名 王兆阳 指导老师 李蒙 莫懿懿

华侨大学教务处印制 2013年6月 论房地产与资本市场 论房地产与资本市场

专 业： 工程 管理 姓 名： 王兆阳 学 号： 0912212011 指导老师： 侯 祥 朝

摘要 随着我国房价的一再走高，国家对于房地产市场的调控力度也越来越大，因此为了持续健康的稳步发展，我国的房地产企业必须摒弃传统的发展模式，拓宽并创新融资渠道，在此背景下房地产与资本市场的联系将越来越紧密。本文首先从资本市场入手，介绍了国内外房地产融资的资本市场的形成与发展，资本市场的各种工具及其特点（包括股票，债券，可转换公司债等），企业融资的目的。紧接着介绍分析了我国房地产市场的历史，现状以及现阶段房地产的产业政策。随后分析了房地产行业和资本市场的联系以及相互的影响，进而分析房地产企业如何在不同资本市场工具之间进行选择，已达到融资的目的。 最后，本文通过对已有的国内外房地产证券化领域的经验及案例的分析指出，我国房地产行业现阶段仍处于初级阶段，与资本市场的联系仍然较少且缺乏成熟的行业准则及法律规范。因此我国应该积极促进房地产市场与资本市场的融合，建立健全的行业和法律机制，早日实现我国的房地产证券化，扩展出房地产企业新的融资渠道，以实现房地产行业全面协调的可持续发展。

关键词： 房地产资本市场；上市融资；债券融资；房地产证券化 论房地产与资本市场 Theory of real estate and capital markets Major： Construction Management Name: Wang zhaoyang Student ID: 0912212011 Supervisor: Li meng and Mo yiyi

Abstract: Along with our country house prices go up again and again, the state's

control power to the real estate market is becoming more and more big, so in order to healthy steady development continuously, our country real estate enterprise must abandon the traditional development pattern, widen the financing channels and innovation, under the background of the real estate and capital market connection will be more and more closely. First of all, from the perspective of the capital market, this paper introduces the formation and development of real estate financing capital market, capital market a variety of tools and features (including stock, bond, convertible corporate bonds, etc.), the purpose of corporate finance. And then introduces the history of the real estate market in China is analyzed, present situation and the present real estate industry policy. Then analyzed the real estate industry and capital market connection and mutual influence, and analysis of real estate enterprises how to choose between different capital market instruments, has been to achieve the purpose of financing. Finally, this article through to the existing domestic and foreign experience in the field of real estate securitization and case analysis, points out that the real estate industry in our country at present is still in its infancy, the contact of the capital market is still less and lack of mature industry standards and legal norms. So our country should actively promote the fusion of the real estate market and the capital market, the industry and legal mechanism, establish and improve the early realization of real estate securitization in our country, develop new financing channels for real estate enterprises, in order to realize the comprehensive coordinated sustainable development of the real estate industry.

Keywords: real estate capital markets; Public finance; Bond financing; Real estate

securitization 论房地产与资本市场

0 1 绪论 .............................................................................................................................................. 1 1.1 目前我国资本市场现状 ........................................................................................................ 1 1.2目前我国房地产行业状况 ..................................................................................................... 1 1.2.1 房地产投资状况 ......................................................................................................... 1 1.2.2 房地产开发状况 ......................................................................................................... 1 1.2.3 房地产销售情况 ......................................................................................................... 2 1.3 国内外房地产与资本市场关系研究现状 ............................................................................ 2 2 房地产与资本市场......................................................................................................................... 3 2.1 资本市场的基本概念 ............................................................................................................ 3 2.1.1 股票的定义及类型 ..................................................................................................... 3 2.1.2 债券的定义及类型 ..................................................................................................... 3 2.1.3 中长期放款市场 ......................................................................................................... 4 2.2 我国房地产市场的产业政策 ................................................................................................ 5 2.3 房地产企业的上市融资 ........................................................................................................ 6 2.3.1 我国房地产企业的上市历程回顾 ............................................................................. 6 2.3.2 房地产企业的上市程序和条件 ................................................................................. 6 2.3.3 房地产企业的借壳上市 ............................................................................................. 8 2.3.4房地产企业上市的必要性及作用 .............................................................................. 8 2.4 房地产企业的债券融资 ...................................................................................................... 10 2.4.1 房地产债券的特点及作用 ....................................................................................... 10 2.4.2 房地产债券的分类 ................................................................................................... 11 2.4.3 房地产企业发行债券的相关条件 ........................................................................... 11 2.5 房地产企业债券融资与股权融资的比较 .......................................................................... 13 2.6 房地产证券化...................................................................................................................... 13 2.6.1 房地产证券化的基本概念 ....................................................................................... 13 2.6.2 我国房地产证券化的发展历程 ............................................................................... 14 2.6.3房地产证券化发展存在的问题 ................................................................................ 14 3 对于中国房地产融资的资本市场的一些思考 ............................................................................. 16 3.1 房地产融资的资本市场与房地产市场的相互影响 .......................................................... 16 3.2 中国房地产融资的资本市场面临的机遇与挑战 .............................................................. 16 3.3 对中国房地产融资资本市场的未来展望 .......................................................................... 17 4 国内房地产融资的经典案例分析 ............................................................................................... 20 4.1股票上市融资案例 ............................................................................................................... 20 4.1.1 顺发恒业借壳上市的过程和结果分析 ................................................................... 20 4.1.2 鹏润国美的资产重组案例分析 ............................................................................... 21 4.2债券融资案例....................................................................................................................... 27 5结论 ................................................................................................................................................. 29 致谢 .................................................................................................................................................... 30 参考文献 ............................................................................................................................................ 32

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未来20年房地产行业发展的六大趋势(精)

未来20年房地产行业发展的六大趋势(精)

将来20年房地产行业发展的六大趋向中国房地家产起步于上世纪90 年月初,到现在已有25年的历史了。

作为业内人士,我几乎目击和参加了这一行业发展的全过程,对其发展的大脉络有些察看和思虑, 现予阶段性总结并奉上,以期与大家分享。

在25年的长久发展以后,中国的房地家产从起步、探索、动乱、调整的过程中逐渐趋于理性和成熟。

这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP达到800~1000美元时,房地家产开始起步;达到3000美元时, 行业发睁开始加快;达到7000美元左右时,行业进入稳固增加久;达到12000~13000 美元时,行业发展进入饱和期。

2013年末,我国的人均GDP已经靠近7000美元,与发达国家总结出的规律完整切合。

再过十年,我国人均GDP超出13000美元时,我国的房地产市场将达到供需的饱和点,行业的发展也将从巅峰开始回落。

但是,作为近十四亿人口的大国,我国的城镇化率昨年为53%,如不包含2.5亿非户籍人口,也只有36%,离实现70%的城镇化目标, 还需要大概20 年的时间。

所以,我们有原因相信,作为城镇化推动的主要载体,我国房地家产在将来的15~20年内,仍有连续的增加空间。

当下:细分时代已经到来25年后的今日,中国房地产行业进入稳固增加久后,发显现状突出的特点就是“细分”。

这类细分表此刻以下几个方面。

1.市场的细分。

当市场真实处于理性后,行业的基本属性开始发挥作用,商品的价值规律开始发挥作用,供求关系决定商品房价钱短期内起落的经济学原理、城市开发总量与整体花费需求决定泡沫存在与否的道理,开始为人们所认知。

那些简单果断地展望中国房地家产何时崩盘的论断显得过于哗众取宠;一些所谓的专家学者对于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于轻率。

简言之,当市场的“六大主体”政(府、金融机构、开发商、媒体、花费者、专家学者逐渐成熟后,就不该当再像过去同样以“线”划线,以点及面, 而应当依据不一样城市的人口规模、地理地点、经济总量、供求状况、资源天赋、政策导向、城市化水同等,差别判断每一个城市的市场状况。

国外房地产行业现状研究报告

国外房地产行业现状研究报告

国外房地产行业现状研究报告国外房地产行业现状研究报告一、引言国外房地产行业是全球经济体系中的重要组成部分之一。

随着全球化和经济发展的不断推进，国外房地产行业的市场规模不断扩大，逐渐成为国际资本市场的热点领域。

本文将对国外房地产行业的现状进行深入研究，并探讨其发展趋势和存在的问题。

二、国外房地产行业的整体现状1. 市场规模持续扩大：近年来，国外房地产行业的市场规模持续扩大，成交量和交易金额不断增长。

一方面，国外房地产市场的需求量不断增加，尤其是来自新兴经济体的增长需求；另一方面，房地产投资逐渐成为国外投资者布局的热点领域，进一步推动了市场规模的扩大。

2. 市场结构不断优化：经过近年来的发展，国外房地产行业的市场结构逐渐优化。

传统住宅房地产项目仍然是主导，但商业地产、工业地产、旅游地产等项目也逐渐崭露头角，多元化的发展趋势日益明显。

此外，国外房地产市场的产品创新和定制化服务不断推进，提高了市场竞争力。

3. 政策环境逐步改善：国外房地产行业发展受到政府政策的严密监管和引导。

近年来，许多国家加强了对房地产市场的管理和调控，通过房地产税制的完善、金融政策的引导等手段，促使市场稳定发展。

政策的明确性和稳定性有助于增加投资者的信心，进一步推动了市场的发展。

4. 对外开放程度加深：国外房地产行业对外开放程度不断加深，吸引了大量国际投资者的关注。

一方面，许多国家对外资在房地产市场的准入条件进行了放宽，鼓励外资投资。

另一方面，国外房地产公司积极拓展国际市场，通过跨境并购和直接投资等方式进入新兴市场。

三、国外房地产行业的发展趋势1. 以科技创新为动力：随着科技的不断发展，国外房地产行业正逐渐向智能化、数字化转型。

传统的房地产经营模式将会被改变，智能家居、大数据分析、虚拟现实等技术将会广泛应用于房地产行业中，为消费者提供更加个性化和智能化的居住体验。

2. 环保可持续发展：国外房地产行业正在更加注重环境保护和可持续发展。

REITs——文献综述

REITs——文献综述

REITs——文献综述REITs——文献综述引言房地产投资信托(REITs)是一种受到全球关注的金融工具，它扮演着连接房地产市场与资本市场之间的桥梁。

REITs作为一种通常由许多投资者集资而设立的机构，其主要目的是投资于不动产，产生租金收入并通过资本增值来获得回报。

本文对REITs相关的研究文献进行综述，旨在展示REITs在不同国家和地区的应用、影响因素以及发展动态。

一、REITs的发展背景与意义1.1 REITs的起源与发展REITs起源于1960年代美国，由于美国政府政策对其租金收入免税的优惠，使得REITs获得了快速发展的机会，成为一种受到广泛关注的投资工具。

随着时间的推移，越来越多的国家和地区开始引入REITs作为推动房地产市场与资本市场发展的手段。

1.2 REITs的意义与作用REITs在全球范围内的应用越来越广泛，其在房地产投资领域发挥着重要的作用。

首先，REITs提供了一种灵活、高效的融资渠道，帮助房地产开发商筹集资金。

其次，REITs为普通投资者提供了一种低门槛、分散风险的房地产投资方式。

最后，REITs的引入促进了房地产市场的透明度和规范化。

二、REITs的国内外应用比较2.1 美国REITs市场美国的REITs市场是全球最大、最发达的市场之一。

美国REITs市场主要分为股权型和抵押贷款型两种类型，前者主要投资于不动产股权，后者主要通过房地产抵押贷款进行投资。

美国REITs市场的特点是规模庞大、种类繁多，不同类型的REITs适应不同的投资需求。

2.2 亚洲地区REITs市场亚洲地区的REITs市场在近年来迅猛发展。

其中，日本是亚洲地区最早引入REITs的国家之一，其具有规模大、制度完善等特点。

新加坡、香港和韩国等地也逐渐形成了较为成熟的REITs市场，吸引了众多投资者的关注。

2.3 中国REITs市场的前景与挑战尽管中国在2019年推出了首只REITs基金，但中国的REITs市场仍处于起步阶段。

确定资本化率准确评估房地产价格

确定资本化率准确评估房地产价格

确定资本化率准确评估房地产价格收益法又称收益还原法，是房地产价格评估的一种重要方法，它适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。

收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。

在运用收益法评估房地产价格时，资本化率是影响估价结果是否客观、准确的重要因素，资本化率如果使用不当，尽管只有1％的细微差距，评估出的房地产价格也将会产生极大不同。

资本化率确定的几种方法根据《房地产估价规范》，资本化率的确定主要有以下几种方法。

1．市场提取法。

通过收集市场上三宗以上类似房地产价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求取资本化率。

我们已经知道V＝a／r的收益法基本计算公式，在掌握了市场上类似房地产价格及收益后，便不难算出各自的房地产收益率了，再通过平均或更为精确的加权平均，便可以求出市场上类似房地产的投资收益率即资本化率。

市场提取法的理论基础是收益决定价格，对于一项商业性房地产来说，其年净收益就是年净租金收入，a／r实际就是“租售比”，是资本化率的另一种形式。

在实际中，估价人员在评估房地产价格时，常常会将“租售比”作为测算一宗房地产价格的重要参考，会在现场查勘某一物业后根据租售比初步判断这物业大约值多少钱，然后再收集资料进行相应的测算。

房地产的价格是由收益率决定的，收益越低，资本化率也应该越低。

我们在实际操作中直接采用的租金通常是毛租金，而不是客观租金，在计算资本化率时需要我们仔细判断、甄别。

同样市场中很多房地产成交价格也是非正常情况，比如交易中心的部分资料，一些成交价格和市场价格明显不一致，交易双方出于各种目的如为了偷税、逃税而隐瞒真实价格，申报的成交价格往往低于正常市场价格。

因此我们在做评估报告的时候，需要对每一个数据都有一个评定修正的过程，使之更趋于合理，而并不是所有的数据都能直接采用2．复合投资收益率法。