上海市房地产价格影响因素的实证研究【开题报告】

上海地价与房价关系实证研究

Empirical study on the relationship

between the land prices and the

housing prices in Shanghai

学员姓名：

姓名汉语拼音：

学 号：

指导教师：

上海PCEC东亚学院

2009年10月

目 录

谢 辞 ................................................... 1

摘 要 ................................................... 2

Abstract ................................................. 3

图目录 ................................................... 5

表目录 ................................................... 7

第一章 绪 论 ............................ 错误！未定义书签。

1.1研究课题的背景 ................... 错误！未定义书签。

1.2研究的目的和意义 ................. 错误！未定义书签。

1.3待答问题 ......................... 错误！未定义书签。

1.4有关名词的解释或界定 .............................. 8

1.5研究的范围、限制 ................................. 10

第二章 文献评论 ......................... 错误！未定义书签。

2.1 .................................. 错误！未定义书签。

41经济研究

【作者简介】

刘志（1994—），男，硕士在读，上海理工大学管理学院，研究方向：公司财务与企业创新。上海市房价影响因素研究

刘志（上海理工大学）—基于供给和需求视角

【摘要】 选取2008～2017年上海市社会经济数据为样本，运用逐步多元线性回归模型从供给和需求角度

对上海市商品住宅价格的具体影响因素进行实证分析。结果表明，需求因素中的城镇居民人均消费支出和

居民消费价格指数以及供给因素中的住宅竣工面积对房价具有显著影响，供求失衡是造成上海市房价现状

的重要因素。文章最后从政府和消费者角度提出了相关建议。

【关键词】 上海市；商品住宅价格；影响因素；需求供给

一、引言

住房事关民生，社会生产和经济、科学、文化、

教育等活动都与房地产息息相关。房地产是社会活

动和经济活动的基础，也是空间的条件和载体。作

为一个基础性产业，房地产业所涉及的面很广，同

时在拉动国家经济能力方面也扮演了重要角色。

万事皆有利弊，随着房地产业的发展，在国家

经济提升的同时，房价也愈来愈高，进而使社会问

题趋于严重化和复杂化。在我国，房价一直是人们

非常关心的一个话题，近年来房价的逐年上涨和居

高不下更是引起人们的高度重视。大城市中为什么

会出现“蚁族”现象，主要原因就是房价，其次也包

含个人薪资和家庭状况等方面的原因，使得大多数

人们不得不在狭小的空间内生活。上海作为我国金

融和贸易中心，同时也是我国超一线城市，房价过

高所导致的居民住房矛盾显得尤为突出。根据国家

统计局相关数据显示，2017年上海市住宅商品房

平均价格为24866元/平方米，在全国35个大中型城

市中位居第四，虽然相对于2016年住宅均价略有下

降，但相对于2015年均价上涨了15.65%，涨幅十分

明显。对于上海居民而言，稳居高位和处于不断上

涨态势的房价不仅影响着居民消费行为选择，也在

一定程度上影响其生活质量。对于整个城市而言，

过高的房价会导致人才流失，也会阻塞人才引进的路径，对城市的发展不利。因此，通过实证分析角度

盒融与投资　２００８年１２月簟８期　…………中国经济与管理科学　利率、汇率波动对房地产价格的影响　蓉于．ｃ：洛的雾证研歹；；分析①　上海大学经济学院　上海２０００００　文／杨丽娜　李燕　摘要：本文利用上海２０００年１月～２００７年１２月的实际发放的贷款总额，美元指数和房地产价格指教的月度数据建立　ＶＥＣＭ模型，使用Ｇｒａｎｇｅｒ因果检验和方差分解分析等方法对我国的房地产价格和利率，汇率的关系进行实证检验。得出结论，　全国贷款总额上升，实际贷款利率下降，房地产的价格会上升　房地产价格上涨吸引了外资的流入，外资的流入对上海的住房价　格上涨产生了影响。在现阶段调控利率和控制外资过度流入房地产市场，有利于保持上海房地产价格的稳定。　关键词：房地产价格利率汇率　Ｔｈｅ　ｉｍｐａｃｔ　ｏｆ　ｉｎｔｅｒｅｓｔ　ｒａｔｅ　ａｎｄ　ｅｘｃｈａｎｇｅ　ｒａｔｅ　ｏｎ　ｔｈｅ　ｐｒｉｃｅ　ｏｆ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ——ＢａＳｅｄ　ｏｎ　ｔｈｅ　ｓｔａｔｉｓｔｉｃｓ　ｏｆ　Ｓｈａｎｇｈａｉ　Ｙａｎｇ　Ｌｉｎａ　Ｌｉ　Ｙａｈ　Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｉｎ　ｔｈｉｓ　ｐａｐｅｒ，ｔｈｅ　ａｕｔｈｏｒｓ　ｅｓｔａｂｌｉｓｈ　ＶＥＣＭ　ｍｏｄｅｌ　ｕｓｉｎｇ　ｔｈｒｅｅ　ｋｉｎｄｓ　ｏｆ　ｍｏｎｔｈ　ｄａｔａ　ｉｎｃｌｕｄｉｎｇ　ｔｈｅ　ｒｅａｌ　ｌｏａｎ　ｖｏｌｕｍｅ，ＵＳ　ｄｏｌｌａｒ　ｉｎｄｅｘ　ａｎｄ　ｔｈｅ　ｐｒｉｃｅ　ｏｆ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｒａｎｇｉｎｇ　ｆｒｏｍ　ｔｈｅ　Ｊａｎ．２０００　ｔＯ　ｔｈｅ　Ｄｅｃ．２００７，ａｎｄ　ａｎａｌｙｚｅ　ｔｈｅ　ｒｅｌａｔｉｏｎｓ　ｂｅｔｗｅｅｎ　ｔｈｅ　ｐｒｉｃｅ　ｏｆ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ａｎｄ　ｔｈｅ　ｅｘｃｈａｎｇｅ　ｒａｔｅ，ｉｎｔｅｒｅｓｔ　ｒａｔｅ．Ｔｈｅ　ｃｏｎｃｌｕｓｉｏｎ　ｉｓ　ｔｈａｔ　ｔｈｅ　ｐｒｉｃｅ　ｏｆ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｗｉｌｌ　ｇｏ　ｕｐ　ａｓ　ｔｈｅ　ｎａｔｉｏｎａｌ　ｌｏａｎ　ｖｏｌｕｍｅ　ｉｎｃｒｅａｓｅ　ａｎｄ　ｔｈｅ　ｒｅａｌ　ｌｏａｎ　ｉｎｔｅｒｅｓｔ　ｒａｔｅ　ｄｅｃｒｅａｓｅ．Ｔｈｅ　ｉｎｃｒｅａｓｅ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｐｒｉｃｅ　ｏｆ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ａｔｔｒａｃｔｓ　ｔｈｅ　ｆｏｒｅｉｇｎ　ｃａｐｉｔａｌ　ｆｌｏｗｉｎｇ　ｉｎｔｏ　Ｃｈｉ—　ｎａ，ｗｈｉｃｈ　ｉｎ　ｔｕｒｎ　ｉｎｆｌｕｅｎｃｅ　ｔｈｅ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ．Ｔｈｅ　ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎ　ｏｆ　ｉｎｔｅｒｅｓｔ　ｒａｔｅ　ａｎｄ　ｃｏｎｔｒｏｌ　ｏｆ　ｏｖｅｒｆｌｏｗ　ｏｆ　ｆｏｒｅｉｇｎ　ｃａｐｉｔａｌ　ｗｉｌｌ　ｆａｃｉｌｉｔａｔｅ　ｔｈｅ　ｓｔａｂｉｌｉｔｙ　ｏｆ　ｐｒｉｃｅ　ｏｆ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ．　Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：Ｔｈｅ　ｐｒｉｃｅ　ｏｆ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　Ｉｎｔｅｒｅｓｔ　ｒａｔｅ　Ｅｘｃｈａｎｇｅ　ｒａｔｅ　【中图分类号１Ｆ８３２．６１　【文献标识码】Ｂ　【文章编号］１００９—９６４６（２００８）１２—０１４４一Ｏ４　１．引言　房地产作为一种特殊商品和基本的生产要素，由于房地产　生产、经营的特点，使得房地产的发展不仅要依靠自身积累，而　且要依靠社会集资。在进行房地产的开发与销售过程中，房地　产商利用的自有资金只占总资金的３Ｏ　左右，而其余７０　左右　的资金来源于金融系统的融资、外资以及消费者的预付款。而　利率作为资金的价格，利率，汇率的变动必然影响房地产的供　给与需求，进而影响房地产的价格。　综述国外学者的研究发现，大多数学者认为，利率的变动　对房地产价格的变动呈负相关。Ｋａｕ　８Ｌ　Ｋｅｅｎａｎ（１９８０）认为利　率与住房需求呈反比关系，提高利率将导致投资和住房价格同　时下降。Ａｇａｗａｌ和Ｐｈｉｌｌｉｐｓ（１９８４）认为，抵押贷款利率与房地　产价格呈负向关系。Ｈａｒｒｉｓ（１９８９）通过计量分析发现名义利率　是影响住宅增值预期的主要变量，通过预期的影响，名义抵押　贷款利率与住房价格呈反向关系。Ｒｅｉｃｈｅｒｔ（１９９０）认为美国地　区房价与抵押利率存在负向关系。国内学者也对利率与房地　产价格基于不同的面板数据进行了经验研究。中国人民银行　营业管理部课题组（２００４）认为名义利率与房地产需求、供给都　呈正相关，但对需求的作用较大。刘雪梅（２００５）认为利率上涨　并没有抑制房价上涨。刘明和刘斌（２００５）认为利率对最优房价　涨幅起决定作用。王家庭和张换兆（２００６）认为，利率上涨，房地　产的需求和供给下降。宋勃、高波（２００７】年认为，短期而言，中　央银行实际贷款利率、存款准备金实际利率、一年期存款利率　和一年期商业贷款实际利率对房价存在负向影响，一年期商业　贷款实际利率对地价存在负向影响；长期而言，一年期存款实　际利率对房价存在负向影响，而一年期商业贷款实际利率对房　价存在正向影响。　对于汇率对房地产的影响，大多数学者认为，汇率下降（直　接标价法）会带动房地产价格的上涨，如刘红梅（２００５）、仲大军　（２００６）、赵海成（２００４）、以及刘铁军和屠梅曾（２００５）等学者均认　为本币升值与房地产价格上涨具有很强的关联性。洪曦　（２００５）、王志强（２００６）等学者认为人民币汇率与房地产价格之　间的关系是不确定的。　本文借鉴已有研究成果，选取上海地区为研究对象来考察　利率、汇率的变动对上海市住宅价格的影响，利率、汇率采用全　国金融机构发放的贷款总额（ＴＤ）和美元指数（ＵＳＤ）作为其代　理变量，使得所采用的变量更能说明实际问题。　２．实证分析　２．１建模与数据选择。本文结合经济理论和相关研究结　果，确定如下指标：　被解释变量：中房上海住宅指数（ＣＩ），该变量为国内学者在　研究房地产价格变动时经常采用的指标（以１００为单位）。　解释变量１：本文主要考察利率对住房价格的影响。因此　将利率作为主要解释变量，但本文采用全国金融机构发放的贷　款总额（ＴＤ）代替利率。其原因在于：①利率反映的是货币政策　松紧对企业融资成本的影响，而我国采用的是有弹性的固定利　率制度，央行根据市场走势决定利率涨幅，不能反映市场资金真　实状况。②我国利率的阶段性变化使得利用差分方程进行计算　时，由于前后月份利率相同，差分后大多数样本数据变为零，导　致可用的样本数据太少，使得模型的回归不能说明现实问题。　③我国银行问同业拆借利率虽然市场化程度较高，能较好地反　映资本的需求，但不能真实地反映地产企业的融资成本。④利　①本文受到“易居研究生科研资助基金”的资助和上海易居房地产研究院的指导。　．　ｚ口吃　，，　ｄ　ａ×　Ｂ，　Ｂ，，ｚ　ｃ　ｏ　ｚ

上海市房价收入比研究的开题报告

一、选题背景和意义

近年来，上海市房价水平持续攀升，人们普遍感受到了房价带来的负担。同时，不同收入阶层之间的房价差距也越来越大。因此，研究上海市房价收入比，探索不同收入群体的房屋购买能力和负担情况，具有重要的现实意义。本研究旨在深入分析上海市房价收入比，为政府制定住房政策提供参考。

二、研究内容和方法

2.1 研究内容

本研究主要从以下三个方面展开：

(1) 研究上海市房价收入比的历史变化及现状：通过搜集上海市的房价和收入相关统计数据，并结合历史时期的社会、经济背景，分析上海市房价收入比的变化规律。

(2) 研究不同收入群体的房价负担情况：通过收集调查数据、采访和文献综述等方法，深入分析上海市不同收入群体的房价购买能力和负担情况，并探究房地产市场中的价格歧视现象。

(3) 探索应对上海市房价收入比问题的政策建议：通过对国内外住房政策的梳理和比较，结合上海市房地产市场的具体情况，提出应对上海市房价收入比问题的政策建议。

2.2 研究方法

本研究将采取以下研究方法：

(1) 统计分析法：通过收集上海市房价和收入相关数据，运用SPSS等统计软件进行数据处理和分析。 (2) 实证研究法：通过实地调查和问卷调查等方法，收集上海市不同收入群体的房价购买能力和负担情况等实证数据。

(3) 案例研究法：通过对国内外房地产市场政策的案例分析，为研究上海市房价收入比问题提出政策建议。

三、预期成果和进度安排

3.1 预期成果

本研究的预期成果包括：

(1) 深入探究上海市房价收入比的历史变化和现状，并对其发展趋势进行分析。

(2) 综合收集上海市不同收入群体的房价购买能力和负担情况，并探究房地产市场中的价格歧视现象。

(3) 提出应对上海市房价收入比问题的政策建议，并对现行住房政策进行评价和反思。

3.2 进度安排

本研究计划分为以下几个阶段：

(1) 文献综述和理论研究（1个月）