税法知识之关于房地产公司销售精装房涉税问题

房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解一、拆迁还房的账务与税务处理（一）房地产企业拆迁还房的账务处理房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。

另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。

以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。

1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本———拆迁补偿费贷：应付账款———拆迁补偿费借：应付账款———拆迁补偿费贷：主营业务收入2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费贷：开发产品（二）房地产企业拆迁还房的税务处理1、营业税的处理《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。

房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。

（1）纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。

（2）计税依据①根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）和《营业税暂行条例》的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

售楼处与样板间的涉税问题前言现实中，售楼处与样板间有这样几种形式：一、利用企业开发产品作为售楼处和样板间；二、利用企业建造的配套设施作为售楼处和样板间；三、小区内搭建的临时设施；四、小区外租赁或者建造的；一、利用企业开发产品作为售楼处和样板间涉税分析：1、硬装所承担的成本将来随房一起销售的，计入到“开发成本——建筑安装成本”中，可以在企业所得税前扣除，也可以作为土地增值税的扣除项目，且可以作为计算加计扣除的基数；《国税发〔2006〕187号》第四条第（四）款：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

2、硬装所承担的成本不随房销售将来要拆除的或者难以判断是否要随房销售的，计入到“开发成本——开发间接费用”中，可以在企业所得税前扣除，理论上难以作为土地增值税的扣除项目。

3、精装修时所购买的家电、家具、日用品等日常支出的会计处理和税务处理：会计和企业所得税上可以计入到销售费用中，即使有单项资产金额比较大的。

此处，税务的处理方式可以考虑依据会计的处理方式。

《企业会计准则第4号-固定资产准则》：第三条固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：（一）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；（二）使用寿命超过一个会计年度。

第十五条企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的使用寿命和预计净残值.《财税[2018]54号》第一条：企业在2018年1月1日至2020年12月31日期间新购进的设备、器具，单位价值不超过500万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧。

在土地增值税上，主要有两种方式：不少省市这样规定：以总收入减去这些家电、家具、日用品等的购买价作为计算土地增值税的收入，类似于“净”收入：不认可其作为收入，也不认可其作为扣除项目。

也有省市这样规定：家电、家具、日用品等可以作为扣除项目，但是不作为计算加计扣除的基数。

认可其作为收入，也认可其作为扣除项目，但是不认可其作为计算加计扣除的基数，如：广州市（《穗地税函【2014】175号》）和海南省（琼地税函【2015】917号）。

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样板房中购买了家电、家具，样板房最终连同家电、家具一并销售。

本公司样板房销售合同价款100万元，售房合同中说明交房标准送家电、家具，家电、家具的购进价格为10万元，即其公允价值为10万元。

请问，1.家电、家具与房屋的混合销售行为是否一并计算缴纳营业税？2.在计算土地增值税时，对样品房装修费用以及购买的家电、家具成本是否允许扣除？答：对于家电、家具销售是否缴纳营业税的问题，毋庸置疑，单独的家电、家具销售应当缴纳增值税，对房地产企业销售不动产的同时涉及的货物，虽然是属于一项销售行为，但并不属于混合销售行为。

因为《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局第52号令，以下简称《营业税暂行条例实施细则》）规定：一项销售行为如果既涉及"应税劳务"又涉及货物，为混合销售行为。

但这里应当特别注意的一点是："应税劳务"的界定。

根据《营业税暂行条例实施细则》第二条的规定，应税劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。

由此可见，"应税劳务"中并不包含销售不动产。

所以，在销售不动产同时销售家具及电器的行为，并不属于混合销售行为，不能适用混合销售行为的纳税处理。

房地产企业的相关税收政策1. 简介房地产业是我国经济的重要支柱产业之一，对于促进经济发展、增加就业机会、满足人民群众对住房需求具有重要意义。

为了引导和规范房地产企业的发展，政府制定了一系列相关税收政策。

本文将对房地产企业的相关税收政策进行介绍和解读。

2. 房地产企业所得税政策房地产企业所得税是指房地产企业根据法定规定计算得出的应纳税额，按照一定的税率缴纳给国家。

根据税收政策，房地产企业所得税主要包括两个方面的内容：房地产销售所得税和房地产租赁所得税。

2.1 房地产销售所得税政策根据国家相关规定，房地产企业销售房产所得应缴纳房地产销售所得税。

房地产销售所得税的计算公式为：应纳税所得额 = 销售收入 - 相关成本 - 免税额，其中销售收入是指房地产企业从销售房产中获得的全部收入，相关成本是指销售房产过程中发生的与销售直接相关的成本，免税额是指国家对于特定情况下的销售所得提供的免税额度。

房地产销售所得税的税率根据不同情况有所不同。

一般情况下，房地产销售所得税税率为综合税率，根据国家相关规定，综合税率一般为20%。

但是对于特定情况，如保障性住房销售所得，有可能享受到更低的税率或免税。

2.2 房地产租赁所得税政策房地产租赁所得税是指房地产企业从房地产租赁中获得的收入按照一定的税率缴纳给国家的税收。

根据税收政策，房地产租赁所得税的计算公式为：应纳税所得额 = 租赁收入 - 相关扣除 - 免税额，其中租赁收入是指房地产企业从房租收入中获得的全部收入，相关扣除是指租赁过程中可以扣除的成本和费用，免税额是指国家对于特定情况下的租赁所得提供的免税额度。

房地产租赁所得税的税率一般为综合税率，根据国家相关规定，综合税率一般为20%。

3. 契税政策契税是指房地产转让时根据法定计算方法得出的应纳税额，按照一定的税率缴纳给国家。

根据契税政策，房地产企业在房地产转让过程中需要缴纳契税。

契税的计算方法为：契税应纳税额 = 售价或估价 × 契税税率 × 适用税率调整系数。