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货币供应量和房地产价格的研究

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货币供应量和房地产价格的研究
摘要:本文以金融在城市化进程中所起的关键作用为视角，提出货币供应量（M2）变动更可能是导致房地产价格变动的原因，同时也通过把CPI数据的变动和房价指数的变动进行比较，通过收集数据，进行实证检验。

希望能通过数据的研究证实M2和房价指数之间的关系，以及具体的影响机制，对房地产市场的货币流通有一个更为清晰化的认识和了解。

在此基础上，考察了货币政策调控房地产价格的效果。

于此同时，收集美国的数据做同样的实证检验。

希望通过对他们的分析得出他们的情况与我国是否相同，他们各自又有什么特点。

进一步了解其他类型的市场的货币供应量（M2）和房价之间的相关性和其优劣势。

关键词：货币供应量；M2；房地产价格；房价指数
Abstract: this article，with the financial in the progress of urbanization plays the key role as the Angle of view, puts forward the money supply (M2) change is more likely to lead to real estate prices reason for changes, and also through the CPI data changes and house price index changes of comparison, through collecting the data, the empirical test. Hope can through the data confirms M2 and the relationship between the house price index, and the influence of the specific mechanism, the flow of money to the real estate market has a more prioritize the knowledge and understanding of the. On this basis, inspected the monetary policy of the real estate price effect.
At the same time, the collection of the United States to do the same empirical data. Hope that through to their analysis of the situation in China and they are same, both of them have again what characteristics. The further understanding of other types of market of money supply, M2) and the correlation between home prices and its disadvantages.
Keywords: money supply; M2; Real estate prices; House price index
1. 前言
进入新世纪以来，我国广义货币量M2呈现快速增长态势，金融市场流动性呈现持续宽松状态。

从2000年到2010年，我国M2年均增长率为17.66，高于GDP增长率和通货膨胀率之和。

金融相关率（M2/GDP）快速增加，从2000年1.48上升到2010年的1.82，已经接近甚至超过发达国家水平。

而今中国的M2已超过美国、日本等过成为世界第一M2国家。

与此同时，自2000年以来，我国房地产价格持续攀升，例如全国房屋价格指数2000-2010年平均值分别为
101.1、102.2、103.7、104.8、109.6、107.6、105.5、107.6、106.5、106.28、106.4，远远高于同期居民消费价格指数。

这些经验事实是否意味着广义货币供应量M2和房地产价格、CPI之间存在相关性？如果存在，那么M2的快速增加是房地产快速上涨的原因吗？这一影响的机制是什么？相应的措施，如中央银行通过存款准备金制度和公开市场业务对M2进行调节，避免因M2导致房地产等资产价格上升，就有效果了吗？该怎样评价货币政策对房地产价格的影响？
我国M2与房地产价格关系的机制分析
2.1 相关数据及其关系
主要是通过对中国2000-2010年的M2和2000-2010年房价指数变动的对比以及2000-2010年CPI和房价指数变动的对比研究。

货币供应量采用广义货币（M2），广义货币（M2）=M1+储蓄存款（包括活期和定期储蓄存款）+政府债券。

房价指数是指房屋销售价格指数。

房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。

包括商品房、公有房屋和私有房屋各大类房屋的销售价格的变动情况。

消费者价格指数（Consumer Price Index），英文缩写为CPI，是反映与居民生活有关的商品以及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。

M2通过为市场提供充足的流动性影响房地产价格。

M2的增加使得房地产商从银行获得贷款可能性增加，潜在购房者流动性约束下降，从而对房地产需求和新建筑的投资决策有相当大的影响，最终导致房地产价格的变化。

个人住房按揭贷款刺激了需求，拉升房地产价格；而房地产开发贷款刺激的供给，降低房地产价格。

但由于房地产具有建设周期长，自然寿命和经济寿命长以及土地供给有限等特点，这决定了房地产短期供给是无弹性的，房地产价格的变动主要受需求变动的影响。

因此，M2变动通过需求面对房地产价格的影响大于通过供给面对房地产价格的影响。

在我国，上述机制更加凸现。

1988年住房制度改革以来，我国经济发展进程的一个突出特征是：住房货币化程度的不断深化、城市化进程的不断加快、旧城改造的不断推进。

但由于目前居民收入水平还不高，这些需求只是潜在需求，而金融是把潜在需求转为有效需求的关键。

M2的快速增加，住房需求者将更容易获得银行住房按揭贷款，从而将潜在需求转化为有效需求。

城市化进程还将在我国经济发展中维持很长一段时间。

因此，在很长一段时间里，M2更可能是房地产价格变动的原因，而不是相反。

2.2 数据图表对比
将近年来我国货币供应量与房地产价格指数随时间的变动图表来加以分
析，可以得到图1。

从图1可以看出M2的增加浮动一般会影响房价指数的浮动，虽然反应时间和周期有所快慢。

最明显的是在2007年开始后面的时间，房价指数对经济发生变化有着迅速而明显的反应，而M2的增加对调整房地产行业经济的低谷也有很明显的恢复作用。

而在2007年前的变化很多因为其他政策或者大事件而使他们之间看起来没有很明显的互相影响关系。

图1 中国200-2010年M2增长同比和房价指数的趋势图及其移动趋势线将房地产价格指数与消费者价格指数CPI的相关数据用图表可以表示为图2。

从中可以看出，房地产价格与CPI之间的变化关系。

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货币、利率、汇率对房价影响的实证分析

货币、利率、汇率对房价影响的实证分析

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认 为货 币供应量上升 、 低利率和预期本 币汇率上 升， 都是促进房价上升 的重要 因素。
［ 关键 词】 房地产销售价格 ； Ｍ ； 利 率； 汇率 ２ ［ 中图分类 号］ ８０ Ｆ３ 【 文献标 识码 ］ Ａ ［ 文章编号 ］ ０８ ７６（０９０ 一 Ｏ３ ｏ １ — ３２２０）２ Ｏ９ 一 ４ ０
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货币供应、银行信贷与我国的房地产价格泡沫——基于面板数据动态

货币供应、银行信贷与我国的房地产价格泡沫——基于面板数据动态


一、 引言 房地产由于消费、 保值、 增值等多重属性使其成 为投资者的重要投资标的， 但随着投资与投机性需 求不断扩张， 会导致其价格大幅偏离其基础价值从 而滋生泡沫， 并直接危害宏观经济正常运行， 最终将 不可避免地触发系统性金融风险， 20 世纪 90 年代末 日本房地产泡沫危机及 2007 年美国次贷危机即是 很好的例证。 当前， 对于我国房地产价格泡沫问题及背后推 动因素的讨论， 已经成为社会公众和政策当局关注 的焦点。房地产业对我国国民经济发展发挥着积极 作用， 房地产增加值占 GDP 比重由 2000 年的 4.1% 上升到 2015 年的 6.1%， 贡献显著； 但房价持续高增 长所引发的房价泡沫问题却不容忽视。易居房地产 研究院发布的 2015 年度 《全国 35 个大中城市房价收 入比排行榜》 显示， 深圳、 上海、 北京、 广州等重点城 市房价收入比超过 10， 远超国际平均水平。与房地 产 “火爆” 发展对应的是相对宽松的货币政策和信贷 政策。中国人民银行数据显示： 2006—2015 年 10 年 时间货币供应量 （M2） 年均增速为 10.5%， 远高于同 期的 GDP 和 CPI 的增速； 2015 年末货币余额总量达
作者简介： 吴立力 （1982—） ， 男， 重庆北碚人， 博士研究生， 现供职于中国银行重庆分行， 研究方向： 金融理论与实践。
2017 年第 5 期(总第 454 期)
11
金融理论与实践
理论探索
例， 指出货币政策能够解释美国房价变动的 20%[2]。 Collyns 等 （2002） 利用向量自回归的方法对中国香 港、 韩国、 泰国和新加坡 4 个东南亚国家和地区的银 行贷款与房地产价格的关系研究结果表明， 银行贷 款 变 动 与 房 地 产 价 格 波 动 出 现 显 著 的 一 致 性 [3]。 Beatrice （2005） 等利用 MS-VAR 模型研究了南非的 房地产市场， 发现货币政策对房价具有显著影响， 而 且经济上行时期货币政策对房价波动的作用更为明 显 [4]。Fleckenstein （2008） 认为美联储实行的长期低 利率宽松货币政策是引发美国房地产泡沫产生的原 因 [5]。周京奎(2005)的研究认为金融支持过度是房 地产泡沫的成因,并通过实证分析得出我国多数城 市存在金融支持过度现象 [6]。项卫星等(2007)论证 了金融体系对于房地产泡沫产生的重要推动作用， 引用了日本等国的房地泡沫和美国的金融危机等典 型案例为参考， 指出经济危机的重要根源就是信贷 [7] 的过度支持 。王擎等 （2009） 基 于 BEKK 模 型 和 GARCH 均值方程模型实证研究了房价、 货币供应 量与经济增长波动之间的关系,发现货币供应量增 长率与房价增长率之间的相互影响并不稳定， 货币 供应量的变化会引起房价不同方向的变化。李健等 (2011)基于协整 VAR 模型， 选择准货币作为研究货 币量与房价关系的主要变量， 分别对中国、 美国、 日 本的房价与货币量之间关系进行了实证比较分析， 研究表明 3 个国家中货币量与房价存在长期均衡关 系， 巨额货币存量是推动房价上涨的首要因素[8]。陈 长石等(2015)基于 MS-VAR 模型测算了房地产价格 中的基础价值和投机泡沫， 显示 2014 年中国房地产 整体的泡沫度大约在 45%左右， 货币供应量 M2 与 房 地 产 价 格 也 有 显 著 的 正 相 关 关 系 [9]。 宋 勃 等 （2016） 利用 Granger 因果检验方法对我国 35 个城市 银行信贷与房地产价格二者关系检验表明： 一线城 市的房地产价格对银行信贷存在单向引导； 二线城 市的银行信贷对房地产价格存在单向引导， 后者的 房地产价格波动受到银行信贷冲击影响程度比前者 所受影响更大[10]。张旭等 （2016） 通过构造一个包含 滞后期的非限制性向量自回归模型探讨货币政策在 资产价格泡沫形成过程中的作用， 发现货币供应量 则是影响我国房地产价格泡沫形成的主要因素[11]。 现有文献大部分从宏观层面研究我国货币供 给、 银行信贷与房地产价格或增长率之间的关系， 直 接与房地产价格泡沫结合开展研究的文献较少， 实 证方法上多采取 VAR、 MS-VAR 等模型进行协整或 因果关系分析， 其研究方法及研究样本等方面均存 在改进之处。基于此， 2-12
中国商品房市场的价格和供求研究——基于资金流动性视角的分析

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系； 【 平新乔（ ２ ０ ０ ４ ） 认 为 政 府 土 地 招 拍 政 策 推 高 了地 价 ． 增 加 了房 地 产 的成 本 ， 从 而 导致 商 品 房 价 格 升 高 ： 陈 敏
房市场供求 的影 响 ．为政府前瞻性地制定相关调控政
策 提供 建 议 中 国 商 品房 价 格 持 续 上 涨 的现 象 一 直 是 国 内外 学 者 研究 的 热点 。 （ １ １ 从消费者与房地产企业的角度分析 ．
价格的影响 力最小； 国 内贷 款 对 商 品 房 价 格 的 推 动 作 用 次 之 ， 并 且 其 效 果 随 时 间推 移 不 断 减 弱 ； 定金 及 预 收 款 反 而 是
资 金 中推 动 商 品 房 价 格 上 涨 的 主要 因素 。根 据 实证 结论 ． 政 府 应 在 合 理 控 制 外 资 和 国 内贷 款 进 入 商 品 房 市场 的 同 时 ．
些学者认 为消费者的经济行为是推动商 品房价格 上
【 收稿 日期 】 ２ ０ １ ３ — ０ ５ — ０ ８ 【 作者简介 】 徐扬（ １ ９ ８ ８ ． ２ 一 ） ， 男， 汉， 江 苏南通 ， 南京师范大 学研 究生 ， 主要研 究方向 为政 治经济 、 产 业经济 ； 王 玉霞（ １ ９ ７ ２ ． ８ 一） ，
一
、
问 题 消 费 者 的收 入 、 理 性 预 期 和 居 住 偏
１ ９ ９ ８年 全 国商 品 房 平 均 价 格 为 每 平 方 米 １ ８ ３ ８ ． ４ ５
好等 如苗启 虎 、 王方华（ ２ ０ ０ ４ ） 建议通过调整利息 率和
影 响 消 费 者 预 期抑 制 房 地 产 的投 机 需 求 ； 屠佳华 、 张 洁 ｆ ２ ０ ０ ５ ） ￣ 过 对 上 海 房 地 产 市 场 的数 据分 析 ． 指 出人 均 可 支 配 收 入 是 推 动 商 品 房价 格 上 涨 的一 个 重 要 因素 。 Ⅲ ｆ ２ １ 从 政 府 与 房地 产企 业 的角 度 分 析 ．许 多学 者分 析 认 为
我国货币政策对房地产价格影响的实证研究

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一５ ． ８ ４ ｌ
—３． ４ ４ ７ 稳定 —３． ４ ４ ７ 稳定
—３ ． ４ ４ ７ 稳 定
ｄ Ｍ ２
ｄ Ｉ Ｒ
表 一 ： 一 阶差 分 后 的 Ａ Ｄ Ｆ平 稳 性 检验
２ ． 多变量协整分析 。 采用恩格尔 一 格兰杰两步法来对变量进行协整分 ３ ． 脉 冲响应函数分析。 假设各变量均为内生变量 ， 将各内生变量对 自 身及其他 内生变量 的扰动所作出的相 应反应做脉冲分析 。分析采 用的模 型为 ：
一
Байду номын сангаас
、
影 响房产 价格 的主 要货 币政 策
（ 一 ）利率政策 的影响
数 ，然后将三个变量进行平稳性检验 ，检验后得 出了三个非平稳数列 ， 然后再对这三个序列求一阶差分 ， 分别记为 ｄ— Ｉ Ｎ Ｄ ＥＸ、ｄ—Ｍ ２ 、
ｄ
—
对地产开发商而言 ，提高利率增加 了房地产商的成本 。利率导致的 成本上升 ， 会在一定程度上给企业 的现金周转带来问题 ，会使得地产商
是随机因素。
（ 四 ）研 究 结 果 分析
３ ． 限制性的信贷政策。引导商业银行调整授 信额度 、调整风险评级 ，
通过这种方式限制信贷资金在某些行业和地区的过度投放。
４ ． 通过制定合理的信贷法规 ， 规范和促进金融行业， 防止信贷风险的
发生 。
研究结果表明，我 国房产市场的货币传导机制是有效的 ， 广义货币 存量和实际利率均对 国房景气指数有正影响 ， 并且货币存量对指数 的影 响比实际利率的影 响更大 ，但是这种影响存在时滞效应 ，也就是说需要
（ 二） 信贷政策 的影响 我 国的信贷政策包括四个方面 ：
析。