江南商城二层项目业态定位可行性报告

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行业分布： ➢以服装、饮食为主体，涵盖精品、家居用品、家具等
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二、项目客观条件
• 临街面窄 • 为二层商铺 • 首层经营业态档次低下 • 人流导入口窄，整体形象不佳
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三、市场机会挖掘
原点放大
同构超越
空隙切入
体现项目商业价值 实现可持续发展
市场作主导，从消费者角度出发，以崭新的、科学的、全面 的角度考虑，跳出旧有的商业定位思维，从而为本项目制定出准 确的市场定位。
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1.3 广州商业发展的趋势
➢ 从上述的分析可得知，现时广州的商业现状可归结为：
• 数量庞大的中端/中高端个性消费严重不足 • 社会的商业发展飞速进行中，供求关系的杠杆必然要求将此局
面打破 • 传统的营商模式越来越难以满足消费者的消费观的改变 • 旧有的市场格局已达到饱和状态，各路商家正寻求突破口 • 新的经营模式呼之欲出，关键是谁先打开新局面
参考项目 均价 位置 人流 规划
商业氛围 比较价格
权重 建议价格
潮流至上名店城 300
1 3/100 1 1/100 1 5/100 1 2/100
269 0.7
227
润汇大厦 120
98/100 99/100 98/100 99/100 127
0.3
1、以项目价位为基数100，初步比较价格；
（计算公式：参考项目租金÷位置修正系数÷人流修正系数÷规划修正系数÷ …… ）
开业不足一年，虽然连通广百， 但人流量一般，场内的经营状况
也不如预期理想
新大新 北京路
——
——
北京路上老牌商场，对北京路的 商业发展起着举足轻重的作用
天河城 天河路
——
——
成为一站式商场的经营典范，对 市内商场的发展有着重要的作用
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名表称） 荔湾广场
名汇商厦 中华广场
位置
下九路
下九路 中山三
路
广州部分经营中的商场对比表
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总纲
地段商圈特征
商业平台
项目客观条件
市场机会
业态提纯 业态定位建议
项目优化建议
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一、市场状况分析
1.1 广州商业状况 1.1.1 广州商业现状总述
现时广州的商业格局主要呈块状分布，以各行政区域为雏 形，形成多个商业圈，其中以北京路、上下九、天河城三个 商圈的影响力最大。
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就其商业气氛及市场影响力来看，三大商圈略有不同：
内造成影响。
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1.1.3 部分经营中的商场项目对比分析 广州部分经营中的商场对比表
名称
位置
规模
特色包装
经营状况
广百 广百新冀
北京路
——
西湖路
商场建筑面积 4.5万㎡
广百与广百新冀组成 广百广场，打造北京
路超级商业旗舰
广州百货零售的“一哥”，其交 易额连续多年位列市内百货零售
业的首位，龙头地位不容置疑
• 北京路的商业底蕴较浓厚，经营类别广泛，潮流时尚商品汇 聚，档次以中档为主。但北京路步行街的商业特色不明显， 与上下九步行街的区别不大，众多在北京路设立专卖店的品 牌在上下九也有开设店铺。同时，北京路作为核心商圈价值 下降，变成以区域为核心的商圈。
• 上下九商业步行街体现出老广州的风情，其西关特色明显， 从手工艺品到西关美食，都显示着上下九浓郁的岭南传统特 色。上下九所面对的客户层面属于普罗大众群体，消费档次
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分析：
• 从上表可以看出，现时市内的各主要商业圈内均已经拥有多 间大型商场，且商业功能相似，各商圈之间也没有明显的特 色区分，因此，消费者不易形成重叠消费，可以说现时的商 业格局基本是满足消费而非刺激消费，难以刺激跨区消费欲 望。
• 市内各大商场中，除了天河城广场、广百等个别大商场外，
其他各个商场均是主要面向区域内的消费者，难以在大范围
各类商业场所大量涌现，大小不一的综合性商场、专业市场 纷纷进入市场，使市场趋向饱和，供需关系发展改变，市民由需 求消费变为选择消费。
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➢“两端”的消费需求基本得到满足 广州的商业结构经过多年的发展及调整，现时高端消费群
体与大众型消费群体的消费需求基本已得到满足。
高端消费层市场空间有限，广州作为国际大都市，已吸引 到相当一批国际名牌进驻，另外，高端的消费群一方面较多的 前往国外消费，另一方面此类人群的占有比例亦不大。因此， 现时的商业结构基本满足这部分人士的需求。
现有商业占据 各种经营方式
一站式经营 游乐式经营 专业市场
符合市场发展趋势
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一、我们所在的商业平台 ——地段商圈特征
关键词：江南西 总体概述：
➢从农田上崛起的商业街—缺乏商业底蕴 ➢以街铺为主体的经营形式，缺乏商业龙头的带动 ➢高端消费品欠奉，中低档次为主流
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消费力构成： ➢以周边居民为核心，辐射工业大道、宝岗大道沿线 ➢购买力以中端为主 ➢青少年、妇女为活跃消费群
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➢ 广州商业发展的趋势： • 大型一站式综合性商场仍然是市场主流，但以综合性为基础 的同时必须走向个性化经营，创造出自身特色所在。 • 具体表现为跳出旧有的传统商场定位思维，引入崭新的消费 观念，开创领先的经营模式。
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结论
商业饱和
买卖双方地位易转
体现
市场竞争激烈
寻求突破口
跳出旧有的定位思维模式
（续上
规模
特色包装
经营状况
—— ——
传统西关风 情商业街
——
是荔湾区最大型的商场，凭借上下九步 行街的人流优势，南座人流充足、经营 尚算理想；但北座人流稀少，现主要经 营玉器、水晶等工艺品为主。该商场的 经营管理较差，先后出现物业管理公司 欠电费欠税费等事件，对其经营环境造 成一定的负面影响
新大新、麦当劳等品牌的进场，曾为商 场带来了很大的帮助，但客流量、商家 数量都明显不如荔湾广场
• 商铺物业投资大回报高
在售或将售的商铺物业均以体现回报率为卖点，以吸引投 资者，但现时在售的物业中，买家首期往往需要投入大笔资 金，对部分经营者而言，入市的门槛较高。
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1.2 消费状况
➢ 城市商业发展迅猛 随着社会发展，人们生活水平逐步提高，加上外来高素质人
口涌入，消费要求层次不断提升，令广州的商业在近十年间发展 蓬勃。 ➢ 消费模式发生改变
• 以 天中河低城档一为带主作。 为新城市的中心区域，吸引来自市内各处消费 者前来消费，影响力覆盖全市范围乃至周边城市，商业核心 地位的作用明显。
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从市政规划来看，三大商圈未来的商业发展方向也会朝着现时 的发展状况继续深化发展，即：
• 北京路会以经营时尚潮流商品为方向，结合历史、文化、旅 游等元素，打造广州的城市形象；
文明路和
北京路交
--
界
1F-6F女士用品和服饰，7F美食城。 租金采用纯利润抽成25%-27%的形式。
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➢ 分析 • 多个大型商场涌现，竞争更为激烈
现时市场上各主要商圈均有商业物业推出市场，商户的可 选择范围较多，市场竞争十分激烈。尤其在北京路上，过去 所出现的商铺“僧多粥少”的现象，随着多个大型商场的涌 现，商铺紧缺的局面已被改变。
名称 光明广场 丽新项目
正佳广场
东山锦轩 现代城 丽的百货
位置
规模
备注
西湖路
占地8000㎡，总建 1—4层共有277个铺位，B1古韵风情，B2-B3 筑面积6万㎡，其中 停车场，1-6F商场，7F国际标准真冰滑冰场， 商场面积15470㎡ 8-9F休闲、娱乐、饮食，10F空中花园。
中山五路
总建筑面积近6万㎡， 10层商场
新开业的商场不能跳出旧有传统的经营模式，令其不能从 根本上打开新的经营局面。例如广百新翼，该商场凭借广百 在市场上的影响力，在销售阶段取得不错的成绩，但其现时 的经营状况未如理想，说明了消费者看重的是商场本身的经 营特色，只有真正体现个性的商场才能走向成功。
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1.1.4 部分在售/将售的商场项目对比分析 广州部分在售/将售的商场对比表
广百、新大新、广百新冀、中旅商业城 荔湾广场、名汇商厦、恒宝广场、十甫名都 天河城广场、宏城商业广场
越秀区
中山三路一带
中华广场、流行前线
区级 东山区
农林下路一带
东百、王府井、新裕大厦
商业圈 越秀区 环市东——淘金路一带 友谊商店、世贸、好世界、宜安广场
海珠区
江南西——江南大道
南丰商场、海珠购物中心、万国广场、蓝色 快线
可考虑 考虑方向一
可考虑 考虑方向二
终端消费群容易游离 难以实现持续经营
不考虑
难以统一包装 未能实现项目最佳价值 可消化较大量面积 租金难以保证
不考虑
可考虑 考虑方向27三
青少年？ 妇女？
× 青少年——消费力相对较低，且消费行为较为飘忽，容易游离 Yes 妇女——稳定而持久的消费力
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针对女人
打 大 出手
中低端的大众型消费为生活的基本消费，随着经济的发展， 人们已解决基本的物质需求，市场上的中低消费品也出现供大 于求的关系，故该类市场消费亦已得到满足。
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➢中高端的个性消费严重不足 部分消费者对消费的要求越来越高，尤其是处于中间阶层
的中高端型的消费者，可选择的消费空间不大。当本地商家无 法满足这批消费者的消费欲望或迎合他们的消费形态时，消费 者多数寻求异地消费，例如前往香港、上海等地购物，使本地 市场流失了庞大的一批消费力较强的顾客。
但……
千秋万载，一统江湖的女性乐土仍未出现……
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为渴望美丽的心而存在
国色天香横空出世
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经营内容
女性服饰 化妆用品
形象设计
妇幼用品
女性食品
纤体塑身 美容美发
分区经营 连锁消费 循环体验 行业保护
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租金价格建议 按承包租金90元/㎡核算，保本租金为150元/ ㎡
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市场比较法计算项目预期租金
江南商城二层项目 业态定位 可行性报告
2020/5/3
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前言
在商业项目市场运作中，经营业态对于项目的商业 价值与可持续发展具有关键性的影响力。同一个项目采 用不同的业态，其场地租金水平与市场生命力亦相应地 呈现异化的效果。因此，业态高度决定经营力度。
基于上述观点，本案的逻辑脉络就是以项目所在地 段商圈特征作为思考元点，结合自身客观条件，深入挖 掘市场机会，从原点放大、同构超越、空隙切入的提纯 角度，剖析项目与市场的最佳契合点，务求以强势业态 杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展。
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专业综合化 女性主题商城 ＋ 妇幼用品商场 ＋ 淑女为食街
=
女性连锁消费Mini Mall
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Mall是什么?
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MALL是一个怪兽
她往往对人流的 依赖不大，唯一 的条件是交通
她是多种业态的 综合体，娱乐、 休闲、观赏、购 物，彼此形成共 生的关系
我们有空间，交通好
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女性装点人生的去处很多，也有很多地方为女性提供 装点人生的各类服务。
未推出市场
天河城 广场旁
占地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ万㎡
B1层一站式超市，M层前沿精华区，1F国际 经典，2F时尚丽人，3F世界之窗，4F动感地 带，5F七彩都市，6F环球美食城，7F世纪欢
乐城。 负一层现正销售中，地上部分全部招租
东山口 农林下路
商场营业面积 近2万㎡
B3-B2停车场，B1-6F商场，7F空中花园及住 宅会所，8F-28F住宅
• 大型百货超市磁石作用减弱
由大型百货公司进驻而带旺整个商场的效果越来越不明显， 如名汇商厦、中泰广场等，新大新、百盛的进场虽然为商场 带来一定的人流，但作用已明显不如当年吉之岛进驻天河城 所带来的影响。
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• 硬件未能配合主题，缺乏个性失去吸引力
商场开业后大多数都地无法体现当初所打造的个性特色。 由于硬件设施不完全配合，经营方向发生偏移等因素，使商 场缺乏个性特色，难以主动吸引消费者，如荔湾广场、中华 广场。 • 旧有经营模式缺少新鲜感
商场面积16 万㎡，门前
公园游乐式
经过几年的发展，现与流行前线逐步组 成中山三路新的商圈，该商场是新一代
广场2000㎡ 概念商场 一站式商场的代表
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➢ 分析 • 商业同质化强烈，争夺同类消费者
从上述对比可以看出，目前市内多个大型的综合性商场其 同质化程度很高，无论是商场内功能的划分还是目标消费者 层次，都有着较大的相似，无法剌激消费者的消费欲望。
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四、终端客户定位
密雪儿、潮流至上名店城、屈臣氏、康威、××美甲…… 妇女、青少年为江南西最活跃之消费群体
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从终端客户考虑——
妇女
终端客户
青少年
无差异
女性主题商城
妇幼用品市场 状元坊 运动名店城 电信卖场、新 华书店、服装
单一美食中心
存在市场空白 最活跃之消费群体 存在市场空白 最活跃之消费群体
2、将比较价格按照各参考项目的可比性进行权重的调整，综合后得出预期租金。
• 上下九则以保留并发扬岭南特色、西关风情为主旨，以此推 动商业经济发展；
• 天河城广场继续发挥其商业核心的地位，影响广州、广东地 区的消费潮流。
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1.1.2 广州商业格局分布
广州市主要商业圈
级别 区域
商业圈
大型商场
市级 商业圈
越秀区 荔湾区 天河区
北京路——中山五路 上下九一带
天河城——体育西路