新征商业性房地产项目用地可行性研究报告

- 1 - 第一章 总论

第一节 项目概况 1 项目名称 某某新征商业性房地产项目用地可行性论证报告。 2 项目主办单位 主办单位：某某县国土资源局 负责人： 承办单位：某某县土地储备中心 负责人： 主管单位：某某县人民政府 负责人： 编审人员：

3 项目选址位臵、任务及目标 某某新征商业性房地产项目用地选址位于某某县XX区某某社区， 路段两旁，紧靠某某火车北站附近，符合某某县土地利用总体规划和城市规划要求。 项目的主要任务是对规划建设用地按计划完成现状调查、征地报批、征地的实施、征地拆迁安臵补偿及前期开发整理，使其土地开发程度达到“三通”（通路、通水、通电）及场地内土地平整，并实行土地公开出让。 该项目建设目标主要是为了加强某某县城区社会经济发展的整体性、繁荣该地区经济，发挥本项目的自身区位优势，提升某某县XX区的城市品位与城市新区形象，满足广大城市居民与旅客的各项需求，更好地实施某某县城市建设总体规划，使项目承担起该区域城市规划中的商业服务与居住的职能要求。按照功能有机组合原理，合理细分用地，力争打造一个集商业服务、商务金融、休闲娱乐、餐饮住宿、商品贸易于一体的生活圈，使其与已建成的某某火车北站达到有机地融为一体。

4 现状调查及其拆迁安臵 据实地调查，该项目需征用集体土地4509平方米，被征地单位为某某县楚江镇XX区，土地类型为农用地（水田）。周边主要地类是成片的桔园地。 地上有用于水田灌溉的沟渠等附属设施及零星的居民住房。 征用前地类现状调查汇总表 序号 类别名称 面积(m2) 占总用地面积比例(%) 1 城市总体规划用地 100 2 城市建设用地 9.1

3 水域和其他用地 90.9 其 中 水域 12.1 耕地 15.65 园地 7.84 林地 51.02 牧草地 2.58 村镇建设用地 1.71 该项目用地经某某县国土资源局上报省厅进行农用地转用、征用审批后，由某某县征地拆迁服务站编制征地公告与征地拆迁补偿安臵方案，并按相关规定将补偿安臵费用落实到位，完成征地、腾地，将该地块交付某某县土地储备中心进行土地前期开发。

第二节 项目建设背景与建设规模 1 项目建设背景 某某县位于某某省西北部、X鄂边陲的澧水之滨，是一座正在建设中的现代化城市，素有桔城茶乡矿都之称，处处呈现出欣欣向荣的景象。尤其是改革开放以来，某某人民利用优越的地理位臵、丰富的自然资源和便利的交通条件，抢抓机遇，掀起了大开放、大开发、大引进、大建设的热潮，全县经济步入了高速发展时期。 近年来，基础设施不断完善。交通邮电等网络四通八达。某某经过几十年艰苦奋斗，瑞彻底改变了交通闭塞落后的面貌。全县100%的乡、村通了公路。XX、XX铁路在县城交汇，省道XX、XX线在县内贯通，某某已成为X西北交通枢纽。某某用现代化信息通信网络架起了某某联系世界的“金桥”。某某县委、县政府坚持高起点、高标准建设县城，投资3亿元完成了城市防洪、城市街道、旧城改造、城市景观四大城建工程。新建的6公里沿江大堤寓防洪、景观于一体；新修的10条总长50公里的高等级城市道路，使城市更具现代气息；城市绿化和亮化更添异彩，城市面貌焕然一新。 根据国务院《中长期铁路网规划》，由铁道部和某某县共同投资5亿元，对某某县火车北站改扩建及配套设施建设，工程包括“一站一场三路”，即某某火车北站、北站广场、某某大道(北)、站前路和天门北路。截至目前，某某 - 3 - 火车北站改扩建及配套设施主体工程已基本完工，建设规模为7991平方米，包括候车厅、信号楼、行包房、售票大厅等功能用房，设计按峰值人流2000人计算，同时配套有站台延伸、二站台新建及地下人行通道工程。北站广场工程占地长300余米，宽160余米，总面积约50000平方米，其中中间地下商场占地约9500平方米，该商场建筑层数为一层，建筑面积9300平方米，可营业面积8300平方米。某某火车北站同时容纳2000名乘客和16对列车、年吞吐货物400万吨。随着XX铁路增建二线工程的启动建设，某某火车北站将发挥越来越重要的铁路枢纽作用，成为功能完善、技术先进、经济合理，适应铁路发展和旅客需要的现代化交通建筑精品。 近几年，某某县将XX区纳入城市整体规划发展，通过有序的开发建设，形成完善的交通枢纽、优美独特的城市环境，成为城市片区新的中心和经济发展点。

2 项目建设规模 某某新征商业性房地产项目用地总用地面积 平方米，其中代征道路面积 平方米，实际建设用地面积 平方米，规划用途为 ，其主要技术经济指标为： 名称 数量 单位 占总用地比例（%） 1 总用地面积 平方米 2 实际建设用地面积 3 总建筑面积 493

其中 28 147 5 4 建筑占地面积 15 5 建筑密度 % 6 容积率 7 建筑限高 米 8 绿地率 50 %

第三节 可行性研究的目的、依据及其范围

1 可行性研究的目的 某某县国土资源局因某某新征商业性房地产项目需在某某县楚江镇XX区征用集体土地，进行土地开发建设的需要，为实现项目决策的科学化、民主 化，减少或避免投资的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益，对项目进行全面的技术经济分析、论证，综合研究确定该项目是否应该投资和如何投资，为决策部门最终决策提供真实可靠的、科学的参考依据。

2 可行性研究的依据 ⑴《中华人民共和国土地管理法》； ⑵某某县城市建设总体规划； ⑶某某县土地利用整体规划； ⑷规划蓝线图及界址点坐标图； ⑸某某县城乡规划管理处《西溶出让地块规划设计条件》[石规设2011—017]； ⑹某某县国民经济和社会发展第十二个五年计划工作纲要； ⑺某某县人民政府关于加强土地市场建设和国有土地资产管理的意见； ⑻某某县土地利用年度计划。

3 可行性研究的范围 本次土地开发利用论证主要依据国家有关法律、法规和政策，对拟开发土地概况（包括区位、面积、地类、权属等），土地利用总体规划和城市建设总体规划情况，原批准建设用地开发利用情况，本次用地土地规划用途及拟供地情况，本年度农用地转用计划指标使用情况以及资金安排、运作模式、耕地补充方式、征地拆迁补偿安臵、市场供求、经济效益与社会效益等方面进行论证。

4 报告编写说明 ⑴本报告是以委托方提供的基础文件、有关数据资料为基础，结合受托方掌握的资料和实地踏勘调查收集的资料为依据编写的。委托方对所提供资料的真实性和合法性负责，受托方对所收集资料的真实性、准确性负责。 ⑵本报告所引用的相关参数、指数等数据依据因市场或政策变化而变化后，应重新进行论证。 ⑶本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托方不承担责任。 ⑷本报告受托方与委托方没有利害关系或偏见。 ⑸本报告的使用权归委托方所有，受托方对本报告有解释权。 - 5 - 第二章 项目建设的条件与建设的必要性分析

第一节 项目建设的条件分析 1 区域自然环境条件 某某，是X西北门户，地形呈现弯把葫芦状，地势自西向东南倾斜，西北部，群山叠翠，东南部，平岗交错。陆地最低处为蔡家溪与澧水汇合处，海拔42.5米，最高处是XX山顶，海拔2098.7米；全县平均海拔在500米左右。南部有………………………..；北部有……………………。发源或流经县境的有……………………………，分别贯穿县境北部、中部、南部。境内年平均气温16.70C，最冷的元月平均气温5度，最热的7月，平均气温28.6度，全年无霜期282天，日照1646.9小时，年平均降雨量1540毫米。良好的自然环境有利于项目建设

2 区域地形地貌条件 某某位于………………………….带上，地貌轮廓大体是北阔南窄，以山地为主的“倒葫芦”状地形，整个地势西北高峻、东南平缓。地貌形态以山地为主，高原、山地、丘陵、岗地、平原、水面等类型齐全，地势相对高差2056.7米，地势比降为23.4%。县城北部和西部均为山地地形，东南部沿澧水两岸形成冲积平原，某某县县城规划区属平原岗地类型，为河流冲积平原，平原区是构成某某县县城规划区的最主要的地貌类型。全县地层发育较全，从远古界冷家溪群到新生界第四系均有出露，构造形迹以燕山期褶皱为主，武陵、喜山期褶皱次之，断裂不太发育。从整体看，县境北部构造较复杂，南部较简单，但均能反映地史上地壳运动的性质、程度、形成。地基承载力平均为20吨/平方米。某某虽然属中强地震活动区，但活动频率较低。区内除地下水位较高外，其他地质条件均好，有利建设。

3 区域公共设施条件 随着某某县行政中心向该区迁移，现已有县武装部、广电局、教育局、林业局、环保局等行政单位搬迁到该区， 14个科局单位的行政办公大楼已开始动工建设，县政府办公大楼建设将在近期启动。教育设施已经完善，已建成2所中学、多所小学和幼儿院，其中有占地面积479亩、办学规模为100个班、 能容纳4500学生就读的全省重点中学---某某一中。某某火车北站东侧正在建设具有现代化水平的XX物流中心，将为广大购销商家客户提供低成本、高效率、多功能、一体化的综合服务。完备的公共设施条件对对项目建设有利。

4 区域市政设施条件 XX区基础设施已趋于完善。电力、通讯、有线电视等线路已全线贯通。管道燃气、自来水，雨污排水系统等基础设施已基本完成。某某XXXX桥和扩建的省道XXXX线即将建成通车。XX区主干道永兴大道、黄金路和某某大道均已建成。某某大道连接着XX广场和XX大道，与站前路、天门北路形成了环形路网。市政设施的完善为项目建设奠定了基础。

5 区域规划条件 某某县城市总体规划确定某某城市性质为：X西北地区主要的能源基地和铁路交通枢纽，物流配送中心及工业重镇、常德市域的次级中心城市，某某县的政治、经济、文化中心，具有山水特色的生态旅游城市。总规确定城市规划区发展方向要向西与东北两个方向进行扩展，使规划区面积增大到约188平方公里，将县城规划区分为“八个组团”，其中的XX组团范围是由澧水将其与宝峰电厂组团、宝峰二都组团隔离开来；由铁路防护绿地、保护农田以及山林地构成的生态开敞空间将其与楚江组团隔离开来。XX组团的城市功能是侧重以物流为主体的综合性组团，是全县行政次中心、物流配送中心和商贸次中心，主要职能有行政办公、物流服务、商业服务、高档居住。区域规划的发展方向为项目建设明确了目标。

6 项目区位条件 某某县XX区作为某某县城东大门，基础设施与公共设施已基本完善，全县的行政次中心、物流配送中心和商贸次中心已初具规模，周边有长途汽车站、教育设施、医疗卫生设施，可以为广大客户解决交通、就学、就医等生产生活上的难题。随着某某火车北站建成，对外交通的枢纽将更加便利，势必吸引跟多的人流、物流，形成一个新的人流、物流集散中心。该项目身处如此繁华商业中心，且与主要政治、经济机关相邻，各种服务配套设施一应俱全。占尽“天时、地利、人和”的区位优势，是难得的投资和臵业所在。我们将在拍卖过程中也尽量突出该项目所处地段的优越性，突出标的卖点，把最有利的价值呈现给客户，突出产品的优势与与众不同，最终为客户所接受。