土地登记在不动产统一登记中的地位

理论探讨２００６．８

导读：我国的不动产统一登记制度已经呼之欲出，它将改变我国目前不动产分别登记的混乱局面，对保护公民财产权益、维护市场经济秩序意义重大。是以房屋登记为基础连同土地一并登记，还是以土地登记为基础把土地上的建筑物、构筑物和附着物统一进行登记？人们还在七嘴八舌地争论。本文从土地的基本属性和土地与其他不动产的关系出发，分析了土地登记在不动产登记中的地位与作用，认为以土地登记为基础进行不动产统一登记，既符合土地自然属性特点，又符合不动产的存续顺序，也是国际上通行的做法。作者观点：应当建立以土地登记为基础的不动产统一登记制度。

土地登记在不动产统一登记中的地位口国土资源部地籍管理司邱烈飞物权——这个财产法律关系中的主要权利，其在社会经济生活中的重要作用已逐步为社会所认识、所接受。也正因此，人们对即将出台的《物权法》给予了极大的关注。由于物权有支配效力、排他效力、优先效力，人们应当及时向社会公开自己物权的变动和归属，故物权变动制度是物权立法的重要内容。由于不动产的不可移动性和对经济社会秩序的特殊影响，所以，向社会公开、宣示不动产物权变动和归属关系最有效的方式就是不动产登记。因此，不动产登记制度是物权法的重要组成部分。由于种种原因，长期以来，我国一直采用不动产分别登记的制度。土地、建设、林业、农业（含渔业、草原）、海洋等多个部门分别办理土地、房产、林木及林地、养殖水面、草原、海域等不动产的物权登记。法律理论和我国的登记管理实践都证明，这种人为的将不动产分割开来、分别进行登记的做法，既破坏了不动产的统一性，不利于保护不动产权利人的合法权益，也增加了不动产交易的风险，不利于维护不动产市场交易的安全，阻碍了市场经济的发展与完善。建立不动产统一登记制度，既是全面保护公民权益的需要，也是加强不动产管理、维护不动产产权交易安全的要求，社会各界已对此形成了共识。正是适应这个需要，《物权法（草案）》第十条明确规定，国家对不动产实行统一登记制度。即使在广泛征求意见的讨论中，人们对实行这一制度也是普遍认可的。虽然《物权法（草案）》确立了不动产统一登记的制度和原１４ＣｈｉｎａＬａｎｄ则，但是没有明确不动产统一登记的方向、统一登记的范围，没有具体确定应当由哪个机构负责不动产统一登记。社会各界对此提出了不同的意见，其中最有影响的意见有两种：一种认为，由于当前房地分别登记引发的矛盾主要在城市，而且人们最关注的是房屋产权的安全，所以应当以房屋登记为基础，把城市的房屋和土地统一进行登记。另一种认为，考虑到土地的基础性、永续性和与其他不动产的密切关系，应当以土地登记为基础，把土地上的建筑物、构筑物和附着物统一进行登记。本文认为，不论从不动产的自然属性、各国关于不动产登记的通行做法还是我国这几年的立法实践来看，都应当采取第二种意见，即建立以土地登记为基础的不动产统一登记制度。

从自然属性来看，土地是其他不动产产生和存在的基础

自然意义上的土地，是指地球表面的任何一部分，包括陆地、山川、河流、湖泊等及地表上下一定范围的空间。理论上，

自然土地具有构成的完整性、存在的永续性、数量的有限性和位置的固定性等基本属性，是万事万物产生和存在的基础和依托。第一，土地的完整性决定了它是其他不动产，如房屋、林

　万方数据２００６．８理论探讨木、管道等产生和存在的基础和前提，其他不动产都附着于土地。离开了土地，这些不动产就不复存在，或成了动产，或失去原来的功能。所以要登记公示不动产物权归属，应当首先登记公示土地物权归属，并在此基础上，进一步明确其他不动产物权归属。在我国目前房屋、土地分别登记的情况下，在办理房屋产权登记时，也不得不记录该房屋的座落位置、地号和房屋占用土地的面积、期限等关于土地的信息，且土地的信息占了主要内容。而进行土地登记时，则还要对这些信息同样登记。可见，土地登记是前提，是首要的，如果以土地登记为基础进行不动产统一登记，符合不动产的存续顺序，既保证了记录公示不动产产权信息的完整性，又降低了不动产登记的成本。反之，如果以其他不动产为基础进行统一登记，不但影响了土地物权的基础性地位和完整性特征，同时在顺序上也是本末倒置，使土地信息无法发挥应有的作用，造成不动产登记的混乱与不完整。第二，土地的存在具有恒久性，即自然土地随地球的存在而存在，任何外力都改变不了土地的存在，而且土地可以循环、持续利用。而其他不动产如建筑物、构筑物及林木等，存续时间都是有限的。因此以土地登记为基础进行不动产统一登记，可以保障不动产财产权关系的稳定性、连续性，也便于登记资料的永久保存。如二战后德国很多城市变成一片废墟，但由于德国的土地（不动产）登记局保存着完整的地籍登记档案，土地财产关系依然十分明确，为战后重建提供了有利的条件。第三，土地是固定的、不可替代的，即土地的位置是绝对不变的，土地的总量是既定不变的。同时，确定了四至界限的土地，其作用是其他任何物都无法取代的。土地的固定性，决定了完成初始土地登记后，将来只需对土地物权的变化情况进行登记记录（变更土地登记），就可以将土地物权关系进行公示。土地的不可替代性、不可移动性，决定了定着（附着）于土地的其他不动产的价值与土地本身有着密切关联，即使一定要把土地和附着其上的建筑物的价值分开，土地的价值也往往对地上建筑物的价值有着重要的影响。以土地登记为基础进行不动产统一登记，可以提高登记的工作效率，便于及时登记公示不动产物权关系。从各国通行的做法来看。土地登记是不动产统一登记的基础从世界各国不动产统一登记的情况看，各国处理土地与地上建筑物关系的方式，可归纳为两种，一种是把地上建筑物等定着物作为土地的组成部分，不动产物权登记就是土地登记；另一种是把土地和地上建筑物分别作为物权的客体，同时明确建筑物是土地的定着物，以土地登记为基础和前提，土地和地上建筑物统一进行登记。“地上物属于土地”是罗马法处理土地和地上定着物的基本原则，即把地上建筑物等视为土地的组成部分。继受罗马法传统影响的德国、瑞士、法国等都采用了这一原则。《德国民法典》第９４条第１款规定：“土地的重要成分，为定着于土地之物，特别是建筑物以及尚与土地结合的土地出产物。种子自播种时起，植物自栽种时起，视为土地的重要成分。”德国不动产统一登记（即土地登记）的法律依据是《土地登记簿法》，统一的登记机构是土地登记局（属于地方法院）。瑞士民法中土地的范围更广泛，《瑞士民法典》第６５５条规定：“本法所指的土地为：不动产，不动产登记簿已登记且持续存在的权利，矿山，土地的共有部分。”第６７１条第１款规定：“在自己或他人的土地上使用他人或自己的材料进行建筑，其材料为土地的组成部分。”瑞士的不动产登记簿主簿就是有关土地记录的内容。在英美国家，“土地”与“不动产”在很多场合等同使用，土地的概念包含着地上建筑物。《牛津法律大词典》这样界定土地的范围：土地通常包括地上的树木和农作物，也包括建造于土地上并永久附着于土地的建筑物。１９２５年英国财产法规定，土地包括各种土地保有权（类似于大陆法的土地所有权）、矿山和矿物、建筑物和构筑物及各种土地收益权等。英国法律不承认土地上的建筑为单一的不动产，建筑物与土地的关系，依不动产附和原则，建筑物或构筑物属于土地的一部分。在美国法律中，土地、不动产和不动产财产意义基本相同。《美国统一征用法》规定：不动产指土地、土地上的或与土地相连的改良物、地役权或其他土地上的收益。美国各州虽然对不动产的界定有一定的区别，但本质上都包括狭义上的土地（指处于原始状态未经改良的土地）、固定于土地上的定着物和附着物等。英美国家通常由土地登记机构统一负责各种不动产登记事务。随着建筑业的发达和社会经济的发展，不少国家把土地和地上建筑物区别开来，分别作为物权的客体，但都明确以土地为基础。日本民法规定，只要是建筑物，就是独立的不动产。《日本民法典》第８６条对不动产这样下定义，“土地及其定着物为不动产”，是把建筑物等当作土地的定着物对待。根据《日本不动产登记法》的规定，不动产登记统一由法务局办理，土地登记簿和建筑物登记簿分别设定，建筑物登记要记录相关的土地信息。二战后的德国为适应高层建筑大量出现的需要，于１９５１年制定了《住宅所有权法》，改变了地上建筑物被土地所有权吸附的原则，明确高层建筑的楼层或楼层某一部分可单独成为所有权的客体。德国法律中的住宅所有权是由对土地和共有设施的共同所有权以及对住宅的单独所有权组成，而且住宅所有权必须在土地登记簿上登记后才发生效力。我国台湾地区也将同属于不动产的土地和建筑物区别开，也是实行以土地登记为基础的不动产统一登记制度。台湾《民法》第６６条第１款规定：称不动产者，谓土地及其定着物。台湾

中国土地１５　万方数据理论探讨２００６．８

《土地登记规则》第１０条规定：土地上已有建物者，应于土地所有权完成总登记后，始得为建筑物所有权登记。显然，这些法条都强调了土地登记的基础地位。

我国有关的立法实践已基本确立了“土地登记＂为基础的内涵

我国《城市房地产管理法》第６２条规定，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上人民政府由一个部门统一负责房地产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权属证书，依照本法第６０条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产

证书。这条规定为在现有体制下有条件的地方实行不动产统一登记提供了法律依据。即将颁布的《物权法》也确立了不动产统一登记制度，《不动产登记法》已列入全国人大“十一五”立法规划。可以说，构建我国不动产统一登记制度已经提上日程且基本确立了土地在不动产登记中的基础地位。一是我国有关立法明确了土地与建筑物的关系。《担保法》第９２条第一款规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等土地上定着物。”最高人民法院《关于贯彻执行（民法通则）的若干意见》第１８６条也规定：“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定设备为不动产。”从这些条文看出，我国立法关于不动产定义的界定及土地与建筑物关系的规定与其他国家并无原则性的差异，即把土地和建筑物区别开来，建筑物可独立成为物权客体，但强调建筑物是土地定着物，土地在不动产中处于基础的地位。二是在地方的立法实践中，一些地方立法已经确认了土地登记是不动产统一登记（仅指房屋和土地）的基础和前提这一基本原则，且取得了较好的实践效果。如，《上海市房地产登记条例》第１４条第一款规定：“土地使用权未经初始登记的，该土地范围内的其他房地产权利不予登记。”《深圳市房地产登记条例》第７条规定：“土地上已有建筑物、附着物的，土地１６ＣｈｉｎａＬａｎｄ及建筑物、附着物应同时登记。土地使用权未经核准登记的，建筑物、附着物所有权或他项权利不予登记。”这些地方立法不但确认了土地使用权在不动产（房地产）物权中处于基础的地位，土地登记是建筑物登记的前提，而且明确规定，只有合法取得（登记）土地使用权，才可能合法取得房屋的所有权和其他权利。这对于在全国推行以土地登记为基础的不动产统一登记是有力的促进。应当纠正“房屋所有权比土地使用权更重要＂的错误认识在《物权法》向社会广泛征求意见过程中，有人以购房人（业主）在购房时取得房屋的权利是所有权、取得土地的权利是使用权，而且购房人（业主）普遍关注房产问题为理由，提出以房产登记为主构建不动产统一登记制度。本文认为，这种认识是错误的。首先，认为房屋所有权比土地使用权更重要是犯了逻辑上的错误。因为房屋和土地是两种物权客体，所有权和使用权是两个层次的物权，正确的做法是把房屋的所有权与土地的所有权进行比较，或者是土地的所有权与土地使用权进行比